La Ley de Tierras de 2024 permite a las personas que no se dedican directamente a la producción agrícola adquirir tierras de cultivo de arroz mediante transferencia. Esto representa una oportunidad para los inversores con capacidad financiera, pero esta parte del mercado no es fácil de conseguir.
Anteriormente, solo quienes participaban directamente en la producción agrícola podían adquirir el derecho a utilizar tierras arroceras. Sin embargo, según la nueva normativa, las personas que no participan directamente en la producción agrícola, si cuentan con las condiciones y la capacidad para cultivar arroz, también pueden adquirir el derecho a utilizar la tierra para invertir en la producción.
En un seminario reciente sobre bienes raíces, el Sr. Le Van Binh, subdirector del Departamento de Tierras ( Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ), afirmó que cuando entre en vigor la Ley de Tierras de 2024, este sector experimentará un desarrollo dinámico.
De hecho, durante el período 2020-2022, el mercado de tierras agrícolas estuvo muy activo. Muchas empresas y particulares compraron tierras agrícolas con el objetivo de convertirlas en parcelas subdivididas para su venta, lo que generó un auge en ese momento.
Si bien se espera que el mercado se vuelva más dinámico, en realidad, los segmentos de tierras agrícolas y forestales solo atraen la atención de grandes inversores organizados, como las empresas. Esto se debe a que las nuevas regulaciones solo crean condiciones favorables para los agricultores y son adecuadas para las empresas que invierten en el sector agrícola. Sin embargo, para los pequeños inversores, la práctica de comprar tierras agrícolas, esperar a que se cambie su uso y luego subdividir y vender parcelas será muy difícil de implementar.
La Sra. Ha Kien, agente inmobiliaria e inversora en diversos sectores de Hanói, Hoa Binh y Thai Nguyen, comentó que el mercado de terrenos agrícolas se mantiene relativamente tranquilo debido a los altos impuestos y tasas de conversión para terrenos agrícolas y forestales, lo que desalienta a los pequeños inversores a invertir en esta zona. En cambio, los grandes inversores que buscan adquirir decenas de hectáreas de arrozales y terrenos forestales para su futura reconversión en suelo urbanizable, proyectos turísticos , comerciales o residenciales parecen mostrarse más interesados en participar.
El líder de una empresa inmobiliaria en Hanoi compartió que su compañía planea "cazar" grandes extensiones de terreno forestal y agrícola en las provincias de Hoa Binh y Thai Nguyen, e incluso "aventurarse más lejos" en las Tierras Altas Centrales para encontrar terrenos que comprar.
Respecto a la conversión de tierras agrícolas, el Sr. Le Van Binh señaló que debe realizarse conforme al plan y respetando el objetivo de destinar más de 3 millones de hectáreas al cultivo de arroz para garantizar la seguridad alimentaria nacional. Por lo tanto, los inversores inmobiliarios deben ser prudentes y comprender la normativa vigente para evitar inversiones improductivas, como comprar a precios elevados y luego tener dificultades para liquidar la inversión.
Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, en el primer semestre de 2024, el segmento de terrenos experimentó una mejoría gracias a las subastas y la subdivisión de parcelas. Sin embargo, en el caso de terrenos para proyectos y terrenos agrícolas/forestales, aún no se observan signos de recuperación; la liquidez sigue siendo baja y las transacciones son lentas. Incluso muchos inversores que poseen terrenos agrícolas tienen dificultades para vender en estos momentos.
Según el director de una agencia inmobiliaria, el margen de beneficio de la inversión en este sector ronda el 25-30% anual, y si se puede convertir en terreno residencial, podría alcanzar el 35-40% anual. El potencial de revalorización en una década es que los terrenos agrícolas podrían multiplicar su valor entre 3 y 5 veces, o incluso más. Sin embargo, según la lista de precios proyectada, el coste de tramitar la solicitud para convertir terrenos agrícolas en residenciales se multiplicaría por nueve en comparación con el coste actual.
Por ejemplo, si un inversor desea solicitar un cambio de uso del suelo y subdividir una parcela agrícola de 1000 m² en Dong Anh (Hanói), la tasa actual por uso del suelo es de 6600 millones de VND. Sin embargo, según el nuevo borrador de la lista de precios, esta cantidad aumenta a 61 800 millones de VND. Por lo tanto, la tasa por uso del suelo para una parcela de 100 m² supera los 6000 millones de VND. A este precio, a quienes compren terrenos residenciales ya existentes les resultaría más económico que pagar el impuesto correspondiente a la conversión de terrenos agrícolas.
Además, la Ley de Tierras de 2024 estipula que las tierras agrícolas que permanezcan en barbecho o sin uso continuo durante 12 a 24 meses estarán sujetas a sanciones administrativas y podrán ser confiscadas. Por lo tanto, los inversionistas que actualmente poseen tierras agrícolas deberán completar urgentemente los trámites para convertirlas en terrenos residenciales o cambiar su uso agrícola si no quieren perderlo todo.
«Si se compran terrenos para aprovechar las tendencias de inversión y la planificación, pero el plan regional se suspende, se retrasa o se modifica, los inversores pueden enfrentarse al peor escenario: no poder vender. Además, la compra de terrenos agrícolas, especialmente parcelas que no se pueden reconvertir, conlleva el riesgo de quiebra si se utiliza apalancamiento financiero», comentó un inversor sobre los riesgos de poseer terrenos agrícolas en la actualidad.
Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/phan-khuc-dat-nong-nghiep-van-im-hoi-lang-tieng-d222126.html
