Desajuste entre oferta y demanda inmobiliaria y presión social

Muchas personas de ingresos medios y bajos se enfrentan a la situación de "sed" de una vivienda adecuada (Foto: HNV)

El desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado inmobiliario vietnamita se está convirtiendo actualmente en un tema destacado y se menciona cada vez más. En el mercado, la vivienda asequible, que es una necesidad básica de la mayoría de la población, está "desapareciendo" gradualmente, dando paso a líneas de productos de alta gama y lujo. Esta situación no sólo afecta directamente los sueños de asentamiento de millones de trabajadores sino que también tiene consecuencias potenciales para la economía y la sociedad.

El Sr. Minh y la Sra. Lan, una joven pareja en Vietnam Hà Nội, dijo que después de más de un año de ahorrar y pedir prestado a la familia, tenían casi 2 mil millones de VND en la mano y querían comprar un apartamento en las afueras de la ciudad. Sin embargo, cuando comenzaron a investigar proyectos, descubrieron que los apartamentos con un precio de 2 mil millones de VND o menos casi habían desaparecido. En la situación actual, él y su esposa sólo pueden alquilar un apartamento antiguo, lejos del centro, pero establecerse para una residencia a largo plazo todavía es un deseo lejano.

La escasez de apartamentos asequibles se está volviendo grave y, según una encuesta de Batdongsan.com.vn, muchas personas con ingresos medios y bajos se enfrentan a una situación de "sed" de una vivienda adecuada. Todos los nuevos proyectos tienen precios elevados, desde 45 millones a más de 100 millones de VND/m2, y solo atienden a clientes de altos ingresos, lo que crea un grave desequilibrio en la estructura de productos en el mercado.

Según la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la mayor parte de la nueva oferta en el mercado son apartamentos de lujo, con un precio medio de 60 millones de VND/m2. Los proyectos de lujo y de alta gama están creciendo rápidamente, mientras que los apartamentos asequibles y de gama media están casi "desapareciendo". En particular, en las grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh, hay incluso apartamentos de lujo con precios de hasta 200 millones de VND/m2. Esto significa que el mercado se está alejando gradualmente de las necesidades reales de la mayoría de las personas.

El informe de CBRE también muestra que, en el tercer trimestre de este año, la oferta inmobiliaria en Hanoi provino principalmente del segmento de alta gama, representando el 75% de la oferta total. Se trata de una cifra alarmante si se tiene en cuenta que los ingresos medios de las personas no pueden hacer frente a este elevado aumento del precio de la vivienda. La consecuencia de este desequilibrio es la formación de una "burbuja" inmobiliaria, en la que la mayoría de los productos están dirigidos a inversores y personas con altos ingresos, lo que desplaza gradualmente a los compradores reales de viviendas.

El desajuste entre oferta y demanda no sólo afecta directamente a las familias que buscan un lugar adecuado para vivir, sino que también provoca grandes problemas a la sociedad y la economía. Un mercado que carezca de apartamentos asequibles y que sólo se centre en líneas de productos de alta gama creará una profunda inestabilidad.

En primer lugar  ápresión sobre la sociedad, los trabajadores y las personas con ingresos medios bajos se están alejando cada vez más del sueño de ser propietarios de una casa, lo que lleva a que los alquileres a largo plazo se vuelvan comunes. Esto puede causar inestabilidad psicológica y afectar negativamente la calidad de vida. Además, tener que vivir en zonas alejadas del centro dificulta la movilidad de los trabajadores, lo que lleva a una reducción de la productividad laboral.

Además eso es  nriesgo de inestabilidad económica Cuando la mayor parte de la oferta se concentra en el segmento de alta gama, el mercado corre el riesgo de "inflarse", creando una burbuja inmobiliaria. Esta burbuja puede estallar cuando el mercado ya no pueda satisfacer la demanda real, lo que provocaría una pérdida de valor de los apartamentos de lujo y afectaría a toda la economía.

Junto con eso viene el creciente desigualdad Cuando los bienes raíces sólo sirven a la clase alta y a los inversionistas, las personas de bajos ingresos quedarán cada vez más excluidas del mercado. Esto conduce a una mayor desigualdad: unos pocos pueden poseer grandes activos, mientras que la mayoría de las personas no pueden pagar una vivienda.

