در نهم نوامبر، روزنامه نگوئی لائو دونگ سمیناری با عنوان «رفع موانع قانونی برای املاک و مستغلات» برگزار کرد. بسیاری از مدیران، کارشناسان، وکلا، انجمنها و مشاغل اظهار داشتند که برای کمک به بهبود چشمگیر بازار املاک و مستغلات، باید تنگناهای قانونی برطرف شود.
بازار از کف خود عبور کرده است و هیچ کمبود سرمایهای وجود ندارد.
بسیاری از کارشناسان و رهبران انجمنها در سخنرانی خود در این سمینار، با این ارزیابی موافق بودند که بازار املاک و مستغلات، سختترین مرحله خود را که اخیراً به پایینترین سطح خود رسیده بود، پشت سر گذاشته و در حال بهبود است، اگرچه چالشها همچنان پابرجا هستند.
طبق دادههای ذکر شده توسط دکتر کان ون لوک، عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی، بازار دو بخش نسبتاً امیدوارکننده دارد: املاک مسکونی و املاک شهرکهای صنعتی که اخیراً کمترین آسیب را دیدهاند. در مورد املاک مسکونی، گزارشهای اولیه انجمن کارگزاران املاک ویتنام نشاندهنده بهبودی است و هر سهماهه از سهماهه قبلی پیشی میگیرد. تقریباً 20،000 محصول راهاندازی شده است. حجم معاملات به تدریج در طول سهماههها افزایش یافته است، به طوری که در سهماهه سوم 2023 در مقایسه با سهماهه قبل، 56 درصد افزایش یافته است.
در مورد املاک و مستغلات صنعتی، این کشور نزدیک به ۴۰۰ پارک صنعتی دارد که حدود ۲۹۲ مورد از آنها با نرخ اشغال تقریباً ۸۰٪ تا ۸۲٪ فعال هستند. نرخ اشغال تا پایان سهماهه سوم ۲۰۲۳ حدود ۸۲٪ در جنوب و ۸۰٪ در شمال بود. قیمت اجاره شهرکهای صنعتی در سهماهه سوم ۲۰۲۳ در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، ۷٪ تا ۱۲٪ افزایش یافت. عرضه جدید همچنان در حال افزایش است و چشماندازهای قوی از پروژههای سرمایهگذاری مستقیم خارجی و تقاضای بالا برای انبارها، کارخانهها و مسکن اجتماعی مرتبط با شهرکهای صنعتی وجود دارد.
روزنامهنگار و دکتر تو دین توان، سردبیر روزنامه نگوئی لائو دونگ، ریاست این سمینار را بر عهده داشت. عکس: HOANG TRIEU
یکی از چالشهای مورد بحث قبلی در بازار املاک و مستغلات - دسترسی به اعتبار - اکنون به تدریج در حال بررسی است. دادههای منتشر شده توسط بانک دولتی ویتنام نشان میدهد که اعتبار برای سرمایهگذاری در املاک و مستغلات و مسکن در شش ماه اول سال 2023، علیرغم کاهش درآمد و نرخ بهره بالا، تقریباً 4.7 درصد افزایش یافته است. سرمایهگذاری مستقیم خارجی (FDI) کاملاً مثبت بوده است، به طوری که در 10 ماه اول سال 2023 نزدیک به 2 میلیارد دلار برای املاک و مستغلات ثبت شده است که تقریباً 763 میلیون دلار آن پرداخت شده است. شرکتهای املاک و مستغلات نیز به طور فعال از طریق انتشار اوراق قرضه، مذاکره در مورد اوراق قرضه سررسید شده و بازخرید اوراق قرضه منتشر شده، سرمایه خود را افزایش میدهند.
آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، همچنین اظهار داشت که بازار از کف خود عبور کرده است. به طور خاص، طبق دادههای وزارت ساخت و ساز شهر هوشی مین، کف قیمت در سه ماهه اول سال 2023 به دست آمد، زمانی که بخش املاک و مستغلات رشد منفی 16.1 درصدی را تجربه کرد، اما سپس به تدریج بهبود یافت. در پایان سه ماهه دوم سال 2023، رشد املاک و مستغلات همچنان بیش از 11 درصد منفی بود، اما از سه ماهه سوم به بعد تنها بیش از 8 درصد منفی بود.
یکی از بستههای اعتباری که انتظار میرود اخیراً برای بازار املاک و مستغلات ایجاد تحرک کند، بسته وام ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام برای سرمایهگذاری در پروژههای توسعه مسکن اجتماعی است. بانک توسعه کشاورزی و روستایی ویتنام ( Agribank ) اظهار داشت که از روز اول اجرای این بسته اعتباری، ۳۰ هزار میلیارد دانگ ویتنامی ثبت شده است.
