افزایش نرخ بهره وام مسکن درست پس از سال نو قمری، تأثیر آشکاری بر بازار املاک و مستغلات دارد و خریداران خانه، مشاغل املاک و مستغلات و سیستم بانکی را تحت تأثیر قرار میدهد. کارشناسان معتقدند که این یک تحول غیرمنتظره نیست، اما بازار را به دوره شدیدتری از تثبیت سوق خواهد داد.
نرخ بهره وام مسکن بر بازار املاک و مستغلات تأثیر میگذارد.
بلافاصله پس از سال نو قمری، بانکهای دولتی و خصوصی هر دو تعدیل نرخ بهره را اعلام کردند و نرخ وام مسکن افزایش قابل توجهی را نشان داد. یک بررسی در شعبه ویتکام بانک در شهر هوشی مین نشان داد که کمترین نرخ بهره برای وامهای خرید آپارتمان یا خانههای شهری با گواهی یا قرارداد فروش ۹.۵ درصد است. این افزایش قابل توجهی در مقایسه با نرخ ۶ درصدی است که از اواسط سال گذشته به مدت ۱۲ ماه اعمال شده بود.
بانکهای دولتی نرخ بهره وامها را از ۹ درصد تا بیش از ۱۳ درصد برای وامهای با مدت زمان ثابت ۶، ۱۲ و ۱۸ ماه اعلام کردند.
بانکهای غیردولتی نرخ بهره ثابت مشابهی را ثبت کردند، اما نرخ بهره شناور افزایش یافت و از ۱۱ تا ۱۵ درصد متغیر بود.
به گفته خانم مای تان تائو، معاون مدیر بخش بانکداری و خدمات شرکتی در ساویلز ویتنام، افزایش نرخ بهره وام مسکن پس از تت نشان دهنده یک فرآیند تعدیل چرخهای در سیستم بانکی است.
پس از دوره اوج پرداخت در پایان سال و افزایش تقاضا برای وام در ابتدای سال، بانکها معمولاً ساختار اعتباری خود را بررسی میکنند، هزینههای سرمایه را متعادل میکنند و نرخهای بهره را متناسب با اشتهای ریسک تنظیم میکنند. همزمان، محدودیتهای رشد اعتبار (اتاق اعتباری) نیز بانکها را در مورد وامهای جدید، به ویژه در بخش املاک و مستغلات که ضریب ریسک بالایی دارد، گزینشیتر میکند.
علاوه بر این، چشمانداز سیاست پولی جهانی، که هنوز تحت تأثیر روند انقباضی قبلی است، باعث شده است که سیستم بانکی داخلی تا حدی احتیاط را حفظ کند. خانم تائو گفت: «این تنظیم نرخ بهره، نشاندهنده تعادل بین هدف رشد اعتبار و کنترل ریسک است، نه یک اقدام انقباضی ناگهانی برای بازار املاک و مستغلات.»
خریداران خانه و مشاغل بیشترین فشار را متحمل میشوند.
برای خریداران خانه، افزایش هزینه بازپرداخت بدهی مستقیماً بر توان مالی ماهانه آنها تأثیر میگذارد. به گفته آقای وو هونگ تو، مدیر شرکت حقوقی مین تو، وامی تقریباً ۹۰۰ میلیون دانگ که قبلاً میتوانست با ۷ تا ۸ میلیون دانگ در ماه بازپرداخت شود، اکنون با اعمال نرخ بهره شناور میتواند به نزدیک به ۱۵ میلیون دانگ افزایش یابد. این امر بسیاری از خانوارها را مجبور میکند برنامههای خرید خانه خود را به تعویق بیندازند تا از تعادل مالی خود اطمینان حاصل کنند.
ساویلز همچنین اظهار میکند که گروهی که بیشترین آسیب را میبینند، خریدارانی با اهرم مالی بالا هستند. با افزایش هزینههای وام، خریداران تمایل دارند محتاطتر عمل کنند و به جای خروج کامل از بازار، محصولاتی را در نظر بگیرند که با تواناییهای مالی آنها مطابقت داشته باشد. تقاضا برای املاک و مستغلات همچنان باقی است، اما تصمیمات خرید با دقت بیشتری بررسی خواهند شد.
در همین حال، برای مشاغل املاک و مستغلات، فشار اصلی از هزینههای سرمایه و جریان نقدی ناشی میشود. مشاغلی که از اهرم بالا استفاده میکنند یا برای ایجاد جریان نقدی به فروش سریع متکی هستند، با مشکلات بیشتری روبرو خواهند شد. برعکس، مشاغلی که پایه مالی قوی، ذخایر زمین پاک و وضعیت حقوقی شفاف دارند، همچنان قادر به حفظ عملیات پایدار هستند.
برای سرمایهگذارانی که از اهرم مالی استفاده میکنند، این دوره بهویژه چالشبرانگیز است. استراتژیهای کوتاهمدت یا «معاملات روزانه» که از سرمایه قرضی استفاده میکنند، ریسک بیشتری پیدا میکنند و بسیاری از سرمایهگذاران را مجبور میکنند تا پرتفوی خود را بازسازی کنند یا حتی برای کاهش فشار بازپرداخت بدهی، فروش با ضرر را بپذیرند.
به گفته کارشناسان، محیطی با نرخ بهره بالا، خطرات زیادی را نیز برای وام گیرندگان به همراه دارد، به ویژه آنهایی که وامهایی با نرخ بهره ترجیحی کوتاه مدت دارند.
بستههای وام با نرخ بهره پایین در ابتدا ممکن است هنگام تغییر به نرخهای شناور، افزایش شدیدی را تجربه کنند و برنامههای مالی اولیه را مختل کنند. علاوه بر این، بانکها اکنون تمایل دارند داراییها را با احتیاط بیشتری ارزیابی کنند که منجر به کاهش نسبت وام به ارزش شده و خریداران را مجبور میکند تا مبالغ بیشتری از سرمایه خود را آماده کنند.
علاوه بر این، هزینههای مرتبط مانند هزینههای بازپرداخت زودهنگام، هزینههای تعهد یا الزامات بیمه نیز هزینه کل واقعی وام را افزایش میدهند.
از دیدگاه سیستمی، افزایش نرخ بهره، بانکها را در صورت بروز مشکل در جریان نقدینگی، در معرض خطر بیشتری برای بدهیهای معوق قرار میدهد. بنابراین، موسسات اعتباری معیارهای تأیید خود را سختگیرانهتر کرده و ظرفیت مالی مشتریان خود را با دقت ارزیابی میکنند.
هنوز فرصتهایی برای خریداران واقعی خانه وجود دارد.
اگرچه افزایش نرخ بهره فشار کوتاهمدت ایجاد میکند، ساویلز معتقد است که این زمان برای همه خریداران نامطلوب نیست. در یک بازار محتاطتر، خریداران خانه ممکن است فرصتهای بیشتری برای مذاکره در مورد قیمتهای بهتر داشته باشند، به خصوص اگر پایه مالی پایدار و نسبت وام به ارزش معقولی داشته باشند.
کارشناسان توصیه میکنند که خریداران نسبتهای وام خود را کنترل کنند و اطمینان حاصل کنند که بازپرداختها از توانایی پرداخت آنها فراتر نمیرود و کاملاً به نرخهای بهره ترجیحی اولیه متکی نیستند. اولویتبندی املاک با وضعیت حقوقی روشن، قابلیت استفاده عملی و نقدینگی خوب نیز برای به حداقل رساندن ریسک بسیار مهم است.
در عین حال، وام گیرندگان باید ذخیره مالی معادل ۶ تا ۱۲ ماه بازپرداخت را برای مقابله با نوسانات نرخ بهره یا درآمد حفظ کنند.
در شرایط فعلی، بازار املاک و مستغلات در حال ورود به مرحلهای از تمایز واضحتر است، جایی که خریداران و مشاغل دارای پایههای مالی قوی از مزیت برخوردار خواهند بود، در حالی که سرمایهگذارانی که به شدت به سرمایه قرضی متکی هستند با فشار قابل توجهی روبرو خواهند شد. این به عنوان یک تنظیم بازار به سمت پایداری بیشتر، با تمرکز بر نیازهای واقعی و ظرفیت مالی واقعی تلقی میشود.
منبع: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm
نظر (0)