چگونه مشکلات مربوط به املاک و مستغلات را حل کنیم؟

* خبرنگار: دکتر تران دو لیچ ، راهکارهای زیادی برای حمایت از بازار املاک و مستغلات پیشنهاد شده است، اما چرا مشاغل همچنان از مشکلات گزارش می‌دهند و از نظر سرمایه و مسائل حقوقی به «نجات» نیاز دارند؟

- دکتر تران دو لیچ: من با کلمه «نجات» موافق نیستم. یک راه حل همزمان لازم است اما «نجات» نیست.

نه تنها در این برهه زمانی، بلکه در طول چند دهه گذشته، بازار املاک و مستغلات ویتنام بسیار سریع، قوی اما ناسالم توسعه یافته است که در سفته‌بازی بیش از حد منعکس شده است. البته، در یک اقتصاد بازار، هر زمینه‌ای سفته‌بازی دارد، اما وقتی سفته‌بازی بیش از حد باشد، باعث ایجاد اختلال در عرضه، تقاضا و قیمت‌ها خواهد شد.

برای مثال، در دوره ۲۰۰۹-۲۰۱۱، بازار املاک و مستغلات فقط در گروه محصولات گران‌قیمت، پروژه‌های ناتمام، تفکیک و فروش زمین، یا پروژه‌هایی که تازه ساخت فونداسیون را تمام کرده و سپس آنجا را ترک کرده‌اند، دچار رکود شد... محصولات نهایی در بخش‌های میان‌رده و ارزان‌قیمت هنوز به طور عادی معامله می‌شدند، حتی با کمبود مواجه بودند.

در سال ۲۰۲۲، همزمان با شور و شوق بهبود اقتصادی پس از کنترل همه‌گیری کووید-۱۹، بازار املاک و مستغلات نیز در بسیاری از بخش‌های محصول به سرعت رشد کرد و موجی از سرمایه‌گذاری و موج‌سواری بسیار محبوب شد. بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات مرتبط با بانک‌های تجاری، به جای ایجاد شرایط برای افرادی که نیاز به خرید مسکن دارند، متعهد به وام‌دهی برای تحریک سفته‌بازی شدند.

در حالی که املاک و مستغلات تفریحی و هتل‌ها به شدت در حال رشد هستند، مسکن مسکونی زیادی در مناطق شهری وجود ندارد. به عنوان مثال، در شهر هوشی مین، چندین سال است که هیچ پروژه یا محصول جدیدی در بخش مسکن برای افراد با درآمد متوسط ​​و کم وجود ندارد.

* اگر بازار املاک و مستغلات را «نجات» دهیم، اولویت‌بندی به چه صورت خواهد بود؟

- همه می‌دانند که تجارت املاک و مستغلات با پول دیگران انجام می‌شود، از جمله وام‌های اعتباری، بسیج سرمایه اوراق قرضه، پیش‌پرداخت‌های مشتری و بخشی از سرمایه خود شرکت.

لازم است به جای اولویت دادن به موضوع نجات، اجازه داده شود بازار املاک و مستغلات به موازات یک برنامه اصلاحات همزمان از سوی دولت، خودتنظیمی و خودپالایی کند. عکس: HOANG TRIEU

در شرایط بازار مالی بی‌ثبات، وقتی هر چهار منبع تأمین سرمایه برای بازار املاک و مستغلات، به ویژه اوراق قرضه شرکتی، دیگر در دسترس نباشند، تراکم سرمایه اجتناب‌ناپذیر است. ناگفته نماند، مجموعه‌ای از پروژه‌ها که شرایط توسعه و ادامه اجرا را دارند، در رویه‌ها و مسائل حقوقی گیر کرده‌اند، بنابراین عرضه افزایش نمی‌یابد. از آنجا، یک چرخه معیوب ایجاد می‌شود: پروژه‌های در حال توسعه سرمایه لازم برای ادامه اجرا را ندارند، پروژه‌های جدید درگیر مسائل حقوقی می‌شوند.

در مواجهه با این وضعیت، من فکر می‌کنم بزرگترین هدف دولت صرفاً حل فوری مشکل بازار املاک و مستغلات نیست، بلکه به یک برنامه نسبتاً سیستماتیک برای سالم‌سازی بازار در میان‌مدت و بلندمدت نیاز دارد.

* آقا راهکار مشخص چیست؟

- بین بازار مالی و بازار املاک و مستغلات ارتباط بسیار نزدیکی وجود دارد. بنابراین، راه‌حل برای سالم‌سازی بازار املاک و مستغلات باید با رسیدگی به مشکلات بازار مالی از طریق یک برنامه عملیاتی گسترده هماهنگ شود.

از نظر نهادی، لازم است تمام مقررات قانونی مربوط به بازار املاک و مستغلات از ابتدای پروژه تا بهره‌برداری و توسعه، از جمله: مقررات مربوط به سیستم اعتباری، مقررات موجود در قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون مسکن، قانون زمین، قانون ساخت و ساز و ... بررسی شود، و از آنجا، کاستی‌های کل سیستم حقوقی اصلاح شود، نه اینکه فقط مشکلات موجود در ۱-۲ قانون حل شود.

با وجود تنگناهای قانونی، می‌توان یک گروه کاری را برای رفع مشکلات و موانع پروژه‌های املاک و مستغلات پیشنهاد داد تا با انتخاب نمونه‌های معمول، زمینه قانونی برای پیاده‌سازی و تکرار این راه‌حل در سایر مکان‌ها فراهم شود.

توجه داشته باشید، از ابزارهای مالی برای کنترل و محدود کردن سفته‌بازی در حوزه املاک و مستغلات استفاده کنید. پروژه‌های مسکن با تقاضای واقعی بازار را در اولویت قرار دهید، که در آن اولویت به حمایت سرمایه‌ای هم برای خریداران خانه و هم برای سرمایه‌گذاران داده می‌شود تا عرضه معقول برای بازار افزایش یابد. در واقع، مناطق شهری متروکه زیادی با جریان‌های سرمایه‌ای بزرگ در اینجا مدفون شده‌اند.

بنابراین پول از کجا به سمت پروژه‌های مسکونی که واقعاً مورد نیاز افراد نیازمند هستند، سرازیر می‌شود؟ این وضعیت مشابه بازار ثانویه است. نکته کلیدی این است که اجازه دهیم بازار خود را پاکسازی و خودپرداز کند، اما چگونه می‌توانیم آن را نجات دهیم و چه کسی می‌تواند آن را نجات دهد؟

توصیه می‌شود شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات برای کاهش فشار مالی، به طور فعال تجدید ساختار کنند. سرمایه‌گذاران می‌توانند با فروش پروژه‌هایی که برایشان بدهی ایجاد کرده و پروژه‌هایی که بخش‌های زیادی را درگیر می‌کنند، خود را تجدید ساختار کنند.

سرمایه‌گذاران به یک سیستم مدیریت ریسک نیاز دارند، نمی‌توانند ولخرجی کنند و بیش از حد از ابزارهای مالی استفاده کنند. بانک مرکزی اخیراً به عنوان مثال به شرکت‌های املاک و مستغلاتی اشاره کرد که همزمان ده‌ها پروژه را در سراسر کشور توسعه می‌دهند، چگونه می‌توان آنها را نجات داد؟ از طرف بانک، می‌توان گروه‌های بدهی را منتقل نکرد، بدهی شرکت‌های این گروه را بازسازی نکرد، تمدید نکرد یا به تعویق نینداخت.

مهمترین چیز این است که همین الان شروع کنید، هر چه بیشتر معطل کنید، سخت‌تر خواهد شد!

(ادامه دارد)

منبع: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm