Ciudad Ho Chi Minh debe responder a estas "distorsiones".

La ciudad de Ho Chi Minh ha decretado oficialmente que los promotores inmobiliarios tienen prohibido subdividir y vender parcelas dentro de sus proyectos a particulares u organizaciones para la autoconstrucción de viviendas. Muchos consideran que la ciudad de Ho Chi Minh necesita un plan para prevenir posibles abusos de esta práctica.

La Ley de Negocios Inmobiliarios, vigente desde el 1 de agosto de 2024, prohíbe la subdivisión y venta de parcelas de terreno en zonas urbanas.

El equipo de campo inspecciona la gestión de terrenos estatales en el distrito de Binh Chanh, Ciudad Ho Chi Minh. (Foto: Thanh Dao).

Recientemente, para dar cumplimiento a la Ley de Negocios Inmobiliarios, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió la Decisión N.º 83/2024 sobre la normativa para determinar las zonas donde los inversores en proyectos inmobiliarios y los proyectos de inversión en construcción de viviendas pueden transferir los derechos de uso de la tierra con infraestructura técnica a organizaciones e individuos para la autoconstrucción de viviendas en la zona.

Con esta decisión, Ciudad Ho Chi Minh prohíbe oficialmente la subdivisión y venta de terrenos para abordar este problema persistente. En concreto, los promotores inmobiliarios de la ciudad no pueden subdividir ni vender terrenos dentro de sus proyectos a particulares u organizaciones para la autoconstrucción de viviendas. Según esta normativa, además de los barrios y distritos, también se prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en cinco distritos suburbanos: Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi y Nha Be.

Mientras tanto, la ciudad solo estipula que la subdivisión de terrenos está permitida para hogares e individuos cuyos terrenos cumplan las condiciones para ser considerados para la subdivisión.

Prevenir la subdivisión y venta ilegal de terrenos.

Respecto al contenido de la Decisión 83/2024 del Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh, el abogado Nguyen Van Hau, miembro del Comité Central del Frente de la Patria de Vietnam y subdirector del Colegio de Abogados de la Ciudad de Ho Chi Minh, comentó que la nueva decisión de la Ciudad de Ho Chi Minh... Esto tendrá un impacto significativo en el mercado inmobiliario de la ciudad, afectando directamente las operaciones comerciales de las entidades involucradas en el comercio de bienes raíces y la desenfrenada subdivisión y venta ilegal de parcelas de terreno que se ha producido en los últimos tiempos.

La prohibición de la subdivisión y venta de terrenos ayudará a muchas ciudades a abordar los problemas de la "planificación caótica" y la "inflación de precios" en el mercado inmobiliario. (Foto: Dai Doan Ket).

El abogado Hau también predijo que, tras la publicación de la Decisión 83/2024, inevitablemente habrá opiniones encontradas por parte del público, la comunidad empresarial y las empresas inmobiliarias.

Según la Cláusula 6, Artículo 31 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, una de las condiciones para transferir los derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios a particulares para la autoconstrucción de viviendas es que: “ El terreno no esté ubicado en barrios, distritos o ciudades de áreas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III; y no esté sujeto a subasta de derechos de uso de terrenos para inversión en proyectos de construcción de viviendas según lo estipulado en la Ley de Tierras. Para otras áreas, el Comité Popular Provincial determinará las áreas donde los inversionistas de proyectos están autorizados a transferir los derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica a particulares para la autoconstrucción de viviendas con base en las condiciones locales ”.

El abogado Nguyen Van Hau predice que las consecuencias de la nueva decisión de Ciudad Ho Chi Minh tendrán un impacto significativo en el mercado inmobiliario de la ciudad.

Así, según el abogado Nguyen Van Hau, la ciudad de Ho Chi Minh ha concretado las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios. En concreto, los detalles se rigen por el artículo 2 de la Decisión n.º 83/2024. Esto se aplica específicamente a los inversores en proyectos inmobiliarios y de construcción de viviendas en toda la ciudad de Ho Chi Minh. No se permite que organizaciones o particulares utilicen terrenos con infraestructura existente dentro de un proyecto inmobiliario o un proyecto de inversión en construcción de viviendas para la autoconstrucción de viviendas.

Salvo en los casos en que el inversor de un proyecto inmobiliario o de construcción de viviendas destinado al reasentamiento con parcelas de terreno en comunas, pueblos o distritos de una ciudad cumpla las condiciones prescritas, podrá transferir el derecho de uso de terrenos con infraestructura técnica dentro del proyecto inmobiliario o de construcción de viviendas destinado al reasentamiento con parcelas de terreno a particulares para la autoconstrucción de viviendas.

Al comparar el contenido de la Ley de Negocios Inmobiliarios con la Decisión N° 83/2024, el abogado Nguyen Van Hau declaró: Esta decisión del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh ha restringido significativamente la normativa legal en lo que respecta a las zonas donde los promotores de proyectos pueden transferir los derechos de uso de la tierra con infraestructura técnica existente a particulares para la autoconstrucción de viviendas.

Sin embargo, esto no se considera ilegal porque "La Ley de Negocios Inmobiliarios ha facultado al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh para decidir, en función de las condiciones locales, en qué áreas los inversores de proyectos pueden transferir los derechos de uso de la tierra con infraestructura técnica existente a particulares para la autoconstrucción de viviendas", afirmó el abogado Hau en su evaluación .

