کنترل جریان سرمایه به سمت املاک و مستغلات.

برای توسعه پایدار بازار املاک و مستغلات، کنترل جریان سرمایه، جلوگیری از سفته بازی و تشویق توسعه مسکنی که نیازهای واقعی را برآورده کند، ضروری است.

بازار املاک و مستغلات با افزایش سریع عرضه و تسهیل تدریجی سیاست‌های مالی، به شدت در حال بهبود است. با این حال، این بهبود با نگرانی‌های زیادی نیز همراه است، به ویژه در مورد سفته‌بازان، افزایش مصنوعی قیمت‌ها و عدم تعادل در عرضه و تقاضا، در صورت عدم کنترل به موقع.

دوباره پر از شور و نشاط است.

طبق اعلام انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، در سه ماهه اول سال 2025، بازار 27000 محصول املاک مسکونی را برای فروش ثبت کرده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 33 درصد افزایش داشته است. از این تعداد، بیش از 14500 محصول جدیداً عرضه شده‌اند. تعداد پروژه‌های مسکونی تازه تأیید شده نیز تقریباً 18 درصد افزایش یافته است.

سرمایه‌گذاری قوی در زیرساخت‌های حمل و نقل، نیروی محرکه اصلی برای کسب‌وکارها جهت راه‌اندازی پروژه‌های جدید است. خانم هوین تی کیم تان، مدیر مشاوره سرمایه‌گذاری در Savills Vietnam، خاطرنشان کرد که پروژه‌های زیرساختی نه تنها اثرات کوتاه‌مدت ایجاد می‌کنند، بلکه پایه و اساس بلندمدتی را برای بازار املاک و مستغلات، به‌ویژه در مناطق حومه شهر و استان‌های همجوار، بنا می‌نهند.

پروژه دهکده ویکتوریای نوالند در شهر تو دوک، شهر هوشی مین، اخیراً به لطف یک سیاست جدید، مشکلات حقوقی خود را حل کرده است.

آقای نگوین کوک آن، معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn، گفت که اطلاعات مربوط به ادغام استان‌ها و شهرها نیز در افزایش علاقه به املاک و مستغلات نقش داشته است. به عنوان مثال، در مارس 2025، تعداد جستجوهای خانه و زمین در دا نانگ 39 درصد و در کوانگ نام 96 درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافته است.

به گفته پروفسور هوانگ ون کونگ، عضو کمیته مالی و بودجه مجلس ملی ، قطعنامه‌های ۱۷۰ و ۱۷۱ که اخیراً توسط مجلس ملی تصویب شده‌اند، بسیاری از موانع را برای پروژه‌های متوقف شده، به ویژه پروژه‌های مربوط به انتقال زمین و رویه‌های قانونی، برطرف خواهند کرد. او معتقد است که بسیاری از پروژه‌های «زمین درجه یک» قادر خواهند بود بدون مناقصه مجدد، که تنها نیاز به تعدیل در برنامه‌ریزی یا قیمت‌گذاری دارند، به اجرای خود ادامه دهند.

آقای له هو نگیا، مدیر کل شرکت سهامی ساختمانی له تان، پیش‌بینی می‌کند که سرمایه املاک و مستغلات از سال ۲۰۲۵ فراوان خواهد شد و بازار می‌تواند در سال ۲۰۲۷ رونق بگیرد. با این حال، او همچنین نگران توانایی سیستم بانکی برای تأمین تقاضا در صورت افزایش ناگهانی تقاضا است.

هدایت جریان سرمایه در مسیر درست

دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، ارزیابی کرد که قطعنامه‌های ۱۷۰ و ۱۷۱ می‌توانند به آزادسازی تقریباً ۱۰۰۰ پروژه متوقف شده، معادل ۳۰ میلیارد دلار «سرمایه مسدود شده» کمک کنند. هنگامی که این جریان سرمایه آزاد شود، رونق بزرگی برای اقتصاد ایجاد خواهد کرد و اعتماد را در بین مشاغل و سرمایه‌گذاران احیا خواهد کرد.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، با همین دیدگاه گفت که این شهر در حال حاضر ۳۴۳ پروژه ثبت شده برای اجرا تحت قطعنامه ۱۷۱ دارد که تقریباً ۱۹۱۳ هکتار مساحت را پوشش می‌دهد. تخمین زده می‌شود که اگر هر پروژه حدود ۸۳۰ خانه داشته باشد، شهر هوشی مین در ۳ تا ۱۰ سال آینده ۲۱۶۰۰۰ خانه دیگر خواهد داشت.

در واقع، املاک و مستغلات تقریباً 7.62٪ از تولید ناخالص داخلی را تشکیل می‌دهد و بر بیش از 40 بخش اقتصادی دیگر تأثیر می‌گذارد. بنابراین، تنظیم و کنترل جریان سرمایه به این بخش همیشه از اولویت‌های اصلی دولت است. آقای نگوین دوک لن، معاون مدیر شعبه منطقه‌ای دوم بانک دولتی ویتنام، گزارش داد که اعتبار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین در حال حاضر 1085 تریلیون دونگ ویتنامی است که 27.5٪ از کل وام‌های معوق را تشکیل می‌دهد. رشد بالاتر از حد متوسط ​​در اعتبار املاک و مستغلات نشان می‌دهد که بانک‌ها "کار را برای مشاغل دشوار نمی‌کنند". او تأیید کرد که اگر مسائل حقوقی بهبود یابد، بانک‌ها شرایط مطلوب‌تری را برای وام گرفتن مشاغل در میان مدت و بلند مدت ایجاد خواهند کرد.

به گفته آقای ترونگ ون فوک، رئیس سابق کمیسیون نظارت مالی ملی، ویتنام باید به مدل توسعه املاک و مستغلات چین، به ویژه تخصیص سرمایه با جهت گیری روشن، رجوع کند. او اصلاح سریع بازار مالی را برای حمایت از توسعه پایدار املاک و مستغلات پیشنهاد کرد. این سوال که "سرمایه از کجا می‌آید و به چه کسی وام داده می‌شود" باید توسط بازار تصمیم گرفته شود، اما دولت باید یک چارچوب نهادی معقول برای هدایت آن طراحی کند.

دکتر نگوین ون دین معتقد است که لازم است بین سرمایه گذاری و سفته بازی به طور واضح تمایز قائل شد. سرمایه سفته بازی اغلب محصولی ایجاد نمی کند، بلکه فقط قیمت ها را برای سود بالا می برد. عرضه مسکن در حال افزایش است اما به طور کامل با تقاضای واقعی مطابقت ندارد. در برخی مناطق، ساخت و ساز شایع است اما هیچ خریداری وجود ندارد، زیرا بر اساس نظرسنجی های واقعی نیست. بنابراین، اگر جریان سرمایه به شدت کنترل نشود، به وضعیتی منجر می شود که کسانی که واقعاً نیاز به خرید مسکن دارند، در دسترسی به مسکن مشکل دارند، در حالی که این امر سفته بازان را به انباشت املاک و مستغلات با انتظار افزایش قیمت تشویق می کند.

آقای دین نگرانی خود را ابراز کرد: «این موضوع عواقب جدی در چین و ژاپن داشته است و بر ساختار اجتماعی تأثیر گذاشته است، زیرا جوانان به دلیل عدم توانایی در خرید خانه، در ازدواج مردد هستند.»

تجویز درمان برای بازار.

از منظری دیگر، پروفسور تران نگوک تو (دانشگاه اقتصاد شهر هوشی مین) بازار املاک و مستغلات را به فردی میانسال تشبیه کرد که از «بیماری‌های مرتبط با پیری» رنج می‌برد و سه شاخص خطرناک دارد: فشار خون بالا (قیمت خانه بسیار بیشتر از درآمد)، قند خون بالا (وابستگی به اعتبار) و کلسترول بالا (موجودی زیاد، افزایش بدهی‌های معوق). اگر این وضعیت ادامه یابد، بازار به احتمال زیاد «دچار سکته مغزی» خواهد شد.

بنابراین، سیاست‌های فعلی باید مانند یک پزشک خوب باشند - بیماری را به درستی تشخیص دهند، داروی مناسب تجویز کنند و از دوز کافی و قوی دارو استفاده کنند، نه اینکه صرفاً با راه‌حل‌های نیمه‌کاره بازار را راضی کنند. «بیماران» - یعنی کسب‌وکارها و سرمایه‌گذاران - نیز باید یاد بگیرند که با کاهش قیمت‌ها، تغییر ساختار سود و تمرکز بر مسکن مقرون‌به‌صرفه برای افزایش نقدینگی، خود را درمان کنند.

آقای تو همچنین پیشنهاد اعمال مالیات‌های تصاعدی بالا بر املاک و مستغلات سوداگرانه؛ کاهش هزینه‌های ورودی با کنترل شفاف‌تر بازار زمین، برگزاری مزایده‌های عمومی و تعیین سقف قیمت‌های مشخص را داد. علاوه بر این، برای جلوگیری از خطرات سیستماتیک، کنترل شدیدتری بر بدهی مشاغل املاک و مستغلات مورد نیاز است.

منبع: https://nld.com.vn/kiem-soat-dong-von-vao-bat-dong-san-196250422201857251.htm