چگونه می‌توانیم مشکلات پیش روی بازار املاک و مستغلات را حل کنیم؟

* خبرنگار: دکتر تران دو لیچ ، راهکارهای زیادی برای حمایت از بازار املاک و مستغلات پیشنهاد شده است، اما چرا مشاغل همچنان از مشکلات گزارش می‌دهند و از نظر سرمایه و مسائل حقوقی به «نجات» نیاز دارند؟

- دکتر تران دو لیچ: من با اصطلاح «نجات» مخالفم. یک راه حل جامع ضروری است، اما نباید «نجات» باشد.

نه تنها اخیراً، بلکه در چند دهه گذشته، بازار املاک و مستغلات ویتنام بسیار سریع و قوی توسعه یافته است، اما به شیوه‌ای ناسالم، همانطور که از سفته‌بازی بیش از حد مشهود است. البته، در یک اقتصاد بازار، سفته‌بازی در هر بخشی وجود دارد، اما وقتی سفته‌بازی بیش از حد شود، منجر به تحریف در عرضه و تقاضا و قیمت‌ها می‌شود.

برای مثال، در طول دوره ۲۰۰۹-۲۰۱۱، بازار املاک و مستغلات فقط در گروه محصولات گران‌قیمت، پروژه‌های ناتمام، تفکیک زمین برای فروش یا پروژه‌هایی که فونداسیون آنها تکمیل شده اما سپس رها شده بود، دچار رکود شد... در همین حال، محصولات نهایی در بخش‌های میان‌رده و ارزان‌قیمت به طور عادی به فروش می‌رسیدند و حتی با کمبود عرضه مواجه بودند.

در سال ۲۰۲۲، همزمان با بهبود اقتصادی پرشور پس از کنترل همه‌گیری کووید-۱۹، بازار املاک و مستغلات نیز رشد چشمگیری را در بسیاری از بخش‌های محصول تجربه کرد و موجی از سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی کاملاً رایج شد. بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات با بانک‌های تجاری همکاری کردند و به جای تسهیل خرید مسکن برای افراد نیازمند واقعی، وام‌هایی را برای تحریک سفته‌بازی ارائه دادند.

در حالی که املاک و مستغلات تفریحی و هتل‌ها رونق دارند، در مناطق شهری مسکن مسکونی زیادی وجود ندارد. به عنوان مثال، در شهر هوشی مین، چندین سال است که هیچ پروژه یا محصول جدیدی در بخش مسکن برای افراد با درآمد متوسط ​​و کم وجود نداشته است.

* اگر بازار املاک و مستغلات نیاز به نجات داشته باشد، ترتیب اولویت‌ها چگونه خواهد بود؟

- همه می‌دانند که تجارت املاک و مستغلات، تجارتی است که با پول دیگران انجام می‌شود، از جمله وام‌های اعتباری، انتشار اوراق قرضه، پیش‌پرداخت‌های مشتری و بخشی از سرمایه خود شرکت.

به جای تمرکز بر کمک‌های مالی فوری، باید به بازار املاک و مستغلات اجازه داده شود تا در کنار یک برنامه اصلاحات جامع از سوی دولت، خودتنظیمی و خودپالایی کند. (عکس: HOANG TRIEU)

در چارچوب یک بازار مالی بی‌ثبات، وقتی هر چهار منبع سرمایه برای بازار املاک و مستغلات، به ویژه اوراق قرضه شرکتی، از بین بروند، کمبود سرمایه اجتناب‌ناپذیر است. علاوه بر این، مجموعه‌ای از پروژه‌هایی که برای توسعه و اجرای بیشتر آماده شده بودند، به دلیل موانع رویه‌ای و قانونی با مشکل مواجه می‌شوند و از عرضه اضافی جلوگیری می‌کنند. این یک چرخه معیوب ایجاد می‌کند: پروژه‌های در حال توسعه فاقد سرمایه لازم برای ادامه هستند، در حالی که پروژه‌های جدید با موانع قانونی روبرو هستند.

