Preocupación denominada "Precio específico del terreno"

Según la normativa vigente, la determinación de precios específicos de terrenos comprende dos modalidades. En primer lugar, sirve de base para indemnizaciones, es decir, el Estado paga a los ciudadanos. En segundo lugar, se utiliza para proyectos, de modo que las empresas puedan basar sus aportaciones al presupuesto. Ambas modalidades se enfrentan a diversos obstáculos que desincentivan a las consultoras en la determinación de precios específicos de terrenos, lo que genera en los organismos públicos otras preocupaciones además del temor a obtener dichos precios para proyectos extrapresupuestarios. En consecuencia, resulta imposible agilizar la inversión pública y recaudar el presupuesto previsto.

El puente sobre el río Dinh está en construcción.

Después de muchas idas y venidas y de realizar ajustes, la unidad de consultoría vio que no era rentable, por lo que no quisieron hacerlo, aunque encontrar un precio específico para la compensación del terreno es más sencillo, simplemente multiplicando el precio del terreno por el coeficiente K.

Compensación tras la asignación de tierras

El 27 de octubre, la unidad de consultoría presentó un certificado con precios específicos de terrenos para calcular la compensación por la expropiación de tierras por parte del Estado para la ejecución del proyecto: la carretera de circunvalación DT 719 y el puente sobre el río Dinh en el barrio de La Gi. Según el plan, el consejo del barrio, previamente establecido, emitirá comentarios, revisará el certificado y lo enviará a la Junta de Desarrollo del Fondo de Tierras de Ham Tan para que se definan los pasos a seguir antes de su publicación en el barrio durante 30 días. Se espera que alrededor del 10 de diciembre se apruebe el precio de los terrenos para la compensación a los residentes. Esta fecha es oportuna, ya que no está muy alejada del momento en que 29 de 88 hogares acordaron ceder por adelantado terrenos de entre 2300 y 6820,4 metros de la carretera que atraviesa el barrio antes y después de julio de 2025, aunque aún se desconoce el monto de la compensación. Gracias a ello, se ha contado con un terreno para la construcción. El barrio continúa trabajando en la movilización de los hogares restantes, al tiempo que fija los precios de los terrenos para la compensación mencionada. Para lograr este resultado, previamente, el Comité Popular del Barrio La Gi había desplegado una serie de procedimientos en un orden rítmico.

Foto: Ngoc Lan

Específicamente, a principios de julio de 2025, se decidió establecer el Consejo de Valoración de Tierras del Distrito de La Gi. Posteriormente, este consejo emitió una resolución para establecer un Grupo de Trabajo que lo asistiera. En septiembre de 2025, se estableció el Consejo de Compensación, Apoyo y Reasentamiento para el Proyecto de Variante DT 719 y el Puente sobre el Río Dinh en el Distrito de La Gi. A principios de octubre de 2025, se aprobó la estimación para determinar los precios específicos de las tierras y calcular la compensación cuando el Estado expropiara terrenos para la ejecución del proyecto. Simultáneamente, se elaboró ​​un plan para seleccionar a un contratista del proyecto que determinara dichos precios y calculara la compensación. Finalmente, el 10 de octubre de 2025, el distrito firmó un contrato de consultoría sobre precios de tierras con la Compañía Anónima de Consultoría en Construcción, Recursos Naturales y Medio Ambiente de Vietnam.

Mientras tanto, el distrito vecino de Phuoc Hoi, también responsable del proyecto de la variante DT 719 y el puente sobre el río Dinh (de 0,72 km de longitud), firmó un contrato con la consultora del distrito de La Gi. Hasta la fecha, Phuoc Hoi ha obtenido los resultados del proceso de valoración del terreno simultáneamente con La Gi. El 27 de octubre, la consultora presentó el certificado y los procedimientos para la creación del consejo de valoración del terreno, el comité para la movilización de compensaciones, apoyo y reasentamiento, el plan de selección de contratistas y la firma del contrato. Todo ello se llevó a cabo en Phuoc Hoi conforme a la normativa. La única diferencia radica en que, en Phuoc Hoi, la superficie total recuperada del proyecto asciende a 14.517,4 ^m² , de los cuales 4.317,9 ^m² corresponden a terrenos gestionados por el distrito y 10.199,5 ^m² a terrenos de 11 familias y particulares. El Comité Popular del Barrio de Phuoc Hoi está movilizando a los hogares y a los particulares para que entreguen los terrenos a la constructora con antelación y, al mismo tiempo, el día de la aprobación del precio del terreno, se efectuará una compensación para la población.

