لازم است منافع همه طرف‌ها هماهنگ شود.

توسعه‌دهندگان برای تحمل هزینه‌ها و پرداخت بهره وام با مشکل مواجه هستند.

خبرنگار (NĐT): در حال حاضر، در حالی که میلیون‌ها نفر از افراد کم‌درآمد و با درآمد متوسط ​​آرزوی خانه‌دار شدن دارند، عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه و مسکن اجتماعی تقریباً به پایان رسیده است. به نظر شما دلایل این وضعیت چیست؟

آقای وو هونگ تانگ - مدیر خدمات مشاوره و توسعه پروژه، گروه DKRA: مشکل عرضه ناکافی مسکن مقرون به صرفه و مسکن اجتماعی برای تأمین نیازهای افراد کم درآمد و با درآمد متوسط، سال‌هاست که وجود داشته و ادامه دارد.

عوامل مؤثر زیادی وجود دارد، اما دو عامل اصلی مستقیماً بر عرضه در این بخش تأثیر می‌گذارند.

اولاً، هزینه‌های ورودی افزایش یافته است. اگرچه قیمت املاک و مستغلات در دو سال گذشته نشانه‌هایی از کاهش را نشان داده است، اما باید اذعان کرد که چرخه قبلی توسعه املاک و مستغلات از تقریباً سال‌های ۲۰۱۴ تا ۲۰۲۰، قیمت املاک را در سطح بالایی نگه داشته است.

این امر منجر به هزینه‌های بسیار بالای سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز برای توسعه‌دهندگان پروژه‌های املاک و مستغلات می‌شود. با افزایش چشمگیر هزینه‌های خرید زمین، مواد اولیه، نیروی کار و غیره، کاهش قیمت تمام‌شده املاک و مستغلات بسیار دشوار است.

آقای وو هونگ تانگ - مدیر خدمات مشاوره و توسعه پروژه، گروه DKRA.

ثانیاً، وضعیت حقوقی پروژه‌های املاک و مستغلات اغلب طولانی است و حل و فصل آن زمان بسیار زیادی می‌برد. از مرحله مالکیت زمین، توسعه‌دهندگان هنوز باید از سطوح مختلف دولتی تأییدیه بگیرند، تازه تدوین برنامه‌های جبران خسارت و اسکان مجدد... باعث می‌شود که تکمیل مراحل قانونی یک پروژه سال‌ها طول بکشد.

به خصوص برای مشاغل تخصصی مانند املاک و مستغلات، که عمدتاً از اهرم مالی بالایی استفاده می‌کنند، وام گرفتن از اوراق قرضه و کانال‌های بانکی قابل توجه است. در حالی که پروژه‌ها به دلیل مراحل قانونی ناقص به تأخیر می‌افتند، مشاغل هنوز مجبورند پرداخت‌های هنگفت بهره این وام‌ها را متحمل شوند. تمام این هزینه‌های مرتبط در نهایت پس از اتمام، در قیمت نهایی محصول لحاظ می‌شوند.

بنابراین، برای کسب‌وکارها بسیار دشوار است که قیمت محصولات را به سطحی که برای اکثر مردم «مقرون به صرفه» باشد، کاهش دهند، به خصوص در شرایط فعلی که هزینه‌ها از قبل بسیار بالا هستند.

سرمایه‌گذار: این نشان می‌دهد که چگونه توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات با مشکل هزینه دست و پنجه نرم می‌کنند. می‌توانید برخی از هزینه‌هایی را که در حال حاضر بر دوش مشاغل املاک و مستغلات است، توضیح دهید و اینکه چگونه این امر بر کاهش قیمت خانه تأثیر می‌گذارد؟

آقای وو هونگ تانگ: هزینه‌های ورودی مانند هزینه‌های استفاده از زمین، غرامت برای پاکسازی زمین، بهره وام بانکی، هزینه‌های نیروی کار و خرید مصالح ساختمانی... همگی به شدت افزایش یافته‌اند، حتی در دوران اخیر چندین برابر شده‌اند.

انتظار می‌رود یک پروژه، از مرحله برنامه‌ریزی اولیه تا تکمیل مراحل قانونی، به طور متوسط ​​تنها حدود ۳ سال طول بکشد. با این حال، در واقعیت، کسب‌وکارها ممکن است تا یک دهه یا بیشتر صرف کاغذبازی برای شروع رسمی ساخت و ساز کنند که منجر به اتلاف منابع می‌شود.

برای مالکیت زمین، کسب‌وکارها باید مجموعه‌ای از هزینه‌های مربوط به جبران خسارت و پاکسازی زمین را از طریق انتقال حقوق استفاده از زمین، پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین و هزینه‌های حفاظت از زمین‌های شالیزاری به دولت متحمل شوند.

در مرحله بعد، هزینه‌های ساخت و ساز، از جمله نیروی کار و مصالح، به طور پیوسته با گذشت زمان افزایش می‌یابد. برای پروژه‌های آپارتمان‌سازی، هزینه‌های ساخت و ساز تقریباً ۵۰٪، برای خانه‌های شهری حدود ۳۰٪ و برای ویلاها ۲۰٪ است.

گذشته از بار مالی که کسب‌وکارها باید اصل و فرع وام‌ها را بازپرداخت کنند. هر چه تکمیل پروژه بیشتر طول بکشد، این هزینه‌های مالی بیشتر جمع می‌شوند. و در نهایت، همه این هزینه‌ها در قیمت فروشی که مشتریان هنگام خرید خانه باید بپردازند، لحاظ می‌شوند.

غیرممکن است که از کسب‌وکارها انتظار داشته باشیم صرفاً برای خلاص شدن از شر موجودی، ضرر را بپذیرند.

در شرایطی که بازار املاک و مستغلات مانند دو سال گذشته راکد است، بسیاری از توسعه‌دهندگان در تلاشند تا مشوق‌های جذابی را به خریداران خانه ارائه دهند و شرایط پرداخت را برای تحریک تقاضا تمدید کنند.

در واقع، این سیاستی است که به سود سرمایه‌گذار آسیب می‌رساند، اما آنها همچنان آن را می‌پذیرند تا نقدینگی ایجاد کنند. اکنون که هزینه‌ها بسیار بالاست، کسب‌وکارها فقط می‌توانند قیمت محصولات را کاهش دهند تا منافع خریداران و فروشندگان را تا حد معقولی متعادل کنند.

خیلی سخت است که بنگاه‌های املاک را مجبور کنیم قیمت خانه‌ها را تا سطح «مقرون به صرفه» پایین بیاورند، چون کسب و کار باید سودآور باشد، و غیرممکن است که از آنها انتظار داشته باشیم فقط برای فروش موجودی خود، ضرر را بپذیرند.

پیش از این، بسیاری از توسعه‌دهندگان قبل از انجام هر پروژه‌ای، سود ده‌ها درصدی را هدف قرار می‌دادند. با این حال، اکنون آنها قصد دارند در مراحل اولیه به نقطه سربه‌سر برسند یا حتی متحمل ضرر شوند. بالاترین هدف برای توسعه‌دهندگان امروز، ارائه کمترین قیمت فروش ممکن و جمع‌آوری وجه در اسرع وقت برای ایجاد جریان نقدی است که در حال حاضر بهترین گزینه برای مشتریانی است که می‌خواهند صاحب املاک و مستغلات شوند.

انتظارات از افزایش عرضه مسکن به دلیل تغییرات سیاستی.

سرمایه‌گذار: واقعیت این است که حتی در شرایط عموماً ناامیدکننده بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۳، بخش مسکن مقرون‌به‌صرفه همواره توجه ویژه‌ای از سوی مشتریان دریافت کرده است و پروژه‌های این بخش به طور مداوم حجم معاملات پایداری را حفظ کرده‌اند.

با این حال، به نظر می‌رسد سرمایه‌گذاران به طور خاص مشتاق ساخت خانه‌های شهری لوکس و آپارتمان‌های لوکس هستند. چرا این تناقض وجود دارد؟

آقای وو هونگ تانگ: تنگناهای قانونی که همزمان در هزاران پروژه در سراسر کشور رخ می‌دهد، منجر به این شده است که تعداد بسیار کمی از پروژه‌ها در سال‌های اخیر واجد شرایط راه‌اندازی باشند و این تعداد فقط در چند بخش خاص متمرکز شده است.

به دلیل تعداد محدود پروژه‌ها و قیمت‌های مناسب آنها، مطمئناً فروش بسیار سریع خواهد بود و معاملات پرجنب‌وجوش به راحتی ما را به این باور اشتباه می‌رساند که فقط پروژه‌های ارزان‌قیمت توجه عموم را جلب می‌کنند.

