Valoración del terreno: un vínculo que debe aclararse al modificar la Ley de Tierras de 2024

Tras más de un año de implementación, la Ley de Tierras de 2024 ha revelado numerosas deficiencias, entre ellas problemas con la valoración de tierras, factor fundamental que determina la eficacia de numerosas políticas relacionadas con la recuperación de tierras, la compensación, el reasentamiento y la subasta de derechos de uso de la tierra. Para que esta política se implemente de forma estable y garantice la equidad, es urgente modificar y complementar la Ley de Tierras para perfeccionar el mecanismo de valoración de tierras.

Aún existen muchos obstáculos en la valoración de tierras. Foto ilustrativa: Quoc Dung/VNA

Muchos "cuellos de botella"

Se espera que la Ley de Tierras de 2024 supere las limitaciones de la Ley de Tierras de 2013, especialmente en la determinación de precios de la tierra cercanos a los precios de mercado, generando equidad para las personas cuyas tierras se recuperen y eliminando obstáculos para los proyectos de inversión. Sin embargo, su implementación muestra que aún existen muchos obstáculos relacionados con la valoración de tierras que deben resolverse pronto.

Según los expertos, durante mucho tiempo, el precio de los terrenos ha sido inferior al del mercado, lo que ha distorsionado las compensaciones por la desocupación de terrenos. Con la Ley de Tierras de 2024, se ha abolido oficialmente el marco de precios de los terrenos y se ha establecido anualmente, lo que se espera que ayude a realizar ajustes oportunos y más realistas.

Sin embargo, en algunas localidades, los precios de los terrenos aún se fijan a un nivel muy inferior al precio real del terreno en el mercado, lo que genera una gran diferencia entre el precio de compensación y el precio inicial del terreno del proyecto. Esto ha generado quejas y reacciones ciudadanas, y las empresas deben evaluar cuidadosamente sus recursos financieros al participar en el proyecto.

El Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de Hanói informó que, según el Artículo 159 de la Ley de Tierras de 2024, el precio inicial para la subasta de derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica invertida debe determinarse según la lista de precios de los terrenos. Sin embargo, en muchos lugares, esta lista de precios es inferior al precio de mercado, lo que no alcanza para cubrir los costos de inversión, la limpieza del terreno y la creación de nuevos fondos de tierras.

En teoría, el precio específico del terreno es el precio determinado por la autoridad competente al momento de la adjudicación o transacción, más cercano al mercado que la lista general de precios. Sin embargo, en la práctica, determinarlo es muy difícil. Esto se debe a que requiere basarse en muchos factores (ubicación, legalidad, infraestructura y potencial de desarrollo). Actualmente, el mecanismo y el método de valoración detallados no están claros y dependen en gran medida de la experiencia del tasador.

Ni siquiera se ha acordado el momento para determinar los precios específicos (por ejemplo, cuando un organismo estatal decide asignar o arrendar terrenos, este se determinará; sin embargo, actualmente, los precios de los terrenos han fluctuado considerablemente en comparación con el precio de mercado anterior). Además, la determinación de precios específicos entre las localidades y las autoridades sigue solapada, lo que fácilmente genera disputas y quejas entre los ciudadanos y los organismos estatales.

Esta es también una de las razones por las que muchas localidades aún dudan en aplicar de forma generalizada precios específicos de la tierra, o al hacerlo, son fácilmente cuestionados y se reacciona ante ellos. Además, los documentos guía para la implementación de la Ley de Tierras de 2024 aún tardan en completarse, lo que provoca que las localidades se queden estancadas en la aplicación de la valoración de la tierra.

Estos problemas prácticos están creando obstáculos que impiden que la Ley de Tierras de 2024 demuestre plenamente su superioridad, como se esperaba. Recientemente, el viceprimer ministro Tran Hong Ha presidió una reunión para escuchar el informe sobre la recepción de opiniones de los miembros del Gobierno sobre el Proyecto de Ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Tierras de 2024 (Proyecto de Ley) y solicitó a los líderes de ministerios, ramas y asociaciones que se centren en analizar y debatir los contenidos urgentes que deben modificarse en la Ley de Tierras de 2024, los cuales están causando dificultades y obstaculizando el desarrollo socioeconómico ; y en resolver las deficiencias en la aplicación de la lista de precios de la tierra para acceder al mercado.

Aliviar el estrés

Una realidad inevitable es que los precios de los terrenos en muchas localidades fluctúan con una tendencia al alza, especialmente en zonas urbanas en expansión. Cuando un proyecto se extiende por muchos años, si el precio del terreno se determina una sola vez según la lista de precios o el precio inicial específico, el inversor puede sufrir pérdidas si el precio del terreno aumenta rápidamente durante la fase de implementación. Además, si las personas cuyos terrenos se recuperan tienen que aceptar un precio inferior a la ventaja que la empresa obtiene al revenderlos, es fácil generar una sensación de desventaja.

