La preocupación se llama "Precios específicos del suelo".

Según la normativa vigente, la determinación de precios específicos de terrenos implica dos tipos de problemas. En primer lugar, sirve como base para la compensación, es decir, el gobierno paga a los ciudadanos. En segundo lugar, las empresas lo utilizan para proyectos que basan sus pagos al presupuesto estatal. Ambos tipos de problemas se enfrentan a diferentes obstáculos, lo que disuade a las consultoras de participar y genera inquietudes adicionales para las agencias gubernamentales, además del temor inherente a la determinación de precios específicos de terrenos para proyectos no presupuestarios. Estas inquietudes incluyen la incapacidad de acelerar la inversión pública y el incumplimiento de los objetivos de ingresos.

El puente sobre el río Dinh está en construcción.

Después de numerosos viajes y revisiones, la consultora lo consideró poco rentable y decidió no seguir adelante, aunque encontrar un precio específico del terreno para la compensación sería más sencillo si se tratara simplemente del precio del terreno multiplicado por un coeficiente K.

La compensación sigue a la asignación de tierras.

El 27 de octubre, la unidad consultora presentó un certificado que detalla los precios específicos de los terrenos para calcular la compensación cuando el Estado adquiera terrenos para el proyecto: la carretera de circunvalación DT 719 y el puente sobre el río Dinh en el barrio de La Gi. Según el plan, el consejo previamente establecido por el barrio proporcionará comentarios y realizará revisiones antes de presentarlo a la Junta de Desarrollo del Fondo de Tierras de Ham Tan para que tome las medidas necesarias antes de su publicación en el barrio durante 30 días. Se espera que los precios de los terrenos se aprueben alrededor del 10 de diciembre para comenzar a pagar la compensación a los residentes. Este plazo es oportuno, ya que no está muy lejos de la fecha en que 29 de las 88 familias acordaron ceder sus terrenos para 2300/6820,4 metros de la carretera que atraviesa el barrio, antes y después de julio de 2025, aunque aún se desconoce el monto de la compensación. Esto ha ayudado a asegurar terrenos para la unidad de construcción. El barrio continúa persuadiendo a las familias restantes mientras trabaja simultáneamente en los precios de los terrenos para la compensación. Para lograr este resultado, el Comité Popular del Barrio La Gi había implementado previamente una serie de procedimientos de manera fluida y ordenada.

Foto: Ngoc Lan

Específicamente, a principios de julio de 2025, se tomó la decisión de establecer el Consejo de Valoración de Tierras para el Distrito de La Gi. Posteriormente, el consejo emitió la decisión de establecer un grupo de trabajo para asistir al Consejo de Valoración de Tierras para el Distrito de La Gi. En septiembre de 2025, se estableció el Consejo de Compensación, Apoyo y Reasentamiento para el proyecto de la circunvalación DT 719 y el puente sobre el río Dinh en el Distrito de La Gi. A principios de octubre de 2025, se tomó la decisión de aprobar el costo estimado para determinar los precios específicos de las tierras para calcular la compensación cuando el Estado adquiera tierras para el proyecto. Simultáneamente, se emitió un plan para seleccionar un contratista para el proyecto para determinar los precios específicos de las tierras para calcular la compensación cuando el Estado adquiera tierras para el proyecto… Luego, el 10 de octubre de 2025, el distrito firmó un contrato de consultoría para la valoración de tierras con Vietnam Construction and Environmental Resources Consulting Joint Stock Company.

Mientras tanto, el distrito vecino de Phuoc Hoi, que también cuenta con el proyecto de la carretera de circunvalación DT 719 y el puente sobre el río Dinh (de 0,72 km de longitud), ha firmado un contrato con la misma unidad consultora que el distrito de La Gi. Actualmente, el distrito de Phuoc Hoi cuenta con los resultados específicos del proceso de valoración de tierras, coincidiendo con el cronograma del distrito de La Gi. El 27 de octubre, la unidad consultora presentó el certificado, y el distrito de Phuoc Hoi llevó a cabo los procedimientos, desde el establecimiento de un consejo específico de valoración de tierras; el comité de compensación, apoyo y reasentamiento; el plan de selección del contratista del proyecto; y la firma del contrato con la unidad consultora, de acuerdo con la normativa. La única diferencia radica en que en el distrito de Phuoc Hoi, la superficie total de terreno que se adquirirá para el proyecto es de 14.517,4 ^m² , de los cuales 4.317,9 ^m² son terrenos gestionados por el distrito y 10.199,5 ^m² pertenecen a 11 hogares y personas. El Comité Popular del distrito de Phuoc Hoi insta a los hogares y personas a entregar el terreno a la unidad de construcción con antelación, a la vez que se implementa la compensación para los residentes el día de la aprobación del precio del terreno.