با این حال، باید این واقعیت را نیز پذیرفت که برای پروژه‌های واقع در "نقاط داغ" مانند هانوی و هوشی مین سیتی، تقریباً هیچ آپارتمانی با قیمت کمتر از 50 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع وجود ندارد. این پروژه‌ها معمولاً قیمتی بین 70 تا 80 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع یا حتی 100 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع دارند که جزو املاک لوکس محسوب می‌شوند.

با توجه به اینکه همه این پروژه‌ها در چنین مکان‌های ممتازی قرار دارند، کاهش قیمت محصولات برای توسعه‌دهندگان بسیار دشوار است. علاوه بر این، در سال‌های اخیر، تعداد پروژه‌های لوکس واجد شرایط برای راه‌اندازی بسیار کم بوده است که منجر به حجم کم معاملات در این بخش نیز شده است.

بنابراین، غیرممکن است که با نگاهی به تعداد معاملات در بازار به این نتیجه برسیم که بخش املاک لوکس محبوبیت کمتری نسبت به بخش‌های مسکن مقرون به صرفه یا مسکن اجتماعی دارد.

اگر هزینه‌ها کاهش یابد، قیمت محصولات املاک و مستغلات بلافاصله کاهش می‌یابد.

علاوه بر این، برای برخی از توسعه‌دهندگان، بسیاری از کسب‌وکارها از ابتدا خود را برای توسعه خانه‌های شهری و املاک با ارزش بالا در موقعیت قرار داده‌اند و یک استراتژی بلندمدت برای توسعه این بخش دارند. بنابراین، حتی اگر آنها مایل به توسعه بخش‌های کم‌ارزش‌تر برای پاسخگویی به تقاضای بازار باشند، هنوز باید مسیر اولیه خود را دنبال کنند.

علاوه بر این، برخی از پروژه‌ها با سرمایه‌گذاری بسیار بالا ناتمام مانده‌اند و این امر، تغییر آسان به سایر بخش‌های املاک و مستغلات را برای سرمایه‌گذاران دشوار می‌کند.

سرمایه‌گذار: بنابراین، به نظر شما، چه راه‌حل‌هایی برای رفع کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه مورد نیاز است؟ قانون اصلاح‌شده زمین تصویب شده و به‌زودی اجرا خواهد شد. تأثیر این موضوع را بر عرضه در بازار املاک و مستغلات چگونه ارزیابی می‌کنید؟

آقای وو هونگ تانگ: بر اساس سیاست اصلی دولت، می‌توانیم کاملاً انتظار داشته باشیم که در ۳ تا ۵ سال آینده، عرضه مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه به طرز چشمگیری افزایش یابد و کمبود مسکنی را که اکثریت قریب به اتفاق جمعیت در دوران اخیر با آن مواجه بوده‌اند، جبران کند.

برای دستیابی به این هدف، نقش دولت همچنان بسیار مهم است و مسئولیت اصلی مدیریت و هدایت توسعه بازار را از طریق سیاست‌ها، نهادها و مقررات بر عهده دارد.

مهمترین چیز حل تمام مسائل حقوقی پروژه و کوتاه کردن مراحل اداری است تا کسب و کارها بتوانند به سرعت ساخت و ساز را آغاز کنند. به طور خاص، قوانین اخیراً اصلاح و تکمیل شده مطمئناً پس از اجرای رسمی، تأثیر مثبت فوری بر عرضه بازار خواهند داشت.

ثانیاً، هزینه‌های استفاده از زمین باید مورد بررسی قرار گیرد و باید برنامه‌های حمایت مالیاتی بیشتری برای کسب‌وکارهایی که در حال توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه و مسکن اجتماعی هستند، وجود داشته باشد.

سوم، ویتنام باید مشابه سنگاپور، ایجاد صندوق‌های توسعه مسکن بیشتر برای صاحبان خانه اولی را در نظر بگیرد.

در نهایت، در کشور ما، باید صندوق‌های زمین پاک بیشتری ایجاد کنیم و آنها را به مزایده بگذاریم تا کسب‌وکارها بتوانند به راحتی به زمین دسترسی داشته باشند.

از دیدگاه تجاری، رابطه اساسی همچنان رابطه عرضه و تقاضا است. اگر هزینه‌های ورودی افزایش یابد، قیمت فروش نیز افزایش می‌یابد و برعکس، اگر هزینه‌ها کاهش یابد، قیمت محصولات املاک و مستغلات بلافاصله کاهش می‌یابد. برای کنترل این هزینه‌ها، دولت همچنان نقش مهمی در تعیین روندهای صعودی و نزولی بازار املاک و مستغلات ایفا می‌کند .

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html