هنگام سرمایه‌گذاری در زمین بدون گواهی مالکیت زمین، احتیاط کنید.

قانون اصلاح‌شده زمین ۲۰۲۴ که اخیراً توسط مجلس ملی تصویب شده است، از اول آگوست لازم‌الاجرا خواهد بود. یکی از نکات بسیار جالب، آیین‌نامه اعطای گواهی‌های حق استفاده از زمین (که معمولاً به عنوان اسناد مالکیت زمین شناخته می‌شوند) برای زمین‌های فاقد اسناد حق استفاده از زمین است.

شکار برای خریدهای زودهنگام

به طور خاص، ماده ۱۳۸ قانون اصلاح‌شده زمین تصریح می‌کند که خانوارها و افرادی که در حال حاضر از زمین بدون سند استفاده می‌کنند اما قوانین زمین را نقض نمی‌کنند و مشمول مواردی نمی‌شوند که زمین بدون مجوز مناسب قبل از ۱ ژوئیه ۲۰۱۴ واگذار شده است، برای صدور گواهی حق استفاده از زمین در نظر گرفته خواهند شد. این ماده همچنین چندین مورد را که برای صدور گواهی حق استفاده از زمین در نظر گرفته خواهد شد، تشریح می‌کند.

بسیاری معتقدند که با اجرایی شدن آیین‌نامه مذکور، مسئله اعطای گواهی حق استفاده از زمین برای مواردی از استفاده از زمین که از اجداد به ارث رسیده و به طور پایدار مورد استفاده قرار گرفته است، حل خواهد شد. این موارد هنوز هم، به ویژه در مناطق روستایی، رایج هستند.

در شرایط رکود بازار املاک و مستغلات، که اکثر کانال‌های سرمایه‌گذاری جذابیتی ندارند، برخی ریسک خرید زمین‌های بدون سند رسمی در مناطق روستایی را پذیرفته‌اند، به این امید که وقتی قانون زمین لازم‌الاجرا شود و سند رسمی زمین صادر شود، قیمت فروش چندین برابر افزایش یابد.

بسیاری از مردم به دنبال خرید زمین بدون گواهی مالکیت زمین در کمون کوانگ خه، منطقه داک گولونگ، استان داک نونگ هستند.

آقای بویی کونگ، دلال املاک در استان داک نونگ، در گفتگو با خبرنگار روزنامه نگوئی لائو دونگ، گفت که در چند ماه گذشته «سفارش‌های» زیادی از مشتریانی دریافت کرده است که در مورد خرید زمین‌های کشاورزی بدون سند مالکیت سوال می‌پرسند. به گفته آقای کونگ، مشتریان عمدتاً زمین‌هایی با سند سبز (زمین جنگلی)، زمین‌هایی بدون سند قرمز اما متعلق به افرادی که سال‌هاست در آن کشت می‌کنند، یا زمین‌هایی با عصاره زمین (زمینی که نقشه‌برداری و با علائم مرزی مشخص شده است) را درخواست می‌کنند. آقای کونگ نقل کرد: «من به تازگی فروش دو قطعه زمین را به دو مشتری از شهر هوشی مین و هانوی انجام دادم. آنها زمین‌های کشاورزی بدون سند مالکیت خریدند و بلافاصله پس از خرید، علائم مرزی روی آنها قرار داده شد. آنها گفتند که آن را خریده‌اند تا منتظر بمانند تا اسناد مالکیت زمین هنگام اجرای قانون جدید در اول آگوست اعمال شود.»

به گفته آقای کونگ، زمین‌های جنگلی و کشاورزی بدون گواهی مالکیت در حال حاضر بسیار ارزان هستند، تنها ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر هکتار (۱۰،۰۰۰ متر مربع). در همین حال، زمین‌های دارای گواهی مالکیت ۲ تا ۳ برابر گران‌تر هستند.

آقای کونگ تأکید کرد: «پیش از این، وقتی مردم در مورد زمین‌های کشاورزی بدون سند مالکیت صحبت می‌کردند، همه مردد بودند زیرا می‌ترسیدند که پس از خرید، نتوانند کارهای اداری را انجام دهند. فقط مردم محلی آن را برای کشت بین خود می‌خریدند و می‌فروختند. اخیراً، بسیاری از مردم به طور فعال در جستجوی آن بوده‌اند و برای یافتن آن به من سفارش داده‌اند. آنها ممکن است از قانون جدید که اجازه سند مالکیت زمین را می‌دهد و این واقعیت که این نوع زمین بسیار ارزان است، مطلع شده باشند و به همین دلیل است که اینقدر زیاد می‌خرند.»

