Falta de sanciones para abordar el abuso de poder por parte de las juntas directivas de los edificios de apartamentos.

Según el Comité Jurídico, la normativa sobre las condiciones y los estándares para los miembros de las juntas de administración de edificios de apartamentos es demasiado vaga, lo que da lugar a abusos de poder y a la obtención de beneficios indebidos, al tiempo que carece de sanciones para las infracciones.

Este contenido fue presentado por la Comisión de Derecho en su informe de seguimiento temático "Aplicación de políticas y leyes sobre la gestión, operación, renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos", publicado el 22 de agosto.

El Comité Jurídico señaló que la Ley de Vivienda de 2014 no estipula las condiciones ni los requisitos para los miembros de la junta directiva del condominio, mientras que la Circular n.° 28/2016 del Ministerio de Construcción sobre el Reglamento de Administración y Uso de Condominios lo establece de forma muy breve y sencilla. Por consiguiente, los miembros de la junta directiva solo deben cumplir con las condiciones y los requisitos de ser propietarios y usuarios del condominio o estar autorizados por los propietarios para asistir a las reuniones del condominio.

Edificios de apartamentos y rascacielos en la zona oeste de Hanói . Foto: Ngoc Thanh

Mientras tanto, la junta directiva es un organismo que representa a todos los residentes del edificio de apartamentos y que desempeña muchas tareas importantes relacionadas con el uso de los fondos de los residentes (fondo de mantenimiento), la administración y el funcionamiento de la infraestructura técnica del edificio. En realidad, debido a que las condiciones y los requisitos para ser miembro de la junta directiva son muy sencillos, la mayoría de los residentes pueden participar.

Según el Comité Jurídico, esto ha provocado que algunas juntas directivas infrinjan la normativa en el uso de fondos para el mantenimiento, la gestión y el funcionamiento de los edificios de apartamentos; la falta de un conocimiento exhaustivo de las leyes de vivienda ha dado lugar a desacuerdos y disputas con inversores y residentes en algunos edificios de apartamentos.

Se han dado casos de miembros de la junta directiva que abusaron de su poder para beneficio personal, como la contratación de servicios ajenos a la unidad de gestión y operaciones, el uso arbitrario de fondos de mantenimiento y la contratación de empresas para la seguridad, la limpieza, el mantenimiento y la conservación del edificio a cambio de comisiones. «También se han dado casos de juntas directivas que incitaron a los residentes a presentar quejas, a reunirse en grandes grupos y a perturbar el orden público y la seguridad», señala el informe.

El Comité Jurídico también señaló que la legislación vigente no regula específicamente los métodos de organización de las reuniones de condominios (presenciales, en línea, etc.); las sanciones por infracciones cometidas por las juntas directivas y los miembros no son exhaustivas, específicas ni efectivas.

Por lo tanto, el Comité Jurídico propone que el proyecto de Ley de Vivienda (modificado) incluya disposiciones sobre sanciones para los casos en que la junta directiva o sus miembros se extralimiten en sus funciones o abusen de su poder, causando perjuicios a los residentes.

Según la Ley de Vivienda, la junta directiva debe incluir un representante del promotor si el edificio de apartamentos es de propiedad privada del promotor. Aprovechando esta normativa, algunos promotores se abstienen deliberadamente de participar en la junta directiva. Sin el representante del promotor, los resultados de las elecciones de la junta directiva no serán reconocidos por el Comité Popular local.

Por lo tanto, el Comité Jurídico propone modificar el reglamento para que, si el inversor no designa un representante, la junta directiva solo necesite incluir representantes de los propietarios y usuarios de los apartamentos.

En referencia al abuso de poder, la búsqueda de lucro y los intereses de grupo por parte de las juntas directivas en muchos complejos de apartamentos en los últimos tiempos, Pham Thanh Tung, jefe de la Oficina de la Asociación de Arquitectos de Vietnam, afirmó que parte del problema radica en la falta de conocimientos, habilidades y cualificaciones de los miembros de dichas juntas. Se exige que los miembros de las juntas directivas tengan experiencia y conocimientos en economía y construcción, y se debe dar prioridad a quienes comprendan las normas de seguridad y prevención de incendios.

Para atraer a personas cualificadas al consejo de administración, el Sr. Tung afirmó que lo más importante es ofrecer un paquete de remuneración adecuado, incluso atractivo, que incentive a muchos a postularse. "Si solo se trata de uno o dos millones de dongs, nadie querrá hacerlo. Pero si la remuneración alcanza los 7 u 8 millones de dongs, sin duda habrá personas que cumplan los requisitos y se presenten, especialmente dado el creciente nivel de educación y conocimientos jurídicos de la población actual", declaró.

Según la Ley de Vivienda de 2014 y la Circular N.° 02/2016 del Ministerio de Construcción, los edificios de apartamentos construidos desde 1994 hasta la actualidad con 20 o más apartamentos deben establecer una junta de administración. Las estadísticas nacionales muestran que el número total de edificios de apartamentos que deben establecer una junta de administración es de 2715, mientras que solo 1973 (73 %) la han establecido.

La junta directiva de un edificio o complejo de apartamentos con varios propietarios se constituye y opera según el modelo de la junta directiva de una cooperativa o sociedad anónima. La asamblea general del edificio decide el modelo de funcionamiento de la junta directiva que mejor se adapte a las circunstancias específicas de cada edificio o complejo.

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