El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh acaba de emitir una decisión sobre la emisión de un Plan para el desarrollo de 11 áreas urbanas compactas según el modelo DOT (Desarrollo Orientado al Transporte, un modelo centrado en el transporte público) a lo largo de las líneas de metro y la Circunvalación 3, según la Resolución 98/2023/QH15. En consecuencia, durante el período 2024-2025, se prevé desarrollar DOT en 9 ubicaciones, a lo largo de 3 importantes proyectos de transporte en ejecución: Metro n.° 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), Metro n.° 2 (Ben Thanh - Tham Luong) y la Circunvalación 3.
Fortalecimiento del papel del Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras de la Ciudad
El sitio de desarrollo urbano con mayor superficie ocupa más de 389 hectáreas en la comuna de Xuan Thoi Thuong (distrito de Hoc Mon), conectando con la circunvalación 3. El lugar con menor superficie es el Centro de Exposiciones y Polideportivo del distrito de Tan Binh (5,1 hectáreas). Se prevé que este sitio desarrolle el desarrollo urbano para conectar el tráfico con las líneas 2 y 5 del metro. En los alrededores se encuentran zonas residenciales, escuelas y mercados con mucha actividad.
Las ubicaciones restantes se encuentran en el Distrito 10, el Distrito Tan Phu, la Ciudad Thu Duc y el Distrito Binh Chanh; conectadas a las líneas de metro 1, 2, 3 y Ring Road 3.
En apoyo al plan para desarrollar 11 áreas urbanas compactas a lo largo de las principales vías de tráfico del gobierno de Ciudad Ho Chi Minh, el Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Economía de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el modelo DOT se ha implementado en numerosas ciudades modernas del mundo, especialmente en China, Tailandia y Singapur. Este modelo ayudará a explotar y desarrollar fondos de suelo con buenas condiciones para la renovación, creando áreas urbanas compactas y clústeres urbanos inteligentes.
A partir de la planificación y el estado actual del terreno, Ciudad Ho Chi Minh tiene dos orientaciones para la construcción de áreas urbanas modelo DOT. La primera es el grupo de renovación y mejora de áreas existentes: principalmente en zonas residenciales cercanas a la circunvalación o a las líneas de metro. La segunda es el grupo de nuevas inversiones: construido sobre terrenos baldíos, zonas escasamente pobladas o zonas donde se prevé la reubicación de fábricas y empresas.
Si se aprovechan adecuadamente los fondos de terrenos a lo largo de la Línea 1 del metro, se contribuirá a la creación de núcleos urbanos inteligentes en Ciudad Ho Chi Minh. Foto: HOANG TRIEU
El Dr. Thuan cree que, en la zona central de la estación (radio de 400 a 500 m), debemos centrarnos en el desarrollo de zonas urbanas óptimas de alta densidad. En la zona de transición de la estación (radio de 500 a 1000 m), debemos centrarnos en el desarrollo de zonas urbanas de alta densidad. En particular, en la Circunvalación 3, debemos desarrollar zonas urbanas en las proximidades de los cruces de tráfico, las vías que conectan con la Circunvalación 3 o los ramales.
Para una implementación sin problemas, según el Dr. Thuan, la ciudad de Ho Chi Minh debe anunciar los límites de planificación de las ubicaciones del TOD para informar a las personas con claridad y, al mismo tiempo, tener un plan de recuperación de tierras razonable para los modelos de acuerdo con el plan aprobado.
La carga de trabajo que supone la compensación por la demolición de terrenos y la adquisición de terrenos para el desarrollo urbano DOT es enorme. Con base en la Ley de Tierras de 2024, para reducir la carga del organismo de gestión estatal, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Ciudad Ho Chi Minh necesita fortalecer el papel del Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras de la Ciudad para contribuir al plan DOT. Si el plan se implementa correctamente y en la dirección correcta, ayudará a Ciudad Ho Chi Minh a crear áreas urbanas, o en otras palabras, núcleos urbanos verdaderamente inteligentes con las conexiones de tráfico más convenientes de Vietnam, comentó el Dr. Thuan.
Una buena planificación, atrayendo inversores
Para movilizar recursos para el desarrollo del DOT, el Dr. Pham Tran Hai, del Instituto de Estudios de Desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh, mencionó la cuestión de la organización espacial, en particular la reorganización del terreno en el área del DOT. En consecuencia, se debe reorganizar el espacio alrededor de la estación de metro y movilizar a la población para que aporte terrenos para implementar el proyecto DOT como contribuyentes de capital. Dependiendo de la superficie y la ubicación del terreno que aporten, se calcularán y pagarán los beneficios mediante el fondo de tierras o el piso de construcción. "Las organizaciones internacionales promueven la aplicación de este modelo, especialmente en algunos países con dificultades para la adquisición de terrenos", informó el Dr. Hai.
En cuanto a las políticas, el Dr. Hai considera necesario regular la plusvalía del suelo, incluyendo las tasas de mejora (aplicadas a inmuebles existentes en zonas DOT), las tasas de impacto (proyectos en zonas DOT) y la transferencia de derechos de desarrollo (para terrenos en zonas DOT). Para ello, es necesario perfeccionar el marco legal de las políticas, en particular la revalorización del suelo, según lo estipula el Artículo 219 de la Ley de Tierras de 2024 sobre la contribución a los derechos de uso del suelo, la revalorización del suelo o la regulación de la venta de derechos de desarrollo debido al aumento de la superficie construida.
En la reunión para recabar opiniones del Departamento de Transporte de la Ciudad de Ho Chi Minh con las localidades sobre la implementación del proyecto DOT en 2023, un representante del Comité Popular del Distrito de Nha Be compartió experiencias en la adquisición y subasta de terrenos en la calle Nguyen Huu Tho. Si bien la calle Nguyen Huu Tho no es DOT, sí lo es cuando el estado destina el presupuesto para construir la carretera, luego toma terrenos a lo largo de la ruta para subastarlos y reinvertirlos en infraestructura vial. Por lo tanto, según el representante del Distrito de Nha Be, para implementar eficazmente el DOT en las líneas 1 y 2 del metro, Circunvalación 3, al planificar, las autoridades deben ser flexibles, orientadas según criterios generales y no demasiado detalladas para facilitar la subasta de terrenos y atraer a los inversores, ya que esto no limita sus ideas.
"En la planificación, solo necesitamos establecer objetivos específicos en cuanto a árboles, comercio, carreteras, etc. Sobre esta base, los inversores pueden aportar sus propias ideas y diseñar la construcción, lo cual será más efectivo que si la implementara el estado", añadió un representante del distrito de Nha Be.
Algunas localidades por las que pasa la línea 2 del metro, como el distrito de Tan Binh, compartieron sus experiencias al invitar a inversores a licitar y subastar. A menudo, solicitan ajustes para aumentar los objetivos de planificación. Por lo tanto, al implementar la planificación, estos deberían elevarse al máximo, junto con diversas condiciones atractivas para atraer a los inversores.
11 ciudades modelo TOD
Según el plan, de 2026 a 2028, Ciudad Ho Chi Minh continuará desplegando 2 áreas TOD en la comuna de Tan Hiep (distrito de Hoc Mon) a lo largo de la Ring Road 3 y el área alrededor de la estación Tan Kien (distrito de Binh Chanh), conectando la extensión de la línea 3 del metro y la línea ferroviaria Ciudad Ho Chi Minh - Can Tho .
Con nueve áreas urbanas de desarrollo urbano total en la fase 1, en el segundo y tercer trimestre de 2025 se determinarán los límites, la planificación y la legalidad del terreno. Posteriormente, se ajustará la planificación entre el segundo y el cuarto trimestre de 2025, y el proceso de selección de inversores finalizará a principios de 2026.
Fuente: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
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