املاک و مستغلات در شرایط جدید

اینها قوانین مهمی هستند که ماهیت بنیادی دارند و چارچوب قانونی بازار املاک و مستغلات را تغییر می‌دهند. در کنار آن، دولت تلاش‌های مستمری برای رفع مشکلات و حمایت از بازار املاک و مستغلات انجام داده است. با این حال، علاوه بر سیاست‌های حمایتی، بازار املاک و مستغلات باید با نوسانات اقتصاد کلان و بازارهای مالی و پولی داخلی و خارجی نیز روبرو شود و زمینه جدیدی را برای فعالیت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ایجاد کند.

صحنه بحث (عکس: HNV)

این نظرات در سمینار «تمرکز سرمایه‌گذاری: املاک و مستغلات در بستر جدید» که توسط TheLEADER در بعدازظهر 30 ژوئیه در هانوی برگزار شد، روشن شد.

این مجمع با جذب تعداد زیادی از کارشناسان، وکلا و مدیران، تأثیر مقررات قانونی جدید بر فعالیت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را تجزیه و تحلیل کرد و در مورد آنچه کسب‌وکارها برای سازگاری با چارچوب قانونی جدید باید انجام دهند، بحث کرد و همچنین فرصت‌های سرمایه‌گذاری بالقوه و حوزه‌های سرمایه‌گذاری استراتژیک را در شرایط جدید مورد تجزیه و تحلیل قرار داد.

در این سمینار، نمایندگان انجمن‌های تجاری، شرکت‌های سرمایه‌گذاری و مشاوره املاک و مستغلات، کارشناسان حقوقی املاک و مستغلات، تأثیر ۳ قانون اصلاح‌شده بر بازار املاک و مستغلات و شرکت‌های املاک و مستغلات، مشکلات حقوقی حل‌شده و مشکلات باقی‌مانده را مورد بحث قرار دادند؛ آیا بازار املاک و مستغلات چرخه جدیدی را آغاز کرده است؟؛ تحولات قیمت املاک و مستغلات؛ حوزه‌های سرمایه‌گذاری بالقوه. جذب بخش‌های املاک و مستغلات با جریان نقدی سرمایه‌گذاری؛ استراتژی‌های تجاری برای انطباق با مقررات قانونی جدید، تغییرات بازار و سلیقه مشتری؛ جریان اعتبار به املاک و مستغلات و فشار بر اوراق قرضه املاک و مستغلات.

خانم نگوین هوای آن، مدیر ارشد CBRE ویتنام، در این سمینار سخنرانی کرد (عکس: PV)

چشم‌انداز مثبت برای بازار مسکن

خانم نگوین هوآی آن، مدیر ارشد CBRE ویتنام، در سخنرانی خود در این سمینار، تأیید کرد که برخی از محرک‌های رشد اقتصادی ویتنام در دوره اخیر شامل جریان‌های سرمایه مستقیم خارجی است که همچنان به خوبی رشد می‌کنند. در 6 ماه اول سال 2024، ویتنام هنوز یکی از کشورهای پیشرو در جذب سرمایه مستقیم خارجی (چه از نظر ثبت و چه از نظر پرداخت) در منطقه است. این میزان سرمایه به رشد کلی اقتصادی کمک می‌کند و توسعه املاک و مستغلات، به ویژه املاک و مستغلات صنعتی را ارتقا می‌دهد. به گفته خانم آن، یکی دیگر از محرک‌های رشد، بهبود واردات و صادرات در 6 ماه اول سال 2024 با 14.5 درصد است که به بهبود قابل توجه تولید ناخالص داخلی کشور کمک می‌کند. بهبود این تراز واردات و صادرات به لطف بهبود تقاضای جهانی است. علاوه بر این، لازم به ذکر است که افزایش تعداد گردشگران بین‌المللی که پس از مدت‌ها تحت تأثیر بیماری همه‌گیر کووید-19 به ویتنام بازمی‌گردند، می‌تواند به 18 تا 19 میلیون بازدیدکننده بین‌المللی از ویتنام برسد. انتظار می‌رود این تعداد به 18 تا 19 میلیون بازدیدکننده بین‌المللی از ویتنام برسد. علاوه بر این، لازم به ذکر است که تعداد گردشگران داخلی، نیروی محرکه مثبتی برای صنعت گردشگری به طور کلی و به ویژه املاک و مستغلات گردشگری بوده و هست. علاوه بر این، ویتنام با چالش‌های بسیاری نیز روبرو است. به عنوان مثال، تورم بر قیمت املاک و مستغلات تأثیر گذاشته و احتمالاً بر هزینه‌های مردم تأثیر می‌گذارد و به ویژه بر نرخ بهره تأثیر می‌گذارد. در گذشته، نرخ بهره در سطح نسبتاً متوسط ​​تا پایینی بود که این نیز نیروی محرکه رشد اقتصاد و بازار املاک و مستغلات در دوران اخیر بوده است.

وکیل فام تان توان، از کانون وکلای هانوی، در این سمینار سخنرانی کرد (عکس: PV)

وکیل، استاد فام تان توان، کانون وکلای هانوی و متخصص حقوقی املاک و مستغلات، در مورد استفاده از فرصت‌ها و غلبه بر چالش‌ها برای مشاغل املاک و مستغلات در چارچوب لازم‌الاجرا شدن مقررات قانونی جدید، اظهار داشت که قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و قانون زمین ۲۰۲۴ از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا خواهند شد. مقررات جدید ۳ قانون فوق به طور همزمان لازم‌الاجرا می‌شوند و به رفع برخی موانع و همپوشانی‌هایی که باعث ایجاد مشکلات زیادی برای مشاغل در بخش املاک و مستغلات شده‌اند، کمک خواهند کرد. علاوه بر نکات جدیدی که تأثیر مثبتی بر مشاغل دارند، ۳ قانون فوق هنوز تعدادی مسئله دارند که حل نشده‌اند یا نیاز به بررسی بیشتر برای تکمیل دارند. به این معنی که: اگر مشاغل برنده در پیشبرد سرمایه جبرانی برای پشتیبانی از اسکان مجدد کند عمل کنند، ممکن است پیشنهادات آنها لغو شود. «شرکت‌هایی که در پروژه‌هایی که از زمین استفاده می‌کنند، سرمایه‌گذاری می‌کنند، باید موقعیت‌های حقوقی (جدیداً ایجاد شده) مربوط به پیامدهای قانونی در صورت تأخیر در تأمین سرمایه برای جبران خسارت و پشتیبانی اسکان مجدد را پیش‌بینی کنند و از این طریق منابع مالی را با دقت آماده کنند تا از خطر لغو پیشنهاد جلوگیری شود.» - وکیل فام تان توان توصیه کرد.

به گفته وکیل توآن، سایر کاستی‌ها عبارتند از: عدم اعمال فرم تأیید سرمایه‌گذار در پروژه‌های مناطق مسکونی شهری و روستایی؛ پروژه‌های مسکن تجاری در قالب تصویب سیاست سرمایه‌گذاری بدون «زمین مسکونی» هنوز «گیر» هستند؛ تعیین «مرز» هنگام انتقال بخشی از پروژه با انتقال حقوق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی در پروژه‌های املاک و مستغلات به سازمان‌ها؛ مقررات جدید در مورد تعیین قیمت زمین هنوز یک ریسک «ناشناخته» برای مشاغل است؛ قوانین مربوط به املاک و مستغلات که لازم‌الاجرا می‌شوند منجر به تغییراتی در ساختار بازار و مقیاس کسب‌وکار خواهند شد.

دکتر نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام (عکس: PV)

به تأثیر قانونی جدید بر بازار املاک و مستغلات اعتقاد داشته باشید

دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، در سخنرانی خود در این سمینار، به نکات جدیدی از قوانین مربوط به بازار املاک و مستغلات مانند فهرست قیمت زمین قبل از وضع مقررات هر 5 سال یکبار که توسط دولت مرکزی تعیین می‌شد، اشاره کرد. با این حال، در حال حاضر، فهرست قیمت زمین سالانه و به صورت غیرمتمرکز به روز می‌شود. اطلاعات مربوط به قیمت زمین دقیق و واضح است، به طوری که بازی منصفانه‌تر و عادلانه‌تر است. علاوه بر این، مقررات مربوط به سرمایه‌گذاری، مسکن اجتماعی، فروش خانه به خارجی‌ها... مقررات جدیدی هستند که در آینده بازی بهتر و جذاب‌تری ایجاد خواهند کرد.

در همین حال، آقای نگوین هوانگ نام، مدیر کل G-Home، گفت که با توجه به تسهیل شدید قانون، انتظار دارم بخشنامه جدید به رفع همه مشکلات کمک کند تا سرمایه‌گذاران بتوانند در ساخت مسکن اجتماعی احساس امنیت کنند.

آقای نگوین کوک خان، رئیس گروه DTJ، با قدردانی فراوان از املاک صنعتی، اظهار داشت که اگرچه اقتصاد ویتنام تحت تأثیر مشکلات عمومی اقتصاد جهانی قرار دارد، اما جذب تولیدات صنعتی در ویتنام بسیار خوب است و به عنوان "نقطه داغ" در جذب سرمایه گذاری خارجی در نظر گرفته می‌شود. علاوه بر این، زیرساخت‌ها و بنادر در ویتنام به میزان قابل توجهی بهبود یافته‌اند. بازارهای توسعه یافته املاک صنعتی مانند هونگ ین و ها نام دارای زیرساخت‌های ترافیکی مناسبی هستند که بسیاری از سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را به خود جذب می‌کنند. علاوه بر این، سیاست‌های اخیر دولت نیز حمایت زیادی از املاک و مستغلات پارک‌های صنعتی، به ویژه قانون جدید که امکان انتقال املاک و مستغلات پارک‌های صنعتی را با طی مراحل قانونی تکمیل شده فراهم می‌کند، ارائه داده است. با این حال، سرمایه‌گذاران علاوه بر الزامات سرمایه زیاد، زمان طولانی وصول مطالبات، سود متوسط ​​و نقدینگی نه چندان سریع، با چالش‌هایی نیز روبرو هستند. دولت قصد دارد صنعت سبز را با تأکید بر عناصر سبز توسعه دهد.

آقای لی هونگ خانگ، مدیر تحلیل و رتبه‌بندی اعتباری در FiinRatings، در ارزیابی کلی از بازار املاک و مستغلات گفت که چشم‌انداز بازار در ۱-۲ سال آینده همچنان به آرامی بهبود خواهد یافت. نکات مثبت ناشی از عوامل قانونی یا سیاستی برای نفوذ به زمان نیاز دارند.

آقای تران کوانگ ترونگ، مدیر توسعه کسب و کار وان هاوسینگ (عکس: PV)

آقای تران کوانگ ترونگ، مدیر توسعه کسب و کار وان هاوسینگ، پیش‌بینی می‌کند که از الان تا پایان سال، بازار هانوی در وضعیت فعلی خود باقی خواهد ماند و پس از سال ۲۰۲۵ شاهد بهبود عرضه آپارتمان‌ها خواهیم بود. سایر بخش‌ها مانند آپارتمان‌های کم ارتفاع نیز در پایان امسال و اوایل سال آینده رونق زیادی خواهند داشت.

منبع: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html