La paradoja del poder adquisitivo en el segmento de los apartamentos.

Además de los factores financieros, la ubicación también influye significativamente en el potencial de venta de un apartamento.

Si bien la cuestión de la vivienda asequible se plantea constantemente como una preocupación para los trabajadores de ingresos medios y bajos, el mercado inmobiliario muestra una notable paradoja: muchos apartamentos asequibles y propiedades secundarias en zonas suburbanas tienen dificultades para encontrar compradores, mientras que las propiedades de gama media y alta en el centro de la ciudad mantienen un atractivo considerable.

Todavía resulta difícil encontrar compradores para las viviendas de bajo precio.

Durante más de dos años, la Sra. Hoang Nhi (Ciudad Ho Chi Minh) ha intentado vender su apartamento de 62,2 m² en el proyecto Teco Homes An Phu (distrito de An Phu, Ciudad Ho Chi Minh) por 1.890 millones de VND, pero aún no ha encontrado comprador. Según explica, adquirió el apartamento hace cuatro años mediante un plan de pagos a plazos. El precio inicial de compra superó los 1.700 millones de VND, sin incluir los intereses del préstamo bancario. Al precio actual, el precio por metro cuadrado es de aproximadamente 30 millones de VND, significativamente inferior al de muchos proyectos comerciales en el mercado actual, pero aún no ha encontrado comprador.

Los proyectos de apartamentos de lujo en la nueva zona urbana de Thu Thiem, así como en la zona central de Ciudad Ho Chi Minh, siguen siendo atractivos a pesar de sus altos precios, mientras que los proyectos de apartamentos asequibles en las zonas suburbanas están experimentando ventas relativamente lentas.

De manera similar, el Sr. Hoang compró un apartamento de una habitación de 46 m² en el proyecto Legacy en Thuan An (distrito de Thuan Giao, Ciudad Ho Chi Minh). Tras vivir allí un tiempo, le resultó incómodo desplazarse al centro de la ciudad, por lo que decidió venderlo. Aunque aceptó un precio superior a 1300 millones de VND, incluyendo los muebles, tardó muchos meses en encontrar un comprador.

Según agentes inmobiliarios del sur, muchos apartamentos comerciales con precios de entre 28 y 30 millones de VND/m² se ofrecen continuamente a la venta, pero el volumen de transacciones sigue siendo bastante modesto. El Sr. Vo Hong Thang, subdirector general del Grupo DKRA, afirmó que muchos proyectos de apartamentos terminados en la zona central de Ciudad Ho Chi Minh siguen generando transacciones, a pesar de que los precios no han aumentado significativamente. Mientras tanto, los proyectos en zonas periféricas o suburbanas se enfrentan a una mayor presión de liquidez. Muchos propietarios aceptan reducciones de precio, incluso vendiendo por debajo del costo, pero aún tienen dificultades para encontrar compradores.

Según los expertos, la mayor paradoja reside en que el producto está diseñado para personas de ingresos medios, pero este mismo grupo enfrenta numerosas barreras de acceso. El Sr. Dat Minh, agente inmobiliario con larga trayectoria en Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la mayoría de los clientes de este segmento solo han acumulado alrededor de mil millones de VND, y el resto depende de préstamos bancarios. Sin embargo, requisitos como declaraciones de ingresos, contratos laborales e historial financiero dificultan que muchos trabajadores independientes, obreros o pequeños empresarios cumplan con los requisitos crediticios.

El Sr. Nguyen Le Hai Dang, subdirector de Estrategia y Relaciones Externas de Smartland Company, señaló que muchos trabajadores no cualificados tienen poca costumbre de realizar transacciones financieras con bancos, más allá de recibir su salario o retirar dinero. Por lo tanto, completar solicitudes de préstamos con trámites complejos representa un desafío considerable. Al no poder acceder a capital, se ven obligados a seguir alquilando en lugar de tener una vivienda propia.

Además de las consideraciones financieras, la ubicación también influye significativamente en el potencial de venta de viviendas asequibles. Los terrenos en el centro de la ciudad son cada vez más escasos y caros, lo que obliga a la mayoría de los proyectos de bajo costo a desarrollarse en ciudades satélite o áreas suburbanas, a 20-30 km del centro de Ciudad Ho Chi Minh. Si bien el precio es más razonable, el tiempo de viaje, la congestión del tráfico y la infraestructura y los servicios limitados hacen que muchas personas duden.

Si bien el segmento de vivienda asequible enfrenta importantes problemas de liquidez, el mercado inmobiliario de lujo opera bajo reglas completamente diferentes. En este caso, la clave no reside únicamente en los precios de venta, sino también en la necesidad de acumulación y preservación de activos, así como en la reafirmación del estatus entre los clientes con alto poder adquisitivo.

¿Qué nos dice la realidad?

Muchos se preguntan por qué los promotores inmobiliarios no se centran en viviendas de bajo coste, un segmento con mayor demanda, sino que siguen construyendo proyectos de apartamentos con precios de cientos de millones de dongs por metro cuadrado. La realidad es que la demanda de clientes de clase media y alta se mantiene estable, lo que sienta las bases para el desarrollo de productos de alta gama.

Para este grupo de clientes, una casa no es simplemente un lugar para vivir. Buscan un entorno de vida completo con espacios verdes, baja densidad de población, servicios de alta calidad, administración profesional y una comunidad de residentes con estilos de vida similares. Estos factores los llevan a estar dispuestos a pagar un precio más alto por privacidad, seguridad y una mayor apreciación del valor a largo plazo.

Según Savills Vietnam, muchos proyectos de categoría A lanzados recientemente han registrado tasas de absorción positivas. La mayoría de estos proyectos se ubican en zonas privilegiadas, lo que contribuye a que los precios de venta en el mercado primario superen los 100 millones de VND/m². De hecho, se prevé que el precio medio de venta en algunos segmentos del mercado primario analizados alcance aproximadamente los 224 millones de VND/m² a finales de 2025. A pesar de los altos precios, la demanda de propiedades en este segmento se mantiene sólida.

El atractivo del mercado inmobiliario de lujo se evidencia aún más en el interés por los nuevos proyectos en la zona central de Ciudad Ho Chi Minh y en el área urbana de Thu Thiem. Por ejemplo, el proyecto de Son Kim Land, orientado al modelo 5.0 en la estación de Thu Thiem, ya ha captado la atención de los inversores a pesar de no haber anunciado aún su precio de venta. Anteriormente, proyectos como The Metropole y The Berkley, con precios que oscilan entre 280 y 430 millones de VND/m², también registraron tasas de absorción favorables. De igual manera, muchos otros proyectos como The Prive, Eaton Park y Masterise Cosmo Central han atraído un gran interés por parte de los clientes desde el principio.

El Sr. Nguyen Le Hai Dang considera que el valor de los inmuebles de alta gama no se basa únicamente en su tamaño o costes de construcción, sino también en factores como la escasez, la ubicación y la capacidad de conservar su valor a largo plazo. Para quienes cuentan con sólidos recursos financieros, la decisión de comprar una vivienda suele fundamentarse en el valor intrínseco del inmueble, la reputación del promotor y el potencial de revalorización futura, más que en el precio en sí.

En realidad, la oferta de viviendas de lujo en la zona central de Ciudad Ho Chi Minh es limitada debido a la creciente escasez de terrenos. Esto hace que las propiedades en ubicaciones privilegiadas sean cada vez más raras con el paso del tiempo.

Según el Sr. Vo Hong Thang, los proyectos ubicados cerca del distrito financiero y comercial central de Ciudad Ho Chi Minh, especialmente en la zona de Thu Thiem, siempre gozan de una ventaja única en cuanto a ubicación. Esta escasez ayuda a que estos proyectos atraigan a clientes adinerados que buscan acumular patrimonio y esperan una apreciación del precio a largo plazo. "En general, el aumento de precios en el segmento de alta gama refleja en gran medida la ley de la oferta y la demanda, el creciente costo del suelo y los estándares de desarrollo de productos más estrictos. Por otro lado, las dificultades en el segmento de vivienda de bajo costo radican en la accesibilidad para los compradores, desde los trámites legales y las condiciones de los préstamos hasta la ubicación del proyecto", afirmó el Sr. Thang.

Necesitamos desatar los nudos.

Según los expertos, la solución fundamental no consiste en rebajar el precio de las viviendas de lujo por debajo del valor de mercado, sino en eliminar los obstáculos legales, ampliar el acceso al crédito e invertir en infraestructura que conecte las zonas suburbanas. Una vez superadas estas barreras, la vivienda asequible podrá llegar a quienes la necesitan, contribuyendo a reducir la brecha entre la oferta y la demanda que ha existido durante muchos años en el mercado inmobiliario.

Fuente: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm