Vivienda de alquiler: Creando avances

(Chinhphu.vn) - La creación de mecanismos y políticas, así como el desarrollo de mecanismos y políticas constructivas, pueden resolver el problema de la asignación de recursos para el desarrollo de viviendas de alquiler. La base de este enfoque constructivo reside en la oportunidad de un acceso equitativo a la vivienda y la armonización de intereses entre el Estado, la ciudadanía y las empresas.

El desarrollo de viviendas de alquiler se ha identificado como una prioridad estratégica.

Definir claramente la estructura de la oferta de viviendas de alquiler.

El desarrollo de viviendas de alquiler se ha identificado como una prioridad estratégica, con un amplio margen de maniobra política para llevar a cabo esta iniciativa. En una reunión con el Comité Permanente del Comité del Partido de Ciudad Ho Chi Minh el 13 de junio de 2026, el Primer Ministro Le Minh Hung solicitó a Ciudad Ho Chi Minh que propusiera con determinación mecanismos, políticas y enfoques específicos, basados ​​en la experiencia práctica, que no estén contemplados en la normativa vigente. El Primer Ministro hizo hincapié en que, ante todo, debe utilizarse el capital estatal, mientras que, a largo plazo, se necesitan soluciones y políticas sólidas para movilizar recursos privados.

En efecto, para crear una oferta de viviendas de alquiler que satisfaga las necesidades urgentes de la sociedad, el capital de particulares y empresas desempeña un papel fundamental. Este flujo de capital puede canalizarse de forma más eficaz, en primer lugar, mediante la transparencia en cuanto a la demanda vinculada a la planificación de las zonas destinadas a la construcción de viviendas de alquiler dentro del plan urbanístico general, garantizando así la sincronización de las necesidades de vivienda con las instalaciones culturales, educativas y sanitarias.

En segundo lugar, los mecanismos y políticas para incentivar a las empresas a desarrollar viviendas de alquiler deben diseñarse teniendo en cuenta los diferentes grupos de inquilinos, la planificación de cada zona y proyecto, y el plan urbanístico general. Por último, se debe garantizar la equidad en el acceso a los proyectos y márgenes de beneficio razonables para fomentar la participación de los inversores.

Según el Dr. Huynh Phuoc Nghia, de la Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh, la clave reside en definir claramente la estructura de la oferta de viviendas de alquiler. El primer grupo lo conforman las viviendas de alquiler comercial, lo que significa que los inversores, basándose en la demanda del mercado y la planificación urbana, crean proyectos para alquilar, ya sea en su totalidad o en un porcentaje determinado, a precios acordados.

El segundo grupo lo conforman viviendas de alquiler con características de vivienda social, destinadas a satisfacer las necesidades urgentes de vivienda de los trabajadores de zonas industriales, personas de bajos ingresos en áreas urbanas, o como parte de políticas para funcionarios públicos y empleados de ministerios, departamentos y localidades.

En el caso de las viviendas de alquiler comercial, al tratarse de un acuerdo basado en el mercado, este segmento se dirige exclusivamente a un grupo específico de clientes, generalmente personas con ingresos medios-altos. Si bien, dentro de este grupo, cabe mencionar también a pequeños inversores que poseen terrenos cerca de zonas industriales o áreas con alta concentración de trabajadores y construyen complejos de viviendas de alquiler, este tipo de viviendas a menudo no cumplen con los estándares técnicos ni con los requisitos básicos de infraestructura.

Dr. Huynh Phuoc Nghia, Universidad de Economía de la ciudad de Ho Chi Minh

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En el caso de las viviendas de alquiler concebidas como viviendas sociales, el apoyo gubernamental siempre ha desempeñado un papel crucial, y el reto actual reside en cómo potenciar aún más la contribución del sector privado.

"En función de las características de cada tipo de vivienda de alquiler, los mecanismos de incentivo y apoyo deben estar altamente descentralizados para movilizar mejor los recursos sociales, especialmente los procedentes de quienes se benefician indirectamente de la política, como las empresas en las zonas industriales", recomendó el Dr. Huynh Phuoc Nghia.

Una solución concisa

Desde la perspectiva de la estructura de la vivienda de alquiler, el mapa de movilización de recursos para el desarrollo de este tipo de viviendas se va aclarando gradualmente. Un experto de la Universidad de Economía de Ciudad Ho Chi Minh señaló que, para los proyectos de vivienda de alquiler con características de vivienda social, especialmente aquellos destinados a paliar las necesidades urgentes de vivienda de los trabajadores en cada localidad, la financiación inicial seguirá dependiendo del presupuesto estatal, tal como lo dispuso el Primer Ministro Le Minh Hung.

Para proyectos posteriores, el capital presupuestario actúa como capital semilla. El apoyo en términos de terrenos, política fiscal, crédito y políticas para la conversión de tipos de vivienda después de un cierto período de alquiler o cuando la demanda de vivienda de alquiler es reemplazada por la demanda de propiedad de vivienda... incentivará a las empresas a participar en inversiones junto con el gobierno para ofrecer al mercado productos que satisfagan las necesidades a precios de alquiler adecuados a los ingresos de los trabajadores.

El Dr. Huynh Phuoc Nghia sostiene que los mecanismos y políticas propuestos para el desarrollo de viviendas de alquiler deben adaptarse a las características específicas de cada región y localidad. Solo así se podrán movilizar los recursos de la manera más eficaz y eficiente. Por ejemplo, para el desarrollo de zonas industriales, se debe destinar terreno a viviendas sociales y viviendas de alquiler con características de vivienda social desde la etapa de planificación.

Se anima a las empresas con una plantilla numerosa y registradas para operar en zonas industriales a participar en estos proyectos desde el principio, para proporcionar alojamiento estable a los trabajadores, aumentar la fidelización de los empleados y apoyar la formación y el desarrollo profesional. Las empresas que invierten en estos proyectos han identificado claramente a sus clientes potenciales y, por lo tanto, estarán dispuestas a invertir.

Para estos proyectos, el apoyo estatal se manifiesta en políticas preferenciales en materia de terrenos, crédito, mecanismos de coordinación entre los inversores que construyen y gestionan viviendas de alquiler y las empresas necesitadas, y prioridades para las empresas que aportan capital, en lugar de depender en gran medida del presupuesto estatal.

O bien, en proyectos donde los costos de alquiler superan la capacidad económica del trabajador promedio, el Estado puede subvencionar dichos costos mediante gastos operativos o incentivar a los empleadores a que contribuyan parcialmente con los gastos de vivienda de sus empleados, a cambio de incentivos fiscales o crediticios. En esta situación, la coordinación entre las partes puede requerir una atención meticulosa a los detalles, pero el apoyo de la tecnología hará posible este desafío, analizó el Dr. Huynh Phuoc Nghia.

Las soluciones de apoyo para el segmento restante de viviendas de alquiler serán completamente diferentes. Según el experto, para las viviendas destinadas al grupo de ingresos medios-altos, debido a su naturaleza comercial tan particular, el Estado solo debería ofrecer incentivos para alentar a los inversores a construir proyectos en áreas con demanda real, como ciudades aeroportuarias, centros financieros y zonas de libre comercio.

Es necesario identificar desde el principio la demanda de viviendas de alquiler, con la inversión del gobierno en infraestructuras esenciales y la creación de condiciones para que los inversores accedan a terrenos limpios, agilizando los trámites relacionados con la construcción y el funcionamiento de los edificios.

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Los inversores no están obligados a construir edificios exclusivamente para alquilar; pueden registrar un cierto número de unidades de alquiler y, dependiendo de la demanda fluctuante en cada zona, pueden implementar políticas para alternar entre diferentes tipos de alojamiento.

"Para incentivar a los pequeños inversores a construir complejos de viviendas de alquiler, el gobierno ha introducido normas técnicas para garantizar la seguridad y la calidad de vida de los trabajadores, y ha añadido infraestructuras como escuelas, hospitales, parques infantiles, etc."

"Al mismo tiempo, deberían existir políticas adecuadas que les ayuden a transformarse en empresas, permitiéndoles así acceder a créditos para invertir en la construcción de nuevos apartamentos o la renovación de los existentes a tipos de interés razonables", añadió el Dr. Huynh Phuoc Nghia.

Hoang Hanh

Fuente: https://baochinhphu.vn/nha-o-cho-thue-kien-tao-de-dot-pha-102260616155732122.htm