Carretera que conecta la Autopista Nacional 1A con la comuna de Ham Thuan. Foto: Ngoc Lan

¿No es tan difícil como parece?

El hecho de que los distritos de La Gi y Phuoc Hoi hayan fijado plazos para la valoración específica de los terrenos del proyecto que atraviesa la zona mencionada se considera un aspecto positivo, dado que muchas comunas y distritos de la provincia tienen proyectos de construcción pero no han determinado la valoración de los terrenos para la compensación correspondiente. Por consiguiente, no hay terrenos disponibles para la construcción, lo que impide desembolsar el 100% de la inversión pública necesaria. Para superar esta situación, la única solución es movilizar a la población para que ceda los terrenos por adelantado de forma escalonada y, al mismo tiempo, fijar precios específicos para los terrenos, sobre todo teniendo en cuenta que el plazo para calcular dichos precios, que gestiona la unidad consultora, es de 90 días. No obstante, según las circunstancias, la unidad consultora puede agilizar el proceso, siempre que cumpla con los requisitos.

Así se hacen las cosas en los distritos de La Gi y Phuoc Hoi. Cabe destacar que, según la secuencia de implementación, ambos distritos establecieron un consejo específico de tasación de precios de la tierra en julio, justo después de la fusión. Estas dificultades iniciales son una de las razones por las que muchas comunas y distritos de la provincia se ven presionados por los plazos, sin poder organizar ni llevar a cabo tareas como la determinación de precios específicos de la tierra para la compensación de proyectos en la zona. Por otro lado, existe mayor confusión ante la falta de disponibilidad del precio general de la tierra de la provincia de Lam Dong tras la fusión. Si bien se dispone de los precios de la tierra de cada antigua provincia, su aplicación no se ajusta a la normativa.

De hecho, según los distritos que han fijado precios específicos para los terrenos, la normativa legal ya está disponible; solo hay que cumplirla. Lo principal es tener la valentía de hacerlo. En retrospectiva, creo que se trata de una tarea nueva y muchos funcionarios de comunas y distritos no están familiarizados con ella, lo que genera confusión, especialmente ante la escasez de consultoras para fijar precios específicos para los terrenos, lo que implica que la demanda supera la oferta. Por lo tanto, las comunas y los distritos se encuentran a la expectativa, lo que ahora está provocando retrasos y obligando al mercado a recurrir a consultoras para determinar precios específicos para los terrenos a cambio de una alta remuneración. Mientras tanto, esta tarea exige una gran responsabilidad, pero no genera beneficios atractivos para las consultoras.

Los líderes de algunas comunas y barrios manifestaron la gran dificultad para encontrar una unidad de consultoría que determine los precios específicos de los terrenos para su compensación, viéndose obligados a negociar mediante la súplica y el intercambio de otros beneficios. En realidad, el costo de determinar dichos precios, conforme a la normativa del proyecto, que a veces implica la intervención de varios barrios y comunas, oscila entre los 50 y los 500 millones de VND. Sin embargo, tras numerosas gestiones y ajustes, la unidad de consultoría concluye que no es rentable y, por lo tanto, se niega a realizar el trabajo, a pesar de que la determinación de los precios específicos para la compensación es más sencilla, bastando con multiplicar el precio del terreno por el coeficiente de ajuste (coeficiente K). Por consiguiente, no es tan difícil como se imagina, por lo que resulta fundamental aclarar el tema de la determinación de precios específicos para proyectos de inversión no presupuestarios, considerados peligrosos y que pueden acarrear penas de prisión, dado que incluso los métodos de cálculo para determinar dichos precios, como la comparación o el superávit, son imprecisos y prácticamente inexistentes.

(Continuará)

Fuente: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-400550.html