به گفته آقای فام ون دونگ، مدیر شعبه بین تریو بانک کشاورزی (شهر هوشی مین)، بانک کشاورزی یک بانک ۱۰۰٪ دولتی است، بنابراین باید کاملاً از تمام مقررات، از جمله بسته ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی، پیروی کند. بانک کشاورزی از اکتبر ۲۰۲۲ در پروژههای مسکن اجتماعی مشارکت داشته و تاکنون آنها را دنبال کرده است. در مورد سرمایه اعتباری، این بانک دارای بودجه مازاد است و آماده وام دادن به مشاغل است. با این حال، مسئله این است که هنگام ارائه سرمایه به پروژهها، باید کاملاً از مقررات ایالتی نیز پیروی کند. در حال حاضر، بانک کشاورزی در حال هماهنگی با مشاغل برای حل مشکلات و تسریع در پرداخت هزینه پروژهها است.
آقای دونگ تأیید کرد: «نرخ بهره وامهای مسکن اجتماعی در حال حاضر پایینترین نرخ در سالهای اخیر است. بانک کشاورزی در حال حاضر به مشتریانی که مسکن اجتماعی میخرند، وامهایی با نرخ بهره ۲ درصد کمتر از نرخ استاندارد ارائه میدهد. با نرخ بهره پایین و سرمایه در دسترس، ما فقط منتظریم تا کسبوکارها مراحل پرداخت را تکمیل کنند.»
تقویت نقش گروههای کاری
در حالی که کمبود اعتبار برای مسکن اجتماعی وجود ندارد، کسب و کارها میگویند که اجرای این پروژهها بسیار دشوار است.
آقای وو مین هوانگ، مدیر کل شرکت سهامی مسکن اجتماعی شهر هوشی مین، گفت که دولت مشوقهای زیادی برای توسعه مسکن اجتماعی ارائه میدهد، اما بسیاری از مشاغل نتوانستهاند به آنها دسترسی پیدا کنند. حتی قبل از شرکت در پروژههای مسکن اجتماعی، مشاغل با مشکل مواجه بودند و پس از مشارکت، این امر حتی چالش برانگیزتر شد. به طور خاص، مشاغل علاوه بر سرمایه، با مشکلاتی در مورد دسترسی به زمین نیز روبرو هستند. بنابراین، مشاغل امیدوارند که دولت زمینهای موجود برای اجاره را بررسی کرده و آن را در فهرست پروژههای توسعه مسکن اجتماعی قرار دهد و برای انتخاب سرمایهگذاران، مناقصه برگزار کند. پس از آن، مشاغل میتوانند در توسعه مسکن اجتماعی شرکت کنند و هزینههای زمین را در هزینههای توسعه پروژه لحاظ کنند.
آقای هوانگ پیشنهاد داد: «کسبوکارهایی که پروژههای مسکن اجتماعی را انجام میدهند، فقط ۱۰٪ سود میکنند، اما قیمت فروش و خریداران هدف باید توسط وزارت ساخت و ساز تأیید شوند. در همین حال، برخی از هزینهها را نمیتوان در قیمت فروش لحاظ کرد. ساخت مسکن اجتماعی زمان بیشتری میبرد و دشوارتر از مسکن تجاری است، و همین امر باعث میشود کسبوکارها اشتیاق کمتری داشته باشند. انتظار ۲-۳ ساله برای پرداخت وام توسط بانکها برای کسبوکارها غیرقابل قبول است. بنابراین، ما مکانیسمی برای پرداخت سریعتر پیشنهاد میکنیم.»
مشکلات ذکر شده در بازار املاک و مستغلات در گذشته شناسایی و مورد بحث قرار گرفته است. به گفته کارشناسان و مشاغلی که در سمینار روزنامه نگوئی لائو دونگ نظرات خود را به اشتراک گذاشتند، مسئله باقی مانده، ارائه عملیترین راهحلها برای تسریع در رفع این مشکلات است.
آقای تای دوآن هوا، معاون رئیس اداره توسعه مسکن و بازار املاک و مستغلات - اداره ساخت و ساز استان دونگ نای ، گفت که دونگ نای از طریق بررسی، پنج گروه از مشکلات و موانع را در بخش املاک و مستغلات شناسایی کرده است. برجستهترین این مشکلات و موانع، مربوط به رویههای تصویب سیاستهای سرمایهگذاری و انتخاب سرمایهگذاران است. برخی از پروژهها سالهاست که تأیید سرمایهگذاری دریافت کردهاند، اما اکنون، سازمانهای بازرسی آنها را ملزم به رعایت قانون مسکن میکنند - به این معنی که باید زمین مسکونی داشته باشند. ارزیابی زمین نیز دشوار است. برخی از پروژهها تخصیص داده شدهاند اما نمیتوان آنها را ارزیابی کرد زیرا شرکتهای مشاورهای از ترس دشواری در توضیح به مقامات، از انجام این کار خودداری میکنند...
آقای هوآ در توصیف وضعیت فعلی اظهار داشت: «مشکلات زیادی در اجرای وظیفه ساخت مسکن اجتماعی در این پروژه وجود دارد. بسیاری از پروژهها طبق مقررات قدیمی اجرا میشدند، اما بعداً هنگام تنظیم برنامهریزی با موانعی روبرو شدند. به عنوان مثال، قانون مسکن تصریح میکند که مناطق باید ارزیابی مجدد انجام دهند و از مشاغل بخواهند که 20٪ از مساحت پروژه را برای مسکن اجتماعی اختصاص دهند، که این بسیار دشوار است.»
برای غلبه بر این مشکلات، استان دونگ نای برنامهریزی کرده است که از هم اکنون تا سال ۲۰۳۰ به تخصیص زمین برای مسکن تجاری ادامه دهد و مابقی آن را به مسکن اجتماعی اختصاص دهد. فرآیند برنامهریزی تکمیل شده و آماده جذب سرمایهگذاران است، اما چالشها همچنان باقی است. از سال ۲۰۲۲، کمیته حزب استانی و کمیته مردمی استان دونگ نای دستور تشکیل یک گروه کاری را برای رسیدگی به درخواستها و حل مشکلات کسب و کارها صادر کردهاند.
از ابتدای سال ۲۰۲۳، استان دونگ نای سه کارگروه برای حل موانع پروژههای کند، رسیدگی به مشکلات کسبوکارها و توسعه مسکن اجتماعی تشکیل داد. هر سه کارگروه توسط رهبران استانی رهبری میشوند. ادارات، بهویژه اداره ساختوساز، همچنین کارگروههایی را برای حل مشکلات در حوزه قضایی خود تشکیل دادهاند و مسائل را بهصورت مرحلهای بررسی میکنند. اگر مسائل مربوط به سطوح بالاتر اختیارات باشد، آنها برای همکاری با وزارتخانهها و سازمانهای مربوطه ثبتنام میکنند تا آنها را برای کسبوکارها حل کنند.
انتظارات برای تصویب زودهنگام سه اصلاحیه پیشنویس زیاد است.
یکی از راهحلهای مورد انتظار، سه پیشنویس قانون - شامل قانون معاملات املاک و مستغلات (اصلاحشده)، قانون مسکن (اصلاحشده) و قانون زمین (اصلاحشده) - است که در حال حاضر در ششمین جلسه پانزدهمین مجلس ملی در حال بحث و بررسی هستند؛ در صورت تصویب، موانع قانونی بازار املاک و مستغلات را برطرف خواهند کرد.
وکیل نگوین تان فونگ، عضو دائمی کمیته انجمن دلالان املاک ویتنام، تحلیل کرد: پیشنویس قانون مسکن (اصلاحشده) این موضوع را مطرح میکند که برخی از اختلافات از طریق داوری تجاری حل و فصل خواهد شد. در حال حاضر، اختلافات بین سرمایهگذاران، خریداران خانه و کاربران آپارتمان هنوز هم رخ میدهد و بسیاری از پروژهها سالهاست که نمیتوانند گواهی مالکیت صادر کنند. مقررات جدید در پیشنویس قانون به آنها کمک میکند تا این موضوع را واضحتر درک کنند.
پیشنویس قانون معاملات املاک و مستغلات (اصلاحشده) همچنین به بهبود کیفیت دلالی املاک و مستغلات در آینده میپردازد...
وکیل فونگ اظهار داشت: «وقتی این سه قانون تصویب شوند، به انتشار دانش حقوقی و بهبود کیفیت مشارکتکنندگان در بازار املاک و مستغلات، به ویژه دلالان، کمک خواهند کرد.»
مسئولین باید دستورالعملهای مشخص و شفافی ارائه دهند.
در مورد جنبههای قانونی و رویهای ساخت مسکن اجتماعی، بسیاری از کارشناسان معتقدند که مشاغل و انجمنها باید بهطور خاص موانع فعلی را شناسایی کرده و مشخص کنند که کدام رویهها باید حذف شوند. از نظر رویکرد، دولت و سازمانهای مربوطه باید راهنماییهای روشن و مشخصی در مورد همه مسائل فعلی، همپوشانیها و ناهماهنگیها ارائه دهند. مقامات محلی نیز باید این مسائل را روشن کنند و از مشاورههای طولانی و بیاثر اجتناب کنند.
دکتر کان ون لوک ارزیابی کرد: «کسب و کارها و انجمنها تلاشهای زیادی میکنند، اما به نظر من، آنها باید برای توصیههای دقیقتر و راهحلهای همراه خاصتر تلاش کنند.»
سازمان همکار
منبع: https://nld.com.vn/kinh-te/toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-day-nhanh-toc-do-phuc-hoi-bat-dong-san-20231109222055675.htm
نظر (0)