Quang Nam busca maneras de agilizar el cobro de las tasas por el uso del suelo.

El área urbana de Con Tien (Hoi An) es uno de los proyectos que probablemente generará importantes ingresos por tasas de uso del suelo en 2024.

El progreso de la recaudación es demasiado lento.

La recaudación de ingresos internos de Quang Nam en 2023 superó las previsiones en un 2,7% en medio de una recesión económica (con un PIB regional negativo del 8,25%). Este sorprendente resultado superó muchas predicciones (incluidas las del gobierno y los organismos gestores). Este impresionante logro se considera un "giro espectacular" en la recaudación de ingresos locales.

Sin embargo, los análisis muestran que, si bien los ingresos presupuestarios aumentaron, los ingresos por tasas de uso de la tierra no fueron prometedores, ya que no alcanzaron la cifra proyectada de 2.300 mil millones de VND, y solo recaudaron poco más de 1.911,6 mil millones de VND (alcanzando solo el 83,1% de la cantidad proyectada).

Se ha producido un hecho sorprendente. El presupuesto de ingresos de Quang Nam está disminuyendo progresivamente. Todas las principales fuentes de ingresos para 2024 son inferiores tanto a las cifras proyectadas como a las reales de 2023 (establecidas en tan solo 20 100 000 millones de VND en lugar de los 20 880 000 millones de VND previstos para 2023). Sin embargo, en lugar de los 2 300 000 millones de VND proyectados el año anterior, o incluso menos, los ingresos por tasas de uso de la tierra se han proyectado en 2 700 000 millones de VND. Esta cifra representa un aumento del 17,4 % con respecto a la cantidad proyectada y un aumento del 35 % con respecto a los ingresos reales de 2023.

Los ingresos proyectados por tasas de uso del suelo han aumentado en 400 mil millones de VND, mientras que la economía sigue siendo inestable y el mercado inmobiliario no muestra signos de recuperación. Esta es, sin duda, una cantidad excesiva. Muchas agencias de gestión prevén el riesgo de no alcanzar el objetivo de recaudación porque desconocen, o aún no han determinado, de qué fuentes de ingresos deben obtener los fondos.

Las autoridades tributarias también prevén dificultades para recaudar los ingresos procedentes de las tasas por uso del suelo, pero confían en el plan para recibir y procesar documentos, y determinar el cumplimiento de las obligaciones financieras relacionadas con el suelo de forma electrónica, que se implementó en octubre de 2023. Además, calcularán el importe recaudado de las empresas que adeudan tasas por uso del suelo de años anteriores y de proyectos de reciente creación.

La realidad es mucho más compleja que las estimaciones. Las autoridades tributarias anunciaron que, al 30 de abril de 2024, los registros electrónicos de tierras estaban conectados en los 18 distritos, pueblos y ciudades, con casi 9900 comprobantes de transferencia electrónica recibidos del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, y los impuestos pendientes relacionados con la tierra habían disminuido en 104 mil millones de VND. Sin embargo, los ingresos presupuestarios al 31 de mayo de 2024 solo habían alcanzado el 43,3 % del objetivo proyectado (más de 8.694 mil millones de VND).

Se cumplieron la mayoría de los objetivos de recaudación de ingresos e impuestos, pero los ingresos por tasas de uso del suelo solo alcanzaron el 14,2 % del monto proyectado. Dado que solo queda un pequeño porcentaje de las tasas de uso del suelo pendientes de pago de proyectos recién iniciados, el monto adeudado por las empresas también permanece impago, lo que les genera dificultades para obtener ingresos por el alquiler de terrenos.

El Sr. Nguyen Van Tiep, director del Departamento de Impuestos de Quang Nam, afirmó que los proyectos de desarrollo urbanístico están tardando en subastar los derechos de uso del suelo. El mercado inmobiliario está paralizado y los proyectos no se pueden transferir.

Algunos proyectos ya cuentan con terrenos asignados o arrendados, pero el precio aún no ha sido aprobado... Muchas empresas adeudan grandes cantidades en concepto de tasas por el uso del suelo, lo que les impide alcanzar los objetivos de ingresos previstos.

“A pesar de que se han aplicado de forma completa y sistemática todas las medidas de cobro de deudas, el Departamento de Impuestos aún no ha recuperado los derechos de uso y arrendamiento de terrenos pendientes. Las empresas se enfrentan a dificultades financieras y no pueden cumplir con sus obligaciones. A algunos proyectos no se les han concedido prórrogas, lo que les dificulta el acceso a préstamos bancarios…”, declaró el Sr. Tiep.

Los proyectos inmobiliarios que superen rápidamente los obstáculos aportarán una cantidad significativa de ingresos al presupuesto.

¿En qué dirección se realizará la recogida?

El alquiler de terrenos se considera una de las principales fuentes de ingresos para que las localidades complementen la inversión en desarrollo. Las agencias financieras estiman que los ingresos procedentes de la tierra aumentarán entre un 10 % y un 11 % anualmente, pero esto no es fácil de lograr.

El sistema financiero local aún no es lo suficientemente sólido como para generar soluciones eficaces para la recaudación de impuestos en estos sectores. Además, resulta difícil supervisar y controlar las transacciones inmobiliarias, ya que la compra, venta y transferencia de propiedades en el mercado se realizan por debajo de su valor de mercado. No todas las transacciones inmobiliarias se registran aún en una bolsa pública y transparente.

La provincia de Quang Nam se ha visto obligada a ajustar su plan de inversión pública a mediano plazo para el período 2021-2025 debido a un déficit en los ingresos provenientes del uso de la tierra. El objetivo de 14.290 millones de VND en ingresos por uso de la tierra será muy difícil de alcanzar, dado que se prevén desafíos aún mayores en los dos años restantes.

Se estima que se necesitarán recaudar aproximadamente 5.400 mil millones de VND en 2024 y 2025 para alcanzar el objetivo presupuestario. El Sr. Nguyen Hung, subdirector del Departamento de Planificación e Inversión, indicó que se basarán en las zonas urbanas para la recaudación de tasas por uso del suelo (alrededor del 90%). Sin embargo, esto resultará muy difícil debido a la lentitud de los proyectos urbanos, el endurecimiento del crédito inmobiliario y la superposición de leyes, lo que dificulta su resolución.

Según las autoridades tributarias, actualmente existen alrededor de 30 proyectos residenciales y de desarrollo urbano en la provincia de Quang Nam con pagos atrasados que suman más de 1.860 mil millones de VND. Trece empresas adeudan grandes cantidades en concepto de tasas por uso y arrendamiento de terrenos. Las autoridades tributarias harán todo lo posible para recaudar estas deudas e incorporarlas al presupuesto estatal.

Además, existen 31 resoluciones de asignación y arrendamiento de terrenos emitidas por el Comité Popular Provincial, mediante las cuales se otorgan terrenos y se arriendan a empresas para proyectos de inversión.

Sin embargo, hasta la fecha, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Departamento de Finanzas (consejo de valoración de tierras) y los organismos relacionados aún no han informado al Comité Popular Provincial para que apruebe los precios de los terrenos, de modo que el Departamento de Impuestos pueda emitir avisos para el pago de las tasas por uso de la tierra y las tasas de arrendamiento de tierras, lo que ha afectado directamente la ejecución de la previsión de ingresos del presupuesto estatal.

Según el análisis del Departamento de Impuestos, es posible recaudar cerca de 1.840 mil millones de VND en ingresos con solo 4 proyectos en 2024: el área residencial y de servicios de Cau Hung - Lai Nghi (fases 2 y 3, con 584 mil millones de VND); el área urbana de Quang Nam Smart City (250 mil millones de VND); el área urbana de Con Tien (581 mil millones de VND); y el área urbana de Thanh Ha (fase 2, con 423 mil millones de VND). Sin embargo, recaudar el alquiler de terrenos de estos y muchos otros proyectos requiere más que solo los recursos de las autoridades tributarias y no es una tarea fácil.

Según el Departamento de Impuestos, para completar e incluso superar el presupuesto asignado para 2024, las autoridades tributarias han solicitado al Comité Permanente del Comité Provincial del Partido y al Comité Popular Provincial que instruyan a los departamentos, agencias y localidades pertinentes para que planifiquen reuniones con los inversionistas de cada proyecto con el fin de resolver las dificultades y los obstáculos.

En concreto, la decisión aprueba precios específicos para terrenos destinados a proyectos que ya han recibido resoluciones de asignación o arrendamiento. Se emiten certificados de derecho de uso de la tierra para proyectos que han cumplido con sus obligaciones financieras en materia de terrenos y han completado el 100% de su infraestructura técnica, lo que facilita a los inversores el acceso a préstamos bancarios para proyectos posteriores.

El Sr. Tran Quoc Bao, presidente del Grupo VN Da Thanh, afirmó que las empresas están dispuestas a pagar, pero que recaudar dinero sin emitir certificados de propiedad de la tierra a las empresas sigue presentando muchas dificultades.

El gobierno y los organismos gestores están explorando todas las formas posibles de recaudar el alquiler de terrenos para el presupuesto estatal. Según Nguyen Van Tiep, director del Departamento de Impuestos, los proyectos se clasificarán para aplicar soluciones flexibles, especialmente aquellos en los que se haya completado la compensación y el desmonte de terrenos y la infraestructura esté totalmente desarrollada. Los plazos de ejecución de los proyectos deberán prorrogarse lo antes posible. Se crearán las condiciones necesarias para que las empresas puedan obtener préstamos bancarios y así pagar los impuestos.

Además, las autoridades superiores deben instruir a los departamentos y organismos pertinentes para que tramiten con prontitud los derechos de uso y arrendamiento de terrenos que los inversionistas han depositado en la cuenta de depósito temporal del Departamento de Finanzas. Esto garantizará el pago oportuno al presupuesto estatal, permitirá a las empresas cumplir con sus obligaciones financieras y protegerá sus derechos en la realización de los trámites administrativos correspondientes.

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