Para resolver el problema del desajuste entre la oferta y la demanda en el sector inmobiliario, los expertos creen que es necesaria una intervención sincrónica tanto del Estado como del sector privado.

En consecuencia, una de las soluciones urgentes hoy es aumentar el desarrollo de viviendas asequibles y proyectos de vivienda social. Ministerio de Construcción se ha fijado el objetivo de construir 1 millón de viviendas sociales para 2025. Para acelerar este progreso, el gobierno puede considerar políticas de apoyo a los inversores, como la exención del impuesto sobre la tierra o el aumento del impuesto sobre el valor (IVA), o incluso apoyar las tasas de interés de los préstamos. Estos incentivos ayudarán a reducir los costos de los insumos para las empresas, animándolas a invertir más en el segmento de viviendas asequibles en lugar de centrarse únicamente en proyectos de alto nivel. Además, ajustar la densidad de construcción en áreas con buena infraestructura también es una solución para ayudar a aumentar la oferta de viviendas asequibles sin necesidad de ampliar la superficie del terreno.

Para evitar la especulación que provoca el aumento de los precios de la vivienda, el gobierno puede aplicar medidas de control más estrictas. Los expertos han discutido mucho sobre soluciones como la aplicación de impuestos más altos a las transacciones a corto plazo que ayudarán a reducir las transacciones de especulación con el fin de obtener ganancias rápidas. Al mismo tiempo, también es necesario considerar las regulaciones sobre la propiedad de bienes raíces para alentar a los compradores a conservar la propiedad a largo plazo en lugar de revenderla a corto plazo. Estas medidas ayudarán a estabilizar los precios de la vivienda, creando mejores condiciones para las personas con necesidades reales de vivienda.

No sólo el papel del gobierno, la cooperación entre los sectores público y privado también es esencial en el desarrollo de viviendas asequibles. El Estado puede apoyar proporcionando terrenos gratuitos o con descuento para proyectos de vivienda social, mientras que las empresas son responsables de la implementación y gestión del proyecto. El modelo de asociación público-privada (APP) ayudará a compartir riesgos y beneficios, promoviendo el desarrollo sostenible de viviendas asequibles.

Además, la información transparente sobre el mercado inmobiliario es un factor importante para que las personas y las empresas tomen decisiones acertadas. Las agencias de gestión deben divulgar toda la información sobre los precios, la planificación y el progreso de los proyectos para que la gente tenga la visión correcta y evitar la "fiebre" de los precios inmobiliarios causada por la especulación. El trabajo de comunicación también debe desempeñar un papel importante en la orientación de la psicología del mercado, ayudando a las personas a comprender el verdadero valor de la vivienda y evitando perseguir "fiebres virtuales".

Además de apoyar a las empresas para que construyan viviendas de bajo costo, el gobierno también debería tener programas de apoyo financiero para las personas que quieran comprar casas en este segmento. Los paquetes de préstamos hipotecarios con tasas de interés preferenciales serán una opción práctica, que ayudará a las personas con ingresos medios y bajos a acceder fácilmente al capital y comprar casas en cuotas a largo plazo. Para los hogares en circunstancias difíciles, brindar apoyo financiero directo o un subsidio parcial para comprar una casa también es una solución útil para ayudarlos a tener la oportunidad de establecerse.

Otra solución indispensable es mejorar la infraestructura de transporte en las zonas suburbanas. El tráfico limitado hace que muchos trabajadores tengan que buscar comprar casas en áreas alejadas del centro, lo que no sólo aumenta los precios de la vivienda en el centro de la ciudad sino que también afecta el acceso a empleos y servicios sociales de la gente. Cuando se mejore el sistema de transporte que conecta las áreas suburbanas, estas áreas se convertirán en una opción ideal para las personas con ingresos moderados, lo que reducirá la presión sobre el mercado inmobiliario del centro de la ciudad y creará una nueva fuente de ingresos más estable.

Para equilibrar la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario, se necesita una coordinación sincrónica entre el gobierno, las empresas y las instituciones financieras. Medidas como aumentar el desarrollo de viviendas asequibles, controlar la especulación, promover la cooperación público-privada y mejorar la infraestructura de transporte ayudarán a mejorar la situación actual. Cuando se implementen estas soluciones, no sólo la mayoría de las personas podrán acceder a la vivienda más fácilmente, sino que el mercado inmobiliario también se desarrollará de manera más equilibrada y sostenible en el futuro.