با توجه به افزایش قیمت مسکن، آیا اجاره نشینی گزینه مناسبی برای خرید مسکن در درازمدت است؟

VTV.vn - افزایش سریع قیمت مسکن در چند سال گذشته باعث شده است که بسیاری از مردم به جای تلاش برای صاحب خانه شدن به هر قیمتی، به اجاره‌های بلندمدت روی آورند. این روند نه تنها نشان دهنده فشار مالی شخصی است، بلکه به تدریج با تغییر در تفکر سیاست مسکن همسو می‌شود.

به جای اینکه برای خرید خانه تقلا کنید، اجاره کردن را انتخاب کنید.

یک شب آخر هفته، نات مین و همسرش در آپارتمان ۶۰ متری خود در بخش آن خان (شهر هوشی مین )، مانند بسیاری از خانواده‌های جوان دیگر زندگی می‌کردند، تنها تفاوت این بود که آپارتمان متعلق به آنها نبود.

با درآمد حدود ۴۵ میلیون دانگ ویتنام در ماه، اگر آنها خانه‌ای بخرند، اقساط ماهانه وام مسکن آنها می‌تواند به ۲۰ تا ۲۵ میلیون دانگ ویتنام برسد، بدون احتساب پرداخت سود. در همین حال، هزینه اجاره آپارتمان فعلی آنها تنها حدود ۱۴ میلیون دانگ ویتنام است و بقیه برای سرمایه‌گذاری و پس‌انداز باقی می‌ماند.

افزایش قیمت مسکن بسیاری از جوانان را به سمت اجاره نشینی به جای گرفتن وام مسکن سوق می‌دهد. عکس: LE VU

این داستان در شهر هوشی مین، جایی که قیمت مسکن دائماً در حال افزایش است و به طور فزاینده‌ای از رشد درآمد پیشی می‌گیرد، رایج‌تر می‌شود.

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز ، در سه ماهه اول سال 2026، میانگین قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین تقریباً 112 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بوده است، قیمتی که عمدتاً توسط بخش‌های لوکس و گران‌قیمت افزایش یافته است. در واقع، در بخش میان‌رده، که برای خریداران واقعی مانند زوج‌های جوان مناسب است، قیمت معمول از 85 تا 120 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر است و ممکن است در برخی پروژه‌ها بالاتر باشد.

در این سطح قیمت، یک آپارتمان ۶۰ متری می‌تواند بین ۵ تا ۷ میلیارد دانگ ویتنام قیمت داشته باشد، به این معنی که در صورت استفاده از اهرم مالی، اقساط ماهانه می‌تواند به ۲۰ تا ۳۰ میلیون دانگ ویتنام برسد.

در همین حال، بازار اجاره نیز با افزایش تقاضا، همراه با افزایش هزینه‌های بازسازی و عملیاتی، روند صعودی قیمت‌ها را تجربه کرد. با این حال، نرخ افزایش قیمت اجاره به طور قابل توجهی کمتر از فروش خانه باقی ماند.

شکاف بین قیمت خانه و درآمد در حال افزایش است و هزینه مالکیت را بسیار فراتر از توان مالی اکثر مردم افزایش می‌دهد.

برعکس، اگرچه هزینه‌های اجاره افزایش یافته است، اما در کوتاه‌مدت قابل مدیریت‌تر هستند. با اجاره‌های معمول ۱۰ تا ۱۵ میلیون دانگ ویتنام در ماه، بسیاری از مردم می‌توانند بدون فشار بدهی‌های بلندمدت، امور مالی خود را به طور انعطاف‌پذیری مدیریت کنند.

اجاره فقط به هزینه مربوط نمی‌شود؛ بلکه انعطاف‌پذیری را نیز ارائه می‌دهد، عاملی که با افزایش نیاز به جابجایی برای کار و سبک زندگی، به طور فزاینده‌ای توسط جوانان ارزشمند می‌شود.

این روند نشان‌دهنده‌ی تغییر در طرز فکر است: از «مالکیت به هر قیمتی» به اولویت‌بندی کیفیت زندگی و بهینه‌سازی جریان نقدی.

طبق گزارش موسسه تحقیقات و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE)، در سه سال گذشته، قیمت خانه در شهرهای بزرگ به شدت افزایش یافته است، در حالی که قیمت اجاره بها با سرعت کمتری افزایش یافته و نشانه‌هایی از تثبیت در سال 2025 دیده می‌شود. این «عدم تطابق» در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، مزیت نسبی برای مستاجران ایجاد می‌کند.

«مسکن اجاره‌ای یک ستون استراتژیک است.»

اخیراً، دبیرکل تو لام ، در سخنان پایانی خود در مورد اجرای دستورالعمل 34-CT/TW تأکید کرد که تا سال 2030، مسکن اجاره‌ای باید به عنوان یک رکن استراتژیک، به ویژه در شهرهای بزرگ، مناطق صنعتی و مناطقی که قیمت مسکن بسیار بیشتر از درآمد مردم است، شناسایی شود.

این جهت‌گیری نشان‌دهنده تغییر در تفکر سیاست‌گذاری است که مسکن اجاره‌ای را در کنار مدل مالکیت قرار می‌دهد و به سمت یک اکوسیستم متنوع شامل اجاره، اجاره به شرط تملیک و مالکیت حرکت می‌کند.

بسیاری از کارشناسان معتقدند که با توجه به کاهش توانایی اکثر مردم برای خرید خانه، این یک گام واقع‌بینانه است. به گفته دکتر دانگ ویت دانگ، رئیس انجمن ساخت و ساز ویتنام، اکثر گروه‌های کم‌درآمد و متوسط ​​در حال حاضر در جمع‌آوری پس‌انداز یا دریافت وام‌های بلندمدت برای خرید خانه مشکل دارند، در حالی که سیاست‌های قبلی بیشتر بر مالکیت متمرکز بوده و با نیازهای واقعی همسو نبوده است.

بنابراین، توسعه مسکن اجتماعی برای اجاره باید به عنوان یک راه حل اساسی در نظر گرفته شود که به مردم کمک می‌کند تا با هزینه‌های مقرون به صرفه به مسکن پایدار دسترسی پیدا کنند و در عین حال فشار بدهی‌های بلندمدت را کاهش دهد.

وکیل نگوین ون دین، متخصص حقوقی در سرمایه‌گذاری و تجارت املاک و مستغلات، با همین دیدگاه معتقد است که مسکن اجتماعی باید اجاره را در اولویت قرار دهد، زیرا اگر همچنان بر فروش تمرکز کند، این سیاست می‌تواند به راحتی "از هماهنگی خارج شود"، خطر سودجویی را افزایش دهد و دسترسی کسانی را که واقعاً به آن نیاز دارند، دشوار کند.

با این حال، بزرگترین موانع هم در احساسات بازار و هم در جنبه تجاری نهفته است. مفهوم "مالک خانه بودن" همچنان رایج است، در حالی که مدل اجاره هنوز از نظر مالی به اندازه کافی جذاب نیست.

طبق گفته بسیاری از بنگاه‌های املاک و مستغلات، توسعه مسکن اجاره‌ای نیاز به سرمایه‌گذاری زیادی دارد، اما بازده آن معمولاً فقط حدود ۴ تا ۷ درصد در سال است. در همین حال، دوره طولانی بازگشت سرمایه به این معنی است که جریان نقدی برای سال‌های زیادی "گیر" می‌ماند.

علاوه بر این، بازار هنوز فاقد منابع سرمایه بلندمدت ترجیحی یا صندوق‌های سرمایه‌گذاری تخصصی برای مسکن اجاره‌ای است و این امر باعث می‌شود کسب‌وکارها برای مشارکت در این حوزه مردد باشند. بنابراین، با وجود افزایش تقاضای اجاره، عرضه مسکن اجاره‌ای در مقیاس بزرگ و با سرمایه‌گذاری مناسب همچنان بسیار محدود است.

اجاره‌های بلندمدت به تدریج به یک روند جدید مسکن در شهرهای بزرگ تبدیل می‌شوند. عکس: هونگ فونگ

از اقامت موقت تا اقامت بلندمدت

اجاره‌نشینی دیگر یک گزینه موقت نیست و به تدریج به یک روند جدید در بازار مسکن تبدیل می‌شود.

طبق گزارش VARS IRE، هزینه مالکیت خانه به طور فزاینده‌ای فراتر از توان مالی اکثر مردم است. حتی کسانی که درآمدی حدود 30 میلیون دانگ ویتنام در ماه دارند، اگر از اصول مالی متعارف پیروی کنند، دسترسی به مسکن برایشان دشوار است.

در این زمینه، اجاره فقط یک راه حل موقت برای مسکن نیست، بلکه به کارگران کمک می‌کند تا کیفیت زندگی خود را حفظ کنند، جریان نقدی خود را بهینه کنند و فشار مالی بلندمدت را کاهش دهند.

با این وجود، بازار اجاره می‌تواند با تضمین عرضه کافی با قیمت‌های معقول، داشتن یک چارچوب قانونی برای حمایت از مستاجران و یک سیستم حمل و نقل عمومی به اندازه کافی توسعه یافته به طوری که مردم بتوانند دورتر از مرکز شهر زندگی کنند اما همچنان دسترسی راحت به محل کار داشته باشند، به طور پایدار توسعه یابد.

در حال حاضر، این عوامل در ویتنام هنوز در حال توسعه هستند، به این معنی که بازار مسکن اجاره‌ای عمدتاً به عنوان یک راه حل انعطاف‌پذیر عمل می‌کند تا پایه و اساسی برای اقامت طولانی مدت.

اگرچه طرز فکر «اسکان یافتن و ایجاد شغل» همچنان با مالکیت خانه گره خورده است، اما بازار تغییر آشکاری را نشان می‌دهد. اجاره دیگر صرفاً یک مرحله مقدماتی قبل از خرید نیست، بلکه به تدریج به یک گزینه بلندمدت تبدیل می‌شود، به خصوص برای کارگران جوانی که انعطاف‌پذیری و تعادل مالی را در اولویت قرار می‌دهند.

با توجه به اینکه هیچ نشانه‌ای از کاهش شکاف بین قیمت مسکن و درآمد دیده نمی‌شود و سیاست‌ها در حال تغییر به سمت انعکاس واقعیت‌های بازار هستند، مفهوم «ساکن شدن» نیز ممکن است در حال تغییر باشد و دیگر لزوماً به مالکیت خانه گره نخورده باشد.

منبع: https://money.vtv.vn/gia-nha-leo-thang-thue-nha-co-thanh-lua-chon-dai-han-10926052818201951.htm