با توجه به این وضعیت، من معتقدم بزرگترین هدف دولت صرفاً پرداختن به مشکلات فوری بازار املاک و مستغلات نیست، بلکه تدوین یک برنامه نسبتاً ساختارمند برای احیای بازار در میان‌مدت و بلندمدت است.

* راهکارهای مشخص آقا چیست؟

- بین بازار مالی و بازار املاک و مستغلات همبستگی بسیار نزدیکی وجود دارد. بنابراین، راه‌حل‌های بهبود سلامت بازار املاک و مستغلات باید با رسیدگی به مسائل بازار مالی از طریق یک برنامه عملیاتی جامع هماهنگ شوند.

از نظر نهادی، لازم است تمام مقررات قانونی مربوط به بازار املاک و مستغلات از زمان آغاز پروژه تا بهره‌برداری و توسعه آن، از جمله: مقررات مربوط به سیستم اعتباری، مقررات موجود در قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون مسکن، قانون زمین، قانون ساخت و ساز و غیره، مورد بررسی قرار گیرد. از آنجا، باید اصلاحاتی برای رفع کاستی‌ها در کل نظام حقوقی انجام شود، نه اینکه فقط به حل مسائل در یک یا دو قانون اکتفا شود.

با توجه به تنگناهای قانونی، می‌توان پیشنهاد کرد که کارگروه حل مشکلات و موانع پروژه‌های املاک و مستغلات، چند مورد نمونه را برای حل و فصل انتخاب کند و مبنای قانونی برای سایر حوزه‌ها جهت پیروی و تکرار راه‌حل ایجاد کند.

توجه داشته باشید که باید از ابزارهای مالی برای کنترل و محدود کردن سفته‌بازی در حوزه املاک و مستغلات استفاده شود. اولویت باید به پروژه‌های مسکن با تقاضای واقعی بازار داده شود، با تمرکز بر ارائه حمایت مالی به خریداران مسکن و توسعه‌دهندگان، تا عرضه معقول به بازار افزایش یابد. در واقعیت، مناطق شهری متروکه زیادی وجود دارد که سرمایه زیادی در آنها متمرکز شده است.

بنابراین پول لازم برای تأمین مالی پروژه‌های مسکونی که واقعاً برای افراد نیازمند ضروری هستند از کجا می‌آید؟ این وضعیت مشابه بازار ثانویه است. نکته کلیدی این است که اجازه دهیم بازار خود را پاکسازی و خودتنظیم کند؛ چگونه می‌توانیم آن را نجات دهیم و چه کسی می‌تواند؟

توصیه می‌شود شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات برای کاهش فشار مالی، به طور فعال تجدید ساختار کنند. سرمایه‌گذاران می‌توانند با فروش پروژه‌هایی که برای آنها مشکل بدهی ایجاد می‌کنند یا پروژه‌هایی که بیش از حد با بخش‌های مختلف در هم تنیده شده‌اند، خود را تجدید ساختار کنند.

سرمایه‌گذاران به یک سیستم مدیریت ریسک نیاز دارند؛ آن‌ها نمی‌توانند بی‌هدف عمل کنند یا بیش از حد از ابزارهای مالی استفاده کنند. بانک ایالتی اخیراً به عنوان مثال به یک شرکت املاک و مستغلات اشاره کرد که همزمان ده‌ها پروژه را در سراسر کشور توسعه می‌دهد - چگونه می‌توان آن‌ها را نجات داد؟ از دیدگاه بانک‌ها، آن‌ها ممکن است تصمیم بگیرند که بدهی را طبقه‌بندی مجدد نکنند، بلکه در عوض، بدهی شرکت‌های این دسته را تجدید ساختار، تمدید یا به تعویق بیندازند.

مهمترین چیز این است که فوراً شروع کنید؛ هر چه بیشتر به تعویق بیندازید، سخت‌تر خواهد شد!

(ادامه دارد)

منبع: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm