Las estadísticas de las empresas inmobiliarias muestran que en 2025, a pesar de un aumento de más del 214% en el número de apartamentos nuevos lanzados al mercado y una tasa de absorción que se mantuvo por encima del 70%, los precios de venta no se moderaron, sino que establecieron un nuevo referente, con precios de apartamentos en la zona central de Ciudad Ho Chi Minh que superaron los 103 millones de VND/m2.
A medida que aumenta la oferta, también aumenta el precio.
Según Avison Young Vietnam, en el cuarto trimestre de 2025, la oferta de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh aumentará gradualmente, ya que los promotores inmobiliarios monitorean de cerca la capacidad de absorción y las tendencias de precios. Se prevé que la tasa de absorción en este mercado alcance aproximadamente entre el 65 % y el 75 %.
Por el contrario, Hanói registró un aumento significativo en la oferta, con el lanzamiento de más de 10 000 apartamentos nuevos, principalmente en proyectos a gran escala. A pesar de este fuerte incremento, la tasa de absorción en Hanói se mantuvo alta, fluctuando entre el 70 % y el 80 %, lo que indica una demanda positiva y continua de vivienda e inversión. En particular, los segmentos de gama media y alta siguieron desempeñando un papel protagónico, lo que provocó que la estructura del mercado inmobiliario se inclinara cada vez más hacia productos de alto precio.
Avison Young pronostica que en 2026, a pesar del aumento en la oferta de apartamentos, los precios del mercado primario seguirán subiendo y mostrarán una clara diferenciación entre regiones, aunque a un ritmo más lento que en periodos anteriores. Se proyecta que Ciudad Ho Chi Minh contará con aproximadamente 15.000 apartamentos nuevos, Hanói con 10.000 y Da Nang con 4.000. Los precios del mercado primario podrían aumentar entre un 20 % y un 25 % en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói, mientras que en Da Nang el incremento rondará entre el 10 % y el 15 %.
Es probable que el mercado de apartamentos de lujo se enfríe a medida que las tasas de interés tienden a subir nuevamente. Foto: TAN THANH
El informe sobre el mercado de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh para 2025 y el pronóstico para 2026, elaborados por One Mount Market Research and Customer Insights Center, también muestran un auge tanto en la oferta como en la demanda. En 2025, se espera que la nueva oferta en Ciudad Ho Chi Minh alcance aproximadamente 30.600 apartamentos, un aumento del 214% con respecto al año anterior. Se proyecta que el número de apartamentos vendidos también aumente drásticamente en un 124%, llegando a aproximadamente 30.400 unidades. La tasa de absorción promedio en la zona central de Ciudad Ho Chi Minh se mantiene alta, en torno al 70%.
En particular, el mercado de apartamentos ha alcanzado un nuevo nivel de precios a pesar de la abundante oferta. En el centro de Ciudad Ho Chi Minh, el precio medio de venta ha superado los 103,2 millones de VND/m², mientras que en la antigua zona de Binh Duong se alcanzó un promedio de 51,8 millones de VND/m². Esta unidad prevé que, en el próximo periodo, los precios del mercado primario podrían seguir aumentando entre un 10 % y un 15 % anual de media.
Para explicar el continuo aumento de los precios de los apartamentos, One Mount señala cuatro factores clave. En primer lugar, el incremento de los costes de producción debido a los cambios en la política de suelo, especialmente la aplicación de una nueva lista de precios a partir de 2026 y el abandono del antiguo marco de precios. En segundo lugar, una estructura de mercado desequilibrada, con la casi total ausencia de viviendas asequibles y de gama media en el centro de Ciudad Ho Chi Minh. En tercer lugar, los efectos positivos de la infraestructura de transporte y la consolidación como centro financiero internacional. Por último, la presión de los costes de capital, dado que se prevé un aumento de los tipos de interés en 2026.
Los compradores se están volviendo más cautelosos.
En realidad, el segmento de apartamentos, especialmente los de alta gama con precios superiores a 100 millones de VND/m², ha atraído mucha atención últimamente, con numerosos proyectos donde los compradores compiten por depositar dinero e invertir con fines especulativos. Sin embargo, desde finales de 2025, con el aumento de las tasas de interés, los promotores se han vuelto más cautelosos y muchos proyectos han ralentizado sus lanzamientos al mercado. Los compradores también desconfían de los riesgos, ya que el incremento de 3 a 5 puntos porcentuales en las tasas de interés anuales genera una presión financiera significativa en préstamos a plazos de 5 a 10 años.
En su último comunicado a los clientes, una sucursal de Vietcombank declaró que los tipos de interés para los préstamos destinados a la compra de apartamentos y casas adosadas con escritura o contrato de compraventa, y para la refinanciación de préstamos (adquisición de deuda) en Ciudad Ho Chi Minh, parten de un mínimo del 9,6% anual y alcanzan un máximo del 13,9% anual si el prestatario opta por un tipo fijo durante los primeros 24 meses.
