مقامات چینی برای نجات املاک و مستغلات چه کرده‌اند؟

پس از بیش از دو سال بحران املاک و مستغلات، چین اقدامات زیادی را از کاهش نرخ بهره، تسهیل مقررات خرید مسکن گرفته تا تشویق سرمایه‌گذاری، به کار گرفته است.

در ۸ نوامبر، رویترز به نقل از یک منبع نزدیک به این موضوع گزارش داد که مقامات چینی از شرکت بیمه پینگ آن (Ping An Insurance Group) خواسته‌اند تا سهام کنترلی شرکت کانتری گاردن (Country Garden)، بزرگترین شرکت املاک و مستغلات خصوصی چین که درگیر مشکلات مالی است، را خریداری کند. به گفته این منبع، دولت چین به دولت استانی گوانگدونگ - که دفتر مرکزی هر دو شرکت در آن قرار دارد - دستور داده است تا به عنوان واسطه برای کمک به پینگ آن در نجات کانتری گاردن عمل کند.

پینگ آن به این دلیل انتخاب شد که سهامدار عمده کانتری گاردن است. مقامات چینی می‌خواهند مشکلات نقدینگی کانتری گاردن در داخل استان حل شود.

شرکت کانتری گاردن تا پایان ماه ژوئن ۱.۴ تریلیون یوان (۱۹۰ میلیارد دلار) بدهی داشت. این شرکت در حال حاضر حدود ۳۰۰۰ پروژه در چین در دست ساخت دارد. کانتری گاردن در چند ماه گذشته با مشکل مواجه بوده و دائماً در آستانه نکول بوده است.

اینکه مقامات یک شرکت را به تصاحب شرکت دیگر هدایت کنند، بی‌سابقه نیست. اما اگر این اتفاق بیفتد، یکی از تهاجمی‌ترین مداخلات چین تاکنون برای نجات بخش املاک و مستغلات بدهی‌خورده و غیرنقدشونده خود خواهد بود.

در حالی که سایر شرکت‌های توسعه‌دهنده چینی، از جمله چاینا اورگراند، از پرداخت بدهی‌های خود ناتوان بوده‌اند، سیاست‌های این کشور تاکنون عمدتاً بر کاهش نرخ وام و تسهیل قوانین خرید خانه متمرکز بوده است. اخبار مربوط به پینگ آن نشان می‌دهد که دولت چین مایل است نقش بزرگ‌تری در این فرآیند ایفا کند.

اوایل این هفته، شرکت دولتی شنژن مترو، سهامدار اصلی چاینا وانکه، نیز اعلام کرد که حدود ۱۰ میلیارد یوان (۱.۴ میلیارد دلار) برای حمایت از دومین شرکت بزرگ املاک و مستغلات چین آماده کرده است.

یک پروژه باغ روستایی در تیانجین (چین) در آگوست 2023. عکس: رویترز

بازار املاک و مستغلات چین از اواسط سال ۲۰۲۱ در بحران بوده است. در آن زمان، مجموعه‌ای از مشاغل، از شرکت‌های بزرگ خصوصی مانند گروه چاینا اورگراند گرفته تا شرکت‌های تحت حمایت دولت مانند CIFI Holdings، با مشکلاتی در جریان نقدینگی و بازپرداخت بدهی مواجه بودند.

اعتقاد بر این است که علت این امر، سیاست «سه خط قرمز» پکن است که برای کاهش ریسک سیستماتیک با محدود کردن توانایی شرکت‌های املاک و مستغلات برای وام گرفتن پول جدید، راه‌اندازی شده است. این دلیل اصلی عدم پرداخت بدهی‌های بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات در این کشور محسوب می‌شود. طبق گزارش جی‌پی‌مورگان، در دو سال گذشته، حدود ۵۰ شرکت در اوراق قرضه خارجی، با مقیاس ۱۰۰ میلیارد دلار، نکول کرده‌اند. شرکت‌هایی که از ورشکستگی فرار کرده‌اند، همیشه در وضعیت ناپایداری قرار دارند و در دریافت سرمایه جدید با مشکل مواجه هستند.

تا اواسط سال گذشته، اوضاع بدتر شده بود. قیمت مسکن در چین همچنان رو به کاهش بود. بسیاری از پروژه‌ها به دلیل کمبود بودجه متوقف شدند. موجی از نکول وام مسکن در همه جا فوران کرد. کمپین سخت ضد کووید-۱۹ چین، اعتماد بازار را بیشتر تضعیف کرد.

املاک و مستغلات اکنون ۲۵ درصد از تولید ناخالص داخلی چین را تشکیل می‌دهد. بنابراین، مشکلات این بخش، ترس از یک بحران مالی گسترده‌تر را تشدید می‌کند.

بنابراین پکن مجبور شده است سیاست‌های خود را تغییر دهد و راه‌هایی برای احیای این صنعت پیدا کند. در مارس 2022، دولت چین برنامه آزمایشی خود برای اعمال مالیات بر املاک و مستغلات را متوقف کرد. آنها همچنین بارها از موسسات مالی خواسته‌اند که از این صنعت حمایت کنند.

در نوامبر سال گذشته، پکن یک طرح ۱۶ ماده‌ای برای نجات بازار املاک ارائه داد که توسط بانک خلق چین (PBOC) و کمیسیون تنظیم مقررات بانکداری و بیمه چین (CBIRC) در اواسط ماه منتشر شد. این طرح راهنمایی‌هایی را برای مقامات مالی در سراسر کشور ارائه می‌دهد که بر رسیدگی به بحران نقدینگی شرکت‌ها تمرکز دارد و به طور موقت محدودیت‌های وام‌دهی بانکی را کاهش می‌دهد.

این نشان‌دهنده تلاش جامع چین برای نجات بازار بود، که یی گانگ، فرماندار سابق، امیدوار بود «فرود نرم» باشد. چند هفته بعد، مجموعه‌ای از بانک‌های چینی اعلام کردند که صدها میلیارد دلار به بخش املاک و مستغلات تزریق خواهند کرد، که موفقیت اولیه این طرح محسوب می‌شد.

به طور خاص، شش بانک بزرگ دولتی چین قصد دارند ۱۴۰ میلیارد دلار به بازار تزریق کنند. این سرمایه عمدتاً برای توسعه املاک و مستغلات، وام مسکن برای مشتریان، ادغام و تملک، تأمین مالی زنجیره تأمین و سرمایه‌گذاری در اوراق قرضه استفاده خواهد شد.

بانک خلق چین از اواسط سال شروع به کاهش نرخ وام در همه بخش‌ها کرد. همچنین برخی از سیاست‌های بسته نجات ۱۶ ماده‌ای را تا پایان سال ۲۰۲۴ تمدید کرد.

دولت چین همچنین طرح‌هایی را برای ساخت مسکن مقرون‌به‌صرفه و نوسازی مناطق توسعه‌نیافته در شهرهای بزرگ تصویب کرده است تا سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات را افزایش دهد. همچنین برخی از مقررات، مانند کاهش نرخ بهره وام برای خریداران خانه‌اولی و کاهش پیش‌پرداخت برای خرید خانه در برخی از شهرها را تسهیل کرده است.

بانک‌ها همچنین روش‌های بی‌سابقه‌ای برای تشویق وام مسکن ارائه داده‌اند. در اوایل سال جاری، برخی از بانک‌ها در نانینگ، هانگژو، نینگبو و پکن محدودیت سنی وام مسکن را به ۸۰ تا ۹۵ سال افزایش دادند. این بدان معناست که افراد ۷۰ ساله می‌توانند به مدت ۱۰ تا ۲۵ سال وام بگیرند. این یک ابزار محرک است زیرا می‌تواند بار بازپرداخت ماهانه را کاهش دهد.

دولت‌های محلی نیز به این تلاش نجات پیوسته‌اند. در ژوئن ۲۰۲۲، میشان، شهری در سیچوان، اعلام کرد که امسال به خرید خانه‌های جدید یارانه می‌دهد. ونژو، شهری در ژجیانگ، به خریداران خانه برای اولین بار اجازه می‌دهد که برای سه سال اول فقط بهره پرداخت کنند. هواینان، شهری در آنهویی، از بانک‌ها خواسته است که وام‌دهی را افزایش داده و زمان تأیید وام را برای خریداران خانه برای اولین بار کاهش دهند.

شرکت‌های املاک و مستغلات نیز برای جذب مشتری مشوق‌هایی ارائه داده‌اند. در ژوئن ۲۰۲۲، شرکت املاک و مستغلات سنترال چاینا، پرداخت‌ها را به صورت گندم پذیرفت و تا ۱۶۰ هزار یوان (۲۴ هزار دلار) یارانه در اختیار کشاورزان قرار داد تا پیش‌پرداخت خانه‌های پروژه آپارتمانی ریور مانشن در شانگچیو، هنان را جبران کند. چند هفته قبل از آن، این شرکت همچنین پیشنهاد داد که از خریدارانی که به دنبال خرید خانه در پروژه دیگری در شهر کایفنگ هستند، پرداخت‌ها را به صورت سیر بپذیرد.

در ووهو، استان آنهویی، به جای پایبندی به قیمت کف تعیین‌شده توسط دولت، شرکت گلدن اسکیل هاوس، یک پروژه آپارتمانی در حومه شهر، یارانه تعمیرات تا سقف ۲۳۰ هزار یوان را ظرف یک ماه پس از تکمیل معامله ارائه داد.

با این حال، به نظر نمی‌رسد بازار املاک و مستغلات چین بهبود چندانی یافته باشد. ارقام منتشر شده در ماه گذشته نشان داد که قیمت خانه‌های نوساز در چین برای سه ماه متوالی، تا پایان سپتامبر، کاهش یافته است.

فروش ملک (بر اساس مساحت) در ماه سپتامبر نیز نسبت به سال گذشته تقریباً 20 درصد کاهش یافت. سرمایه‌گذاری در املاک در نه ماه اول سال 9.1 درصد کاهش یافت.

خریداران خانه دست نگه داشته‌اند زیرا می‌خواهند قیمت‌ها بیشتر کاهش یابد. این وضعیت را بدتر می‌کند، زیرا شرکت‌های املاک و مستغلات برای جمع‌آوری پول نقد و جلوگیری از ورشکستگی باید خانه‌های بیشتری بفروشند.

اوایل این هفته، صندوق بین‌المللی پول (IMF) پیش‌بینی رشد خود برای چین در سال جاری را به ۵.۴ درصد افزایش داد. با این حال، این آژانس هشدار داد که اقتصاد چین هنوز با خطرات زیادی در بخش‌های مالی و املاک و مستغلات مواجه است. آنها گفتند که بخش املاک و مستغلات این کشور در حال حاضر "کاملاً ضعیف" است.

صندوق بین‌المللی پول از چین خواسته است تا به شرکت‌های املاک و مستغلات ناکارآمد اجازه خروج از بازار را بدهد و اعلام کرده است که اجازه دادن چین به ادامه فعالیت شرکت‌های ضعیف، روند بهبود این بخش را مختل کرده است.

در یک مجمع مالی در هنگ کنگ در اوایل این هفته، ژانگ کینگ سونگ، معاون رئیس بانک خلق چین، نیز اذعان کرد که بخش املاک و مستغلات رو به زوال است.

«ما باید این سرعت را با دقت بیشتری کنترل کنیم تا از کاهش شدید و ایجاد عواقب غیرمنتظره جلوگیری کنیم. ما سیاست‌های زیادی را برای تثبیت بازار املاک و مستغلات معرفی کرده‌ایم.» او همچنین از مقامات خواست تا راه‌های جدیدی برای حفظ رشد اقتصادی پیدا کنند، زیرا «مدل قدیمی مبتنی بر سرمایه‌گذاری و املاک و مستغلات دیگر پایدار نیست.»

Ha Thu (به گزارش رویترز، NYT)

لینک منبع: https://vnexpress.net/gioi-chuc-trung-quoc-da-lam-gi-de-cuu-bat-dong-san-4674863.html