هنگام سرمایه‌گذاری در زمین بدون دفترچه قرمز، مراقب باشید.

قانون اصلاح‌شده زمین ۲۰۲۴ به‌تازگی توسط مجلس ملی تصویب شده است تا از اول آگوست لازم‌الاجرا شود. یکی از نکاتی که بسیاری از مردم به آن علاقه‌مند هستند، آیین‌نامه اعطای گواهی‌های حق استفاده از زمین (که معمولاً به عنوان دفترچه قرمز شناخته می‌شوند) برای زمین‌های بدون سند حق استفاده از زمین است.

شکار پیشگیرانه

به طور خاص، ماده ۱۳۸ قانون اصلاح‌شده زمین تصریح می‌کند که خانوارها و افرادی که از زمین بدون سند استفاده می‌کنند اما قوانین زمین را نقض نمی‌کنند و در مواردی که زمین بدون مجوز مناسب قبل از ۱ ژوئیه ۲۰۱۴ واگذار شده است، قرار ندارند، برای اعطای گواهی حق استفاده از زمین در نظر گرفته می‌شوند. این قانون همچنین موارد بسیاری را که برای اعطای گواهی حق استفاده از زمین در نظر گرفته می‌شوند، تشریح می‌کند.

بسیاری معتقدند که با اجرایی شدن آیین‌نامه فوق، مشکل اعطای گواهی حق استفاده از زمین برای مواردی از استفاده از زمین که منشأ آن از اجداد به جا مانده و به طور پایدار مورد استفاده قرار می‌گیرد، حل خواهد شد. این موارد هنوز هم، به ویژه در مناطق روستایی، رایج هستند.

در شرایط رکود بازار املاک و مستغلات، اکثر کانال‌های سرمایه‌گذاری جذاب نیستند، برخی ریسک خرید زمین بدون دفترچه قرمز در مناطق روستایی را پذیرفته‌اند، با این انتظار که وقتی قانون زمین لازم‌الاجرا شود، زمین دارای دفترچه قرمز شود و قیمت فروش چندین برابر افزایش یابد.

بسیاری از مردم به دنبال خرید زمین بدون مجوز در کمون کوانگ خه، منطقه داک گولونگ، استان داک نونگ هستند.

آقای بویی کونگ، دلال املاک در استان داک نونگ، در گفتگو با خبرنگار روزنامه نگوئی لائو دونگ، گفت که در چند ماه گذشته «سفارش‌هایی» از بسیاری از مشتریان دریافت کرده است که درخواست خرید زمین‌های کشاورزی بدون دفترچه قرمز را دارند. به گفته آقای کونگ، مشتریان عمدتاً درخواست زمین‌هایی با دفترچه سبز (زمین جنگلی)، زمین‌هایی بدون دفترچه قرمز اما متعلق به ساکنان قدیمی، یا زمین‌هایی با شرح (مرزهای زمین اندازه‌گیری و علامت‌گذاری شده است) را دارند. آقای کونگ گفت: «من به تازگی فروش ۲ قطعه زمین را به ۲ مشتری در شهر هوشی مین و هانوی انجام داده‌ام. آنها زمین کشاورزی بدون دفترچه را خریداری کردند و پس از خرید، بلافاصله مرز آن را مشخص کردند. آنها گفتند که آن را خریده‌اند تا منتظر دفترچه بمانند، زمانی که قانون جدید از اول آگوست اعمال می‌شود.»

به گفته آقای کونگ، زمین‌های جنگلی و کشاورزی بدون دفترچه‌های قرمز در حال حاضر بسیار ارزان هستند، تنها ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هکتار (۱۰،۰۰۰ متر مربع). در همین حال، قیمت زمین‌های دارای دفترچه‌های قرمز ۲ تا ۳ برابر بیشتر است.

آقای کونگ تأکید کرد: «در گذشته، وقتی صحبت از زمین کشاورزی بدون سند می‌شد، همه می‌ترسیدند زیرا می‌ترسیدند که نتوانند کارهای اداری را انجام دهند. فقط مردم محلی آن را برای کشاورزی به یکدیگر می‌خریدند و می‌فروختند. اخیراً، بسیاری از مردم برای شکار آمده‌اند و به من سفارش می‌دهند که آن را پیدا کنم. شاید آنها می‌دانند که قانون جدید اجازه صدور سند را می‌دهد و قیمت این نوع زمین خیلی ارزان است، بنابراین آنها به دنبال خرید زیاد هستند.»

به همین ترتیب، خانم کیم - کارمند یک شرکت کارگزاری املاک در بین فوک و تای نین - همچنین گفت که اخیراً افراد زیادی برای خرید زمین‌های بزرگ برای اهداف کشاورزی تماس گرفته‌اند، برخی از افراد حتی درخواست کرده‌اند که زمین را بدون دفترچه قرمز بخرند، البته به شرطی که قیمت خوب باشد. خانم کیم گفت: «هفته گذشته، شرکت من به تازگی یک قطعه زمین به مساحت بیش از ۱۲ هکتار را که در آن دوریان و برخی درختان میوه دیگر در منطقه لوک نین، استان بین فوک پرورش داده می‌شود، با قیمت بیش از ۷ میلیارد دونگ ویتنامی، به فروش رساند. از این ۱۲ هکتار، فقط ۳ هکتار دفترچه قرمز دارند و بقیه هنوز ثبت نشده‌اند.»

یک روند پرخطر

وکیل نگوین فونگ لین، از شرکت حقوقی SENLAW، گفت که قانون جدید زمین که در شرف اجرا است، صدور گواهی برای مردم را تسهیل می‌کند. با این حال، خرید زمین بدون گواهی، نوعی سرمایه‌گذاری پرخطر و ماجراجویانه است. مردم و سرمایه‌گذاران باید هنگام خرید یا فروش زمین با پیروی از این روند، جوانب مثبت و منفی را در نظر بگیرند. «زمین بدون اسناد قانونی اغلب بسیار ارزان‌تر از زمینی است که دارای حقوق شناخته‌شده توسط دولت است. اما این امر با خطرات زیادی همراه است، مانند خرید زمین بدون اسناد قانونی، برای خریدار دشوار است که منشأ زمین، اطلاعات مربوط به قطعه زمین و وضعیت برنامه‌ریزی را تأیید کند. در مرحله بعد، از آنجا که هیچ گواهی حق استفاده از زمین وجود ندارد، برای خریدار دشوار است که اطمینان حاصل کند که زمین مورد اختلاف یا تجاوز نیست، چه وضعیت فروش زمین‌های همپوشانی و اختلاف بر سر مالکیت وجود داشته باشد. در آن زمان، خریدار به صداقت فروشنده وابسته است. یا اینکه حقوق اساسی خریدار به عنوان یک کاربر زمین محدود خواهد شد زیرا نمی‌تواند آن را منتقل کند، اهدا کند، به ارث ببرد، رهن دهد، هدف استفاده از زمین را تغییر دهد، اجاره دهد... اگر بخواهد روی زمین ساخت و ساز کند، باید منتظر تکمیل مراحل درخواست برای تبدیل هدف استفاده از زمین و صدور گواهی حق استفاده از زمین نیز باشد...» - وکیل Lien تحلیل کرد.

دکتر فام آنه خوی، مدیر کل شرکت خدمات مالی املاک و مستغلات (FINA)، به عنوان فردی که در بخش املاک و مستغلات فعالیت می‌کند، گفت که تنها پس از اول آگوست، که قوانین مربوط به املاک و مستغلات و تجارت زمین لازم‌الاجرا و اعمال می‌شوند، می‌توانیم اثربخشی تصمیمات برخی افراد برای «میان‌بر زدن» خرید زمین بدون دفترچه قرمز را ارزیابی کنیم.

«همه می‌دانند که زمین‌های کشاورزی، به خصوص زمین‌های بدون سند، بسیار ارزان هستند. اگر به آنها سند داده شود، قیمتشان چندین برابر افزایش می‌یابد. با این حال، هیچ کس مطمئن نیست که آیا آن زمین بدون سند مشمول هیچ برنامه‌ریزی می‌شود، مورد اختلاف است یا برای صدور سند در نظر گرفته خواهد شد یا خیر؟»

زمین کشاورزی، اگر برای کشت، سرمایه‌گذاری در فناوری پیشرفته برای تولید محصولات کشاورزی و افزایش بهره‌وری اقتصادی مورد استفاده قرار گیرد، پتانسیل بالایی دارد. در مورد کسانی که زمین کشاورزی می‌خرند، زمینی بدون گواهی که بعداً هدف استفاده از آن را تغییر دهند، زمین را به قطعات تقسیم کنند و آن را بفروشند، این کار دشوار خواهد بود و در قانون زمین و سایر قوانین مربوط به املاک و مستغلات تشویق نمی‌شود.

در واقع، کارشناسان املاک و مستغلات و مالی بارها توصیه کرده‌اند که افراد دارای پول بیکار و سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات قبل از سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در استان‌های دورافتاده و حاشیه‌ای، با دقت بررسی کنند. قبل از سرمایه‌گذاری، لازم است که کارایی اقتصادی، ظرفیت بهره‌برداری، مزایای بالقوه، جریان نقدی، سودآوری، نقدینگی و غیره، به ویژه خطرات قابل پیش‌بینی را در نظر بگیرید.

منبع: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm