Ciudad Ho Chi Minh necesita responder a las "variaciones"

Ciudad Ho Chi Minh ha decretado oficialmente que los promotores inmobiliarios de la ciudad tienen prohibido subdividir y vender terrenos dentro de sus proyectos a particulares u organizaciones para la autoconstrucción de viviendas. Muchos creen que Ciudad Ho Chi Minh necesita un plan para prevenir posibles abusos en esta práctica.

La Ley de Negocios Inmobiliarios, vigente a partir del 1 de agosto de 2024, prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en zonas urbanas.

El equipo de campo inspecciona la gestión de tierras estatales en el distrito de Binh Chanh, Ciudad Ho Chi Minh. (Foto: Thanh Dao).

Recientemente, para implementar la Ley de Negocios Inmobiliarios, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió la Decisión No. 83/2024 sobre regulaciones para determinar áreas donde los inversionistas en proyectos inmobiliarios y proyectos de inversión en construcción de viviendas pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a organizaciones e individuos para la autoconstrucción de viviendas en el área.

Con esta decisión, Ciudad Ho Chi Minh prohíbe oficialmente la subdivisión y venta de terrenos para abordar este problema persistente. En concreto, los promotores inmobiliarios de la ciudad no pueden subdividir ni vender terrenos dentro de sus proyectos a particulares ni a organizaciones para la autoconstrucción de viviendas. Según esta normativa, además de los distritos, también se prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en cinco distritos suburbanos, entre ellos Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi y Nha Be.

Mientras tanto, la ciudad sólo estipula que la subdivisión de tierras está permitida para hogares e individuos cuyas tierras cumplan con las condiciones para ser consideradas para la subdivisión.

Prevenir la subdivisión y venta ilegal de tierras.

Respecto al contenido de la Decisión 83/2024 del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, el abogado Nguyen Van Hau, miembro del Comité Central del Frente de la Patria de Vietnam, subdirector del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, comentó que la nueva decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh... Esto tendrá un impacto significativo en el mercado inmobiliario de la ciudad, afectando directamente las operaciones comerciales de las entidades involucradas en el comercio de bienes raíces y la rampante subdivisión y venta ilegal de terrenos que ha ocurrido en los últimos tiempos.

Prohibir la subdivisión y venta de terrenos ayudará a muchas ciudades a abordar los problemas de planificación caótica e inflación de precios en el mercado inmobiliario. (Foto: Dai Doan Ket).

El abogado Hau también predijo que después de que se emita la Decisión 83/2024, inevitablemente habrá opiniones contradictorias del público, la comunidad empresarial y las compañías inmobiliarias.

Según la Cláusula 6 del Artículo 31 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, una de las condiciones para transferir los derechos de uso del suelo para terrenos con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios a particulares para la autoconstrucción de viviendas es que: “ El suelo no esté ubicado en barrios, distritos o ciudades de zonas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III; y no esté sujeto a subasta de derechos de uso del suelo para inversión en proyectos de construcción de viviendas según lo estipulado en la Ley de Tierras. Para otras zonas, el Comité Popular Provincial determinará las zonas donde los inversores del proyecto pueden transferir los derechos de uso del suelo con infraestructura técnica a particulares para la autoconstrucción de viviendas, según las condiciones locales ”.

El abogado Nguyen Van Hau predice que las consecuencias de la nueva decisión de Ciudad Ho Chi Minh tendrán un impacto significativo en el mercado inmobiliario de la ciudad.

Así pues, según el abogado Nguyen Van Hau, Ciudad Ho Chi Minh ha concretado las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios. En concreto, los detalles de esta se rigen por el Artículo 2 de la Decisión n.º 83/2024. Esto aplica específicamente a los inversores en proyectos inmobiliarios y de construcción de viviendas en toda Ciudad Ho Chi Minh. No se permite el derecho de uso de terrenos con infraestructura existente dentro de un proyecto inmobiliario o de inversión en construcción de viviendas a organizaciones o personas para la autoconstrucción de viviendas.

Salvo en los casos en que el inversor de un proyecto inmobiliario o de construcción de viviendas destinado al reasentamiento con parcelas en comunas, pueblos o distritos de una ciudad cumpla las condiciones prescritas, podrá transferir el derecho de uso de terrenos con infraestructura técnica dentro del proyecto inmobiliario o de construcción de viviendas destinado al reasentamiento con parcelas a particulares para la autoconstrucción de viviendas.

Al comparar el contenido de la Ley de Negocios Inmobiliarios con la Decisión N° 83/2024, el abogado Nguyen Van Hau afirmó: Esta decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh ha limitado significativamente las regulaciones legales respecto a las áreas en las que los desarrolladores de proyectos pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica existente a individuos para la autoconstrucción de viviendas.

Sin embargo, esto no se considera ilegal porque "La Ley de Negocios Inmobiliarios ha facultado al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh para decidir, con base en las condiciones locales, en qué áreas los inversores del proyecto pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica existente a individuos para la autoconstrucción de viviendas", afirmó el abogado Hau en su evaluación .

En general, las últimas regulaciones del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh ayudarán a la "locomotora" del país a abordar muchas deficiencias relacionadas con la desenfrenada subdivisión y venta de tierras que destruye la planificación urbana. Al mismo tiempo, Minimizar la construcción no autorizada por parte de los residentes no solo reduce el problema, sino que también disminuye los riesgos legales para los compradores de vivienda, lo que exige a los promotores inmobiliarios de la zona mejorar continuamente la calidad de sus productos . Además, la Decisión 83/2024 se alinea con el " Plan de Inversión y Construcción para que los Distritos se Conviertan en Ciudades (o Ciudades bajo la jurisdicción de Ciudad Ho Chi Minh) giai đoạn 2021-2030" que la ciudad está desarrollando actualmente. En concreto, para 2030, los distritos se centrarán en invertir en el desarrollo de infraestructura para alcanzar estándares urbanos que los conviertan en ciudades bajo la jurisdicción de Ciudad Ho Chi Minh.

Respondiendo a las 'distorsiones'

Inmediatamente después de que se emitió la Decisión 83/2024 del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh envió una petición escrita al Comité Popular de la Ciudad planteando varias preocupaciones.

Hablando con un reportero del periódico Dai Doan Ket en la mañana del 1 de noviembre, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que la Asociación también había enviado un documento al Comité de la ciudad de Ho Chi Minh del Frente de la Patria de Vietnam con respecto a la propuesta de especificar en detalle las áreas donde los desarrolladores de proyectos inmobiliarios y de vivienda pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica existente a individuos para la construcción de viviendas en comunas, excluyendo pueblos, en 5 distritos de la ciudad de Ho Chi Minh.

Según el Sr. Le Hoang Chau, según la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023, la ciudad de Ho Chi Minh es un área urbana especial, por lo tanto, solo en los casos en que el terreno esté ubicado en barrios, distritos o ciudades de áreas urbanas especiales (incluidos 16 distritos y la ciudad de Thu Duc) los inversores tienen prohibido transferir derechos de uso del terreno con infraestructura técnica existente a particulares para la autoconstrucción de viviendas.

Anteriormente, la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh envió un documento al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, al Departamento de Construcción y al Comité del Frente de la Patria de Ciudad Ho Chi Minh, recomendando que se siguiera permitiendo la subdivisión y venta de terrenos en las comunas pertenecientes a cinco distritos de Ciudad Ho Chi Minh. Esto se debe a que prohibir la subdivisión y venta de terrenos en estos cinco distritos es incompatible con las regulaciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Vivienda.

Por lo tanto, la Asociación ha propuesto que el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh especifique en detalle las áreas en las que los promotores de proyectos inmobiliarios y de vivienda pueden transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica existente a individuos para la autoconstrucción de viviendas en comunas, excluyendo las localidades de los cinco distritos de la ciudad.

En cuanto a las consecuencias de la Decisión 83/2024 del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, el abogado Nguyen Van Hau, miembro del Comité Central del Frente Patriótico de Vietnam y subdirector del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, considera que la aplicación de esta Decisión podría agravar la escasez de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh, incumpliendo las necesidades de la población. Por lo tanto, es probable que los precios de los terrenos previamente subdivididos suban considerablemente en el futuro próximo, lo que limitará el número de compradores debido a la falta de capacidad financiera.

Compartiendo esta opinión, el ingeniero Tran Van Phuong, director de una empresa de corretaje inmobiliario en la ciudad de Thu Duc, declaró: «Si las regulaciones prohíben la subdivisión y venta de terrenos, Ciudad Ho Chi Minh debe anticipar la posibilidad de que promotores, organizaciones e individuos eludan la ley para subdividir terrenos. Las nuevas regulaciones sobre subdivisión de terrenos deberían seguir permitiendo que los hogares y las personas con terrenos sean considerados para la subdivisión si cumplen las condiciones. Si se permite que se distorsione, la práctica de la subdivisión y venta de terrenos se volverá más sofisticada y negativa, afectando al mercado inmobiliario en general».

Debido a su proximidad al Distrito 7, el distrito de Nha Be en la ciudad de Ho Chi Minh está experimentando actualmente una urbanización muy rápida.

En cuanto a la urbanización, el arquitecto Nguyen Van Bieu, director de Bhomes Co., Ltd., considera que la nueva normativa estipula que, además de los distritos y barrios, los terrenos en cinco distritos suburbanos, entre ellos Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi y Nha Be, también tienen prohibida su subdivisión y venta como parcelas. «En los últimos años, todos sabemos que, a pesar de estar catalogados como distritos suburbanos, la tasa de urbanización en algunas zonas, como Binh Chanh (especialmente en la zona de Trung Son) y Nha Be (zona de Phuoc Kien), ha aumentado rápidamente. La infraestructura urbana es moderna y, en muchos lugares, la tasa de construcción de infraestructuras y la concentración demográfica son incluso mayores que en algunos distritos centrales», analizó el arquitecto Nguyen Van Bieu.

En declaraciones a la prensa del periódico Dai Doan Ket, representantes de varias empresas y residentes expresaron su preocupación por el hecho de que, si bien ya no existen casos de pequeñas empresas inmobiliarias que compran terrenos agrícolas a personas y luego crean "proyectos" ilegalmente para venderlos, la situación de proyectos de subdivisión de terrenos abandonados y sin infraestructura, incluidos proyectos paralizados, seguirá afectando al mercado inmobiliario de esta ciudad líder si no se encuentran soluciones. Esto impedirá que se resuelvan las causas fundamentales de los problemas.

Fuente: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html