املاک لوکس در بازار غالب هستند.

بازار املاک و مستغلات لوکس و گران‌قیمت شاهد افزایش شدید و پایدار قیمت‌ها است.

تفاوت آشکار است.

آقای وو هوین توان کییت، مدیر بازار مسکن در CBRE ویتنام، در یک سمینار اخیر مسکن اظهار داشت که قیمت آپارتمان‌های بازار اولیه در شهر هوشی مین و هانوی طی سال گذشته 35 تا 45 درصد افزایش یافته است. تنها در سه ماهه سوم، قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین 15 تا 18 درصد دیگر افزایش یافته و میانگین قیمت را به تقریباً 90 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسانده است. نکته قابل توجه این است که حدود 70 درصد از عرضه جدید امسال متعلق به بخش‌های لوکس و گران‌قیمت است که نشان‌دهنده عدم تطابق آشکار با نیازهای واقعی مسکن اکثریت جمعیت است.

Bất động sản cao cấp chiếm thế áp đảo - Ảnh 1. — یک پروژه آپارتمان لوکس برای افراد فوق ثروتمند در قلب شهر هوشی مین.

داده‌های نایت فرانک ویتنام نیز روند مشابهی را نشان می‌دهد، به طوری که میانگین قیمت اولیه آپارتمان‌ها در شهر هوشی مین به ۹۶ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع نزدیک می‌شود که نسبت به مدت مشابه سال گذشته تقریباً ۹ درصد افزایش یافته است. از این تعداد، تقریباً ۶۰ درصد از آپارتمان‌های ارائه شده برای فروش قیمتی بالاتر از ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع دارند و مابقی عمدتاً بالای ۶۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع هستند. عرضه بیش از حد آپارتمان‌های لوکس که بر بخش‌های متوسط و گران‌قیمت سایه افکنده است، باعث می‌شود قیمت‌ها در سال ۲۰۲۵ به طور مداوم رکوردهای جدیدی را ثبت کنند.

مشاهدات نشان می‌دهد که از ابتدای سال، بسیاری از توسعه‌دهندگان بزرگ به طور مداوم پروژه‌های سطح بالایی را در منطقه مرکزی شهر هوشی مین راه‌اندازی کرده‌اند. در شعاع ۴-۵ کیلومتری منطقه شهری جدید Thu Thiem و مرکز شهر، تقریباً هیچ پروژه‌ای با قیمت کمتر از ۱۰۰ میلیون VND/m² وجود ندارد. این امر فرصت‌های دسترسی مشتریان طبقه متوسط به مسکن را بیش از پیش محدود می‌کند.

در هانوی، گزارشی از گروه وان مونت نشان می‌دهد که در نه ماه اول سال ۲۰۲۵، بازار تقریباً ۲۰،۰۰۰ آپارتمان جدید با قیمت متوسط ۸۶ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده و هزینه‌های نگهداری) ثبت کرده است. بخش لوکس ۶۲٪ از عرضه را به خود اختصاص داده است، در حالی که بخش لوکس ۳۸٪ را به خود اختصاص داده است. نکته قابل توجه این است که پنج توسعه‌دهنده بزرگ - مسترایز هومز، گروه MIK، میتسوبیشی، TSQ ویتنام و گروه سان - ۷۴٪ از آپارتمان‌های ارائه شده برای فروش را به خود اختصاص داده‌اند. نرخ جذب اولیه برای این گروه به طور متوسط ۸۶٪ بوده است که نشان می‌دهد قدرت خرید همچنان بر برندهای اصلی متمرکز است.

در شهر هوشی مین، این دوگانگی نیز مشهود است، به طوری که بیش از ۸۰٪ از عرضه جدید متعلق به گروه دات زان، گامودا لند و مسترایز هومز است. این سه برند نه تنها بر عرضه تسلط دارند، بلکه نقدینگی قابل توجهی نیز ایجاد می‌کنند، با نرخ جذب متوسط تقریباً ۸۴٪. با این حال، کارشناسان معتقدند که اگر بازار همچنان به شدت به سمت بخش لوکس گرایش داشته باشد، در حالی که مسکن مقرون به صرفه همچنان کمیاب است، نقدینگی خوب کوتاه مدت برای از بین بردن خطرات بلندمدت کافی نیست.

این یک اتفاق تصادفی نیست.

آقای وو هوین توان کیئت معتقد است که «حباب املاک و مستغلات» حتی زمانی که بازار فاقد عرضه است، کاملاً می‌تواند ظاهر شود، اگر سرمایه‌های سوداگرانه بیش از حد زیاد وارد شوند، سرمایه‌گذاران املاک را احتکار کنند و انتظارات سود کوتاه‌مدت را بسیار فراتر از ظرفیت جذب واقعی تعیین کنند. او دوره ۲۰۰۷ تا ۲۰۱۱ را به یاد آورد، زمانی که قیمت املاک و مستغلات افزایش یافت، اعتبارات محدود شد و بازار در یک حالت رکود طولانی مدت قرار گرفت. این متخصص هشدار داد: «در حال حاضر، با روند رو به رشد بخش‌های لوکس و گران‌قیمت، اگر قیمت‌ها همچنان به سطوح غیرمنطقی مانند ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع افزایش یابد، خطر اشباع وجود خواهد داشت.»

به گفته آقای تران مین تین، مدیر مرکز تحقیقات بازار و بینش مشتریان گروه وان مانت، تمرکز فزاینده عرضه مسکن در دست توسعه‌دهندگان بزرگ تصادفی نیست. در چارچوب مقررات قانونی سختگیرانه‌تر، هزینه‌های سرمایه‌ای بالا و الزامات کیفی پروژه که به طور فزاینده‌ای سختگیرانه‌تر می‌شوند، تنها کسب‌وکارهایی با منابع مالی قوی، تجربه سیستماتیک در توسعه پروژه و قابلیت‌های خوب مدیریت ریسک قادر به اجرای پروژه‌های لوکس و گران‌قیمت هستند.

برعکس، عرضه مسکن میان‌رده و مقرون‌به‌صرفه همچنان کمیاب است. اکثر پروژه‌های جدید راه‌اندازی‌شده در بخش‌های لوکس و گران‌قیمت قرار می‌گیرند و خریداران واقعی، به‌ویژه افراد با درآمد متوسط، عملاً هیچ انتخابی ندارند. این امر به افزایش قیمت مسکن منجر می‌شود و شکاف بین تقاضا و توان خرید را افزایش می‌دهد.

در این زمینه، دکتر کان ون لوک، اقتصاددان، معتقد است که برای توسعه پایدارتر بازار املاک و مستغلات، دولت و وزارتخانه‌ها و سازمان‌های مربوطه باید به بهبود نهادهای مرتبط با زمین، برنامه‌ریزی و املاک و مستغلات ادامه دهند. اجرای قوی راه‌حل‌های مربوط به مسکن اجتماعی، از جمله فرمان 261/2025/ND-CP و فرمان 302/2025/ND-CP در مورد تأسیس صندوق ملی مسکن، یک الزام فوری برای کاهش قیمت مسکن، به ویژه برای مسکن برای افراد با درآمد متوسط و کم است.

همزمان، تنوع‌بخشی به منابع سرمایه برای بازار املاک و مستغلات، تأسیس فوری صندوق ملی مسکن و صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) و مطالعه یک نقشه راه مناسب برای مالیات بر املاک و مستغلات برای مهار سفته‌بازی و ایجاد منابع برای توسعه پایدار مسکن ضروری است.

از دیدگاه تجاری، دکتر کان ون لوک معتقد است که سرمایه‌گذاران باید به بازسازی عملیات خود ادامه دهند، ریسک‌های جریان نقدی، بدهی‌های سررسید شده و هزینه‌ها را به شدت کنترل کنند. کسب‌وکارها همچنین باید به طور فعال به برنامه‌های حمایتی دولت، به ویژه برنامه‌های مربوط به توسعه مسکن اجتماعی و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها، دسترسی داشته باشند تا سبد محصولات خود را متنوع کرده و وابستگی به بخش لوکس را کاهش دهند. دکتر کان ون لوک تأکید کرد: «مسئله فوری این است که کسب‌وکارها باید با هم همکاری کنند تا قیمت مسکن را به سطح معقول‌تری برسانند. در حال حاضر، قیمت مسکن در ویتنام بین سال‌های ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۴ تقریباً ۵۹ درصد افزایش یافته است. تا سال ۲۰۲۵، مردم ویتنام به طور متوسط به ۲۵.۸ سال درآمد برای خرید آپارتمان نیاز خواهند داشت که رتبه نهم را در بین بیش از ۱۰۰ کشور مورد بررسی دارد و نشان می‌دهد که دسترسی به مسکن به طور فزاینده‌ای دشوار می‌شود.»

خریداران هزینه‌های «احتکاری» خود را کاهش داده‌اند.

طبق نظرسنجی گروه وان مونت، سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات در حال تغییر از طرز فکر سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت به انباشت دارایی‌های بلندمدت هستند. خریداران به جای «سفته‌بازی» برای سود سریع، به طور فزاینده‌ای املاک امن با ارزش پایدار و حداقل نوسانات در طول زمان را در اولویت قرار می‌دهند. در این زمینه، اعتبار توسعه‌دهنده به یک عامل کلیدی تبدیل می‌شود که از طریق سه معیار ارزیابی می‌شود: رویه‌های قانونی شفاف و توانایی اجرای کامل پروژه؛ یک اکوسیستم شریک معتبر، از پیمانکاران و مشاوران گرفته تا بانک‌های تضمین‌کننده؛ و ظرفیت عملیاتی پس از تحویل. این بدان معناست که قیمت فروش بالا تنها یک شرط لازم است، در حالی که عملکرد کارآمد عامل تعیین‌کننده در جذابیت پایدار پروژه است.

منبع: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm