Evite las discrepancias en el crédito.

Si bien la dirección del Banco Estatal de Vietnam (SBV) afirma que los préstamos al sector inmobiliario aún cumplen con los índices de seguridad, la estructura de capital en este sector presenta elementos que plantean riesgos potenciales para el mercado y para todo el sistema bancario.

Uno de los indicadores más claros es que, desde principios de año, el crédito para empresas inmobiliarias ha aumentado al doble de la tasa de crecimiento promedio del crédito en todo el sistema. Tan solo en los primeros seis meses, el crédito en todo el sistema aumentó aproximadamente un 10%, y se estima que el crédito para empresas inmobiliarias aumentó un 20%.

Los informes financieros del segundo trimestre de 2025 de varios bancos como Techcombank, HDBank,SHB , MB, etc., también muestran que los préstamos para el sector inmobiliario otorgados por estos bancos aumentaron entre un 20 % y un 35 % en comparación con finales del año pasado.

Hasta la fecha, el crédito inmobiliario ha alcanzado un máximo histórico (aproximadamente 3,2 billones de VND). No es difícil comprender por qué los bancos están invirtiendo grandes sumas de capital en el sector inmobiliario. Como afirmó el Gobernador del Banco Estatal de Vietnam, el fuerte aumento del crédito inmobiliario en el primer semestre de este año es coherente con la tendencia a resolver los problemas del mercado inmobiliario. Porque, cuando se eliminan los obstáculos legales a los proyectos, la demanda de capital para su ejecución aumenta inevitablemente.

Desde una perspectiva independiente, los analistas consideran que, en el contexto de las dificultades en la producción y el consumo, los principales motores de crecimiento son la infraestructura y el sector inmobiliario. Además, al financiar proyectos inmobiliarios, la tasa de pérdidas real es muy baja (debido a la alta liquidez de las garantías). Por ello, estos dos sectores atraen fuertemente el capital.

A pesar del rápido aumento del crédito inmobiliario, el Banco Estatal de Vietnam (SBV) se muestra optimista al constatar que los préstamos en este sector aún cumplen con los indicadores de seguridad. Esto se evidencia en que la proporción de capital a corto plazo utilizado para préstamos a mediano y largo plazo se mantiene por debajo del 30%. El regulador también ha instado continuamente a las entidades de crédito a equilibrar el capital según los plazos de vencimiento, garantizando así la seguridad del sistema.

Sin embargo, la estructura del crédito inmobiliario y la estructura de capital del mercado inmobiliario han mostrado recientemente algunas inconsistencias.

En primer lugar, en cuanto a la estructura crediticia, los préstamos pendientes para el sector inmobiliario han aumentado significativamente, mientras que los préstamos para la compra y renovación de viviendas han crecido lentamente. Esto indica que el capital bancario se está destinando principalmente a los promotores, mientras que la gente aún no muestra mucho interés en comprar viviendas para uso propio. Esto también se debe a un desequilibrio del mercado, con una oferta cada vez más escasa de viviendas asequibles y de gama media. La nueva oferta en el mercado se compone mayoritariamente de apartamentos de lujo, mientras que la vivienda asequible, de gama media y social escasea gravemente. Esta es también la razón por la que el paquete de crédito de 145 billones de VND para vivienda social, así como los paquetes de crédito para menores de 35 años, se han desembolsado muy lentamente.

En segundo lugar, en lo que respecta a la estructura de capital del mercado inmobiliario, anteriormente, la financiación mediante deuda de muchas empresas inmobiliarias dependía en gran medida de los bonos, incluso hasta un 50-60%, pero ahora esta proporción se ha reducido drásticamente a la mitad. En los primeros siete meses de este año, la emisión de bonos en todo el mercado aumentó un 63% en comparación con finales del año pasado, pero la emisión de bonos inmobiliarios en particular aumentó poco más del 13%.

En realidad, cuando se flexibiliza el crédito, los tipos de interés de los préstamos caen a mínimos históricos y los bancos se muestran más dispuestos a conceder préstamos inmobiliarios, muchos promotores no solo se abstienen de emitir nuevos bonos, sino que también amortizan anticipadamente los bonos existentes, recurriendo a préstamos bancarios. Esta mayor dependencia del crédito bancario por parte de las empresas, especialmente en sectores que requieren capital a largo plazo como el inmobiliario, plantea riesgos significativos para el sistema bancario, en particular el riesgo de desajuste de plazos.

Si bien el crédito inmobiliario es actualmente seguro, si continúa aumentando drásticamente y los flujos de capital se dirigen principalmente a proyectos inmobiliarios de alta gama, como ocurre ahora, el mercado inevitablemente se enfrentará a la inestabilidad.

Para remediar esta situación, no podemos depender de los ajustes de los bancos —que se rigen principalmente por el afán de lucro y los intereses de los accionistas—, sino que necesitamos la intervención del Estado. Por consiguiente, el Banco Estatal de Vietnam, el Ministerio de Construcción y otros ministerios y organismos deben encontrar soluciones para aumentar la oferta de vivienda social y asequible, y redirigir el flujo crediticio hacia estos sectores. Además, cuando se levanten los límites de crédito en el futuro, el Banco Estatal de Vietnam deberá contar con herramientas más eficaces para dirigir los flujos de capital hacia los sectores prioritarios.

La solución a largo plazo, como ha declarado el Gobernador del Banco Estatal de Vietnam, consiste en desarrollar con fuerza el mercado de capitales, satisfaciendo eficazmente las necesidades de capital a mediano y largo plazo y, por consiguiente, reduciendo la presión sobre las fuentes de capital a corto plazo del sistema bancario. Los sectores que requieren grandes cantidades de capital a mediano y largo plazo, como el inmobiliario y el de infraestructuras, necesitan obtener financiación mediante la emisión de bonos corporativos, bonos de gobiernos locales o préstamos internacionales; no pueden seguir dependiendo únicamente del crédito bancario.

Fuente: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html