املاک و مستغلات در شرایط جدید

اینها قوانین مهم و اساسی هستند که چارچوب قانونی بازار املاک و مستغلات را تغییر می‌دهند. در کنار این، دولت تلاش‌های مستمری برای رفع موانع و حمایت از بازار املاک و مستغلات انجام داده است. با این حال، علاوه بر سیاست‌های حمایتی، بازار املاک و مستغلات با نوساناتی در بازارهای کلان اقتصادی و مالی/پولی، چه در داخل و چه در سطح بین‌المللی، مواجه است که زمینه جدیدی را برای فعالیت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ایجاد می‌کند.

صحنه‌ای از سمینار (عکس: HNV)

این نکات در سمینار «تمرکز سرمایه‌گذاری: املاک و مستغلات در بستر جدید» که توسط TheLEADER در بعدازظهر 30 ژوئیه در هانوی برگزار شد، روشن شد.

این سمینار که تعداد زیادی از کارشناسان، وکلا و مدیران را به خود جذب کرده بود، تحلیلی از تأثیر مقررات قانونی جدید بر فعالیت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ارائه داد، در مورد آنچه کسب‌وکارها برای سازگاری با چارچوب قانونی جدید باید انجام دهند بحث کرد و فرصت‌های سرمایه‌گذاری بالقوه و حوزه‌های سرمایه‌گذاری استراتژیک را در شرایط جدید تجزیه و تحلیل نمود.

در این سمینار، نمایندگانی از انجمن‌های تجاری، شرکت‌های سرمایه‌گذاری و مشاوره املاک و مستغلات و کارشناسان حقوقی املاک و مستغلات، در مورد تأثیر سه قانون اصلاح‌شده بر بازار املاک و مستغلات و مشاغل املاک و مستغلات؛ موانع قانونی که برطرف شده‌اند؛ مسائل باقی‌مانده؛ اینکه آیا بازار املاک و مستغلات چرخه جدیدی را آغاز کرده است یا خیر؛ روند قیمت املاک و مستغلات؛ حوزه‌های سرمایه‌گذاری بالقوه؛ جذابیت بخش‌های مختلف املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاری؛ استراتژی‌های تجاری برای انطباق با مقررات قانونی جدید، تغییرات بازار و ترجیحات مشتری؛ جریان‌های اعتباری به املاک و مستغلات و فشار بر اوراق قرضه املاک و مستغلات بحث و گفتگو کردند.

خانم نگوین هوای آن، مدیر ارشد CBRE ویتنام، دیدگاه‌های خود را در این سمینار ارائه داد (عکس: PV)

چشم‌انداز مثبت برای بازار مسکن

خانم نگوین هوآی آن، مدیر ارشد CBRE ویتنام، در سخنرانی خود در این سمینار، تأیید کرد که چندین عامل محرک رشد اقتصادی ویتنام در دوره اخیر شامل رشد قوی و مداوم سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی است. در شش ماه اول سال 2024، ویتنام همچنان یکی از کشورهای پیشرو در جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (اعم از ثبت‌شده و پرداخت‌شده) در منطقه باقی ماند. این سرمایه به رشد کلی اقتصادی و تقویت توسعه املاک و مستغلات، به‌ویژه املاک و مستغلات صنعتی، کمک کرد. به گفته خانم آن، یکی دیگر از عوامل محرک رشد، بهبود صادرات و واردات در شش ماه اول سال 2024 بود که به 14.5 درصد رسید و به طور قابل توجهی در بهبود تولید ناخالص داخلی کشور نقش داشت. این بهبود در تراز تجاری به دلیل بهبود تقاضای جهانی بود. علاوه بر این، باید به افزایش تعداد گردشگران بین‌المللی که پس از یک دوره طولانی تحت تأثیر بیماری همه‌گیر کووید-19 به ویتنام بازمی‌گردند نیز اشاره کرد. پیش‌بینی می‌شود که تعداد گردشگران بین‌المللی که از ویتنام بازدید می‌کنند، به 18 تا 19 میلیون نفر برسد. علاوه بر این، تعداد گردشگران داخلی نیروی محرکه مثبتی برای صنعت گردشگری به طور کلی و به ویژه املاک و مستغلات مرتبط با گردشگری بوده و هست. علاوه بر این، ویتنام با چالش‌های متعددی نیز روبرو است. به عنوان مثال، تورم می‌تواند بر قیمت املاک و مستغلات تأثیر بگذارد، هزینه‌های مصرف‌کننده را کاهش دهد و به ویژه بر نرخ بهره تأثیر بگذارد. پیش از این، نرخ بهره نسبتاً متوسط ​​تا پایین بود که نیروی محرکه رشد اقتصادی و بازار املاک و مستغلات بود.

وکیل فام تان توان، از کانون وکلای هانوی، دیدگاه‌های خود را در این سمینار ارائه داد (عکس: PV)

فام تان توان، وکیل و کارشناس ارشد حقوق از کانون وکلای هانوی و متخصص حقوقی املاک و مستغلات، با به اشتراک گذاشتن بینش‌هایی در مورد استفاده از فرصت‌ها و غلبه بر چالش‌های پیش روی مشاغل املاک و مستغلات در چارچوب مقررات قانونی جدید که در حال اجرا هستند، اظهار داشت که قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و قانون زمین ۲۰۲۴ از اول آگوست ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا خواهند شد. مقررات جدید این سه قانون که به طور همزمان اجرا می‌شوند، به حل برخی از موانع و همپوشانی‌هایی که باعث ایجاد مشکلات زیادی برای مشاغل فعال در بخش املاک و مستغلات شده‌اند، کمک خواهد کرد. علاوه بر نکات جدیدی که تأثیر مثبتی بر مشاغل دارند، این سه قانون هنوز دارای برخی مسائل هستند که به آنها پرداخته نشده یا نیاز به تحقیقات بیشتر برای بهبود دارند. این موارد عبارتند از: مشاغلی که در مناقصه‌ها برنده می‌شوند، در صورت کندی در پرداخت وجوه مربوط به جبران خسارت و پشتیبانی اسکان مجدد، ممکن است قراردادهایشان لغو شود. وکیل فام تان توان توصیه کرد: «کسب و کارهایی که در پروژه‌های کاربری زمین سرمایه‌گذاری می‌کنند، باید موقعیت‌های حقوقی (جدیداً پیش‌آمده) مربوط به پیامدهای قانونی تأخیر در تخصیص بودجه برای جبران خسارت و پشتیبانی اسکان مجدد را پیش‌بینی کنند و بنابراین از نظر منابع مالی کاملاً آماده شوند تا از خطر لغو پیشنهاد جلوگیری شود.»

به گفته وکیل توآن، سایر کاستی‌ها عبارتند از: عدم تأیید سرمایه‌گذار برای پروژه‌های مناطق مسکونی شهری و روستایی؛ پروژه‌های مسکن تجاری که تحت فرم سیاست سرمایه‌گذاری تأیید شده‌اند اما بدون «زمین مسکونی» هنوز «معلق» هستند؛ تمایز بین انتقال بخشی از یک پروژه و انتقال حقوق استفاده از زمین با زیرساخت‌های موجود در یک پروژه املاک و مستغلات به یک سازمان؛ مقررات جدید در مورد ارزیابی زمین همچنان «ناشناخته و پرخطر» برای مشاغل است؛ و قوانین مربوط به املاک و مستغلات، پس از اجرا، منجر به تغییراتی در ساختار بازار و مقیاس کسب‌وکار خواهد شد.

دکتر نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام (عکس: PV)

اعتقاد به تأثیر چارچوب قانونی جدید بر بازار املاک و مستغلات.

دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، در جریان یک بحث مستقیم در سمینار، به چندین جنبه جدید از قوانین مربوط به بازار املاک و مستغلات اشاره کرد. به عنوان مثال، فهرست قیمت زمین که قبلاً هر پنج سال یک بار تنظیم و توسط دولت مرکزی تعیین می‌شد، اکنون سالانه به‌روزرسانی می‌شود و اختیارات را به سطوح محلی منتقل می‌کند. اطلاعات مربوط به قیمت زمین اکنون دقیق‌تر و واضح‌تر است و زمینه بازی عادلانه‌تر و منصفانه‌تری را تضمین می‌کند. علاوه بر این، مقررات مربوط به سرمایه‌گذاری، مسکن اجتماعی و فروش خانه به خارجی‌ها، مقررات جدیدی هستند که در آینده زمینه بازی جالب‌تر و جذاب‌تری را ایجاد خواهند کرد.

در همین حال، آقای نگوین هوانگ نام، مدیر کل G-Home، گفت که با کاهش قابل توجه محدودیت‌های قانونی، امیدوار است که بخشنامه جدید به رفع همه مشکلات کمک کند تا سرمایه‌گذاران بتوانند با اطمینان خاطر مسکن اجتماعی بسازند.

آقای نگوین کوک خان، رئیس گروه DTJ، با ارزش‌گذاری بالا بر املاک صنعتی، خاطرنشان کرد که اگرچه اقتصاد ویتنام تحت تأثیر مشکلات عمومی اقتصاد جهانی قرار دارد، اما جذابیت تولید صنعتی ویتنام بسیار خوب است و "نقطه داغ" برای جذب سرمایه‌گذاری خارجی محسوب می‌شود. علاوه بر این، زیرساخت‌ها و بنادر در ویتنام به طور قابل توجهی بهبود یافته‌اند. بازارهای املاک صنعتی مانند هونگ ین و ها نام دارای زیرساخت حمل و نقل مطلوبی هستند که بسیاری از سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی را به خود جذب می‌کنند. علاوه بر این، سیاست‌های اخیر دولت نیز حمایت زیادی از بخش املاک صنعتی ارائه داده است، به ویژه قانون جدید اجازه انتقال املاک صنعتی که چارچوب قانونی را تکمیل کرده است. با این حال، سرمایه‌گذاران علاوه بر الزامات سرمایه زیاد، دوره‌های بازپرداخت طولانی، سود متوسط ​​و نقدینگی کند، با چالش‌هایی نیز روبرو هستند. دولت در تلاش است تا صنایع سبز را با تمرکز بر عناصر سبز توسعه دهد.

آقای لی هونگ خانگ، مدیر تحلیل و رتبه‌بندی اعتباری در FiinRatings، در ارزیابی کلی خود از بازار املاک و مستغلات، معتقد است که چشم‌انداز بازار برای ۱-۲ سال آینده همچنان روند بهبود کندی خواهد داشت. تحولات مثبت ناشی از چارچوب‌های قانونی یا سیاست‌ها برای اثرگذاری به زمان نیاز دارند.

آقای تران کوانگ ترونگ، مدیر توسعه کسب و کار وان هاوسینگ (عکس: PV)

آقای تران کوانگ ترونگ، مدیر توسعه کسب و کار شرکت وان هاوسینگ، پیش‌بینی می‌کند که بازار هانوی تا پایان سال در وضعیت فعلی خود ادامه خواهد یافت و عرضه واحدهای آپارتمانی تنها پس از سال ۲۰۲۵ بهبود خواهد یافت. سایر بخش‌ها، مانند ساختمان‌های کم ارتفاع، نیز در پایان امسال و آغاز سال آینده افزایش قابل توجهی را تجربه خواهند کرد.

منبع: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html