Quang Nam busca formas de recaudar tarifas por el uso de la tierra

El área urbana de Con Tien (Hoi An) es uno de los proyectos que probablemente recaudará grandes tarifas por uso de la tierra en 2024.

El progreso de la recolección es demasiado bajo

Los ingresos del presupuesto nacional de Quang Nam en 2023 superaron la estimación en un 2,7 % en el contexto del colapso económico (-8,25 % del PIB), lo que sorprendió a muchos, superando sus expectativas (incluidos el gobierno y los organismos de gestión). Este impresionante resultado se considera una recuperación espectacular de los ingresos del presupuesto local.

Sin embargo, el análisis muestra que los ingresos presupuestarios aumentaron, pero la recaudación de la tarifa por el uso de la tierra no fue positiva, ya que no pudo recaudar los 2,300 billones de VND estimados, sino que solo recaudó más de 1,911,6 billones de VND (alcanzando solo el 83,1% de la estimación).

Algo inesperado ocurrió. El plan de ingresos presupuestarios de Quang Nam está disminuyendo. Todas las partidas principales de ingresos para 2024 son inferiores a las estimadas y a la implementación para 2023 (fijadas en tan solo 20.100 billones de VND en lugar de los 20.880 billones de VND de 2023), pero en lugar de la estimación de 2.300 billones del año anterior, o con una asignación menor, la recaudación de tasas por uso del suelo se ha fijado en hasta 2.700 billones de VND. Esta cifra aumentó un 17,4% con respecto a la estimación, un 35% más en comparación con la implementación en 2023.

Los ingresos estimados por el uso del suelo aumentaron en 400 mil millones de VND en un momento en que la economía aún es inestable y el mercado inmobiliario no ha mostrado señales de mejora; se trata de una cantidad realmente enorme. Muchas agencias de gestión predicen el riesgo de no lograr la recaudación por desconocimiento o desconocimiento de dónde recaudarla.

La autoridad fiscal también prevé la dificultad de recaudar los ingresos presupuestarios por el uso del suelo, pero espera apoyarse en el plan para recibir, circular registros y determinar el cumplimiento de las obligaciones financieras de la tierra de forma electrónica, que se ha implementado desde octubre de 2023. Además, se calculará a partir de la recaudación de dinero de las empresas que adeudan tasas por el uso del suelo de años anteriores y proyectos emergentes.

La realidad es mucho más compleja que la estimación. La autoridad fiscal anunció que, al 30 de abril de 2024, 18 distritos, pueblos y ciudades habían completado la conexión electrónica de los registros de tierras, con casi 9900 recibos de transferencias electrónicas recibidos de la agencia de recursos naturales y medio ambiente, y que la deuda por ingresos territoriales se había reducido en 104 000 millones de VND. Sin embargo, al 31 de mayo de 2024, los ingresos presupuestarios habían alcanzado el 43,3 % de la estimación (más de 8694 000 millones de VND).

La mayor parte de los ingresos y los impuestos se han cumplido según lo previsto, pero los ingresos por tasas de uso de tierras solo alcanzaron el 14,2% de lo estimado. Debido a la cantidad de proyectos que aún no se han recaudado, y al hecho de que las empresas no pueden cobrar las tasas de uso de tierras adeudadas, los recursos provenientes de la renta de la tierra siguen siendo difíciles de obtener.

El Sr. Nguyen Van Tiep, Director del Departamento de Impuestos de Quang Nam, afirmó que los proyectos de explotación de tierras tardan en subastar los derechos de uso. Los bienes inmuebles están congelados. Los proyectos no pueden transferirse.

A algunos proyectos se les han asignado terrenos y se han arrendado terrenos, pero no ha habido una decisión que apruebe los precios de los terrenos... Muchas empresas adeudan grandes cantidades de derechos de uso de la tierra, lo que lleva a que esta fuente de ingresos no garantice el progreso estimado.

Si bien el Departamento de Hacienda ha aplicado plenamente las medidas de ejecución de deudas, aún no ha recuperado las tasas de uso de tierras ni las rentas de la tierra pendientes. Las empresas enfrentan dificultades financieras y no han cumplido con sus obligaciones financieras. Algunos proyectos no han visto prorrogado su plazo de ejecución, por lo que tienen dificultades para acceder a préstamos bancarios... —dijo el Sr. Tiep.

Los proyectos inmobiliarios, si se resuelven rápidamente, aportarán grandes cantidades de ingresos al presupuesto.

¿En base a qué dirección recoger?

La renta de la tierra se considera una de las principales fuentes de ingresos locales para complementar la inversión en desarrollo. Las agencias financieras estiman que los ingresos por la tierra aumentarán entre un 10 % y un 11 % cada año, pero esto no es fácil de implementar.

El sistema financiero local aún no es lo suficientemente sólido como para generar soluciones que permitan recaudar ingresos en estas zonas. Además, es muy difícil verificar y controlar cuándo los precios de compraventa y las transferencias en el mercado son inferiores al precio real. No todas las transacciones inmobiliarias se han puesto a disposición del público y de forma transparente.

Quang Nam se ve obligado a ajustar su plan de inversión pública a mediano plazo (2021-2025) debido a la escasez de ingresos por el uso del suelo. La cifra de 14.290 billones de VND en ingresos por tierras será muy difícil de implementar, mientras que las previsiones para los dos años restantes serán aún más difíciles.

Se prevé que entre 2024 y 2025 se necesitarán recaudar alrededor de 5.400 billones para alcanzar la estimación. El Sr. Nguyen Hung, subdirector del Departamento de Planificación e Inversión, afirmó que se dependerá de las zonas urbanas para recaudar las tasas por uso del suelo (alrededor del 90%). Sin embargo, será muy difícil debido a la lentitud de los proyectos urbanos, la restricción del crédito inmobiliario y la existencia de leyes superpuestas que son difíciles de resolver.

Según estadísticas de la autoridad fiscal, actualmente en Quang Nam existen alrededor de 30 proyectos residenciales y urbanos con obligaciones financieras pendientes por un monto total de más de 1.860 billones de VND, y 13 empresas adeudan importantes cantidades en concepto de derechos de uso del suelo y rentas de tierras. La autoridad fiscal buscará la manera de recaudar esta deuda con el presupuesto estatal.

Además, hay 31 decisiones sobre asignación y arrendamiento de tierras emitidas por el Comité Popular Provincial para asignar y arrendar tierras para que las empresas realicen proyectos de inversión.

Sin embargo, hasta ahora, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Departamento de Finanzas (consejo de evaluación de precios de tierras) y las agencias relacionadas no han consultado al Comité Popular Provincial para aprobar los precios de las tierras para que el Departamento de Impuestos emita avisos sobre el pago de tarifas de uso de la tierra y alquiler de la tierra, lo que ha afectado directamente la implementación de las estimaciones de ingresos del presupuesto estatal.

Según el análisis del Departamento de Hacienda, en 2024 será posible recaudar cerca de 1.840 billones de VND en tan solo cuatro proyectos: el área residencial y de servicios de Cau Hung - Lai Nghi (fases 2 y 3, con 584.000 millones de VND); el área urbana de la Ciudad Inteligente de Quang Nam (250.000 millones de VND); el área urbana de Con Tien (581.000 millones de VND); y el área urbana de Thanh Ha (fase 2, con 423.000 millones de VND). Sin embargo, para recaudar la renta de la tierra de estos y muchos otros proyectos, la autoridad fiscal por sí sola no es lo suficientemente fuerte y su implementación no es sencilla.

Según el Departamento de Impuestos, para completar y superar el presupuesto asignado para 2024, la autoridad fiscal ha solicitado al Comité Permanente del Comité Provincial del Partido y al Comité Popular Provincial que ordenen a los departamentos, sucursales y localidades que tengan un plan para trabajar con los inversores de cada proyecto para eliminar las dificultades y resolver los problemas.

Específicamente, emitir decisiones que aprueben precios específicos de terrenos para proyectos que cuenten con decisiones de asignación y arrendamiento de terrenos. Emitir certificados de derechos de uso de suelo para proyectos que hayan cumplido con sus obligaciones financieras y completado el 100% de la infraestructura técnica, a fin de crear las condiciones para que los inversionistas accedan a préstamos bancarios para implementar proyectos posteriores.

El Sr. Tran Quoc Bao, presidente del Grupo VN Da Thanh, dijo que las empresas están dispuestas a pagar dinero, pero recaudar dinero sin emitir libros rojos a las empresas aún enfrenta muchas dificultades.

El gobierno y las agencias de gestión están buscando maneras de recaudar recursos provenientes de la renta de la tierra para el presupuesto estatal. El director del Departamento de Impuestos, Nguyen Van Tiep, afirmó que agruparán los proyectos para aplicar soluciones de forma flexible, especialmente aquellos que han completado la compensación, la limpieza del terreno y la construcción de infraestructura, y que necesitan extender su cronograma de implementación lo antes posible. Se deben crear las condiciones para que las empresas obtengan financiamiento de los bancos para poder pagar impuestos.

Además, los superiores deben ordenar a los departamentos y sucursales que gestionen con prontitud las tarifas por el uso de la tierra y las rentas de la tierra que los inversionistas han pagado en la cuenta temporal del Departamento de Finanzas, con el fin de pagar a tiempo el presupuesto estatal y permitir que las empresas cumplan con sus obligaciones financieras, garantizando los derechos de las empresas en la realización de los procedimientos administrativos relacionados.

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