مقامات چینی برای نجات بازار املاک و مستغلات چه کرده‌اند؟

پس از گذشت بیش از دو سال از بحران املاک و مستغلات، چین اقدامات مختلفی را از کاهش نرخ بهره و تسهیل مقررات مربوط به خرید خانه گرفته تا تشویق سرمایه‌گذاری، اجرا کرده است.

در ۸ نوامبر، رویترز به نقل از منابع نزدیک به این موضوع گزارش داد که مقامات چینی به شرکت بیمه پینگ آن، غول بیمه، سهام کنترلی در کانتری گاردن، بزرگترین شرکت املاک و مستغلات خصوصی چین که در حال حاضر درگیر مشکلات است، پیشنهاد داده‌اند. به گفته این منابع، دولت چین به دولت استانی گوانگدونگ - که دفتر مرکزی هر دو شرکت در آن قرار دارد - دستور داده است تا به عنوان واسطه برای کمک به پینگ آن در نجات کانتری گاردن عمل کند.

پینگ آن به این دلیل انتخاب شد که سهامدار عمده کانتری گاردن است. مقامات چینی می‌خواهند مشکلات نقدینگی کانتری گاردن در داخل استان حل شود.

شرکت کانتری گاردن تا پایان ماه ژوئن ۱.۴ تریلیون یوان (۱۹۰ میلیارد دلار آمریکا) بدهی داشت. آنها در حال حاضر تقریباً ۳۰۰۰ پروژه ساختمانی در چین در دست اجرا دارند. کانتری گاردن در چند ماه گذشته با مشکل مواجه بوده و دائماً در آستانه ورشکستگی قرار داشته است.

این رویه که مقامات یک شرکت را برای تصاحب شرکت دیگر هدایت می‌کنند، در چین بی‌سابقه نیست. با این حال، اگر این اتفاق بیفتد، یکی از شدیدترین مداخلات چین تا به امروز برای نجات بخش املاک و مستغلات بدهکار و غیرنقدشونده خود خواهد بود.

اگرچه بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات چینی دیگر، از جمله چاینا اورگراند، بدهی‌های خود را نکول کرده‌اند، اما سیاست‌های این کشور تاکنون عمدتاً بر کاهش نرخ بهره وام و تسهیل مقررات خرید مسکن متمرکز بوده است. اخبار مربوط به پینگ آن نشان می‌دهد که دولت چین آماده است تا نقش بزرگ‌تری در این فرآیند ایفا کند.

اوایل این هفته، سهامدار اصلی چاینا وانکه، شرکت دولتی شنژن مترو، نیز اعلام کرد که تقریباً 10 میلیارد یوان (1.4 میلیارد دلار) برای حمایت از دومین شرکت بزرگ توسعه املاک و مستغلات چین آماده کرده است.

یک پروژه باغ روستایی در تیانجین، چین، در آگوست ۲۰۲۳. عکس: رویترز — یک پروژه باغ روستایی در تیانجین، چین، در آگوست ۲۰۲۳. عکس: *رویترز*

بازار املاک و مستغلات چین از اواسط سال ۲۰۲۱ دچار بحران شد. در آن زمان، مجموعه‌ای از کسب‌وکارها، از شرکت‌های بزرگ خصوصی مانند گروه چاینا اورگراند گرفته تا شرکت‌های تحت حمایت دولت مانند CIFI Holdings، با مشکلاتی در جریان نقدینگی و بازپرداخت بدهی مواجه شدند.

اعتقاد بر این است که علت این امر، سیاست «سه خط قرمز» پکن است که برای کاهش ریسک سیستماتیک با محدود کردن توانایی شرکت‌های املاک و مستغلات برای وام گرفتن وجوه جدید اجرا شده است. این دلیل اصلی عدم پرداخت بدهی بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات در این کشور محسوب می‌شود. طبق گزارش جی‌پی‌مورگان، در دو سال گذشته، حدود ۵۰ شرکت در اوراق قرضه خارجی، در مجموع ۱۰۰ میلیارد دلار، نکول کرده‌اند. شرکت‌هایی که از نکول اجتناب کرده‌اند، همیشه در وضعیت متزلزلی قرار دارند و دریافت وام‌های جدید برایشان دشوار است.

تا اواسط سال گذشته، اوضاع بدتر شده بود. قیمت مسکن در چین رو به کاهش بود. بسیاری از پروژه‌ها به دلیل کمبود بودجه متوقف شدند. موجی از نکول وام مسکن در همه جا فوران کرد. سرکوب شدید کووید-۱۹ در چین، اعتماد بازار را بیش از پیش خدشه‌دار کرد.

املاک و مستغلات در حال حاضر تا ۲۵ درصد از تولید ناخالص داخلی چین را تشکیل می‌دهد. بنابراین، مشکلات در این بخش نگرانی‌ها را در مورد یک بحران مالی گسترده بالقوه افزایش می‌دهد.

بنابراین پکن مجبور شد سیاست‌های خود را تغییر دهد و راه‌هایی برای احیای این صنعت پیدا کند. در مارس 2022، دولت چین برنامه آزمایشی خود برای اعمال مالیات بر املاک و مستغلات را متوقف کرد. آنها همچنین بارها از موسسات مالی خواستند که از این صنعت حمایت کنند.

در نوامبر سال گذشته، پکن یک طرح ۱۶ ماده‌ای برای نجات بازار املاک و مستغلات راه‌اندازی کرد که توسط بانک خلق چین (PBOC) و کمیسیون تنظیم مقررات بانکداری و بیمه چین (CBIRC) در اواسط نوامبر صادر شده بود. این طرح راهنمایی‌هایی را برای مقامات مالی در سراسر کشور ارائه می‌دهد که بر رسیدگی به بحران نقدینگی مشاغل و کاهش موقت محدودیت‌های وام‌دهی بانکی تمرکز دارد.

این نشان دهنده تلاش جامع چین برای نجات بازاری بود که یی گانگ، فرماندار سابق، امیدوار بود "به آرامی" سقوط کند. چند هفته بعد، تعدادی از بانک‌های چینی اعلام کردند که صدها میلیارد دلار به بخش املاک و مستغلات تزریق خواهند کرد. این به عنوان موفقیت اولیه این طرح تلقی شد.

به طور خاص، شش بانک بزرگ دولتی در چین قصد دارند ۱۴۰ میلیارد دلار به بازار تزریق کنند. این سرمایه در درجه اول برای توسعه املاک و مستغلات، وام مسکن برای مشتریان، ادغام و تملک، تأمین مالی زنجیره تأمین و سرمایه‌گذاری در اوراق قرضه استفاده خواهد شد.

در اواسط امسال، بانک مرکزی خلق چین شروع به کاهش طیف وسیعی از نرخ‌های وام کرد. آنها همچنین برخی از سیاست‌های بسته نجات ۱۶ ماده‌ای را تا پایان سال ۲۰۲۴ تمدید کردند.

دولت چین همچنین طرح‌هایی را برای ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه و نوسازی مناطق توسعه‌نیافته در شهرهای بزرگ تصویب کرده است که هدف آن افزایش سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات است. آنها همچنین برخی از مقررات مانند کاهش نرخ بهره برای خریداران خانه اولی و کاهش پیش‌پرداخت در برخی شهرها را تسهیل کرده‌اند.

بانک‌ها همچنین روش‌های بی‌سابقه‌ای برای تشویق وام مسکن ارائه داده‌اند. در اوایل سال جاری، برخی از بانک‌ها در نانینگ، هانگژو، نینگبو و پکن محدودیت سنی متقاضیان وام مسکن را به ۸۰ تا ۹۵ سال افزایش دادند. این بدان معناست که حتی افراد ۷۰ ساله نیز می‌توانند با مدت بازپرداخت ۱۰ تا ۲۵ سال وام بگیرند. این ابزاری برای تحریک تقاضا است، زیرا می‌تواند بار بازپرداخت ماهانه وام را کاهش دهد.

دولت‌های محلی نیز به این تلاش نجات پیوستند. در ژوئن ۲۰۲۲، میشان، شهری در سیچوان، یارانه‌هایی را برای خرید خانه‌های جدید در آن سال اعلام کرد. ونژو، شهری در ژجیانگ، به خریداران خانه برای اولین بار اجازه داد تا برای سه سال اول فقط بهره پرداخت کنند. هواینان، شهری در آنهویی، از بانک‌ها خواست تا وام‌دهی را افزایش داده و زمان تأیید وام را برای خریداران خانه برای اولین بار کاهش دهند.

شرکت‌های املاک و مستغلات خود مشوق‌های مختلفی را برای جذب مشتری ارائه می‌دهند. در ژوئن 2022، شرکت املاک و مستغلات مرکزی چین پرداخت گندم را پذیرفت و تا 160،000 یوان (24،000 دلار آمریکا) به کشاورزان برای جبران پیش‌پرداخت خانه‌ها در پروژه آپارتمانی River Mansion این شرکت در شانگکیو ( هنان ) ارائه داد. چند هفته قبل، آنها همچنین پرداخت سیر را به خریداران احتمالی خانه در پروژه دیگری در کایفنگ ارائه داده بودند.

در ووهو (آن‌هویی)، به جای پایبندی به کف قیمت تعیین‌شده توسط دولت، شرکت گلدن اسکیل هاوس - یک پروژه آپارتمانی در حومه شهر - یارانه تعمیر تا سقف ۲۳۰،۰۰۰ یوان را ظرف یک ماه پس از تکمیل معامله ارائه داد.

با این حال، به نظر نمی‌رسد بازار املاک و مستغلات چین بهبود چندانی یافته باشد. داده‌های منتشر شده در ماه گذشته نشان داد که قیمت خانه‌های نوساز در چین برای سه ماه متوالی، تا پایان سپتامبر، کاهش یافته است.

فروش املاک و مستغلات (بر اساس مساحت زیربنا) در ماه سپتامبر نیز در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته نزدیک به 20 درصد کاهش یافته است. سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات در نه ماه اول سال 9.1 درصد کاهش یافته است.

خریداران خانه مردد هستند زیرا می‌خواهند منتظر افت بیشتر قیمت‌ها باشند. این احساس، اوضاع را بدتر می‌کند، زیرا شرکت‌های املاک و مستغلات برای تولید پول نقد و جلوگیری از ورشکستگی باید خانه‌های بیشتری بفروشند.

اوایل این هفته، صندوق بین‌المللی پول (IMF) پیش‌بینی رشد خود برای چین در سال جاری را به ۵.۴ درصد افزایش داد. با این حال، این آژانس هشدار داد که اقتصاد چین هنوز با خطرات زیادی در بخش‌های مالی و املاک و مستغلات مواجه است. آنها اظهار داشتند که بخش املاک و مستغلات این کشور در حال حاضر "کاملاً ضعیف" است.

صندوق بین‌المللی پول از چین می‌خواهد که به شرکت‌های املاک و مستغلات غیرقابل بازیابی اجازه خروج از بازار را بدهد. آنها استدلال می‌کنند که تصمیم چین برای ادامه فعالیت کسب‌وکارهای ضعیف، مانع از بهبود این بخش شده است.

در یک مجمع مالی در هنگ کنگ در اوایل این هفته، ژانگ کینگ سونگ، معاون رئیس بانک خلق چین، نیز اذعان کرد که بخش املاک و مستغلات در حال افول است.

«ما باید این سرعت را با شدت بیشتری کنترل کنیم تا از کاهش شدید و عواقب پیش‌بینی نشده جلوگیری کنیم. ما سیاست‌های زیادی را برای تثبیت بازار املاک و مستغلات معرفی کرده‌ایم.» او همچنین از مقامات خواست تا راه‌های جدیدی برای حفظ رشد اقتصادی پیدا کنند، زیرا «مدل قدیمی مبتنی بر سرمایه‌گذاری و املاک و مستغلات دیگر پایدار نیست.»

Ha Thu (به گزارش رویترز، NYT)

لینک منبع