قیمت خانه‌ها همچنان در سطوح بالا ثابت مانده است.

نرخ بهره وام مسکن از ابتدای سال 2026 دوباره روند صعودی دارد. بسیاری انتظار دارند که هزینه‌های بالای سرمایه بر قیمت املاک و مستغلات فشار وارد کند و باعث کاهش آنها شود. با این حال، بازار روند معکوسی را نشان می‌دهد. قیمت خانه همچنان بالا است و حتی در برخی بخش‌ها همچنان رو به افزایش است. کارشناسان معتقدند که افزایش نرخ بهره عمدتاً نقدینگی را کاهش می‌دهد تا اینکه برای کاهش قیمت‌های کلی کافی باشد.

نرخ بهره به شدت افزایش یافته است، اما قیمت مسکن همچنان در حال افزایش است.

آقای دین مین توان، مدیر منطقه جنوبی Batdongsan.com.vn، معتقد است که نرخ بهره بالا فقط بازار را کند می‌کند، اما برای کاهش قیمت مسکن کافی نیست. احساس رایج در بین سرمایه‌گذاران این است که وقتی نرخ بهره افزایش می‌یابد یا اقتصاد جهانی دچار نوسان می‌شود، پول از دارایی‌های پرخطر مانند املاک و مستغلات خارج شده و به بانک‌ها یا طلا باز می‌گردد.

با این حال، به گفته آقای توآن، داده‌های واقعی سال‌های اخیر کاملاً از این دیدگاه پشتیبانی نمی‌کنند. نرخ بهره به شدت افزایش یافته است، اما قیمت مسکن همچنان در حال افزایش بوده است.

یک بررسی بازار توسط batdongsan.com.vn در اوایل مارس 2026 نشان داد که نرخ بهره وام مسکن در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته به طور قابل توجهی افزایش یافته است. بانک‌های دولتی در حال حاضر نرخ بهره ترجیحی حدود 7 تا 9 درصد در سال را برای 6 تا 12 ماه اول اعمال می‌کنند. پس از دوره ترجیحی، نرخ بهره شناور غالب بسته به شرایط مشتری از 10 تا 12 درصد در سال متغیر است.

برای مثال، در یک شعبه بانک در شهر هوشی مین ، نرخ بهره وام مسکن با گواهی‌های موجود یا قراردادهای فروش در حال حاضر در پایین‌ترین سطح خود یعنی ۹.۶ درصد در سال است. در مقابل، در مدت مشابه سال گذشته، نرخ بهره ثابت تنها حدود ۶ تا ۷ درصد در سال بود که نشان دهنده افزایشی نزدیک به ۶۰ درصد است.

به همین ترتیب، بسیاری از بانک‌های دیگر نیز نرخ بهره خود را به طور قابل توجهی افزایش داده‌اند. برخی نرخ بهره ثابت ۲۴ ماهه را به بیش از ۱۲٪ در سال افزایش داده‌اند، یا نرخ‌های اعمال شده را بسته به مدت وام از ۹.۷ تا ۱۳.۵٪ افزایش داده‌اند. بانک‌های خصوصی نیز از این روند پیروی می‌کنند و نرخ بهره رایج آنها در دوره اولیه از ۸.۵٪ تا ۱۲٪ متغیر است و به تدریج در طول مدت وام افزایش می‌یابد - آقای توآن به عنوان مثال اشاره کرد.

نه تنها هزینه‌های سرمایه‌ای در حال افزایش است، بلکه اعتبار املاک و مستغلات نیز با شدت بیشتری کنترل می‌شود. بانک دولتی ویتنام از موسسات اعتباری خواسته است تا نرخ رشد مانده وام‌های املاک و مستغلات را محدود کنند و هدف آنها سهمی حدود ۲۵٪ از کل وام‌های معوق است. این امر دسترسی به سرمایه را هم برای خریداران خانه و هم برای مشاغل توسعه پروژه دشوارتر می‌کند.

آقای دین مین توان همچنین به سه دلیل اشاره کرد که چرا قیمت مسکن به سختی کاهش می‌یابد. اولاً، بازار املاک و مستغلات دارای تأخیر زمانی قابل توجهی است. برخلاف سهام یا طلا، املاک و مستغلات یک دارایی با ارزش بالا با نقدینگی کم و چرخه طولانی است. وقتی بازار با مشکل مواجه می‌شود، اولین واکنش معمولاً کاهش شدید معاملات است. خریداران تصمیمات را به تأخیر می‌اندازند، در حالی که فروشندگان عجله‌ای برای کاهش قیمت‌ها ندارند. بنابراین، نقدینگی قبل از اینکه قیمت‌ها تعدیل قابل توجهی داشته باشند، کاهش می‌یابد.

در مرحله بعد، عرضه محدود یک عامل مؤثر است. آقای توآن تحلیل کرد که سال‌هاست عرضه آپارتمان در شهرهای بزرگ به دلیل موانع قانونی و فرآیندهای طولانی تأیید پروژه محدود شده است. تعداد پروژه‌های جدیدی که وارد بازار می‌شوند برای پاسخگویی به تقاضای رو به رشد برای مسکن کافی نیست. وقتی عرضه کم است، توسعه‌دهندگان تمایل دارند قیمت‌ها را برای به حداکثر رساندن سود، صرف نظر از رکود کلی بازار، حفظ یا افزایش دهند.

دلیل سوم این است که فشار مالی بر فروشندگان قابل توجه نیست. به گفته آقای توآن، برخلاف برخی از بازارهای بین‌المللی که نرخ اهرم مالی بالا است، بسیاری از صاحبان املاک در ویتنام بیش از حد به سرمایه قرض گرفته شده متکی نیستند. این به آنها کمک می‌کند تا از مجبور شدن به فروش املاک خود در هنگام افزایش نرخ بهره جلوگیری کنند. در عوض، آنها می‌توانند منتظر بهبود بازار باشند و دارایی‌های خود را به عنوان یک کانال سرمایه‌گذاری بلندمدت نگه دارند.

آقای نگوین ون دین - نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام - نیز با همین دیدگاه اظهار داشت که نرخ بهره تنها یکی از عوامل متعددی است که بر بازار تأثیر می‌گذارد. قیمت املاک و مستغلات تا حد زیادی به عرضه و تقاضا بستگی دارد. وقتی عرضه بهبود نیافته باشد، انتظار کاهش شدید قیمت صرفاً به دلیل افزایش نرخ بهره دشوار است. بنابراین، غیرممکن است که انتظار داشته باشیم قیمت خانه به طور متناسب با افزایش نرخ بهره کاهش یابد.

Lãi suất cho vay cao không kéo giảm giá nhà - Ảnh 1. — سال ۲۰۲۶ دوره‌ای از تثبیت بازار خواهد بود، اما این ثبات در بخش‌های مختلف، نامتوازن خواهد بود.

بازار تکه‌تکه شده و ارزش ذاتی در اولویت قرار دارد.

طبق داده‌های بازار از batdongsan.com.vn، در دوره 2022-2025، با وجود اینکه بازار املاک و مستغلات با مشکلاتی از جمله کاهش شدید نقدینگی مواجه بود، قیمت آپارتمان در دو شهر بزرگ همچنان به طور قابل توجهی افزایش یافت.

در هانوی ، قیمت آپارتمان از تقریباً ۴۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع به نزدیک به ۸۷ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافت. شهر هوشی مین نیز افزایشی از حدود ۴۶ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع به حدود ۷۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع را ثبت کرد. نکته قابل توجه این است که نرخ افزایش در هانوی حتی از شهر هوشی مین نیز پیشی گرفت - اتفاقی نادر در سال‌های گذشته.

این تحول، یکی از ویژگی‌های مهم بازار املاک و مستغلات را برجسته می‌کند: قیمت‌ها بلافاصله به نوسانات کوتاه‌مدت در هزینه‌های سرمایه‌ای یا احساسات بازار واکنش نشان نمی‌دهند.

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که سال ۲۰۲۶ دوره‌ای از ثبات بیشتر بازار خواهد بود، اما این ثبات در بخش‌های مختلف یکسان نیست. آقای سو نگوک خوئونگ، مدیر ارشد سرمایه‌گذاری در Savills Vietnam، معتقد است که نرخ بهره بالا، سرمایه‌گذاران را به ویژه در مورد وام‌های بزرگ محتاط‌تر خواهد کرد. با این حال، این لزوماً به معنای کاهش قیمت دارایی‌ها نیست.

آقای خوونگ تحلیل کرد: «در شرایط افزایش هزینه‌های سرمایه، بازار خودتنظیم خواهد شد. محصولاتی با ارزش کاربردی واقعی، وضعیت قانونی شفاف و توانایی ایجاد جریان نقدی همچنان در اولویت قرار خواهند گرفت و در نتیجه قیمت‌های بهتری حفظ خواهند شد.»

این روند همچنین با ارزیابی آقای دین مین توان همسو است که بخش‌هایی که نیازهای واقعی مسکن را برآورده می‌کنند، همچنان پیشرو بازار خواهند بود. پیش‌بینی می‌شود آپارتمان‌ها در شهرهای بزرگ و مناطق اقماری با اتصال زیرساختی خوب، نقدینگی پایداری را حفظ کنند.

علاوه بر این، احتمالاً عرضه جدید به مناطق حومه شهر منتقل می‌شود، جایی که زمین هنوز فراوان است و زیرساخت‌ها به شدت در حال سرمایه‌گذاری هستند. این امر فضای توسعه را بدون ایجاد فشار نزولی بر قیمت‌ها در مرکز شهر گسترش می‌دهد.

نکته قابل توجه این است که انتظار می‌رود به لطف سیاست‌های حمایتی، بخش‌های مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه در آینده نزدیک افزایش یابند. با این حال، به گفته کارشناسان، این افزایش عمدتاً به بهبود عرضه کلی کمک خواهد کرد، نه اینکه باعث کاهش گسترده قیمت شود.

به گفته آقای نگوین ون دین، بازار در حال ورود به مرحله تجدید ساختار است. سرمایه‌گذارانی که از اهرم بالا استفاده می‌کنند و انتظار سود کوتاه‌مدت دارند، با مشکلاتی مواجه خواهند شد، در حالی که خریداران واقعی و سرمایه‌گذاران بلندمدت پیروز خواهند شد.

تحولات فعلی نشان می‌دهد که نرخ‌های بهره بالا «اهرم» کافی برای کاهش قیمت مسکن نیستند. در عوض، آنها به عنوان یک فیلتر عمل می‌کنند، بازار را کند می‌کنند و شرکت‌کنندگان را مجبور به تنظیم استراتژی‌های خود می‌کنند. قیمت بالای مداوم املاک و مستغلات دیگر یک پارادوکس نیست، بلکه به طور دقیق منعکس کننده ماهیت عرضه و تقاضا و ویژگی‌های خاص بازار املاک و مستغلات است.

منبع: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm