El segmento de tierras agrícolas se mantiene tranquilo

La Ley de Tierras de 2024 permite a las personas que no participan directamente en la producción agrícola transferir tierras de cultivo de arroz. Esta es una oportunidad para los posibles inversores, pero este "pedazo de pastel" no es fácil de aceptar.

Si en el pasado, sólo las personas directamente involucradas en la producción agrícola podían recibir el derecho de uso de tierras de arroz, entonces con las nuevas regulaciones actuales, las personas que no están directamente involucradas en la producción agrícola, si tienen las condiciones y la capacidad para cultivar arroz, también pueden recibir el derecho a transferirlo para invertir en la producción.

En un reciente seminario inmobiliario, el Sr. Le Van Binh, subdirector del Departamento de Tierras ( Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ), dijo que cuando la Ley de Tierras de 2024 entre en vigor, este segmento se desarrollará vigorosamente.

De hecho, entre 2020 y 2022, la situación de las transacciones de tierras agrícolas fue bastante intensa. Muchas empresas y particulares adquirieron terrenos agrícolas con el fin de convertirlos en parcelas para la venta, lo que generó un gran revuelo en aquel momento.

Aunque se espera un mayor dinamismo del mercado, en realidad, el segmento de tierras agrícolas y forestales solo interesa a grandes inversores organizados, como las empresas. Dado que las nuevas regulaciones solo crean condiciones favorables para los agricultores y son adecuadas para las empresas que invierten en el sector agrícola, las actividades de adquisición y compra de tierras agrícolas, la espera de la conversión de uso, la división de parcelas y la venta de tierras para pequeños inversores serán muy difíciles de implementar.

La Sra. Ha Kien, corredora e inversionista de tierras en diversos segmentos de Hanói, Hoa Binh y Thai Nguyen, comentó que actualmente el sector de tierras agrícolas sigue siendo tranquilo, debido a que los impuestos y las tasas de conversión para tierras agrícolas y forestales son bastante altos, por lo que los pequeños inversionistas no invierten en este segmento. En cambio, las grandes empresas, que necesitan invertir hasta decenas de hectáreas de arrozales y bosques para luego redistribuirlos en terrenos destinados a servicios, turismo, comercio y proyectos de vivienda, parecen estar entusiasmadas por sumarse al mercado.

El líder de una empresa inmobiliaria de Hanoi compartió que su compañía está planeando "cazar" tierras forestales y agrícolas a gran escala en Hoa Binh y Thai Nguyen, e incluso "pescar lejos de la costa" yendo a las Tierras Altas Centrales para comprar tierras.

En cuanto a la conversión de tierras agrícolas, el Sr. Le Van Binh señaló que es necesario seguir la planificación y cumplir con el objetivo de más de 3 millones de hectáreas de arrozales para garantizar la seguridad alimentaria nacional. Por lo tanto, los inversores inmobiliarios deben ser cautelosos y comprender las disposiciones de la ley para evitar inversiones ineficaces, compras a precios elevados y dificultades para liquidar.

Según la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, en los primeros seis meses de 2024, el sector inmobiliario ha mejorado gracias a las subastas y la subdivisión de terrenos. Mientras tanto, los terrenos para proyectos, así como los terrenos agrícolas y forestales, no han mostrado signos de recuperación, con una liquidez precaria y transacciones lentas. Incluso muchos inversores con terrenos agrícolas desean vender sus bienes en este momento, pero es difícil.

El director de una inmobiliaria analizó que el margen de rentabilidad de la inversión en este segmento es de aproximadamente un 25-30% anual, y si se convierte en suelo residencial, alcanzará un 35-40% anual. La posibilidad de que el precio de los terrenos agrícolas aumente en una década puede ser de 3 a 5 veces, o incluso más. Sin embargo, según la lista de precios de terrenos prevista, preparar los documentos para convertir terrenos residenciales en terrenos agrícolas aumentará nueve veces en comparación con el costo actual.

Por ejemplo, si un inversor desea cambiar el uso de una parcela agrícola de 1000 m² en Dong Anh (Hanói), la tasa de uso de la tierra actual es de 6600 millones de VND. Sin embargo, si se calcula según el nuevo borrador de la lista de precios, esta cantidad asciende a 61 800 millones de VND. Por lo tanto, solo la tasa de uso de la tierra para una parcela de 100 m² supera los 6000 millones de VND. A este precio, comprar terrenos residenciales disponibles resulta más económico que pagar impuestos al convertir terrenos agrícolas.

Además, la Ley de Tierras de 2024 estipula que las tierras agrícolas que permanezcan en barbecho o sin uso continuo durante 12 a 24 meses estarán sujetas a sanciones administrativas y podrán ser revocadas. Por lo tanto, los inversores que posean tierras agrícolas deberán completar rápidamente los trámites para convertirlas en suelo residencial o agrícola si no quieren perderlo todo.

Si se compran terrenos para aprovechar la ola de inversión, siguiendo la planificación, pero la planificación regional se suspende, se implementa con lentitud o se ajusta, los inversores podrían enfrentarse a un escenario desfavorable: nadie los comprará. Además, al comprar terrenos agrícolas, especialmente parcelas que no se pueden convertir, también existe el riesgo de quiebra si se utiliza apalancamiento financiero. Un inversor habló hoy sobre los riesgos de poseer terrenos agrícolas.

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