Falta de sanciones para hacer frente al abuso de poder de la junta directiva de un edificio de apartamentos

Las regulaciones generales sobre las condiciones y estándares para los miembros de las juntas administradoras de viviendas conducen a abusos de poder y a lucro personal, y carecen de sanciones, según la Comisión de Derecho.

El contenido fue expuesto por el Comité de Derecho en el Informe de Seguimiento Temático “Implementación de políticas y leyes sobre gestión, operación, renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos”, publicado el 22 de agosto.

La Comisión de Derecho constató que la Ley de Vivienda de 2014 no estipula condiciones y normas para los miembros de las juntas de administración de edificios de apartamentos, mientras que la Circular Nº 28/2016 del Ministerio de Construcción sobre el Reglamento de gestión y uso de edificios de apartamentos estipula "de forma muy breve y sencilla". En consecuencia, los miembros del consejo de administración sólo necesitan cumplir las condiciones y estándares de ser propietario y utilizar actualmente el edificio de apartamentos o estar autorizados por el propietario para asistir a la conferencia del edificio de apartamentos.

Edificios de apartamentos, edificios de gran altura en el oeste de Hanoi . Fotografía: Ngoc Thanh

Mientras tanto, el consejo de administración es una organización que representa a todos los residentes del edificio de apartamentos y realiza muchas tareas importantes con respecto al uso de los fondos populares (fondo de mantenimiento), la gestión y el funcionamiento de los elementos de infraestructura técnica del edificio de apartamentos. En realidad, debido a que las condiciones y estándares para los miembros de la junta son muy simples, básicamente todos los residentes son elegibles para participar.

Según el Comité de Derecho, esto ha dado lugar a que algunos consejos de administración violen el uso de fondos para el mantenimiento, la gestión y el funcionamiento de edificios de apartamentos; La falta de una comprensión completa de las disposiciones de la ley sobre la vivienda da lugar a desacuerdos y disputas con los inversores y los residentes en algunos edificios de apartamentos.

Existen casos en que los miembros del consejo de administración abusan de su poder para obtener beneficios personales, como contratar servicios fuera de la unidad de gestión y operación, utilizar arbitrariamente fondos de mantenimiento, designar contratistas para proteger, limpiar, mantener y dar servicio al edificio para recibir comisiones. "Hubo casos en que la junta directiva incitó a los residentes a presentar quejas, se reunieron en grandes cantidades y causaron desórdenes", afirma el informe.

El Comité de Derecho también señaló que las leyes actuales no estipulan específicamente cómo organizar las reuniones de condominios (presencialmente, en línea...); Las sanciones por infracciones cometidas por la junta directiva y sus socios no son completas, específicas ni efectivas.

Por ello, la Comisión de Derecho propuso que el proyecto de Ley de Vivienda (enmendado) estudie y complemente las normas sobre sanciones en los casos en que el consejo de administración o los miembros del mismo excedan su autoridad, abusen de su autoridad y causen daños a los residentes.

De acuerdo con la Ley de Vivienda, el consejo de administración debe incluir un representante del inversor si el edificio de apartamentos tiene una parte de propiedad privada del inversor. Aprovechando esta regulación, algunos inversores no participan deliberadamente en el consejo de administración. Cuando no exista componente inversionista, los resultados de la elección del consejo directivo no serán reconocidos por el Comité Popular local.

Por ello, el Comité de Derecho propuso ajustar en el sentido de que en caso de que el inversionista no envíe un representante para participar, el consejo de administración solo necesite contar con representantes de los propietarios y usuarios del edificio de departamentos.

Refiriéndose a la situación de las juntas directivas de muchos edificios de apartamentos que abusan de su poder, se aprovechan de los demás y se aprovechan de los intereses de grupo en los últimos tiempos, el jefe de la oficina de la Asociación de Arquitectos de Vietnam, Pham Thanh Tung, también dijo que parte de la razón es que los miembros de la junta directiva carecen de conocimientos, habilidades y calificaciones. Los miembros de la junta deben tener experiencia y conocimientos de economía y construcción, y se da prioridad a aquellos que entienden las normas de seguridad y prevención de incendios.

Para atraer a personas calificadas para unirse a la junta directiva, el Sr. Tung dijo que lo más importante es tener un régimen de remuneración adecuado e incluso atractivo para que muchas personas quieran postularse para el cargo. "Si fuera uno o dos millones de VND, nadie querría hacerlo. Pero si el salario fuera de 7 u 8 millones de VND, sin duda habría gente que cumpliera las condiciones para postularse, sobre todo cuando el nivel de educación y comprensión de la ley de la gente está aumentando como hoy", afirmó.

De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Vivienda de 2014 y la Circular No. 02/2016 del Ministerio de Construcción, los edificios de apartamentos construidos después de 1994 con 20 apartamentos o más deben establecer un consejo de administración. Según las estadísticas nacionales, el número total de edificios de apartamentos que requieren una junta directiva es de 2.715, mientras que el número de juntas directivas de nueva creación es de 1.973 (73%).

El consejo de administración de un edificio o complejo de apartamentos con varios propietarios se constituye y funciona según el modelo de un consejo de administración de una cooperativa o de una sociedad anónima. La asamblea de condominios decide elegir el modelo operativo del consejo de administración del condominio adecuado a la realidad de cada edificio y conjunto de condominios.

Son Ha

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