Evite los “desajustes” crediticios.

Aunque la dirección del Banco Estatal de Vietnam (SBV) afirma que los préstamos al sector inmobiliario aún cumplen con los ratios de seguridad, la estructura de capital de este sector tiene elementos que plantean riesgos potenciales para el mercado y para todo el sistema bancario.

Uno de los indicadores más claros es que, desde principios de año, el crédito a empresas inmobiliarias ha aumentado al doble de la tasa de crecimiento promedio del crédito en todo el sistema. Tan solo en los primeros seis meses, el crédito en todo el sistema aumentó aproximadamente un 10%, y se estima que el crédito a empresas inmobiliarias aumentó un 20%.

Los informes financieros del segundo trimestre de 2025 de varios bancos como Techcombank, HDBank,SHB , MB… también muestran que los préstamos para negocios inmobiliarios por parte de estos bancos aumentaron entre un 20 y un 35 % en comparación con el final del año pasado.

Hasta la fecha, el crédito inmobiliario ha alcanzado un máximo histórico (aproximadamente 3,2 billones de VND). No es difícil entender por qué los bancos están invirtiendo capital en el sector inmobiliario. Como declaró el gobernador del Banco Estatal de Vietnam, el fuerte aumento del crédito inmobiliario en el primer semestre de este año es coherente con la estrategia de resolver los problemas del mercado inmobiliario. Porque, cuando se eliminen los obstáculos legales de los proyectos, la demanda de capital para implementarlos aumentará inevitablemente.

Desde una perspectiva independiente, los analistas creen que, en un contexto de dificultades en la producción y el consumo, los principales motores del crecimiento son las infraestructuras y el sector inmobiliario. Además, en el caso de los préstamos inmobiliarios, la tasa de pérdidas reales es muy baja (debido a la alta liquidez de las garantías). Por ello, estos dos sectores atraen fuertemente el capital.

A pesar del rápido aumento del crédito inmobiliario, el Banco Estatal de Vietnam (SBV) observa con satisfacción que los préstamos en este sector aún cumplen con los indicadores de seguridad. Esto se evidencia en que la proporción de capital a corto plazo utilizada para préstamos a mediano y largo plazo se mantiene por debajo del 30 %. El regulador también ha instruido continuamente a las entidades crediticias para que equilibren el capital según los plazos de vencimiento, garantizando así la seguridad del sistema.

Sin embargo, la estructura del crédito inmobiliario y la estructura de capital del mercado inmobiliario han mostrado recientemente algunas inconsistencias.

En primer lugar, en cuanto a la estructura crediticia, los préstamos vigentes para el sector inmobiliario han aumentado significativamente, mientras que los préstamos para la compra y renovación de viviendas han aumentado lentamente. Esto indica que el capital bancario se está dirigiendo principalmente a los promotores, mientras que la gente aún no muestra entusiasmo por comprar viviendas para uso personal. Esto también se debe a un desequilibrio del mercado, con una oferta cada vez más escasa de vivienda asequible y de gama media. La nueva oferta en el mercado consiste principalmente en apartamentos de lujo, mientras que la vivienda asequible, de gama media y social es muy escasa. Esta es también la razón por la que el paquete de crédito de 145 billones de VND para vivienda social, así como los paquetes de crédito para menores de 35 años, se han desembolsado con mucha lentitud.

En segundo lugar, en cuanto a la estructura de capital del mercado inmobiliario, anteriormente, la estructura de financiación de la deuda de muchas empresas inmobiliarias dependía en gran medida de los bonos, incluso hasta en un 50-60%, pero ahora esta proporción se ha reducido drásticamente a la mitad. En los primeros siete meses de este año, la emisión de bonos en todo el mercado aumentó un 63% en comparación con finales del año pasado, pero la emisión de bonos inmobiliarios por sí sola aumentó algo más del 13%.

En realidad, cuando se flexibiliza el crédito, las tasas de interés de los préstamos caen a mínimos y los bancos se muestran más abiertos a los préstamos inmobiliarios, muchos promotores no solo se abstienen de emitir nuevos bonos, sino que también reembolsan agresivamente los bonos existentes antes de lo previsto, recurriendo a préstamos bancarios. Esta mayor dependencia del crédito bancario por parte de las empresas, especialmente en sectores que requieren capital a largo plazo como el inmobiliario, plantea riesgos significativos para el sistema bancario, en particular el riesgo de desfase de vencimientos.

Si bien el crédito inmobiliario es seguro en la actualidad, si continúa aumentando bruscamente y el capital fluye principalmente hacia proyectos inmobiliarios de alta gama, como sucede ahora, el mercado inevitablemente enfrentará inestabilidad.

Para remediar esta situación, no podemos depender de los ajustes de los bancos, que están fuertemente impulsados ​​por el lucro y los intereses de los accionistas, sino que se requiere la intervención regulatoria del Estado. Por consiguiente, el Banco Estatal de Vietnam, el Ministerio de Construcción y otros ministerios y organismos deben encontrar soluciones para aumentar la oferta de vivienda social y asequible, y redirigir el flujo de crédito hacia estos segmentos. Además, cuando se eliminen los límites de crédito en el futuro, el Banco Estatal de Vietnam también deberá contar con herramientas más eficaces para dirigir los flujos de capital hacia sectores prioritarios.

La solución a largo plazo, como ha declarado el gobernador del Banco Estatal de Vietnam, es desarrollar con fuerza el mercado de capitales, satisfaciendo eficazmente las necesidades de capital a mediano y largo plazo, reduciendo así la presión sobre las fuentes de capital a corto plazo del sistema bancario. Los sectores que requieren grandes cantidades de capital a mediano y largo plazo, como el inmobiliario y el de infraestructuras, necesitan captar fondos mediante la emisión de bonos corporativos, bonos de gobiernos locales o préstamos internacionales; no pueden seguir dependiendo únicamente del crédito bancario.

Fuente: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html