No solo Vietcombank, sino también muchos otros bancos han aumentado significativamente las tasas de interés de los préstamos inmobiliarios. En BIDV, en su último calendario de tasas de interés para préstamos inmobiliarios, el banco también ha incrementado las tasas de interés para préstamos de vivienda a un mínimo del 9,7 % anual durante los primeros 6 meses; un mínimo del 10,1 % anual durante los primeros 12 meses; y hasta el 13,5 % anual durante los primeros 18 meses.
Algunos bancos también han dejado de ofrecer paquetes de préstamos hipotecarios preferenciales a jóvenes o menores de 35 años; mientras que otros continúan ofreciéndolos a pesar de haber ajustado al alza los tipos de interés.
En ACB, el tipo de interés para préstamos hipotecarios es actualmente del 8,3% anual con un tipo preferencial durante los primeros 12 meses y del 8,8% anual con un tipo preferencial durante los primeros 24 meses. Si los clientes solicitan un préstamo para comprar una vivienda en un proyecto a través de los bancos asociados de ACB, el tipo de interés se reducirá aún más en 0,5 puntos porcentuales.
En declaraciones a periodistas del periódico Nguoi Lao Dong, los directivos de numerosos bancos comerciales reconocieron que el aumento de los tipos de interés de los préstamos es inevitable, dado que los tipos de interés de los depósitos han alcanzado un nuevo máximo desde finales del año pasado. Por lo tanto, el incremento de los tipos de interés de los préstamos es inevitable, especialmente en el sector inmobiliario, que actualmente se encuentra bajo control para priorizar los flujos de crédito destinados a la producción, el comercio y otros sectores prioritarios.
Pronto refrescará.
Según el Sr. Doan Quoc Duyet, director de Tin Thanh Real Estate Company, es probable que el mercado de apartamentos de lujo se desacelere a medida que las tasas de interés vuelvan a subir. Este segmento ha experimentado los mayores aumentos de precios durante el ciclo de crecimiento del mercado inmobiliario en los últimos 2 o 3 años, por lo que una corrección es inevitable. De hecho, algunos proyectos recién lanzados o próximos a lanzarse ya han comenzado a mostrar signos de una disminución en la liquidez.
El Sr. Duyet cree que el mercado inmobiliario seguirá diversificándose entre segmentos, en lugar de experimentar un aumento uniforme como en el período anterior. "Cuando suben los tipos de interés, el dinero se reasigna. Quienes tienen fondos ociosos aún pueden comprar casas para vivir o como inversión a largo plazo, mientras que el capital de inversión a corto plazo tenderá a dirigirse a otros canales, como el oro", afirmó el Sr. Duyet.
En cuanto al sector inmobiliario, el Sr. Duyet cree que los segmentos que no han experimentado un crecimiento significativo recientemente atraerán gradualmente más atención. En concreto, se considera que los terrenos en zonas suburbanas con precios razonables, un estatus legal claro y ventajas en materia de planificación e infraestructura tienen potencial de crecimiento. «Muchos inversores en este segmento no dependen excesivamente de los préstamos bancarios, por lo que se ven menos afectados por las fluctuaciones de los tipos de interés. Por el contrario, en el segmento de apartamentos de lujo, los promotores se ven obligados a ofrecer precios e incentivos más atractivos para estimular la demanda. En el caso de proyectos de apartamentos más antiguos, cuando vencen los plazos de amortización de los préstamos, algunos inversores tendrán que vender, lo que genera una oferta secundaria adicional y ejerce presión sobre el nivel general de precios», analizó el director de Tin Thanh Real Estate Company.
Según el Sr. Duyet, esto tendrá un impacto negativo en los nuevos proyectos, limitando el potencial de aumento de precios en el segmento de alta gama. Los precios de venta deberán considerarse cuidadosamente, sin dejar margen para precios inflados ni compras basadas en la mentalidad de rebaño, como ocurría antes. Esto se debe a que ahora los compradores priorizan los productos que generan valor real, que pueden utilizarse para vivir, alquilar o generar ingresos, en lugar de simplemente esperar una apreciación del precio.
Añadir más factores influyentes
Según el Sr. Vo Hong Thang, Subdirector General a cargo de DKRA Consulting y Director de Inversiones de DKRA Group, la falta de margen de crédito, sumada al repentino aumento de las tasas de interés, ha generado reticencia tanto en inversores como en compradores de vivienda que utilizan capital prestado. Esto se debe a que, una vez que las tasas de interés suben, es difícil que se estabilicen en tan solo 1 a 3 meses. Además, no todos los bancos disponen de margen de crédito, ya que el crecimiento de los préstamos se controla trimestralmente, lo que impide a las entidades de crédito expandir libremente la concesión de préstamos. Cuando los compradores e inversores tienen dificultades para acceder al capital, el mercado inevitablemente se ralentiza. Sin mencionar que algunos factores relacionados con el requisito de transparencia de la información sobre los propietarios de 1 a 3 propiedades, aunque aún no están del todo claros, también generan reticencia en algunos inversores a revelar su identidad en las etapas iniciales del desarrollo.
Fuente: https://nld.com.vn/thi-truong-can-ho-gap-ap-luc-lon-196260202201937749.htm
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