Por el contrario, si se permite que los precios de los terrenos se ajusten según el precio de mercado intermedio durante el período de implementación del proyecto, también es fácil provocar una inflación de precios, aprovechando la colusión para inflar los precios de los terrenos con fines de lucro. Por lo tanto, muchas empresas y expertos consideran que la forma actual de valorar los terrenos aún presenta riesgos potenciales y no garantiza la equidad.

El Sr. Ngo Gia Cuong, Director de Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), comentó que al construir una lista de precios de terrenos, determinar el precio del terreno utilizado para fines de producción o terrenos comerciales y de servicios es casi imposible aplicando los métodos de valoración prescritos, sino que se debe interpolar de acuerdo con el porcentaje en comparación con el precio del terreno residencial.

Las decisiones de emitir listas de precios de terrenos en muchas localidades aún aplican este método de cálculo, lo que demuestra que el Consejo de Tasación de Listas de Precios de Terrenos no puede cumplir con las disposiciones de la Ley de Tierras, que exige que los precios de los terrenos en la lista de precios de terrenos se determinen según métodos de valoración de terrenos (ningún método permite la interpolación). Esto significa que, si bien la Ley de Tierras de 2024 ha eliminado el marco de precios de terrenos, la elaboración de la lista de precios de terrenos según los principios de mercado para el período de 2026 aún corre el riesgo de repetir esta limitación.

Según el Sr. Cuong, la determinación de principios separados y complementarios de valoración de tierras al elaborar las tablas de precios de tierras, distintos de los principios de mercado aplicados para determinar precios específicos de tierras, contribuirá a que la política sea coherente con la teoría y no genere fluctuaciones políticas. La regulación de los principios complementarios de valoración de tierras al elaborar las tablas de precios de tierras también crea una base jurídica clara para que las localidades tengan suficiente autoridad e iniciativa en la elaboración de las tablas de precios de tierras, lo que contribuye a estabilizar los ingresos presupuestarios, pero sin generar fluctuaciones para los sujetos sujetos a ajuste.

La construcción de precios de terrenos en la tabla de precios de terrenos, independientemente de los precios de mercado, generará estabilidad para los sujetos de ajuste (costos de producción de los componentes económicos). Al mismo tiempo, los precios de los terrenos utilizados como base para el cálculo de las obligaciones financieras no se verán afectados por las fluctuaciones complejas, cíclicas e impredecibles del mercado inmobiliario vietnamita, analizó el Sr. Cuong.

El profesor asociado Dr. Nguyen Thuong Lang, profesor titular de la Universidad Nacional de Economía, comentó que el primer paso importante a considerar es ajustar el precio primario de la tierra, que es el precio que el Estado fija al asignar terrenos por primera vez. Este precio no puede determinarse completamente según los precios del mercado. En cambio, el precio primario debe ser preferencial, incentivando a las empresas a invertir y desarrollarse, en lugar de fijarse en un nivel alto para maximizar los ingresos presupuestarios.

"Si los precios de la tierra primaria se elevan demasiado, no solo aumentarán los costos de insumos para las empresas, sino que también tendrán como consecuencia que los precios de la tierra en todo el mercado se inflen, lo que provocará una presión que se extenderá a toda la economía", recomendó el Sr. Lang.

Además, este experto propuso que la regulación del precio del suelo se base en un sistema marco de precios de referencia, diferenciado por región y objetivos de desarrollo. Por ejemplo, en zonas urbanas o con alto potencial de rentabilidad, los precios pueden fijarse a un nivel relativamente alto; mientras que en zonas que necesitan fomentar la inversión o tienen un menor potencial de rentabilidad, los precios deberían fijarse a un nivel más bajo y razonable. Todo ello debe enmarcarse en un plan maestro, con una visión de al menos 3 a 5 años para garantizar la estabilidad.

Además, el Estado debe utilizar proactivamente diversas herramientas de regulación de precios para garantizar la transparencia, la equidad y la eficiencia. Las subastas de tierras deben controlarse adecuadamente para evitar que los precios se eleven excesivamente y distorsionen el mercado. Las herramientas regulatorias deben garantizar la armonía de intereses entre el Estado, las empresas y la ciudadanía. No solo deben emplearse medidas administrativas como la planificación, la tarificación y los límites del uso del suelo, sino que también deben ampliarse a herramientas económicas como impuestos, tipos de interés, incentivos a la inversión y otras políticas de apoyo fiscal.

Fuente: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm