اجاره کوتاه مدت آپارتمان: چه کسی تصمیم می‌گیرد؟

پیشنهاد الزام رضایت ساکنان آپارتمان هنگام اجاره کوتاه‌مدت آپارتمان، بحث‌های زیادی را در مورد مالکیت ملک، مدیریت آپارتمان و اینکه چگونه شهر هوشی مین باید Airbnb را تحت چارچوب نظارتی خود قرار دهد، برانگیخته است.

در کنفرانس مطبوعاتی اجتماعی-اقتصادی شهر هوشی مین در ۱۴ مه، اداره گردشگری شهر هوشی مین مجموعه‌ای از توصیه‌ها را برای تشدید مدیریت اجاره آپارتمان‌های کوتاه‌مدت ارائه داد. نکته قابل توجه این است که آنها پیشنهاد کردند که بهره‌برداری از آپارتمان‌های توریستی فقط با رضایت هیئت مدیره یا ساکنان مربوطه مجاز باشد.

Airbnb پس از کووید-۱۹ رونق گرفت.

به گفته آقای لو ترونگ هین هوآ، معاون مدیر اداره گردشگری شهر هوشی مین، توسعه پلتفرم‌های رزرو آنلاین یک روند اجتناب‌ناپذیر در زمینه اقتصاد دیجیتال و ادغام بین‌المللی است. به ویژه پس از همه‌گیری کووید-۱۹، نیازهای اقامتی گردشگران به طور قابل توجهی تغییر کرده است. بسیاری از مردم ترجیح می‌دهند مدت بیشتری در آنجا بمانند و گردشگری و کار از راه دور را با هم ترکیب کنند. این گروه از گردشگران اغلب به جای هتل‌های سنتی، فضاهای خصوصی و انعطاف‌پذیر با امکانات کامل مانند آشپزخانه، ماشین لباسشویی، اتاق نشیمن و غیره را در اولویت قرار می‌دهند. آقای هوآ اظهار داشت: «مدل آپارتمان‌های کوتاه‌مدت به تنوع بخشیدن به عرضه اقامتگاه‌ها، به ویژه در ایام تعطیلات یا زمانی که شهر هوشی مین میزبان رویدادهای بزرگ است، کمک کرده است.» اداره گردشگری همچنین ارزیابی کرد که این نوع اقامتگاه به گسترش جریان گردشگران فراتر از منطقه مرکزی کمک می‌کند و هزینه‌های غذا، حمل و نقل و خرید را در بسیاری از مناطق مسکونی افزایش می‌دهد. با این حال، توسعه سریع و خودجوش Airbnb در دوران اخیر چالش‌هایی را ایجاد کرده است.

کارشناسان معتقدند که چارچوب قانونی مدل‌های اقامت کوتاه‌مدت باید به‌زودی نهایی شود.

عکس: لو نام

یکی از بزرگترین مسائل، اختلاف نظر بین ساکنان واقعی و مالکان آپارتمان‌هایی است که اجاره‌های کوتاه‌مدت ارائه می‌دهند. طبق اعلام اداره گردشگری شهر هوشی مین، اکثر املاک Airbnb در حال حاضر در ساختمان‌های آپارتمانی مسکونی واقع شده‌اند، در حالی که قانون مسکن استفاده از واحدهای آپارتمانی را برای مقاصدی غیر از مسکونی اکیداً ممنوع می‌کند. این موضوع، نقطه اختلاف قانونی بین قانون مسکن فعلی و قانون گردشگری است.

دکتر دونگ دوک مین، معاون مدیر موسسه تحقیقات توسعه اقتصادی و گردشگری، بعدازظهر ۱۹ مه در گفتگو با روزنامه تان نین اظهار داشت که روند جهانی در مدیریت Airbnb در سال‌های اخیر به طور قابل توجهی تغییر کرده است. در حالی که بسیاری از شهرها قبلاً Airbnb را به عنوان نمادی از اقتصاد دیجیتال می‌دیدند، اکنون اکثر مناطق شهری بزرگ به مدیریت سختگیرانه‌تری روی آورده‌اند تا از دسترسی به مسکن، حفظ ثبات جامعه و تضمین توسعه پایدار گردشگری محافظت کنند.

سنگاپور عملاً اقامت کوتاه‌مدت در فضاهای مسکونی را ممنوع کرده و حداقل دوره اجاره برای خانه‌های شخصی ۳ ماه و برای مسکن‌های عمومی ۶ ماه است. نیویورک (ایالات متحده آمریکا) مالکان را ملزم به ثبت املاک خود می‌کند و پلتفرم‌های دیجیتال را از نظر قانونی مسئول تخلفات می‌داند. بارسلونا (اسپانیا) حتی از لغو تمام مجوزهای آپارتمان‌های توریستی تا سال ۲۰۲۸ برای بازگرداندن مسکن به ساکنان خبر داد. در واقع، ترافیک مداوم بازدیدکنندگان می‌تواند بر آسانسورها، پارکینگ‌ها، دفع زباله، سطح سر و صدا و سیستم‌های ایمنی آتش‌نشانی فشار وارد کند، در حالی که اکثر ساختمان‌های آپارتمانی در شهر هوشی مین برای استفاده مسکونی پایدار طراحی شده‌اند، نه برای عملیات هتل.

آیا «اجماع ساکنین» کافی است؟

بر اساس وضعیت فوق، اداره گردشگری شهر هوشی مین مقرراتی را پیشنهاد کرد که به وضوح مشخص می‌کرد کدام مناطق مجاز به اداره آپارتمان‌های توریستی هستند، مقیاس فعالیت چیست و «رضایت هیئت مدیره یا ساکنان مربوطه» را الزامی می‌کند. با این حال، بسیاری از کارشناسان معتقدند که یک چارچوب قانونی جامع، از جمله ثبت نام اجباری، اظهارنامه مهمان، تعهدات مالیاتی، استانداردهای ایمنی در برابر آتش، محدودیت‌های زمانی اجاره، مسئولیت پلتفرم دیجیتال و یک مکانیسم نظارتی شفاف، مورد نیاز است. دکتر دونگ دوک مین گفت: «تنها با یک سیستم مدیریتی جامع، Airbnb می‌تواند به عنوان بخشی از اقتصاد اشتراکی و گردشگری شهری مدرن بدون تأثیر بر ساختار اجتماعی، محیط زندگی و اهداف توسعه پایدار بلندمدت شهر هوشی مین، به حیات خود ادامه دهد.»

شهر هوشی مین به دنبال آن است که اجاره آپارتمان‌های کوتاه‌مدت را تحت کنترل و نظارت درآورد.

عکس: لو نام

دکتر چائو هوی کوانگ (شرکت حقوقی Rajah & Tann LCT) معتقد است که جلب نظر ساکنان می‌تواند یک راه حل مدیریتی برای رفع نیازهای نوظهور باشد، اما نمی‌تواند به طور یکجانبه ماهیت قانونی عملکرد پروژه مصوب را تغییر دهد. به گفته وی، قانون مسکن ۲۰۲۳ حق مالکان را برای اجاره دادن مسکن قانونی خود به رسمیت می‌شناسد. با این حال، قانون فعلی فاقد معیارهای روشنی برای تعیین زمان انتقال فعالیت‌های اجاره آپارتمان از کاربری مسکونی به کسب و کار تجاری مسکونی است. بزرگترین مشکل در اعمال مکانیسم "اجماع مسکونی" تعریف دامنه و ارزش قانونی این اجماع است. اگر فقط اصل اکثریت اعمال شود، حقوق گروه‌های اقلیت ساکن می‌تواند به طور قابل توجهی تحت تأثیر قرار گیرد.

به گفته وکیل دیپ نانگ بین، رئیس دفتر حقوقی تین تونگ (کانون وکلای شهر هوشی مین)، در حال حاضر هیچ مقررات خاصی در مورد اینکه چه درصدی از ساکنان باید با اجاره کوتاه مدت آپارتمان موافقت کنند، وجود ندارد. آیا این به معنای موافقت همه ساکنان است یا فقط کسانی که مستقیماً تحت تأثیر قرار می‌گیرند؟ بدون مقررات روشن، کاربرد عملی می‌تواند به راحتی منجر به اختلافات و دعاوی حقوقی شود. اعطای اختیار "مجاز" یا "عدم اجازه" اجاره کوتاه مدت به هیئت مدیره، خطر فراتر رفتن از اختیارات آن را به همراه دارد. علاوه بر این، مسئله حمایت از حقوق مالکان آپارتمان‌هایی که قبلاً در املاک اجاره‌ای سرمایه‌گذاری کرده‌اند، مطرح می‌شود. اگر مدیریت ساختمان بعداً به اجاره کوتاه مدت رأی منفی دهد، چگونه با این موضوع برخورد خواهد شد؟ آیا اقدام عطف به ماسبق یا مکانیسمی برای جبران خسارت وجود خواهد داشت؟ اینها همه سوالات حقوقی هستند که نیاز به پاسخ دارند.

وکیل بین پیشنهاد کرد که شهر هوشی مین باید سیستمی از شرایط خاص مانند ثبت فعالیت‌های اقامتی، اعلامیه سکونت، رعایت الزامات ایمنی در برابر آتش‌سوزی، امنیت و نظم ایجاد کند و مسئولیت قانونی مالکان آپارتمان‌ها را در صورت ایجاد بی‌نظمی یا نقض قانون توسط مستاجران به وضوح تعریف کند. همزمان، لازم است به جای اعمال یک مکانیسم واحد برای همه مدل‌ها، ساختمان‌های آپارتمانی صرفاً مسکونی و پروژه‌های چندمنظوره با کارکردهای اقامتی و تجاری از ابتدا به طور واضح طبقه‌بندی شوند. وکیل بین گفت: «اعمال مکانیسم مدیریتی یکسان برای ساختمان‌های آپارتمانی صرفاً مسکونی و پروژه‌هایی که از ابتدا دارای کارکرد چندمنظوره هستند و اقامتگاه، تجارت و خدمات را با هم ترکیب می‌کنند، غیرممکن است. این نکته بسیار مهمی برای جلوگیری از اعمال مکانیکی است که بر محیط سرمایه‌گذاری و حقوق خریداران خانه تأثیر می‌گذارد. در درازمدت، باید بین قانون مسکن ۲۰۲۳، قانون گردشگری ۲۰۱۷ و مقررات مربوط به اقامت و تجارت اقامت کوتاه‌مدت هماهنگی وجود داشته باشد تا از خلاهای قانونی فعلی جلوگیری شود.»

جلسه مالکان آپارتمان در حال حاضر عمدتاً برای تصمیم‌گیری در مورد مسائل مدیریتی و عملیاتی روتین طراحی شده است و برای تغییر ماهیت قانونی یا عملیاتی پروژه در نظر گرفته نشده است. علاوه بر این، هیئت مدیره آپارتمان یک آژانس مدیریت دولتی نیست و در صورتی که فعالیتی با عملکرد اولیه تأیید شده سازگار نباشد، اختیار «قانونی کردن» آن را ندارد.

دکتر Chau Huy Quang، Rajah & Tann LCT شرکت حقوقی

منبع: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm