Ciudad Ho Chi Minh necesita responder a las "variaciones"

Ciudad Ho Chi Minh ha solicitado oficialmente que los inversores en proyectos inmobiliarios de la zona no puedan dividir ni vender terrenos de sus proyectos a organizaciones y particulares para que construyan sus propias viviendas. Numerosas opiniones indican que Ciudad Ho Chi Minh necesita un plan para prevenir posibles "transformaciones".

A partir del 1 de agosto de 2024 entra en vigor la Ley de Negocios Inmobiliarios, la cual no permite proyectos de división y venta de terrenos en zonas urbanas.

Una delegación de campo inspecciona la gestión de terrenos estatales en el distrito de Binh Chanh, Ciudad Ho Chi Minh. (Foto: Thanh Dao).

Recientemente, para implementar la Ley de Negocios Inmobiliarios, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió la Decisión No. 83/2024 sobre regulaciones para determinar áreas donde los inversionistas en proyectos inmobiliarios y proyectos de inversión en construcción de viviendas pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a organizaciones e individuos para construir sus propias casas en el área.

Con esta decisión, Ciudad Ho Chi Minh regula oficialmente la prohibición de la subdivisión y venta de terrenos para abordar esta situación tan preocupante. En particular, los inversores en proyectos inmobiliarios de la zona no pueden subdividir terrenos para la venta a organizaciones y particulares que construyan sus propias viviendas. Según esta normativa, además de los distritos, no se permite la subdivisión ni venta de terrenos en cinco distritos periféricos, entre ellos: Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi y Nha Be.

Mientras tanto, la ciudad sólo regula la división de tierras permitiendo que los hogares y las personas con tierras que cumplan con las condiciones sean considerados para la división de tierras.

Prevenir la subdivisión y venta de terrenos

Con respecto al contenido de la Decisión 83/2024 del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, el abogado Nguyen Van Hau, miembro del Comité Central del Frente de la Patria de Vietnam, vicepresidente del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, comentó que la nueva decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh tendrá un impacto importante en el mercado inmobiliario de la ciudad, incluidos impactos directos en las actividades comerciales de las entidades involucradas en el negocio inmobiliario y la reciente subdivisión y venta indiscriminada de terrenos.

Prohibir la subdivisión y venta de terrenos ayudará a muchas ciudades a resolver el problema de la planificación desordenada y la inflación de precios en el mercado inmobiliario. (Foto: Dai Doan Ket)

El abogado Hau también predijo que después de que se emita la Decisión 83/2024, será inevitable que haya opiniones contradictorias de la gente, la comunidad empresarial y las empresas inmobiliarias.

De acuerdo con la Cláusula 6 del Artículo 31 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, una de las condiciones para transferir los derechos de uso del suelo de terrenos con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios a particulares para la construcción de sus propias viviendas es: " Terrenos no ubicados en barrios, distritos o ciudades de zonas urbanas especiales de tipo I, II y III; no sujetos a subasta de derechos de uso del suelo para invertir en proyectos de construcción de viviendas de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras. Para las demás zonas, el Comité Popular Provincial determinará, con base en las condiciones locales, las zonas donde los inversores del proyecto podrán transferir los derechos de uso del suelo con infraestructura técnica a particulares para la construcción de sus propias viviendas ".

El abogado Nguyen Van Hau predice que la nueva decisión de Ho Chi Minh City tendrá un gran impacto en el mercado inmobiliario de la ciudad.

Así, el abogado Nguyen Van Hau reconoció que Ciudad Ho Chi Minh ha especificado las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios. En particular, los detalles anteriores se rigen por el Artículo 2 de la Decisión n.º 83/2024. En concreto, los inversores en proyectos inmobiliarios y proyectos de inversión en construcción de viviendas en Ciudad Ho Chi Minh. No se permite transferir derechos de uso de suelo con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios o proyectos de inversión en construcción de viviendas a organizaciones o personas que construyan viviendas por sí mismas.

Excepto, en el caso de inversionistas de proyectos inmobiliarios, proyectos de inversión en construcción de viviendas con objetivos de reasentamiento utilizando terrenos en comunas, pueblos y distritos de la ciudad, asegurando las condiciones de acuerdo a la reglamentación, se les permite transferir el derecho de uso de terrenos con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios, proyectos de inversión en construcción de viviendas con objetivos de reasentamiento utilizando terrenos a individuos para construir sus propias casas.

Al comparar el contenido de la Ley de Negocios Inmobiliarios con la Decisión N° 83/2024, el abogado Nguyen Van Hau dijo: Esta decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh ha limitado significativamente las disposiciones de la Ley sobre las áreas en las que los inversores de proyectos pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a individuos para construir sus propias casas.

"Sin embargo, esto no se considera ilegal porque "La Ley de Negocios Inmobiliarios ha facultado al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh para decidir las áreas en las que los inversores del proyecto pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a personas para que construyan sus propias casas, según las condiciones locales", comentó el abogado Hau .

En general, las últimas regulaciones del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh ayudarán a la "locomotora" de todo el país a resolver muchos problemas relacionados con la subdivisión y venta indiscriminada de tierras, lo cual perjudica la planificación. Al mismo tiempo, Minimizar la posibilidad de que personas construyan arbitrariamente sin permiso, además de ayudar a reducir los riesgos legales para los compradores de viviendas, exigiendo a los inversores inmobiliarios de la zona que mejoren la calidad de sus productos simultáneamente . Además, la Decisión 83/2024 es coherente con el Proyecto " Inversión: construcción de distritos en distritos (o ciudades bajo la jurisdicción de Ciudad Ho Chi Minh) en el período 2021-2030" que la ciudad está desarrollando. Específicamente, para 2030, los distritos se centrarán en la inversión en la construcción de infraestructura para alcanzar objetivos urbanos que los conviertan en ciudades bajo la jurisdicción de Ciudad Ho Chi Minh.

Cómo afrontar las «variantes»

Tan pronto como se emitió la Decisión 83/2024 del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh envió una petición al Comité Popular de la Ciudad, planteando muchas preocupaciones.

Al hablar con los periodistas del periódico Dai Doan Ket en la mañana del 1 de noviembre, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que la Asociación también envió un documento al Comité del Frente de la Patria de Vietnam de la ciudad de Ho Chi Minh con respecto a la propuesta de especificar las áreas donde los inversores en proyectos inmobiliarios y de vivienda pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a individuos para construir casas en comunas, excluyendo pueblos en 5 distritos de la ciudad de Ho Chi Minh.

Según el Sr. Le Hoang Chau, en la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023, la ciudad de Ho Chi Minh es un área urbana especial, por lo que solo en los casos de terrenos en barrios, distritos y ciudades de áreas urbanas especiales (incluidos 16 distritos y la ciudad de Thu Duc), se estipula que los inversores no pueden transferir derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica a particulares para construir sus propias casas.

Anteriormente, la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh envió un documento al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, al Departamento de Construcción y al Comité del Frente de la Patria de Ciudad Ho Chi Minh, recomendando que se siguiera permitiendo la subdivisión y venta de terrenos en las comunas de cinco distritos de Ciudad Ho Chi Minh. Esto se debe a que, si se prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en cinco distritos, se estaría contraviniendo lo dispuesto en la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Vivienda.

Por lo tanto, la Asociación ha propuesto que el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh proporcione regulaciones detalladas para determinar las áreas donde los inversionistas en proyectos inmobiliarios y de vivienda pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a individuos para construir sus propias casas en comunas, excluyendo las ciudades en 5 distritos de la ciudad.

Respecto al impacto posterior a la Decisión 83/2024 del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, el abogado Nguyen Van Hau, miembro del Comité Central del Frente Patriótico de Vietnam y vicepresidente del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que la aplicación de esta Decisión podría agravar la escasez de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh, incumpliendo las necesidades de la población. Por lo tanto, existe la posibilidad de que el precio de los terrenos previamente subdivididos aumente drásticamente en el futuro próximo y limite el número de compradores debido a la falta de capacidad financiera.

Compartiendo la misma opinión, el ingeniero Tran Van Phuong, director de una empresa de corretaje inmobiliario en la ciudad de Thu Duc, afirmó: «Si la normativa prohíbe la división de terrenos en parcelas para la venta, Ciudad Ho Chi Minh debe prepararse para la posibilidad de que inversores, organizaciones e individuos eludan la ley para separar terrenos». En particular, el alcance de la nueva normativa sobre división de terrenos aún permite que los hogares y las personas con terrenos sean considerados para la división si cumplen las condiciones. Si se permite su «transformación», el problema de la división de terrenos en parcelas para la venta se volverá más complejo y negativo, afectando al mercado inmobiliario en general.

Debido a que está ubicada junto al Distrito 7, Distrito Nha Be, la ciudad de Ho Chi Minh tiene actualmente una tasa de urbanización muy rápida.

En cuanto a la urbanización, el arquitecto Nguyen Van Bieu, director de Bhomes LLC, explicó que la nueva normativa define que, además de los distritos y barrios, los terrenos en cinco distritos suburbanos, entre ellos Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi y Nha Be, tampoco podrán ser divididos en parcelas ni vendidos. "En los últimos años, todos sabemos que, a pesar de estar etiquetados como distritos suburbanos, la velocidad de urbanización de algunas zonas, como Binh Chanh (especialmente la zona de Trung Son) y Nha Be (la zona de Phuoc Kien), ha aumentado rápidamente. Debido a la infraestructura urbana moderna, en muchos lugares incluso se observa una mayor velocidad de construcción y concentración de población que en algunos distritos centrales", analizó el arquitecto Nguyen Van Bieu.

Al compartir con los reporteros del periódico Dai Doan Ket, los representantes de algunas empresas y personas también están preocupados de que, si bien ya no hay casos de pequeñas empresas inmobiliarias que compran tierras agrícolas a personas y luego elaboran ilegalmente "proyectos" para vender, la situación de los proyectos que dividen parcelas de tierra para la venta que quedan intactos, sin infraestructura construida en el terreno, incluidos los proyectos suspendidos, si no hay solución, también provocará que el mercado inmobiliario de la ciudad "locomotora" permanezca en un estado de "secuestro y abandono de la placa", sin resolver los problemas de raíz.

Fuente: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html