En general, las últimas regulaciones del Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh ayudarán a la "locomotora" del país a abordar muchas deficiencias con respecto a la desenfrenada subdivisión y venta de terrenos que destruye la planificación urbana. Al mismo tiempo, Minimizar las construcciones no autorizadas por parte de los residentes no solo reduce el problema, sino que también disminuye los riesgos legales para los compradores de vivienda, lo que obliga a los promotores inmobiliarios de la zona a mejorar continuamente la calidad de sus productos . Además, la Decisión 83/2024 se alinea con el " Plan de Inversión y Construcción para Distritos que se Convertirán en Ciudades (o Ciudades bajo la jurisdicción de Ciudad Ho Chi Minh) giai đoạn 2021-2030" que la ciudad está desarrollando actualmente. Específicamente, para 2030, los distritos se centrarán en invertir en el desarrollo de infraestructura para alcanzar estándares urbanos que les permitan convertirse en ciudades bajo la jurisdicción directa de Ciudad Ho Chi Minh.

Respondiendo a las "distorsiones"

Inmediatamente después de que se emitiera la Decisión 83/2024 del Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh, la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh envió una petición por escrito al Comité Popular de la Ciudad planteando varias preocupaciones.

En declaraciones a un reportero del periódico Dai Doan Ket la mañana del 1 de noviembre, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, dijo que la Asociación también había enviado un documento al Comité de Ciudad Ho Chi Minh del Frente de la Patria de Vietnam con respecto a la propuesta de especificar en detalle las áreas donde los desarrolladores de proyectos inmobiliarios y de vivienda están autorizados a transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica existente a particulares para la construcción de viviendas en comunas, excluyendo pueblos, en 5 distritos de Ciudad Ho Chi Minh.

Según el Sr. Le Hoang Chau, de acuerdo con la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023, Ciudad Ho Chi Minh es un área urbana especial; por lo tanto, solo en los casos en que el terreno esté ubicado en barrios, distritos o ciudades de áreas urbanas especiales (incluidos 16 distritos y la ciudad de Thu Duc) se prohíbe a los inversionistas transferir los derechos de uso del suelo con infraestructura técnica existente a particulares para la autoconstrucción de viviendas.

Anteriormente, la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh envió un documento al Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, al Departamento de Construcción y al Comité del Frente de la Patria de Ciudad Ho Chi Minh, recomendando que se permitiera la subdivisión y venta de terrenos en las comunas pertenecientes a los cinco distritos de Ciudad Ho Chi Minh. Esto se debe a que prohibir la subdivisión y venta de terrenos en estos cinco distritos es incompatible con la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Vivienda.

Por lo tanto, la Asociación ha propuesto que el Comité Popular de la Ciudad de Ho Chi Minh especifique en detalle las áreas donde los promotores inmobiliarios y de proyectos de vivienda están autorizados a transferir los derechos de uso de la tierra con la infraestructura técnica existente a particulares para la autoconstrucción de viviendas en las comunas, excluyendo los pueblos de los cinco distritos de la ciudad.

Respecto a las repercusiones de la Decisión 83/2024 del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh, el abogado Nguyen Van Hau, miembro del Comité Central del Frente de la Patria de Vietnam y subdirector del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, considera que la aplicación de esta decisión podría agravar la escasez de terrenos en la ciudad, impidiendo satisfacer las necesidades de la población. Por consiguiente, es probable que los precios de los terrenos previamente subdivididos aumenten drásticamente en un futuro próximo, limitando el número de compradores debido a su insuficiente capacidad económica.

Compartiendo esta opinión, el ingeniero Tran Van Phuong, director de una agencia inmobiliaria en la ciudad de Thu Duc, declaró: Si la normativa prohíbe la subdivisión y venta de terrenos, Ciudad Ho Chi Minh debe prever la posibilidad de que promotores, organizaciones e individuos "eludan la ley" para subdividir parcelas. La nueva normativa sobre subdivisión de terrenos debería permitir que las familias y los particulares con terrenos puedan optar a la subdivisión si cumplen los requisitos. Si se permite esta práctica, la subdivisión y venta de terrenos se volverá más sofisticada y perjudicial, afectando al mercado inmobiliario en general.

Debido a su proximidad al Distrito 7, el distrito de Nha Be en Ciudad Ho Chi Minh está experimentando actualmente una urbanización muy rápida.

En cuanto a la urbanización, el arquitecto Nguyen Van Bieu, director de Bhomes Co., Ltd., considera que la nueva normativa estipula que, además de los barrios y distritos, los terrenos en cinco distritos suburbanos, incluidos Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi y Nha Be, también tienen prohibida la subdivisión y venta como parcelas. "En los últimos años, todos sabemos que, a pesar de estar catalogados como distritos suburbanos, la tasa de urbanización en algunas áreas, como Binh Chanh (especialmente la zona de Trung Son) y Nha Be (zona de Phuoc Kien), ha aumentado rápidamente. La infraestructura urbana es moderna y, en muchos lugares, el ritmo de construcción de infraestructuras y la concentración de población es incluso mayor que en algunos distritos centrales", analizó el arquitecto Nguyen Van Bieu.

En declaraciones a la prensa del periódico Dai Doan Ket, representantes de diversas empresas y residentes expresaron su preocupación por el hecho de que, si bien ya no se dan casos de pequeñas empresas inmobiliarias que compran terrenos agrícolas a particulares para luego crear ilegalmente "proyectos" para su venta, la situación de los proyectos de urbanización abandonados y sin infraestructura, incluidos los proyectos paralizados, seguirá afectando al mercado inmobiliario de esta ciudad "líder" si no se encuentran soluciones. Esto impedirá que se resuelvan las causas profundas del problema.

Fuente: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html