به همین ترتیب، خانم کیم، کارمند یک شرکت کارگزاری املاک در استان‌های بین فوک و تای نین، همچنین گفت که اخیراً افراد زیادی با او تماس گرفته‌اند و درخواست خرید قطعات بزرگ زمین برای کشاورزی را داشته‌اند، و برخی حتی در مورد خرید زمین بدون سند رسمی تا زمانی که قیمت خوب باشد، سوال کرده‌اند. خانم کیم گفت: «هفته گذشته، شرکت من معامله‌ای را برای یک قطعه زمین بیش از ۱۲ هکتاری که در حال حاضر با درختان دوریان و سایر درختان میوه کاشته شده است، در منطقه لوک نین، استان بین فوک، به مبلغ بیش از ۷ میلیارد دونگ ویتنامی، توصیه و نهایی کرد. از این ۱۲ هکتار، تنها ۳ هکتار سند رسمی دارند؛ بقیه هنوز ثبت نشده‌اند.»

یک روند پرخطر

وکیل نگوین فونگ لین از شرکت حقوقی SENLAW اظهار داشت که قانون جدید زمین که به زودی لازم‌الاجرا خواهد شد، صدور اسناد مالکیت زمین برای شهروندان را تسهیل خواهد کرد. با این حال، خرید زمین بدون سند مالکیت، نوعی سرمایه‌گذاری پرخطر و بالقوه بسیار خطرناک است. شهروندان و سرمایه‌گذاران باید هنگام خرید یا فروش زمین با پیروی از این روند، مزایا و معایب آن را به دقت بررسی کنند. «زمین بدون اسناد قانونی معمولاً بسیار ارزان‌تر از زمینی است که مالکیت رسمی آن به رسمیت شناخته شده است. با این حال، این امر با خطرات زیادی همراه است. هنگام خرید زمین بدون اسناد قانونی، خریداران در تأیید منشأ زمین، اطلاعات مربوط به قطعه زمین و وضعیت برنامه‌ریزی آن با مشکل مواجه می‌شوند. علاوه بر این، به دلیل عدم وجود گواهی حق استفاده از زمین، خریداران نمی‌توانند مطمئن باشند که زمین مورد اختلاف یا تجاوز قرار نمی‌گیرد، یا اینکه معاملات زمین و اختلافات مالکیت همپوشانی وجود ندارد. در این صورت، خریداران به صداقت فروشنده وابسته هستند. خریداران همچنین ممکن است در حقوق اساسی استفاده از زمین خود محدود شوند زیرا نمی‌توانند زمین را منتقل کنند، هدیه دهند، به ارث ببرند، رهن دهند، هدف استفاده از زمین را تغییر دهند یا اجاره کنند. اگر بخواهند روی زمین ساخت و ساز کنند، باید منتظر بمانند تا مراحل درخواست برای تبدیل هدف استفاده از زمین و دریافت گواهی حق استفاده از زمین تکمیل شود...» - وکیل Lien تحلیل کرد.

دکتر فام آنه خوی، مدیر کل شرکت خدمات مالی املاک و مستغلات (FINA)، به عنوان کسی که در بخش املاک و مستغلات کار می‌کند، اظهار داشت که تنها پس از اول آگوست، زمانی که قوانین مربوط به املاک و مستغلات و تجارت زمین به اجرا درآیند و اعمال شوند، می‌توانیم اثربخشی تصمیمات "میانبر" برخی افراد برای خرید زمین بدون سند رسمی را ارزیابی کنیم.

«همه می‌دانند که زمین‌های کشاورزی، به ویژه زمین‌های بدون سند، بسیار ارزان هستند، اما اگر سند مالکیت به آنها اعطا شود، قیمت آنها چندین برابر افزایش می‌یابد. با این حال، هیچ کس نمی‌تواند مطمئن باشد که آیا آن زمین بدون سند تحت تأثیر محدودیت‌های برنامه‌ریزی قرار می‌گیرد، مورد اختلاف قرار می‌گیرد یا اینکه آیا اصلاً برای سند مالکیت در نظر گرفته خواهد شد یا خیر.»

این متخصص اظهار داشت: «زمین‌های کشاورزی، اگر برای کشت و زرع و با سرمایه‌گذاری در تولید محصولات کشاورزی با فناوری پیشرفته برای افزایش بهره‌وری اقتصادی مورد استفاده قرار گیرند، پتانسیل بالایی دارند. با این حال، کسانی که زمین کشاورزی یا زمین بدون سند مالکیت را خریداری می‌کنند تا بعداً هدف استفاده از آن را تغییر دهند، آن را تقسیم کنند و قطعات آن را بفروشند، با مشکلاتی روبرو خواهند شد و طبق قانون زمین و سایر قوانین مربوط به املاک و مستغلات مورد تشویق قرار نمی‌گیرند.»

در واقع، کارشناسان املاک و مستغلات و مالی بارها به افراد دارای پول بیکار و سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات توصیه کرده‌اند که قبل از سرمایه‌گذاری در زمین و خانه در استان‌های دورافتاده و حومه شهر، به دقت بررسی کنند. قبل از سرمایه‌گذاری، باید کارایی اقتصادی، پتانسیل بهره‌برداری، مزایا، جریان نقدی، بازده سرمایه‌گذاری، نقدینگی و به ویژه خطرات قابل پیش‌بینی را در نظر بگیرند.

منبع: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm