انتظارات از بازار املاک و مستغلات کشور

بورس ملی املاک و مستغلات باید به عنوان یک بستر برابر، با سازوکارهای نظارتی دقیق و مجازات‌های روشن طراحی شود.

در جلسه عادی دولت در ماه نوامبر که آخر هفته گذشته برگزار شد، نخست وزیر فام مین چین از وزارت ساخت و ساز درخواست کرد تا فوراً طرحی را برای ایجاد یک مرکز معاملات املاک و مستغلات و یک مرکز حقوق استفاده از زمین تحت مدیریت دولت ارائه دهد که باید قبل از 15 دسامبر تکمیل شود.

در زمان و هزینه صرفه جویی کنید.

پیش از این، وزارت ساخت و ساز پیش‌نویس قطعنامه‌ای را در مورد اجرای آزمایشی مدلی برای مرکز معاملات املاک و مستغلات و حقوق کاربری زمین به دولت ارائه کرده بود که انتظار می‌رود در دوره 2026-2027 در سراسر کشور اجرا شود. هدف این مدل، ساده‌سازی تمام مراحل، از ارائه اطلاعات، تأیید قانونی، ایجاد قراردادهای الکترونیکی گرفته تا صدور گواهی‌های حق استفاده از زمین، بر روی یک پلتفرم داده یکپارچه است. این مرکز همچنین داده‌های مربوط به مسکن، زمین، مالیات، معاملات و وثیقه را برای پشتیبانی از مدیریت و ترویج دیجیتالی شدن بازار املاک و مستغلات ادغام خواهد کرد.

به گفته معاون وزیر ساخت و ساز، نگوین ون سین، ایجاد مرکز معاملات املاک و مستغلات و حقوق کاربری زمین با هدف نوآوری در روش‌های معامله، کوتاه کردن مراحل اداری و صرفه‌جویی در زمان و هزینه برای شهروندان و مشاغل انجام می‌شود. در عین حال، این مدل، کاربرد فناوری اطلاعات را ترویج می‌دهد، تحول دیجیتال را تسریع می‌کند و به شفافیت بازار املاک و مستغلات کمک می‌کند. هدف، تثبیت بازار املاک و مستغلات با یک چارچوب نهادی هماهنگ‌تر و رسیدگی سریع به موارد دستکاری، سفته‌بازانه و تورم قیمت در بخش املاک و مستغلات است.

تأسیس مرکز معاملات املاک و مستغلات و حقوق کاربری زمین با هدف نوآوری در روش‌های معامله، کوتاه کردن مراحل اداری و صرفه‌جویی در زمان و هزینه برای شهروندان و مشاغل انجام می‌شود. عکس: تان تان

دکتر نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) و نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، معتقد است که ایجاد یک مرکز ملی معاملات املاک و مستغلات، مکانی برای جمع‌آوری، تأیید و پردازش تمام اطلاعات مربوط به هر ملک خواهد بود. هنگامی که افراد نیاز به انتقال یا خرید/فروش ملک دارند، فقط باید به این سیستم دسترسی داشته باشند. این مرکز به طور خودکار با مقامات مربوطه تماس گرفته و اطلاعات را تأیید می‌کند و در مدت زمان کوتاهی نتایج را ارائه می‌دهد. به گفته دکتر دین، "مردم فقط باید اطلاعات ملک را وارد سیستم کنند. مرکز داده ملی، نتایج رسمی را بررسی، تأیید و ارائه می‌دهد و حق معامله قانونی را تأیید می‌کند. سپس دولت به طور قانونی مسئول آن داده‌ها خواهد بود، به جای اینکه افراد مجبور باشند از طریق مجموعه‌ای از آژانس‌های دیگر اقدام کنند."

در واقع، رویه‌های فعلی مربوط به معاملات املاک و مستغلات، دست و پا گیر، زمان‌بر و پرهزینه هستند. مردم باید مراحل زیادی مانند محضری شدن، پرداخت مالیات، ثبت تغییرات و غیره را با میانگین زمان ۴۵ تا ۶۰ روز طی کنند. با راه‌اندازی مرکز معاملات، این رویه‌ها به سرعت و تنها در ۱ تا ۳ روز انجام می‌شوند و به کاهش هزینه‌ها و ناراحتی‌ها کمک می‌کنند. این مرکز جایگزین وظایف سایر آژانس‌ها نخواهد شد، بلکه فقط در اتصال و پردازش داده‌ها بر روی یک پلتفرم دیجیتال نقش خواهد داشت.

خانم هوانگ تو هانگ، معاون مدیر اداره مدیریت بازار مسکن و املاک و مستغلات - وزارت ساخت و ساز، همچنین اذعان کرد که پیش از این، برای تکمیل یک معامله املاک و مستغلات، افراد ممکن بود برای خرید، فروش و تکمیل مراحل به مکان‌های زیادی مراجعه کنند. علاوه بر این، مردم در تعیین اینکه آیا یک محصول واجد شرایط فروش است یا خیر، با مشکلاتی روبرو بودند. اگر یک مرکز معاملات املاک و مستغلات تأسیس شود، دولت مدیریت و مسئولیت ورود املاک و مستغلات واجد شرایط به بازار را بر عهده خواهد داشت. خانم هانگ اظهار داشت که وزارت ساخت و ساز، تهیه و ارائه پیشنهاد و پیش نویس قطعنامه به دولت در مورد اجرای آزمایشی این مدل را تکمیل کرده است.

طبقه‌بندی تراکنش، بدون رویه‌های اضافی.

از دیدگاه کسب‌وکارهای مشارکت‌کننده در بازار، آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل گروه DKRA، پیشنهاد کرد که وقتی معاملات املاک و مستغلات از طریق پلتفرم‌های رسمی انجام می‌شود، اطلاعات باید دقیق باشند، دلالان باید داده‌های صحیح ارائه دهند، اختلافات را به حداقل برسانند و در نتیجه خطرات را برای خریداران کاهش داده و شفافیت را افزایش دهند.

این امر مستلزم آن است که بورس ملی املاک و مستغلات به عنوان یک بستر برابر، با سازوکارهای نظارتی دقیق و مجازات‌های روشن طراحی شود. او گفت: «اگر کسب‌وکارها استانداردها را رعایت نکنند یا از مقررات شفافیت پیروی نکنند، حذف خواهند شد. با این حال، برای رعایت انصاف، سازوکارهای نظارت و رسیدگی به تخلفات باید شفاف باشند و از وضعیتی که برخی شرکت‌ها در بورس پذیرفته می‌شوند در حالی که برخی دیگر نه، جلوگیری شود.»

یک متخصص املاک و مستغلات معتقد است که مدل بورس هنوز برای شکل‌گیری به زمان نیاز دارد. به گفته این متخصص، اگر این مدل صرفاً یک پلتفرم فهرست‌بندی داده‌ها بدون دخالت در قیمت‌های فروش یا خریداران/فروشندگان باشد، به دولت در مدیریت داده‌ها، کاهش دوباره‌کاری و تسهیل دسترسی آسان کمک زیادی خواهد کرد. به طور خاص، شهروندان انتظار راحتی و شفافیت دارند، نه افزایش رویه‌ها یا جریمه‌های متمرکز. این متخصص پیشنهاد داد: «صرفاً ادغام کدهای QR املاک و مستغلات در کارت‌های شناسایی شهروندان برای معاملات کافی است.»

از منظر سیاست‌گذاری، دکتر کان ون لوک، عضو شورای مشورتی نخست وزیر ، همچنین تأکید کرد که مراکز معاملات املاک و مستغلات، پس از تأسیس، باید دو اصل را رعایت کنند: شفافیت و صراحت، و اجتناب از ایجاد رویه‌ها یا هزینه‌های اضافی.

به گفته او، دوره آزمایشی فقط باید ۲ تا ۳ سال طول بکشد تا اثربخشی قبل از اجرای گسترده ارزیابی شود. در عین حال، لازم است به طور واضح دسته‌بندی شود که کدام نوع تراکنش‌ها برای فهرست شدن در بورس اجباری هستند و کدام‌ها فقط نیاز به به‌روزرسانی داده‌ها دارند. به عنوان مثال، نقل و انتقالات تجاری با ارزش بالا باید از طریق بورس انجام شود؛ در حالی که هدایا و ارث در خانواده ممکن است فقط نیاز به اطلاع‌رسانی برای به‌روزرسانی داده‌ها داشته باشند.

دکتر کان ون لوک همچنین پیشنهاد داد که معیارهایی برای مشارکت در بورس تعیین شود، زیرا همه مشاغل املاک و مستغلات واجد شرایط نیستند. لازم است مشارکت به گروه‌هایی با وظایف مشخص مانند: کارگزاری، ارزیابی، توسعه پروژه، واحدهای مدیریت دارایی محدود شود... در عین حال، می‌توان از یک مکانیسم مشارکت عمومی-خصوصی (PPP) برای بهره‌برداری از فناوری، بررسی‌ها و عملیات بخش خصوصی استفاده کرد، در حالی که دولت نقش هدایت و کنترل را حفظ می‌کند.

یکی دیگر از الزامات مورد تأکید دکتر لوک این است که کارمزد تراکنش‌ها باید به حداقل برسد و از تبدیل شدن صرافی به یک مانع جلوگیری شود. علاوه بر این، سیستم جمع‌آوری و اشتراک‌گذاری داده‌ها باید به صورت همزمان ساخته شود و از وضعیت فعلی «اختلال در داده‌ها» جلوگیری شود.

علاوه بر این، دکتر لوک همچنین در مورد خطر ایجاد «دو بازار» در صورت طراحی بیش از حد پیچیده این فرآیند هشدار داد - یکی رسمی و دیگری «بازار سیاه» برای معاملات مخفیانه برای دور زدن رویه‌ها. برای جلوگیری از این امر، مراکز معاملات املاک و مستغلات باید مزایای ملموسی را نشان دهند: زمان پردازش سریع‌تر، اطلاعات واضح‌تر و هزینه‌های کمتر.

دکتر کان ون لوک پیشنهاد داد: «در مورد مدل عملیاتی، می‌توانیم به مدل‌های معاملاتی بورس‌های سهام، پلتفرم‌های تجارت الکترونیک یا بورس‌های کالا اشاره کنیم؛ آنها بیش از حد پیچیده نیستند. از همه مهم‌تر، طراحی سیستم باید ساده، آسان برای استفاده و جلوگیری از ایجاد یک ساختار سازمانی دست و پا گیر باشد. ما می‌توانیم از پرسنل موجود استفاده کنیم و در صورت نیاز به متخصص، باید با جسارت آنها را استخدام کنیم تا از همان ابتدا عملکرد کارآمد تضمین شود.»

ابزارهای قانونی به اندازه کافی قوی ایجاد کنید.

انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) پیشنهاد می‌کند که به جای ایجاد یک لایه اضافی از رویه‌ها، آژانس مدیریت باید صرفاً مقرراتی را وضع کند که سرمایه‌گذاران را ملزم به افشای کامل وضعیت قانونی، شرایط فروش و اطلاعات محصول (مسکن موجود، مسکن در حال ساخت، حقوق استفاده از زمین با زیرساخت‌ها و غیره) در سیستم داده‌های بازار مسکن و املاک و مستغلات وزارت ساخت و ساز، کمیته‌های مردمی استانی و در وب‌سایت شرکت برای نظارت توسط آژانس مدیریت کند.

در عین حال، HoREA پیشنهاد داد که مقرراتی برای مجازات شدید اعمال افشای اطلاعات نادرست، تأخیر در افشای عمومی یا عرضه محصولاتی که شرایط معامله را ندارند، اضافه شود. همزمان، اصلاح فوری قانون تجارت املاک و مستغلات و ایجاد ابزارهای قانونی به اندازه کافی قوی برای تضمین بازاری شفاف و سالم، محدود کردن سفته بازی و محافظت از حقوق خریداران ضروری است.

منبع: https://nld.com.vn/ky-vong-san-bat-dong-san-quoc-gia-196251208221835449.htm