La carretera que conecta la Carretera Nacional 1A con la comuna de Ham Thuan. Foto: Ngoc Lan

¿No es tan difícil como te imaginas?

El hecho de que los distritos de La Gi y Phuoc Hoi hayan determinado el precio específico del terreno para el proyecto que pasa por sus áreas se considera un punto positivo, dado que muchas comunas y distritos de la provincia tienen proyectos de construcción, pero aún no han encontrado precios específicos para la compensación. Por lo tanto, no hay terrenos disponibles para la construcción, lo que resultará en la imposibilidad de desembolsar el 100% de los fondos públicos de inversión según lo requerido. Si esto se puede solucionar, la única manera es animar a los residentes a entregar el terreno de forma gradual, mientras se determina simultáneamente el precio específico, especialmente porque la unidad consultora tiene la tarea de calcular el precio específico del terreno en un plazo de 90 días. Sin embargo, dependiendo de la situación, la unidad consultora puede agilizar el proceso, siempre que se cumplan los requisitos.

Este es el enfoque adoptado por los distritos de La Gi y Phuoc Hoi, y cabe destacar que el proceso de implementación muestra que ambos distritos establecieron consejos específicos de valoración de tierras en julio, inmediatamente después de la fusión. Estas complejidades iniciales son una de las razones por las que muchas comunas y distritos de la provincia se encuentran bajo presión y no pueden organizar la implementación de tareas como la búsqueda de precios específicos de tierras para la compensación por la implementación de proyectos en sus áreas. Además, existe mayor confusión, ya que el precio general de la tierra para la provincia de Lam Dong después de la fusión aún no está disponible. Si bien los precios de la tierra de cada provincia anterior están disponibles, la pregunta persiste si su aplicación cumpliría con la normativa.

En realidad, según los distritos que ya han determinado los precios de los terrenos, las regulaciones legales ya están en vigor; solo falta implementarlas. Lo principal es ser audaces al hacerlo. En retrospectiva, parece ser una tarea nueva, y muchos funcionarios de comunas y distritos la desconocen, especialmente dada la falta de consultoras para determinar precios específicos de los terrenos, lo que significa que la demanda supera la oferta. Por lo tanto, las comunas y distritos se encuentran en una situación de espera, lo que genera retrasos y aumenta la demanda de consultoras para determinar precios específicos de los terrenos a cambio de una compensación. Mientras tanto, esta labor, si bien requiere una gran responsabilidad, no ofrece la rentabilidad necesaria para atraer consultoras.

Los líderes de varias comunas y distritos señalaron que encontrar una consultora que determine los precios específicos de los terrenos para la compensación es ahora muy difícil, lo que requiere negociaciones que incluyen la presentación de demandas y el intercambio de otros beneficios. En realidad, el costo de determinar los precios específicos de los terrenos para la compensación, según las regulaciones para un solo proyecto, que a veces abarca varios distritos y comunas, es de tan solo entre 50 y menos de 500 millones de VND. Mientras tanto, los numerosos viajes y revisiones hacen que las consultoras no lo consideren rentable y, por lo tanto, se muestren reacias a realizar el trabajo, a pesar de que determinar los precios específicos de los terrenos para la compensación es más sencillo, simplemente multiplicando el precio del terreno por el coeficiente de ajuste del precio del terreno (coeficiente K). Por lo tanto, no es tan difícil como se imagina, pero es necesario tener esto claro al determinar los precios específicos de los terrenos para proyectos de inversión no presupuestarios, que se han señalado como riesgosos y potencialmente acarrean consecuencias legales, ya que incluso los métodos de cálculo de los precios de los terrenos, como la comparación y el superávit, son vagos y aún no se han implementado en la práctica.

(Continuará)

Fuente: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-400550.html