Determinar la densidad de población de los edificios de apartamentos allana el camino para los apartamentos de gama media.

En la práctica, el tamaño de los hogares tiende a disminuir debido al aumento de las familias nucleares de 1 a 3 personas y a la creciente necesidad de independencia entre las generaciones más jóvenes. Por lo tanto, se necesita un método de cálculo de población más científico, flexible y realista para ampliar las posibilidades de desarrollar apartamentos asequibles que satisfagan las necesidades reales de vivienda de la mayoría de los residentes urbanos.

La demanda de vivienda está creciendo.
Los datos de encuestas realizadas por organizaciones de investigación de mercado muestran que, en los últimos años, la cantidad de apartamentos con una superficie de entre 45 y 70 m² se ha reducido considerablemente. Muchos proyectos nuevos se centran en la construcción de apartamentos de gran tamaño con precios de venta elevados para maximizar las ganancias, lo que dificulta el acceso a la vivienda para jóvenes, funcionarios, intelectuales y familias pequeñas.

Una de las causas identificadas es la normativa sobre el control de población en los proyectos. En consecuencia, al aprobar la planificación, el organismo gestor suele basar sus decisiones en objetivos de población para determinar la escala de la construcción, la infraestructura técnica, la infraestructura social y la densidad de población. Por lo tanto, muchos inversores se ven obligados a reducir el número de apartamentos pequeños y aumentar el tamaño de los apartamentos grandes para mantener el objetivo de población dentro de los límites aprobados.

Muchos promotores inmobiliarios se ven obligados a reducir el número de apartamentos pequeños y aumentar el de apartamentos grandes para "mantener" los objetivos de población. Foto: Pham Hung

Cabe destacar que el método actual para determinar la población en edificios de apartamentos en muchas localidades todavía aplica principalmente un enfoque mecánico, promediando el número de personas por apartamento, sin un estándar común. Por ejemplo, en Hanoi , con base en la Decisión No. 39/2026/QD-UBND de fecha 1 de abril de 2026, que modifica y complementa algunos artículos de la Decisión No. 34/2024/QD-UBND de fecha 27 de mayo de 2024, la ciudad estipula: Un apartamento de una habitación con una superficie útil de ^{​​25-45m²} cuenta como 1 persona; un apartamento de dos o tres habitaciones con una superficie útil de ^{​​más de} 40-55m² cuenta como 2 personas; un apartamento con una superficie útil de ​​más de ^55-70m² cuenta como 3 personas; y un apartamento con una superficie útil de ​​más de ^70-77m² cuenta como 4 personas.
En Ciudad Ho Chi Minh , según la Decisión No. 32/2025/QD-UBND, vigente a partir del 9 de enero de 2026, la normativa estipula: Los apartamentos de 1 dormitorio tienen una superficie de ^{25-56 m²} , los de 2 dormitorios tienen una superficie de ^{56-96 m²} y los de 3-4 dormitorios tienen una superficie de ^{96-160 m²} o más…

Según Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, en los últimos 10 años, la tendencia a aumentar el tamaño de los hogares a entre 1 y 3 personas, principalmente debido a la reticencia a contraer matrimonio y tener hijos, así como a las presiones de la vida y el alto costo de vida, ha provocado una tasa de fertilidad de tan solo 1,91 hijos por mujer en 2024, inferior al nivel de reemplazo de 2,1 hijos por mujer. Esto, sumado a la tendencia a una mayor esperanza de vida, ha dado como resultado un rápido envejecimiento de la población.

Si bien en 2009 el país contaba con 7,45 millones de personas mayores, se prevé que esta cifra aumente a 16,1 millones a principios de 2025, lo que representará más del 16 % de la población nacional. Paralelamente, se observa una creciente tendencia a que las familias extensas vivan cerca unas de otras en la misma zona o proyecto, pero en espacios, casas o apartamentos separados; y un aumento significativo en el número de personas solteras, parejas jóvenes sin hijos o familias pequeñas con menos generaciones.

Por lo tanto, determinar la población en edificios de apartamentos mediante un método de cálculo demográfico rígido aumentará el número de "apartamentos grandes" en los nuevos proyectos, adecuados únicamente para las necesidades de un segmento de personas con altos ingresos. En el caso de proyectos de apartamentos de gama media, la existencia de muchos "apartamentos grandes" no se ajusta a las necesidades ni a la capacidad económica de la mayoría de las personas con ingresos medios y bajos, ni a los jóvenes que están comenzando su carrera profesional, analizó el Sr. Le Hoang Chau.
Necesitamos un enfoque flexible y práctico.
Según los expertos, en lugar de calcular la población de forma rígida basándose en el número de apartamentos, se debería desarrollar un sistema de datos demográficos y un modelo de previsión más científicos . La determinación de la población debería basarse en múltiples factores, como el tamaño del apartamento, el número de habitaciones, el tipo de vivienda, las características regionales y las tendencias demográficas. Esto permitiría a las empresas desarrollar productos más asequibles, garantizando al mismo tiempo un tamaño de población general adecuado.

Algunos expertos sugieren aplicar un método de cálculo de población basado en el uso real. Por ejemplo, un estudio o un apartamento de una habitación podría calcularse para 1 o 2 personas; un apartamento de dos habitaciones para 3 o 4 personas; y se podría aplicar un coeficiente mayor a los apartamentos más grandes.

Determinar el tamaño de la población para proyectos de construcción de apartamentos requiere soluciones flexibles y realistas. Foto: Doan Thanh

Además, la densidad de población debe estar vinculada a la capacidad de infraestructura de la zona. Si la zona cuenta con un buen sistema de transporte, escuelas, centros de salud y espacios públicos, entonces puede haber mayor flexibilidad en la estructura de los apartamentos.

"Es fundamental pasar de la mentalidad de 'restringir los apartamentos pequeños para reducir la densidad de población' a una mentalidad de desarrollo integral de la infraestructura urbana. Porque si se invierte adecuadamente en infraestructura, aumentar el número de apartamentos pequeños y medianos contribuirá a resolver el problema de la vivienda para la mayoría de la población sin ejercer demasiada presión sobre la ciudad", afirmó Tran Ngoc Chinh, presidente de la Asociación de Planificación y Desarrollo Urbano de Vietnam.

El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, comparte esta misma opinión y considera necesario desarrollar un conjunto de criterios para clasificar los apartamentos según su superficie y función, con el fin de aplicar un coeficiente de población más adecuado; y completar rápidamente la base de datos interconectada de población y vivienda entre los sectores de la construcción, la planificación y la policía para lograr una previsión demográfica más precisa.

En base a esto, las localidades pueden establecer de forma proactiva objetivos de población adecuados para cada zona, evitando así aplicar una fórmula única a todos los proyectos. Además, el desarrollo de viviendas pequeñas debe ir acompañado de estándares estrictos en cuanto a diseño, calidad de vida y servicios públicos para evitar el riesgo de crear zonas residenciales de alta densidad sin espacios comunitarios adecuados.

Al mismo tiempo, el gobierno debe seguir desarrollando mecanismos para incentivar a las empresas a construir viviendas de gama media mediante políticas preferenciales en materia de terrenos, crédito, procedimientos de inversión, etc., ya que la mayor demanda actual del mercado corresponde a viviendas asequibles para personas de ingresos medios. Para aumentar la oferta en este segmento, es necesario eliminar simultáneamente los obstáculos legales, urbanísticos y demográficos.

Fuente: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html