مالیات بر املاک و مستغلات: ضروری!

پیش‌نویس برنامه قانونگذاری برای سال ۲۰۲۴، که برای سال ۲۰۲۳ تنظیم شده و در حال حاضر توسط وزارت دادگستری در حال بررسی است، شامل یک پیشنهاد قابل توجه برای تصویب قانون مالیات بر املاک و مستغلات است که قرار است برای بررسی در جلسه اکتبر ۲۰۲۴ به مجلس ملی ارائه شود تا در ماه مه ۲۰۲۵ تصویب شود.

آپارتمان‌های لوکس مشمول مالیات بالایی هستند.

طبق گفته وزارت دادگستری، مسکن یک سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. مالیات باید بر اساس این اصل بررسی شود که نباید آن را برای املاک کم‌ارزش مانند خانه‌های موقت، خانه‌های مخروبه، خانه‌های نیمه‌دائم و خانه‌های واقع در مناطق روستایی و کوهستانی اعمال کرد. علاوه بر این، لازم است خانه‌ها و زمین‌های اشغال‌شده غیرقانونی و خانه‌ها و زمین‌هایی که هنوز مورد استفاده قرار نگرفته‌اند، با نرخی پنج برابر بیشتر از املاک ساخته‌شده مالیات وضع شود. نکته قابل توجه این است که وزارت دادگستری معافیت مالیاتی برای مسکن اجتماعی و مسکن کارگری را پیشنهاد می‌دهد، در حالی که مالیات بالایی را برای آپارتمان‌های لوکس با قیمت بالای 50 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع اعمال می‌کند.

وکیل لونگ ون ترونگ، داور مرکز داوری بین‌المللی ویتنام (VIAC)، ارزیابی کرد که پیشنهاد وزارت دادگستری برای اعمال مالیات بالا بر آپارتمان‌های با قیمت بالای 50 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع با رویه بین‌المللی سازگار است، به مهار سفته‌بازی کمک می‌کند، استفاده اقتصادی و کارآمد از مسکن را تشویق می‌کند و به افزایش درآمد بودجه دولت کمک می‌کند.

وکیل ترونگ تحلیل کرد: «با این حال، باید توجه داشت که مساحت زمین برای ساخت یک مجتمع آپارتمانی بین هزاران آپارتمان تقسیم شده است، بنابراین هر آپارتمان مقدار ناچیزی از زمین را اشغال می‌کند. در همین حال، سرمایه‌گذار باید مبلغ زیادی را صرف ساخت و ساز، ایجاد شغل و کمک به توسعه اجتماعی -اقتصادی کند. بنابراین، نرخ مالیات بر آپارتمان‌های لوکس باید به طور مناسب محاسبه شود.»

پیشنهاد وزارت دادگستری برای وضع مالیات مسکن به دلیل همسو بودن با رویه‌های بین‌المللی و وضعیت توسعه اجتماعی-اقتصادی کشور، مورد حمایت زیادی قرار گرفته است. (عکس: تان تان)

به گفته یکی از مسئولان املاک و مستغلات در اداره مالیات شهر هوشی مین، اعمال مالیات بالا بر آپارتمان‌هایی که قیمت آنها بالای ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است، می‌تواند منجر به بی‌عدالتی شود. این مقام به عنوان مثال اشاره کرد: «یک آپارتمان در مرکز شهر با مساحت ۷۰ متر مربع، با قیمت بالای ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، معادل ارزش ۳.۵ میلیارد دونگ ویتنامی، باید مالیات بالایی بپردازد. آپارتمان دیگری در حومه شهر، با قیمت تنها ۳۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع، اما با مساحت ۱۵۰ متر مربع، معادل ارزش ۴.۵ میلیارد دونگ ویتنامی، مالیات کمی خواهد پرداخت.»

به گفته‌ی رهبر مذکور، یکی از اهداف اعمال مالیات‌های بالا، مهار معاملات سوداگرانه‌ی املاک و مستغلات است که بازار املاک را مختل می‌کند. او پیشنهاد کرد که دولت فقط باید مالیات‌های بالا را بر کسانی که صاحب خانه‌ی دوم یا بیشتر هستند، اعمال کند و نرخ مالیات برای خانه‌های بعدی به تدریج افزایش یابد. جمع‌آوری مالیات باید بلافاصله پس از انتقال مالکیت توسط صاحب خانه آغاز شود. همزمان، می‌توان افزایش مالیات بر زمین‌های غیرکشاورزی را برای تکمیل درآمد بودجه‌ی ایالت در نظر گرفت.

به روش‌های مورد استفاده در کشورهای دیگر مراجعه کنید.

وزارت دادگستری روش محاسبه مالیات مسکن را بر اساس مساحت خانه ضربدر قیمت هر متر مربع زمین پیشنهاد کرده است. نرخ مالیات به صورت پلکانی و تدریجی افزایش خواهد یافت.

دکتر وو دین آن، اقتصاددان، اظهار داشت که مالیات بر دارایی مسکن مدت‌هاست که در سراسر جهان اعمال می‌شود. در ویتنام، در سال ۱۹۹۱، دولت بر خانه‌ها و زمین‌ها با نرخ ۰.۳٪ تا ۰.۴٪ از ارزش آنها مالیات وضع می‌کرد، اما در سال ۱۹۹۲ اعمال این مالیات بر مسکن را متوقف کرد. به گفته دکتر وو دین آن، تدوین قانون مالیات بر املاک و مستغلات ضروری است زیرا این قانون با رویه بین‌المللی و همچنین وضعیت فعلی توسعه اجتماعی-اقتصادی سازگار است. مسائل باقی مانده این است که چگونه مالیات بر دارایی مسکن محاسبه شود، کدام واحد ارزش ملک را برای محاسبه مالیات تعیین می‌کند و نقشه راه اجرا چیست...؟

به گفته آقای فام آنه خوی، مدیر کل شرکت مشاوره سرمایه گذاری فینا، قوانین مالیات بر املاک و مستغلات در خارج از کشور به گونه ای طراحی شده اند که بسیار ساده و آسان برای اجرا باشند. ماهیت مالیات بر املاک و مستغلات، مالیات بر درآمد شخصی بر اساس دارایی های موجود است. به همین دلیل، برخی کشورها فقط یک نرخ مالیات اعمال می کنند و برای خانه هایی که به عنوان سکونتگاه دائمی استفاده می شوند، مالیات را تا 50٪ کاهش می دهند تا عدالت ایجاد شود و خرید خانه و زمین برای کسانی که هنوز صاحب ملک نیستند، تسهیل شود.

آقای خویی اظهار داشت: «روش‌های ساده‌شده محاسبه مالیات به دولت کمک می‌کند تا راحت‌تر مدیریت کند، از ایجاد سردرگمی برای مالیات‌دهندگان جلوگیری کند و همچنین در صورت توسعه خوب املاک و مستغلات، برای املاک دوم، سوم و بعدی منصفانه باشد.»

آقای خویی همچنین پیشنهاد داد که پس از کسر هزینه‌ها، می‌توان بازپرداخت مالیات را برای مالیات‌دهندگان مجاز دانست. به عنوان مثال، در طول همه‌گیری کووید-۱۹، برخی از املاک با هزینه‌های سرمایه‌گذاری بالا قابل اجاره نبودند و این امر مشکلاتی را برای صاحبان خانه ایجاد می‌کرد. در این موارد باید بازپرداخت مالیات اعطا شود تا بهترین شرایط برای مشارکت مردم در کسب‌وکار ایجاد شود، ضمن اینکه از اظهارنامه‌های نادرست صاحبان خانه از ترس پرداخت مالیات جلوگیری شود و از این طریق از ضرر درآمدی جلوگیری شود.

آقای تا ترونگ کین، معاون مدیر کل شرکت صندوق زمین بزرگ، با پیشنهاد اعمال مالیات بر املاک و مستغلات برای جلوگیری از سفته‌بازی و کمک به شفافیت بازار موافق است. با این حال، اگر سیاست و روش محاسبه مالیات نامشخص باشد، این امر همچنین فشاری بر صاحبان املاک و مستغلات ایجاد می‌کند. در درازمدت، بازار با دریافت اطلاعات در مورد جمع‌آوری مالیات بر املاک و مستغلات توسط دولت، به گونه‌ای تنظیم خواهد شد که کند می‌شود. سرمایه‌گذاران مجبور خواهند شد برای ایجاد تعادل بین درآمد و هزینه، دوباره محاسبه کنند و قیمت‌ها را بر این اساس تنظیم کنند.

نگرانی‌ها در مورد تأثیر بر قیمت اجاره بها.

آقای فام ون توان (ساکن منطقه ۱، شهر هوشی مین) - که صاحب املاک متعددی از جمله آپارتمان و کارخانه برای اجاره است - معتقد است که مالیات بر مسکن یک سیاست مناسب و ضروری است، اما می‌تواند به آرام کردن بازار املاک و مستغلات کمک کند. آقای توان همچنین نگران است که پرداخت مالیات بر املاک می‌تواند بر قیمت اجاره تأثیر بگذارد و با توجه به مشکلات فعلی در تولید و فعالیت‌های تجاری، پذیرش این وضعیت را برای مستاجران دشوار کند.

منبع: https://nld.com.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-can-thiet-20230208211419248.htm