Existen muchas soluciones para que los precios de la vivienda vuelvan a su valor real.

VTV.vn - Para que el mercado inmobiliario se recupere de forma sostenible, debe resolver el problema de la vivienda asequible y controlar las subidas de precios que superan los ingresos de la población.

Los expertos creen que, para que el mercado inmobiliario se recupere de forma sostenible, debe resolver el problema de la vivienda asequible y controlar las subidas de precios que superan los ingresos de la población.

Eliminar los cuellos de botella de la cadena de suministro

Tras años de rápido crecimiento, el mercado inmobiliario se enfrenta a una gran paradoja: si bien la demanda de vivienda sigue siendo alta, cada vez es más difícil para la gente comprar una casa. En Ciudad Ho Chi Minh y muchas otras grandes ciudades, los precios de los apartamentos han superado la capacidad adquisitiva de los trabajadores de ingresos medios. La mayor brecha se encuentra actualmente en el segmento de vivienda para quienes ganan entre 20 y 40 millones de VND al mes.

Durante el seminario "Mercado Inmobiliario 2026: Superando los Obstáculos, Abrazando un Nuevo Ciclo", organizado por el periódico Finance and Investment el 12 de mayo en Ciudad Ho Chi Minh, el Dr. Can Van Luc, Economista Jefe del Banco BIDV y miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria, afirmó que los precios actuales de la vivienda siguen siendo demasiado altos en comparación con los ingresos de la mayoría de la población. Según él, para reducir los precios de la vivienda, es necesario primero aumentar la oferta y eliminar los obstáculos legales.

Esta es una observación importante, ya que durante muchos años los costos legales han estado "ocultos" en los precios de las viviendas. Un proyecto que tarda entre 3 y 5 años en completarse implica que las empresas deben asumir costos de capital adicionales, gastos por intereses, costos de oportunidad y una serie de otros costos incidentales. En última instancia, quien paga las consecuencias es el comprador de la vivienda.

En el primer trimestre de 2026, todo el país contaba con más de 40.000 apartamentos aptos para la venta, pero solo unos 7.000 eran viviendas asequibles y de interés social.

El Sr. Ngo Quang Phuc, Director General de la empresa inmobiliaria Phu Dong, afirmó que, si bien la demanda de viviendas asequibles es muy alta, las empresas se enfrentan a dificultades desde la etapa de adquisición de terrenos. Los promotores se ven obligados a trasladarse a zonas suburbanas para encontrar terrenos a precios razonables, pero encontrar terrenos aptos para la planificación y que cumplan las condiciones para el desarrollo de proyectos no es nada fácil.

Esta realidad refleja claramente el desequilibrio del mercado. En el primer trimestre de 2026, todo el país contaba con más de 40 000 apartamentos aptos para la venta, pero solo unos 7 000 eran viviendas asequibles y de interés social. Las cifras, anunciadas por la Sra. Hoang Thu Hang, subdirectora del Departamento de Gestión del Mercado de Vivienda e Inmobiliario del Ministerio de Construcción, muestran que la oferta está fuertemente sesgada hacia el segmento de lujo.

Mientras tanto, el grupo de ingresos medios se encuentra en una situación intermedia. No reúnen los requisitos para acceder a viviendas sociales, pero tampoco pueden permitirse proyectos de lujo. El Dr. Can Van Luc propuso impulsar el desarrollo de apartamentos de entre 70 y 100 metros cuadrados, con precios que oscilan entre 3 y 7 mil millones de VND por unidad, según la ubicación. Este segmento se considera el más adecuado para las necesidades de vivienda actuales.

Cabe destacar que los organismos reguladores también están empezando a reconocer esta deficiencia. El Ministerio de Construcción está estudiando la inclusión de un mecanismo para el desarrollo de viviendas comerciales asequibles en la Ley de Vivienda revisada. De implementarse de forma integral, esto podría suponer un punto de inflexión, ayudando al mercado a consolidar un segmento de viviendas de gama media estable, en lugar de centrarse exclusivamente en viviendas de lujo como en años anteriores.

Transparencia para reducir las subidas de precios.

El aumento de los precios de la vivienda no solo se debe a los costos de producción, sino también a la especulación y la falta de transparencia. Esta situación existe desde hace muchos años, pero no se ha abordado de manera integral.

La Sra. Hoang Thu Hang considera que una de las razones del aumento desmesurado de los precios inmobiliarios es la manipulación de precios, la especulación y la falta de transparencia en los datos. Cuando el mercado se rige por rumores y expectativas de subida de precios, el valor real de los inmuebles se distorsiona fácilmente.

La creación de una base de datos nacional sobre vivienda y el mercado inmobiliario, que se espera esté plenamente operativa a partir del 1 de julio, se considera una solución crucial para restablecer el orden en el mercado. Cuando toda la información legal relativa a proyectos, planificación, transacciones y precios de venta sea pública, la gente tendrá una base para determinar el valor real en lugar de dejarse llevar por aumentos artificiales de precios.

Otro indicio positivo es que las políticas crediticias se están orientando gradualmente hacia la satisfacción de las necesidades reales de vivienda. El Sr. Nguyen Le Nam, Director de la División de Clientes Individuales de Asia Commercial Bank, afirmó que el banco distingue claramente entre la especulación y las necesidades reales de vivienda para desarrollar políticas crediticias adecuadas. Según él, los tipos de interés se están convirtiendo en un "filtro" natural del mercado. Cuando aumentan los costes de los préstamos, los especuladores a corto plazo tendrán que considerar sus opciones con mayor detenimiento, mientras que el mercado dará prioridad a los compradores que tienen intención de residir en la propiedad.

Esto indica que el mercado está entrando en un período de fuerte consolidación. Los proyectos que dependen únicamente de la publicidad o de las expectativas de aumento de precios tendrán dificultades para sobrevivir a largo plazo. La Sra. Tran Diem My, vicepresidenta del Consejo de Administración de Five Star Group, opina que lo que más le falta al mercado hoy en día no son proyectos, sino confianza. Tras un período de gran volatilidad, los compradores están más preocupados por los aspectos legales, la capacidad de ejecución y el valor a largo plazo de la propiedad.

Para que los precios de la vivienda recuperen su valor real, el mercado no puede depender de una sola solución. Es necesario, al mismo tiempo, eliminar los obstáculos legales, aumentar la oferta de viviendas de precio medio, controlar la especulación, garantizar la transparencia de los datos y gestionar el crédito de forma racional. Cuando el mercado opere con mayor transparencia y la oferta satisfaga las necesidades reales de vivienda, los precios volverán gradualmente a un nivel más razonable, acorde con los ingresos de la población.

Esta es también una condición crucial para que el mercado inmobiliario se recupere de forma sana y sostenible, en lugar de continuar con los ciclos de aumento de precios basados ​​en expectativas y especulación, como ocurría antes.

Fuente: https://vtv.vn/nhieu-giai-phap-dua-gia-nha-ve-gia-tri-that-10026051216535357.htm