Desde la pandemia de COVID-19, el mercado inmobiliario no ha mostrado señales positivas significativas, con tasas de absorción consistentemente bajas, generalmente por debajo del 20 %. Un informe de DKRA Consulting muestra que en 2023, la tasa de absorción de terrenos fue de tan solo un 10 %, en 2024 del 15,15 % y en 2025 la liquidez solo mejoró ligeramente, con una tasa de absorción general del mercado cercana al 18 %. A lo largo del año pasado, el mercado del sur registró aproximadamente 9450 terrenos en venta, con casi 1700 productos absorbidos.
Las plataformas de datos en línea también reflejan una tendencia similar. Según el sitio web inmobiliario Batdongsan, tras un aumento localizado en abril, la demanda de terrenos se desaceleró rápidamente, disminuyendo un promedio del 15 al 20 % en comparación con el mismo período del año anterior, con una caída de las búsquedas de terrenos del 30 al 40 % en varios momentos. Las ventas de terrenos en proyectos de nueva construcción se mantuvieron en torno al 20-30 % del inventario disponible.
Mientras tanto, Nha Tot evalúa que, excluyendo el auge localizado tras el anuncio de la fusión provincial, el mercado de tierras el año pasado fue en general lento, con el número de compradores disminuyendo entre un 35 y un 50% en comparación con el mismo período en 2024, y disminuyendo en la mayoría de las áreas.
Bienes raíces en Ciudad Ho Chi Minh, incluyendo terrenos y tierras agrícolas . Foto: Quynh Tran
Al explicar las razones de la lenta recuperación de la liquidez de los terrenos , el Sr. Phan Dinh Phuc, director ejecutivo de Seenee Vietnam, cree que el mayor obstáculo actual reside en el flujo de caja y la confianza de los inversores. En el ciclo anterior, la mayoría de los inversores perdieron dinero al invertir en terrenos, un tipo de activo verdaderamente "inmueble", adquirido principalmente para esperar a que subieran los precios antes de vender, sin generar valor de uso ni flujo de caja durante el período de tenencia. Cuando el mercado cae, la falta de liquidez hace que muchos compradores de terrenos tengan su capital inmovilizado durante mucho tiempo. Esta experiencia ha llevado a muchos inversores a reconsiderar y valorar segmentos que pueden generar flujo de caja, como los apartamentos, porque incluso si aún no los han vendido, la propiedad aún puede alquilarse.
Desde una perspectiva de oferta, el Sr. Vo Hong Thang, Director General Adjunto de DKRA Group, analizó que el mercado de terrenos está experimentando una grave escasez de nuevos proyectos, ya que muchos inversores se están retirando gradualmente de este segmento. Durante el año pasado, la nueva oferta solo representó alrededor del 13% de la oferta primaria total, y la mayoría de los productos en el mercado eran inventario de años anteriores. Tay Ninh , la provincia con la mayor proporción de oferta de terrenos en el sur, solo registró dos nuevos proyectos: el área residencial Dragon Eden (146,8 hectáreas) y el área urbana The Solia (20,5 hectáreas). En Ciudad Ho Chi Minh (tras la fusión de Binh Duong y Ba Ria - Vung Tau), la oferta ofrecida para la venta consiste principalmente en inventario existente o el relanzamiento de fases anteriores.
Por lo tanto, la oferta y la demanda están desincronizadas: aproximadamente el 69% de la demanda se concentra en nuevos proyectos, como lo demuestra el hecho de que los proyectos en Tay Ninh representaron más del 53% de la liquidez en el mercado de tierras del sur el año pasado.
Desde una perspectiva empresarial, la tendencia a retirarse de terrenos es cada vez más evidente. Muchos promotores, como Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh y Khai Hoan Land, que antes consideraban este segmento un pilar, ya no lo priorizan en sus planes de negocio para 2026.
Según un representante de una inmobiliaria, la promoción de terrenos se está volviendo cada vez más difícil debido a las regulaciones legales más estrictas, el aumento drástico de los costos de inversión, desde infraestructura y tasas de uso del suelo hasta servicios, y el plazo de ejecución se está alargando. Por otro lado, los precios de venta son difíciles de competir con los de las casas adosadas y los apartamentos, lo que reduce los márgenes de beneficio e incluso hace que el proyecto no sea rentable. Esta realidad ha obligado a muchos promotores a adaptarse, provocando un aumento del 20-30% en los precios de los terrenos principales durante el último año, principalmente para compensar los costos de desarrollo.
Para 2026, los expertos creen que el equilibrio de la inversión en el mercado inmobiliario está cambiando gradualmente, lo que abre la posibilidad de que algunos inversores reconsideren la compra de terrenos. El Sr. Phan Dinh Phuc señaló que el fuerte aumento de los precios de los apartamentos está provocando un desequilibrio cada vez mayor en este segmento en comparación con los ingresos y la usabilidad. Cuando los precios de los apartamentos en muchas zonas superan los umbrales razonables y se acercan a los precios del terreno en la misma ubicación, la diferencia se vuelve menos convincente. Citó el ejemplo de Long An , donde los precios de los apartamentos han alcanzado aproximadamente los 35 millones de VND por metro cuadrado, mientras que los terrenos en proyectos con planificación a escala 1/500 e infraestructura completa solo oscilan entre 20 y 25 millones de VND por metro cuadrado.
Sin embargo, según el Sr. Phuc, la devolución de terrenos, si se produce, no será generalizada como en ciclos anteriores, sino más bien selectiva, centrándose en zonas con infraestructura completa, conectividad, servicios, empleo y, sobre todo, flujo de caja real de los residentes. La escasez de nueva oferta, los precios de los terrenos que se acercan al valor de mercado y las crecientes exigencias de calidad de vida seguirán transformando este segmento.
Con la misma opinión, el experto inmobiliario Tran Hoang cree que el mercado inmobiliario está experimentando un cambio significativo. Anteriormente, muchos proyectos solo implicaban la subdivisión de terrenos, la construcción de caminos internos y la venta de parcelas. Ahora, las empresas deben desarrollarse de forma más sistemática, invirtiendo en infraestructura, servicios, escuelas, centros comerciales y otros servicios esenciales, acercándose al modelo de una zona urbana completa. Este cambio se deriva de la nueva Ley de Tierras, vigente a partir del 1 de agosto de 2024, que prácticamente elimina el método tradicional de subdivisión y venta de terrenos. Los proyectos deben completar la infraestructura, los servicios y las viviendas según el plan antes de ser inspeccionados y obtener los títulos de propiedad.
Según los expertos, los cambios en los modelos de desarrollo, junto con el impulso de la infraestructura de transporte, podrían provocar un aumento del precio del suelo de entre un 10 % y un 20 % en 2026. Sin embargo, las diferencias de precio entre zonas seguirán siendo muy marcadas, lo que refleja las variaciones en la ubicación, el producto y la demanda local. Por lo tanto, es poco probable que los precios del suelo generen importantes aumentos de precios o impulsen la liquidez del mercado como antes, aunque podrían producirse aumentos de precios localizados.
El Sr. Phan Dinh Phuc cree que este segmento aún presenta secuelas psicológicas tras el ciclo reciente, especialmente en cuanto a liquidez y capacidad de generar flujo de caja. Solo los proyectos bien desarrollados, que formen una verdadera comunidad residencial y generen flujo de caja interno pueden superar esta debilidad, sentando así las bases para la recuperación sostenible del mercado inmobiliario.
Según Vnexpress.net
Fuente: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm
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