مبادله زمین در برابر زیرساخت (BT): بهای سرعت و انضباط در توسعه

قرارداد BT (انتقال ساخت) اغلب به سادگی به عنوان مبادله زمین در ازای زیرساخت توصیف می‌شود. این نحوه بیان، دشوارترین بخش را از قلم می‌اندازد.

در یک قرارداد ساخت-انتقال (BT)، دولت و سرمایه‌گذار فقط یک پروژه و یک قطعه زمین را ارزیابی نمی‌کنند. آنها دوره زمانی بین این دو را ارزیابی می‌کنند. با گذشت زمان، هزینه‌های سرمایه ماهانه افزایش می‌یابد، قیمت زمین نوسان می‌کند، برنامه‌ریزی می‌تواند تغییر کند و ریسک‌ها برای هر طرف قبل از بسته شدن قرارداد به طور خاموش جمع می‌شوند.

در 29 آوریل 2026، شهر هوشی مین ساخت چهار پروژه بزرگ را با سرمایه‌گذاری کلی تقریباً 142000 میلیارد دونگ آغاز کرد، از جمله مرکز اداری جدید در تو تیم، که توسط گروه سان تحت مدل ساخت-انتقال (BT) اجرا شد. این شهر همچنین فهرستی از 33 قطعه زمین در نظر گرفته شده برای پرداخت برای پروژه‌های BT را تصویب کرد که بسیاری از آنها در مرکز شهر و تو تیم واقع شده‌اند. موضوع BT از بحث حقوقی به سوالاتی در مورد دارایی‌های عمومی تغییر یافته است. این قطعات زمین با چه قیمتی، تحت چه رویه‌هایی ارزش‌گذاری خواهند شد و چه کسی پس از تکمیل زیرساخت‌ها از افزایش قیمت سود خواهد برد؟

مدل BT (ساخت-انتقال) به دلیل فشار واقعی در حال بازگشت است. طرح سرمایه‌گذاری عمومی میان‌مدت برای سال‌های 2026-2030 تقریباً به 8.22 میلیون میلیارد دانگ ویتنام می‌رسد. این بودجه به سختی می‌تواند تمام نیازهای زیرساختی را پوشش دهد. برای پروژه‌هایی که جریان درآمد مستقیم ایجاد نمی‌کنند، مانند مراکز اداری، میادین یا برخی پروژه‌های شهری، اجرای پروژه‌های PPP (مشارکت عمومی-خصوصی) با جمع‌آوری عوارض دشوار است. BT گزینه دیگری را نیز ارائه می‌دهد: سرمایه‌گذاران برای ساخت و ساز سرمایه پیش‌فروش می‌کنند و دولت با زمین به آنها بازپرداخت می‌کند. این استدلال قانع‌کننده است، به خصوص زمانی که شهرها زودتر به پروژه‌های زیرساختی نیاز دارند.

اما یک دلیل منطقی به تنهایی برای ایمن‌سازی یک قرارداد کافی نیست. در BT، ریسک بین سه ارزش که در یک توافق واحد وجود دارند، پراکنده می‌شود.

اولین و مهمترین مسئله، هزینه پروژه است. کل سرمایه‌گذاری اولیه و هزینه واقعی پس از تسویه حساب نهایی می‌تواند متفاوت باشد. دفتر حسابرسی دولتی زمانی توصیه کرد که بیش از ۵۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنام از ۲۹ پروژه BT، با مسائلی مربوط به کل سرمایه‌گذاری، انتخاب سرمایه‌گذار، تخصیص زمین و تعیین هزینه‌های واقعی اجرا، مورد بررسی قرار گیرد.

چارچوب قانونی جدید، پروژه‌های BT (ساخت-انتقال) را در مسیر دقیق‌تری قرار داده است. فرمان 257/2025/ND-CP و اسناد مرتبط، سازوکار قراردادهای BT، از جمله پرداخت با صندوق‌های زمین، رسیدگی به مغایرت‌ها و نقش حسابرسی را تعیین می‌کنند.

سپس قیمت زمین مطرح می‌شود. زمینی که تحت مدل BT (ساخت-انتقال) برای آن پرداخت می‌شود، مبلغ ثابتی نیست. زمین دارای موقعیت مکانی، برنامه‌ریزی، حقوق توسعه و ارزش مورد انتظار است. یک قطعه زمین در Thu Thiem قبل از تکمیل زیرساخت‌ها، با آنچه پس از تبدیل شدن منطقه به یک مرکز اداری، تجاری یا خدماتی جدید است، متفاوت خواهد بود. اگر قیمت زمین در قرارداد کمتر از ارزش واقعی آن باشد، این تفاوت از بخش دولتی خارج خواهد شد. اگر قیمت زمین برای کاهش خطر ضرر خیلی بالا تعیین شود، ممکن است طرح مالی سرمایه‌گذار با شکست مواجه شود.

سرمایه‌گذاران BT فقط زمین دریافت نمی‌کنند. آن‌ها خطرات ساخت و ساز، هزینه‌های سرمایه‌ای، زمان تحویل زمین، پتانسیل بهره‌برداری از زمین و تعهدات مالی مرتبط با آن زمین را متحمل می‌شوند. قراردادی که سرمایه‌گذار در نهایت نتواند آن را انجام دهد، پروژه را به دولت تحویل نمی‌دهد. اصل ارزش برابر در چارچوب قانونی جدید، در صورت اجرای دقیق، باید هم از دارایی‌های عمومی و هم از امکان‌سنجی پروژه محافظت کند.

بزرگترین چالش، زمان است. ساخت و ساز ممکن است زودتر آغاز شود، در حالی که زمین ممکن است دیرتر تحویل داده شود. بین این دو نقطه، بازار املاک و مستغلات می‌تواند بالا، پایین یا راکد شود. نرخ بهره در نوسان است. برنامه‌ریزی منطقه‌ای تعدیل می‌شود. ارزش تجاری زمین در طول مدت قرارداد ثابت نمی‌ماند. قراردادی که عناصر خاصی را در زمان امضا قفل می‌کند اما به عناصر دیگر اجازه می‌دهد تا با بازار نوسان کنند، هم دولت و هم کسب و کار را در یک قمار بلندمدت قرار می‌دهد.

اگر بازار به شدت افزایش یابد، حاشیه سود ممکن است برای سرمایه‌گذار بیشتر از مبلغی باشد که دولت در زمان امضای قرارداد محاسبه کرده است. اگر بازار اصلاح شود یا زمین به تأخیر بیفتد، ممکن است برنامه مالی سرمایه‌گذار مختل شود. در هر دو مورد، ریسک تخصیص نیافته از بین نمی‌رود. این ریسک به سادگی تا زمانی که یکی از طرفین دیگر نتواند بار را تحمل کند، باقی می‌ماند.

چارچوب قانونی جدید، پروژه‌های BT (ساخت-انتقال) را در مسیر سخت‌تری قرار داده است. فرمان 257/2025/ND-CP و اسناد مرتبط، سازوکار قراردادهای BT، از جمله پرداخت با صندوق‌های زمین، رسیدگی به مغایرت‌ها و نقش حسابرسی را تعیین می‌کنند. اما این سند تنها نقطه شروع است. وزن BT در هر قرارداد خاص نهفته است. هزینه‌های پروژه چگونه حسابرسی می‌شوند؟ زمین چه زمانی ارزش‌گذاری می‌شود؟ تفاوت بین ارزش پروژه و صندوق زمین چگونه مدیریت می‌شود؟ چه اسنادی به عموم، شورای مردم و دفتر حسابرسی دولتی اجازه می‌دهد تا آن محاسبات را بخوانند؟

فهرست ۳۳ قطعه زمین در شهر هوشی مین، فهرستی از پرداخت‌های برنامه‌ریزی‌شده است، نه زمینی که قبلاً اختصاص داده شده است. بنابراین، مرحله فعلی برای پیش‌بینی بسیار مهم است. قبل از اینکه یک قطعه زمین از دست دولت خارج شود، جامعه باید بداند که آن زمین چگونه ثبت می‌شود، چه مکانیسمی برای تعیین ارزش آن استفاده می‌شود، آیا به حراج گذاشته خواهد شد یا خیر، و اگر ارزش واقعی بعداً به طور قابل توجهی از برنامه اولیه منحرف شود، چه کسی مسئول خواهد بود.

یک شهر ممکن است به لطف مدل ساخت-انتقال (BT) پروژه‌های خود را زودتر تکمیل کند. اما سرعت به تنهایی نمی‌تواند هزینه‌ها را جبران کند. این مدل، هزینه‌ها را به اشکال دیگر منتقل می‌کند. بخشی از آن در کل سرمایه‌گذاری برای پروژه لحاظ می‌شود. بخشی از آن در حقوق توسعه زمین لحاظ می‌شود. بخشی از آن در زمان انتظار بین ساخت، تحویل زمین و بهره‌برداری لحاظ می‌شود. این آزمون BT فقط در مورد آزادسازی منابع نیست. بلکه در مورد توانایی ارزش‌گذاری دقیق سه چیز به طور همزمان است: پروژه، زمین و زمان.

ده سال پس از اتمام، ارزش واقعی یک قرارداد ساخت-انتقال (BT) از طریق زندگی شهری نمایان خواهد شد. آیا این پروژه به جامعه بهتر خدمت خواهد کرد، آیا زمین به طور کارآمدتری مورد استفاده قرار خواهد گرفت و آیا منابع عمومی ارزش افزوده‌ای برای جامعه ایجاد خواهند کرد؟ اگر این امر محقق شود، BT می‌تواند به روشی قابل اعتماد برای بسیج منابع برای مرحله جدیدی از توسعه تبدیل شود.

منبع: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html