El Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh acaba de emitir una decisión sobre el plan para desarrollar 11 áreas urbanas compactas basadas en el modelo de Desarrollo Orientado al Transporte (TOD, por sus siglas en inglés) a lo largo de las líneas de metro y la Carretera de Circunvalación 3, de conformidad con la Resolución 98/2023/QH15. En consecuencia, se prevé que en el período 2024-2025 se implemente el desarrollo TOD en 9 ubicaciones a lo largo de 3 importantes proyectos de transporte en curso: la Línea 1 del Metro (Ben Thanh - Suoi Tien), la Línea 2 del Metro (Ben Thanh - Tham Luong) y la Carretera de Circunvalación 3.
Mejorar el papel del Centro de Desarrollo Territorial de la Ciudad.
El mayor proyecto de desarrollo orientado al transporte público (TOD, por sus siglas en inglés) abarca más de 389 hectáreas en la comuna de Xuan Thoi Thuong (distrito de Hoc Mon), con acceso a la carretera de circunvalación 3. El terreno más pequeño es el Centro de Exposiciones y Deportes del distrito de Tan Binh (5,1 hectáreas). En esta ubicación se planea un desarrollo TOD para conectar con las líneas 2 y 5 del metro. La zona circundante ya cuenta con áreas residenciales, escuelas y un mercado muy concurrido.
Las ubicaciones restantes se encuentran en el Distrito 10, el Distrito Tan Phu, la ciudad de Thu Duc y el Distrito Binh Chanh; con conexión a las líneas de metro 1, 2 y 3 y a la carretera de circunvalación 3.
En apoyo al plan del gobierno de Ciudad Ho Chi Minh para desarrollar 11 áreas urbanas compactas a lo largo de rutas de transporte clave, el Dr. Pham Viet Thuan, Director del Instituto de Economía de Recursos y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el modelo de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) se implementa ampliamente en ciudades modernas de todo el mundo, especialmente en China, Tailandia y Singapur. Este modelo contribuirá a utilizar y desarrollar eficazmente terrenos aptos para la reurbanización, creando áreas urbanas compactas y conglomerados de ciudades inteligentes.
Según la planificación y el estado actual del suelo, Ciudad Ho Chi Minh adopta dos enfoques para la construcción de ciudades modelo de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT). En primer lugar, un grupo se centra en la renovación y mejora de las zonas existentes, principalmente en áreas residenciales adyacentes a circunvalaciones o líneas de metro. En segundo lugar, otro grupo se centra en nuevas inversiones, construidas en terrenos baldíos, escasamente poblados o donde se prevé la reubicación de fábricas y empresas.
Si se aprovechan eficazmente los terrenos a lo largo de la Línea 1 del Metro, se contribuirá a la creación de núcleos urbanos inteligentes en Ciudad Ho Chi Minh. (Foto: HOANG TRIEU)
El Dr. Thuan sugirió que la zona central de la estación (en un radio de 400 a 500 m) debería centrarse en un desarrollo urbano óptimo de alta densidad. Asimismo, la zona de transición alrededor de la estación (en un radio de 500 a 1000 m) también debería centrarse en un desarrollo urbano de alta densidad. En lo que respecta específicamente a la Carretera de Circunvalación 3, el desarrollo urbano debería concentrarse en las áreas adyacentes a los intercambiadores, las vías de conexión con la Carretera de Circunvalación 3 o las vías secundarias.
Según el Dr. Thuan, para facilitar la implementación, la ciudad de Ho Chi Minh debería publicar los límites de planificación de los sitios de desarrollo orientado al transporte público (TOD, por sus siglas en inglés) para informar al público y desarrollar planes razonables de adquisición de terrenos para modelos que cumplan con los planes aprobados.
"La carga de trabajo para la compensación y adquisición de terrenos para el desarrollo urbano orientado al transporte público (TOD, por sus siglas en inglés) es enorme. Con base en la Ley de Tierras de 2024, para reducir la carga sobre el organismo estatal de gestión, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, la ciudad de Ho Chi Minh necesita fortalecer el papel del Centro de Desarrollo Territorial de la ciudad para que sirva al plan TOD. Si el plan se implementa correctamente y en la dirección adecuada, ayudará a la ciudad de Ho Chi Minh a crear áreas urbanas verdaderamente inteligentes, o dicho de otro modo, clústeres urbanos inteligentes con las conexiones de transporte más convenientes de Vietnam", comentó el Dr. Thuan.
Una buena planificación atrae inversores.
Para impulsar el desarrollo orientado al transporte público (TOD, por sus siglas en inglés), el Dr. Pham Tran Hai, del Instituto de Investigación para el Desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh, abordó la cuestión de la organización espacial, específicamente la redistribución del suelo en las zonas TOD. En consecuencia, se debería reorganizar el espacio alrededor de las estaciones de metro y se debería incentivar a los residentes a contribuir con terrenos a los proyectos TOD como inversores. Dependiendo de la superficie y la ubicación del terreno aportado, se calculará una compensación que se entregará a los residentes en forma de terreno o espacio edificable. «Este modelo cuenta con el respaldo de organizaciones internacionales, especialmente en países que enfrentan dificultades para la adquisición de terrenos», afirmó el Dr. Hai.
En cuanto a las políticas, el Dr. Hai sugirió regular el valor añadido de los terrenos, incluyendo las tasas por mejoras (aplicadas a propiedades existentes en zonas de desarrollo orientado al transporte público), las tasas por impacto (para proyectos en zonas de desarrollo orientado al transporte público) y la transferencia de derechos de desarrollo espacial (para terrenos dentro de dichas zonas). Para lograrlo, es necesario mejorar el marco legal de estas políticas, específicamente mediante el reajuste de la normativa sobre terrenos en el artículo 219 de la Ley de Tierras de 2024, relativa a la contribución por derechos de uso del suelo y la redistribución de terrenos; o la normativa sobre la venta de derechos de desarrollo espacial debido al aumento de la superficie construida.
En una reunión entre el Departamento de Transporte de Ciudad Ho Chi Minh y las autoridades locales sobre la implementación del proyecto de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) en 2023, un representante del Comité Popular del Distrito de Nha Be compartió su experiencia en la adquisición y subasta de terrenos en la calle Nguyen Huu Tho. Si bien no se trata de un proyecto DOT propiamente dicho, la calle Nguyen Huu Tho presenta características similares a las de un proyecto en el que el gobierno destina presupuesto para la construcción de carreteras y luego adquiere terrenos a lo largo de la ruta para subastarlos y reinvertirlos en infraestructura de transporte. Por lo tanto, según el representante del Distrito de Nha Be, para implementar eficazmente el DOT en las líneas 1 y 2 del metro y la Carretera de Circunvalación 3, las autoridades de planificación deben ser flexibles y orientarse hacia criterios generales, evitando detalles excesivos para facilitar las subastas de terrenos y atraer inversores sin restringir sus ideas.
"En el proceso de planificación, solo necesitamos establecer objetivos específicos para espacios verdes, áreas comerciales, carreteras, etc. A partir de esto, los inversores pueden proponer sus propias ideas y diseños de construcción, lo que resultará más eficaz que la implementación por parte del Estado", añadió el representante del distrito de Nha Be.
Algunas localidades por las que pasa la Línea 2 del Metro, como el distrito de Tan Binh, compartieron su experiencia: al invitar a inversores mediante licitaciones y subastas, suelen solicitar ajustes para aumentar los objetivos de planificación. Por lo tanto, al implementar el plan, los objetivos deben elevarse al máximo, junto con numerosas condiciones atractivas para atraer inversores.
11 ciudades modelo de desarrollo orientado al transporte público (TOD, por sus siglas en inglés)
Según el plan, entre 2026 y 2028, la ciudad de Ho Chi Minh continuará implementando dos áreas de desarrollo orientado al transporte público (TOD, por sus siglas en inglés) en la comuna de Tan Hiep (distrito de Hoc Mon) a lo largo de la carretera de circunvalación 3 y en el área alrededor de la estación de Tan Kien (distrito de Binh Chanh), que se conectarán con la línea 3 del metro ampliada y la línea ferroviaria Ciudad Ho Chi Minh - Can Tho .
Con 9 áreas urbanas de desarrollo orientado al transporte público (TOD) en la fase 1, los límites, la planificación y el estatus legal del terreno se determinarán en el segundo y tercer trimestre de 2025. Posteriormente, la planificación se ajustará entre el segundo y el cuarto trimestre de 2025, y el proceso de selección de inversores se completará a principios de 2026.
Fuente: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
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