El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh acaba de emitir una decisión sobre el plan para desarrollar 11 áreas urbanas compactas basadas en el modelo DOT (Desarrollo Orientado al Tránsito) a lo largo de las líneas de metro y la Circunvalación 3, de conformidad con la Resolución 98/2023/QH15. Por consiguiente, en el período 2024-2025, se prevé implementar el desarrollo DOT en 9 ubicaciones a lo largo de 3 importantes proyectos de transporte en curso: la Línea 1 del Metro (Ben Thanh - Suoi Tien), la Línea 2 del Metro (Ben Thanh - Tham Luong) y la Circunvalación 3.
Fortalecer el papel del Centro de Desarrollo Territorial de la Ciudad
El mayor proyecto de Desarrollo Orientado al Tránsito (DOT) abarca más de 389 hectáreas en la comuna de Xuan Thoi Thuong (distrito de Hoc Mon), conectando con la Circunvalación 3. El proyecto más pequeño es el Centro de Exposiciones y Polideportivo del Distrito de Tan Binh (5,1 hectáreas). Se prevé que este proyecto de DOT se conecte con las líneas 2 y 5 del metro. La zona circundante ya cuenta con zonas residenciales, escuelas y un mercado concurrido.
Las ubicaciones restantes se encuentran en el Distrito 10, el Distrito Tan Phu, la Ciudad Thu Duc y el Distrito Binh Chanh; se conectan con las líneas de metro 1, 2 y 3 y la Ring Road 3.
En apoyo al plan del gobierno de Ciudad Ho Chi Minh para desarrollar 11 áreas urbanas compactas a lo largo de las principales rutas de transporte, el Dr. Pham Viet Thuan, director del Instituto de Economía de Recursos y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que el modelo DOT (Desarrollo Orientado al Tránsito) se implementa ampliamente en ciudades modernas de todo el mundo, especialmente en China, Tailandia y Singapur. Este modelo ayudará a utilizar y desarrollar eficazmente el suelo apto para la reurbanización, creando áreas urbanas compactas y clústeres de ciudades inteligentes.
Basándose en la planificación y el estado actual del terreno, Ciudad Ho Chi Minh adopta dos enfoques para construir ciudades modelo DOT (Desarrollo Orientado al Tránsito). En primer lugar, el grupo se centra en la renovación y mejora de las zonas existentes, principalmente en zonas residenciales adyacentes a circunvalaciones o líneas de metro. En segundo lugar, el grupo se centra en nuevas inversiones, construidas en terrenos baldíos, escasamente poblados o donde se planea reubicar fábricas y empresas.
Si el terreno a lo largo de la Línea 1 del Metro se aprovecha eficazmente, contribuirá a la creación de núcleos urbanos inteligentes en Ciudad Ho Chi Minh. (Foto: HOANG TRIEU)
El Dr. Thuan sugirió que la zona central de la estación (en un radio de 400 a 500 m) debería centrarse en un desarrollo urbano óptimo de alta densidad. Mientras tanto, la zona de transición alrededor de la estación (en un radio de 500 a 1000 m) también debería centrarse en un desarrollo urbano de alta densidad. En cuanto a la Circunvalación 3, el desarrollo urbano debería concentrarse en las zonas adyacentes a los intercambiadores, las vías de conexión con la Circunvalación 3 o los ramales.
Para facilitar la implementación, según el Dr. Thuan, la ciudad de Ho Chi Minh debería publicar los límites de planificación de los sitios de TOD (Desarrollo Orientado al Tránsito) para informar al público y desarrollar planes razonables de adquisición de tierras para modelos que cumplan con los planes aprobados.
La carga de trabajo para la compensación y adquisición de tierras para el desarrollo urbano DOT (Desarrollo Orientado al Tránsito) es enorme. Con base en la Ley de Tierras de 2024, para reducir la carga del organismo de gestión estatal, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Ciudad Ho Chi Minh necesita fortalecer el papel del Centro de Desarrollo de Tierras de la Ciudad para que sirva al plan DOT. Si el plan se implementa correctamente y en la dirección correcta, ayudará a Ciudad Ho Chi Minh a crear áreas urbanas verdaderamente inteligentes, o en otras palabras, núcleos urbanos inteligentes con las conexiones de transporte más convenientes de Vietnam, comentó el Dr. Thuan.
Una buena planificación atrae inversores.
Para liberar recursos para el Desarrollo Orientado al Tránsito (DOT), el Dr. Pham Tran Hai, del Instituto de Investigación para el Desarrollo de Ciudad Ho Chi Minh, abordó la cuestión de la organización espacial, en concreto, la redistribución del terreno dentro de las zonas de DOT. En consecuencia, se debe reorganizar el espacio alrededor de las estaciones de metro y se debe incentivar a los residentes a contribuir con terrenos a proyectos de DOT como capital. Dependiendo de la superficie y la ubicación del terreno aportado, se calculará una compensación que se entregará a los residentes en forma de terreno o espacio edificable. «Este modelo es promovido por organizaciones internacionales, especialmente en países con dificultades para adquirir terrenos», declaró el Dr. Hai.
En cuanto a las políticas, el Dr. Hai sugirió regular la plusvalía del suelo, incluyendo las tasas de mejora (aplicadas a propiedades existentes en zonas DOT), las tasas de impacto (para proyectos en zonas DOT) y la transferencia de derechos de desarrollo territorial (para terrenos dentro de estas zonas). Para lograrlo, es necesario mejorar el marco legal de estas políticas, específicamente mediante la readecuación de la normativa territorial del Artículo 219 de la Ley de Tierras de 2024, relativa a la contribución de los derechos de uso del suelo y el ajuste de la misma; o la regulación de la venta de derechos de desarrollo territorial por aumento de superficie.
En una reunión entre el Departamento de Transporte de la Ciudad de Ho Chi Minh y las autoridades locales sobre la implementación del proyecto DOT (Desarrollo Orientado al Tránsito) en 2023, un representante del Comité Popular del Distrito de Nha Be compartió su experiencia en la adquisición y subasta de terrenos en la calle Nguyen Huu Tho. Si bien no se trata de un proyecto DOT, la calle Nguyen Huu Tho presenta características similares a las de un proyecto donde el gobierno asigna presupuesto para la construcción de carreteras y luego adquiere terrenos a lo largo de la ruta para subastarlos y reinvertirlos en infraestructura de transporte. Por lo tanto, según el representante del Distrito de Nha Be, para implementar eficazmente el DOT en las líneas 1 y 2 del metro y la circunvalación 3, las autoridades de planificación deben ser flexibles y centrarse en criterios generales, evitando el exceso de detalles para facilitar las subastas de terrenos y atraer a los inversores sin restringir sus ideas.
"En el proceso de planificación, solo necesitamos establecer objetivos específicos para espacios verdes, áreas comerciales, carreteras, etc. Con base en esto, los inversores pueden aportar sus propias ideas y diseños de construcción, que serán más efectivos que la implementación estatal", añadió el representante del distrito de Nha Be.
Algunas localidades por las que pasa la Línea 2 del Metro, como el distrito de Tan Binh, compartieron su experiencia de que, al invitar a inversores mediante licitaciones y subastas, suelen solicitar ajustes para aumentar los objetivos de planificación. Por lo tanto, al implementar el plan, se deben elevar los objetivos al máximo, junto con diversas condiciones atractivas para atraer a los inversores.
11 ciudades modelo TOD
Según el plan, de 2026 a 2028, Ciudad Ho Chi Minh continuará implementando dos áreas de TOD (Desarrollo Orientado al Tránsito) en la comuna de Tan Hiep (distrito de Hoc Mon) a lo largo de la Ring Road 3 y el área alrededor de la estación Tan Kien (distrito de Binh Chanh), conectándose a la Línea 3 del Metro extendida y la línea ferroviaria Ciudad Ho Chi Minh - Can Tho .
Con 9 áreas urbanas TOD en la fase 1, los límites, la planificación y el estatus legal del terreno se determinarán en el segundo y tercer trimestre de 2025. Posteriormente, la planificación se ajustará en el segundo y cuarto trimestre de 2025, y el proceso de selección de inversionistas se completará a principios de 2026.
Fuente: https://nld.com.vn/thu-hut-dau-tu-xay-dung-do-thi-tod-196241108210443765.htm
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