Impuesto sobre la propiedad: Eliminando los obstáculos que dificultan la reforma.

En el comunicado oficial n.º 190/CD-TTg del primer ministro Pham Minh Chinh, emitido el 7 de octubre, relativo a la aplicación decisiva de soluciones para aumentar la oferta, reducir los precios de la vivienda y estabilizar el mercado, el primer ministro Pham Minh Chinh solicitó al Ministerio de Finanzas que finalizara urgentemente un informe sobre la política fiscal para el sector inmobiliario, considerando esta como una de las soluciones clave para aumentar la oferta, acercar los precios de la vivienda a la capacidad adquisitiva de la población y estabilizar el mercado.

Foto ilustrativa: Tuan Anh/TTXVN

La historia de la reforma del impuesto sobre bienes inmuebles no es nueva. Esta medida surge cuando el mercado muestra signos de sobrecalentamiento o colapso. En ese momento, se vuelve a plantear la propuesta de gravar la propiedad como solución para frenar la especulación y generar una fuente de ingresos sostenible para el presupuesto. Pero tras cada debate, el tema se desvanece cuando el mercado se estabiliza.

La prolongada indecisión se debe a la preocupación por el impacto en la población, mientras que los ingresos promedio siguen siendo bajos y los precios de la vivienda son altos. Esto se ve agravado por la presión de dos grupos con intereses contrapuestos: quienes poseen numerosas propiedades y la clase trabajadora que necesita vivienda.

Según el profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente , esta "contradicción" es lo que provoca que los organismos gestores actúen con excesiva cautela, lo que hace que la reforma tributaria se quede principalmente en la investigación teórica en lugar de en la práctica. Sin embargo, si la demora persiste, el mercado tendrá dificultades para recuperar un funcionamiento saludable, donde las decisiones de inversión se basen en el flujo de caja real en lugar de en la expectativa de conservar terrenos y esperar a que suban los precios.

En esta ocasión, la determinación política del gobierno se percibe más clara, ya que considera la tributación como una "solución eficaz" para restablecer el orden del mercado. El objetivo es acercar los segmentos del mercado a la demanda real, frenar la especulación, aproximar los precios de venta a su valor real y liberar capital para compradores con necesidades reales de vivienda o para quienes invierten en producción y negocios.

Sin embargo, para que los impuestos sean efectivos, es indispensable contar con una base de datos transparente. Mientras tanto, durante muchos años, el sistema de información sobre tierras y transacciones ha permanecido fragmentado y disperso entre diversas agencias. Los ministerios, departamentos y localidades elaboran los datos según sus propios estándares, lo que genera falta de sincronización y, a menudo, conduce a una valoración inexacta de los activos, un factor clave en el cálculo de impuestos.

Según Bui Van Doanh, director del Instituto Vietnamita de Investigación Inmobiliaria, para desarrollar una política fiscal viable, es necesario comenzar por "limpiar" los datos: desde los derechos de propiedad, la planificación, la ubicación y la superficie hasta el valor de mercado y el historial de transacciones de cada propiedad.

La falta de datos conllevaría una infravaloración generalizada de los activos, lo que provocaría pérdidas de ingresos y desigualdad entre quienes cumplen la ley y quienes la eluden. Un claro ejemplo es el sistema de precios diferenciados, el principal obstáculo para la reforma tributaria.

Un problema persistente es la práctica de las transacciones con "doble precio". El precio real y el precio estipulado en el contrato notarial difieren significativamente. Muchas propiedades se compran y venden a precios entre 1,5 y 2 veces superiores al precio contractual para reducir las obligaciones fiscales. Según los expertos, este fenómeno no solo distorsiona el mercado, sino que también imposibilita el diseño de políticas fiscales basadas en el valor real.

El economista Vu Dinh Anh analizó que, para contar con un mecanismo tributario justo, el Estado debe controlar los precios reales de compra y venta. Sin embargo, con el sistema de datos fragmentado actual, el organismo gestor prácticamente no puede monitorear completamente las fluctuaciones de precios, lo que dificulta la aplicación efectiva de nuevas políticas.

Los expertos coinciden en general en que el principal obstáculo hoy en día no radica en si se deben imponer impuestos o no, sino en cómo lograr que funcionen en la práctica. Para ello, la transparencia de los datos, la información estandarizada, la verificación del valor real de las transacciones y una hoja de ruta clara para su implementación son requisitos urgentes.

Solo cuando se eliminen estas barreras, la tributación se convertirá en una herramienta importante para el funcionamiento estable y sostenible del mercado. Por el contrario, si el tema continúa cayendo en un círculo vicioso de "se habla de él cuando está de moda y se olvida cuando se enfría", al mercado inmobiliario le resultará difícil escapar del desequilibrio entre la oferta y la demanda que ha persistido durante muchos años.

Una preocupación común en el mercado es que el impuesto afecte directamente a quienes poseen una segunda propiedad. Sin embargo, según los expertos, el objetivo de la medida no es gravar a todos los propietarios de múltiples propiedades, sino a aquellos que poseen activos sin usar o subutilizados, lo que genera desperdicio y limita la oferta.

El profesor asociado Dr. Nguyen Quang Tuyen afirmó que es necesario distinguir entre quienes poseen múltiples propiedades para satisfacer necesidades legítimas y quienes las acumulan esperando que suban los precios. Para los grupos especulativos, la tributación es necesaria para obligarlos a utilizar sus activos o transferirlos, aumentando así el volumen de transacciones y complementando la recaudación fiscal.

Este experto sostiene que las preocupaciones sobre un colapso del mercado debido a los impuestos son infundadas. Una venta masiva solo se producirá entre quienes utilizan un apalancamiento financiero excesivo o se dedican a la especulación a corto plazo. Quienes tengan verdadera capacidad financiera no se verán gravemente afectados.

Hasta cierto punto, el mercado aún necesita actividad especulativa para generar liquidez. Pero la especulación debe basarse en actividades comerciales transparentes, reguladas por impuestos, y no en la acumulación de activos para luego dejarlos inactivos.

Además, otro riesgo que señalan los expertos y que dificulta la implementación de las políticas fiscales es el fenómeno de registrar propiedades a nombre de terceros. Muchas personas poseen numerosas propiedades, pero las dividen para que familiares o conocidos las registren a su nombre y así evitar el pago de impuestos. Esto supone un reto importante para identificar a los sujetos que deben ser regulados.

Para evitar esta situación, el sistema de registro de la propiedad, los registros y los mapas deben estandarizarse e interconectarse. Al conectar la información, el organismo gestor podrá detectar transacciones inusuales, identificar a los verdaderos propietarios y frenar la evasión fiscal.

Fuente: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/thue-bat-dong-san-go-nut-that-can-tro-cai-cach-20251212103340236.htm