Desde la pandemia de Covid-19, el mercado inmobiliario no ha mostrado señales positivas significativas, con tasas de absorción que se mantienen bajas, generalmente por debajo del 20%. Un informe de DKRA Consulting indica que en 2023 la tasa de absorción de terrenos fue de tan solo un 10%, en 2024 alcanzó el 15,15%, y en 2025 la liquidez mejoró ligeramente, situándose la tasa de absorción general del mercado en torno al 18%. Durante el último año, el mercado del sur registró aproximadamente 9.450 parcelas ofrecidas a la venta, de las cuales se absorbieron cerca de 1.700.
Las plataformas de datos en línea también reflejan una tendencia similar. Según el sitio web inmobiliario Batdongsan, tras un repunte localizado en abril, la demanda de terrenos se enfrió rápidamente, disminuyendo en un promedio del 15-20% en comparación con el mismo período del año anterior, con caídas en las búsquedas de terrenos de entre el 30% y el 40% en muchos momentos. Las ventas de terrenos en proyectos de reciente lanzamiento se mantuvieron en torno al 20-30% del inventario disponible.
Mientras tanto, Nha Tot estima que, excluyendo el auge localizado tras el anuncio de la fusión provincial, el mercado inmobiliario del año pasado fue en general lento, con una disminución del número de compradores de entre el 35 % y el 50 % en comparación con el mismo período de 2024, y con un descenso en la mayoría de las zonas.
Bienes raíces en Ciudad Ho Chi Minh, incluyendo parcelas y terrenos agrícolas . Foto: Quynh Tran
Al explicar las razones de la lenta recuperación de la liquidez del mercado inmobiliario , el Sr. Phan Dinh Phuc, CEO de Seenee Vietnam, considera que el mayor obstáculo actualmente radica en el flujo de caja y la confianza de los inversores. En el ciclo anterior, la mayoría de los inversores perdieron dinero al invertir en terrenos, un tipo de activo verdaderamente "inmueble", adquirido principalmente para esperar a que aumenten los precios antes de venderlos, sin generar ningún valor de uso ni flujo de caja durante el período de tenencia. Cuando el mercado cae, la escasa liquidez provoca que muchos compradores de terrenos tengan su capital inmovilizado durante mucho tiempo. Esta experiencia ha llevado a muchos inversores a reconsiderar y valorar segmentos que pueden generar flujo de caja, como los apartamentos, ya que, incluso si aún no los han vendido, la propiedad puede alquilarse.
Desde la perspectiva de la oferta, el Sr. Vo Hong Thang, Subdirector General del Grupo DKRA, analizó que el mercado de terrenos está experimentando una grave escasez de nuevos proyectos, ya que muchos inversores se están retirando gradualmente de este segmento. Durante el último año, la nueva oferta representó solo alrededor del 13% de la oferta primaria total, siendo la mayoría de los productos en el mercado inventario de años anteriores. Tay Ninh , la provincia con la mayor proporción de oferta de terrenos en el sur, solo registró dos nuevos proyectos: el área residencial Dragon Eden (146,8 hectáreas) y el área urbana The Solia (20,5 hectáreas). En Ciudad Ho Chi Minh (después de la fusión de Binh Duong y Ba Ria - Vung Tau), la oferta ofrecida para la venta consiste principalmente en inventario existente o el relanzamiento de fases anteriores.
Por lo tanto, la oferta y la demanda están desfasadas, con aproximadamente el 69% de la demanda concentrada en nuevos proyectos, como lo demuestra el hecho de que los proyectos en Tay Ninh representaron más del 53% de la liquidez en el mercado de terrenos del sur el año pasado.
Desde la perspectiva empresarial, la tendencia a abandonar los terrenos es cada vez más evidente. Muchos promotores inmobiliarios, como Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh y Khai Hoan Land, que en su día consideraron este segmento un pilar fundamental, ya no lo priorizan en sus planes de negocio para 2026.
Según un representante de una empresa inmobiliaria, el desarrollo de terrenos se está volviendo cada vez más difícil debido a regulaciones legales más estrictas, el fuerte aumento de los costos de inversión en infraestructura, tasas por uso del suelo y servicios, y la prolongación del tiempo de ejecución. Por otro lado, los precios de venta son difíciles de competir con los de casas adosadas y apartamentos, lo que reduce los márgenes de ganancia e incluso puede hacer que el proyecto no sea rentable. Esta realidad ha obligado a muchos promotores a adaptarse, lo que ha provocado un aumento del 20-30% en los precios de los terrenos nuevos durante el último año, principalmente para compensar los costos de desarrollo.
Según las previsiones para 2026, los expertos creen que el equilibrio de inversión en el mercado inmobiliario está cambiando gradualmente, lo que abre la posibilidad de que algunos inversores reconsideren la compra de terrenos. El Sr. Phan Dinh Phuc señaló que el fuerte aumento de los precios de los apartamentos está provocando un desequilibrio creciente en este segmento en comparación con los ingresos y la utilidad. Cuando los precios de los apartamentos en muchas zonas superan umbrales razonables y se aproximan a los precios de los terrenos en la misma ubicación, la diferencia se vuelve menos convincente. Citó el ejemplo de Long An , donde los precios de los apartamentos han alcanzado aproximadamente los 35 millones de VND por metro cuadrado, mientras que los terrenos en proyectos con una planificación a escala 1/500 y con infraestructura completa oscilan entre los 20 y los 25 millones de VND por metro cuadrado.
Sin embargo, según el Sr. Phuc, la recuperación de terrenos, de producirse, no será generalizada como en ciclos anteriores, sino selectiva, centrándose en zonas con infraestructura completa, buena conectividad, servicios, empleo y, sobre todo, un flujo de caja real procedente de los residentes. La escasez de nueva oferta, el acercamiento de los precios del suelo al valor de mercado y la creciente demanda de calidad de vida seguirán transformando este sector.
Compartiendo esta opinión, el experto inmobiliario Tran Hoang considera que el mercado de terrenos está experimentando un cambio significativo. Anteriormente, muchos proyectos se limitaban a subdividir terrenos, construir vías internas y vender parcelas. Ahora, las empresas deben desarrollarse de forma más sistemática, invirtiendo en infraestructura, servicios, escuelas, centros comerciales y otros servicios esenciales, acercándose al modelo de un área urbana integral. Este cambio se deriva de la nueva Ley de Tierras, vigente desde el 1 de agosto de 2024, que prácticamente elimina el método tradicional de subdividir y vender parcelas. Los proyectos deben completar la infraestructura, los servicios y las viviendas según lo previsto antes de ser inspeccionados y obtener los títulos de propiedad.
Según los expertos, los cambios en los modelos de desarrollo, junto con el impulso de la infraestructura de transporte, podrían provocar un aumento del 10-20% en los precios de los terrenos para 2026. Sin embargo, las diferencias de precios entre zonas seguirán siendo muy marcadas, debido a las variaciones en la ubicación, el tipo de terreno y la demanda local. Por lo tanto, es improbable que los precios de los terrenos generen grandes subidas o impulsen la liquidez del mercado como antes, aunque sí podrían producirse aumentos localizados.
El Sr. Phan Dinh Phuc considera que este sector aún sufre secuelas psicológicas tras el reciente ciclo económico, especialmente en lo que respecta a la liquidez y la capacidad de generar flujo de caja. Solo los proyectos bien desarrollados, que conformen una verdadera comunidad residencial y generen flujo de caja interno, podrán superar esta debilidad, sentando así las bases para la recuperación sostenible del mercado inmobiliario.
Según Vnexpress.net
Fuente: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm
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