Evite el crédito "desfasado"

Una de las señales más evidentes es que, desde principios de año, el crédito a empresas inmobiliarias ha aumentado dos veces más rápido que la tasa promedio de crecimiento crediticio de todo el sistema. Tan solo en los primeros seis meses del año, el crédito a empresas inmobiliarias aumentó aproximadamente un 10%, de este último se estima que el crédito a empresas inmobiliarias aumentará un 20%.

Los informes financieros del segundo trimestre de 2025 de una serie de bancos como Techcombank, HDBank,SHB , MB... también muestran que los préstamos comerciales inmobiliarios de estos bancos aumentaron entre un 20 y un 35% en comparación con el final del año pasado.

Hasta la fecha, el crédito inmobiliario ha alcanzado un nivel récord (aproximadamente 3,2 billones de VND). No es difícil explicar por qué los bancos están invirtiendo capital en el sector inmobiliario. Como afirmó el gobernador del Banco Estatal, el fuerte aumento del crédito inmobiliario en el primer semestre de este año coincide con la estrategia de eliminar los obstáculos legales del mercado inmobiliario. Porque, una vez que el proyecto se despeje de obstáculos legales, la necesidad de capital para su implementación aumentará inevitablemente.

Desde una perspectiva independiente, los analistas afirman que, en un contexto de producción y consumo con múltiples dificultades, los principales motores del crecimiento son las infraestructuras y el sector inmobiliario. Además, en el caso de los préstamos inmobiliarios, la tasa de pérdidas reales es muy baja (debido a la alta liquidez de las garantías). Por ello, estos dos sectores atraen con fuerza flujos de capital.

Si bien el crédito inmobiliario está creciendo rápidamente, la buena noticia es que, según el Banco Estatal, los préstamos a este sector aún garantizan indicadores de seguridad. Prueba de ello es que la proporción de capital a corto plazo utilizada para préstamos a mediano y largo plazo aún se encuentra por debajo del umbral del 30 %. El operador también instruye continuamente a las entidades de crédito para que equilibren el capital por plazo, garantizando así la seguridad del sistema.

Sin embargo, la estructura del crédito inmobiliario y la estructura de capital del mercado inmobiliario presentan recientemente algunos puntos irrazonables.

En primer lugar, en términos de estructura crediticia, los préstamos vigentes para el sector inmobiliario aumentaron, mientras que los préstamos para la compra y reparación de viviendas aumentaron lentamente, lo que demuestra que el capital bancario se dirige principalmente a los inversores, mientras que la gente no está interesada en comprar casas para vivir. Esto también se debe al desequilibrio del mercado, donde la oferta de vivienda asequible y de gama media es cada vez menor. La nueva oferta en el mercado consiste principalmente en apartamentos de lujo, mientras que los apartamentos asequibles, de gama media y las viviendas sociales son muy escasos. Esta es también la razón por la que el paquete de crédito de 145 billones de VND para préstamos de vivienda social, así como los paquetes de crédito para personas menores de 35 años, se desembolsan con mucha lentitud.

En segundo lugar, en cuanto a la estructura de capital del mercado inmobiliario, anteriormente, la estructura de capital de deuda de muchas empresas inmobiliarias dependía en gran medida de los bonos, incluso hasta en un 50-60%, pero ahora se ha reducido drásticamente a la mitad. En los primeros siete meses de este año, la emisión de bonos en todo el mercado aumentó un 63% en comparación con finales del año pasado, pero la emisión de bonos inmobiliarios por sí sola aumentó solo en más del 13%.

De hecho, cuando el crédito se relaja, las tasas de interés de los préstamos caen a mínimos y los bancos se muestran más abiertos al crédito inmobiliario, muchos inversores no solo no emiten nuevos bonos, sino que se apresuran a reembolsarlos anticipadamente, recurriendo a préstamos bancarios. La creciente dependencia de las empresas del crédito bancario, especialmente en sectores que requieren capital a largo plazo, como el inmobiliario, plantea numerosos riesgos para el sistema bancario, en particular el riesgo de desequilibrio de plazos.

Aunque el crédito inmobiliario sigue siendo seguro en la actualidad, si continúa aumentando fuertemente y el capital fluye principalmente hacia proyectos inmobiliarios de alta gama como sucede ahora, el mercado inevitablemente experimentará inestabilidad.

Para superar esta situación, no podemos esperar ajustes por parte de los bancos, que están fuertemente influenciados por los objetivos de ganancias y los intereses de los accionistas, sino que necesitamos la intervención regulatoria del Estado. Por consiguiente, el Banco Estatal, el Ministerio de Construcción y otros ministerios y dependencias deben contar con soluciones para aumentar la oferta de vivienda social y asequible, y dirigir el flujo de crédito a estos segmentos. Además, al eliminar el margen de crédito, el Banco Estatal también debe contar con herramientas más eficaces para canalizar el flujo de capital hacia áreas prioritarias.

La solución a largo plazo, como afirmó el gobernador del Banco Estatal, consiste en fortalecer el mercado de capitales, satisfacer la demanda de capital a mediano y largo plazo y, así, reducir la presión sobre las fuentes de capital a corto plazo del sistema bancario. Los sectores que requieren grandes fuentes de capital a mediano y largo plazo, como el inmobiliario y el de infraestructura, deben movilizarse mediante la emisión de bonos corporativos, bonos locales o préstamos internacionales, entre otros, y no pueden depender indefinidamente del crédito bancario.

Fuente: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html