ترس از ورشکستگی به دلیل هزینه‌های اضافی هنگفت زمین.

فرمان ۱۰۳ در مورد هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین به دلیل اعمال هزینه اضافی ۵.۴٪ زمین بر مبلغ قابل پرداخت در طول دوره قبل از محاسبه کامل هزینه زمین، با مخالفت‌های زیادی روبرو است. وزارت دارایی در حال حاضر به دنبال نظرات برای اصلاح این فرمان است.

پروژه لنکستر لگسی در خیابان نگوین ترای ۲۳۰ (ناحیه ۱، شهر هوشی مین) هنوز فرآیند ارزیابی را تکمیل نکرده است، حتی با وجود اینکه شرکت می‌خواهد هزینه استفاده از زمین را پرداخت کند - عکس: کوانگ دینه

آقای نگوین کووک هیپ - رئیس GP.Invest و رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام - در گفتگو با روزنامه Tuoi Tre استدلال کرد که این هزینه اضافی زمین اساساً "بهره" پرداخت‌های دیرهنگام است و اعمال این نرخ بهره غیرمنطقی است و باعث ایجاد مشکلاتی برای مشاغل می‌شود و حتی برخی از مشاغل را به آستانه ورشکستگی سوق می‌دهد زیرا مبلغی که باید بپردازند به هزاران میلیارد دونگ می‌رسد، حتی اگر مقصر نباشند.

آیا هزینه اضافی زمین، هزینه‌ای غیرمنطقی است؟

آقای نگوین کوک هیپ

* در پیش‌نویس اصلاحیه فرمان ۱۰۳ که ناظر بر هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین است، وزارت دارایی می‌خواهد نرخ وصول اضافی ۵.۴٪ در سال را برای هزینه‌های پرداخت نشده زمین حفظ کند. چرا شما با این مخالف هستید؟

- در جلسه اخیر با رهبران دولت و چندین کسب و کار املاک و مستغلات، من اولین نفری بودم که این موضوع را مطرح کردم که الزام کسب و کارها به پرداخت هزینه اضافی زمین به میزان ۵.۴ درصد در سال کاملاً غیرمنطقی است.

این هزینه اضافی فقط زمانی باید اعمال شود که کسب و کار به دلیل تأخیر در پرداخت پس از محاسبه هزینه زمین توسط دولت، مقصر باشد، یا زمانی که کسب و کار عمداً پرداخت را به تأخیر بیندازد و از این تأخیر سود ببرد.

با این حال، پس از بررسی پیش‌نویس اصلاحیه فرمان ۱۰۳، که وزارت دارایی در حال حاضر به دنبال بازخورد در مورد آن است، آنها هنوز نظرات کسب و کارها را لحاظ نکرده‌اند و همچنان پیشنهاد می‌دهند که هزینه اضافی زمین ۵.۴٪ در سال حفظ شود. آنها همچنان بر این دیدگاه اصرار دارند که این پول بودجه است، بنابراین حتی اگر پرداخت‌ها به تأخیر بیفتد، مبلغ اضافی همچنان باید پرداخت شود.

من کاملاً مخالفم. اگر این سیاست بدون تغییر باقی بماند و همچنان اجرا شود، فشار قابل توجهی بر مشاغل ایجاد خواهد کرد. برای مشاغلی که سال‌هاست هزینه‌های زمین را پرداخت نکرده‌اند، هزینه‌های اضافی زمین که باید بپردازند می‌تواند به صدها، حتی هزاران میلیارد دونگ برسد. این بار سنگینی بر دوش مشاغل می‌گذارد و برخی حتی ممکن است برای متعادل کردن امور مالی خود با مشکل مواجه شوند و با ورشکستگی روبرو شوند.

چرا این اتهام را غیرمنطقی می‌دانید؟

- این یک هزینه اضافی است که اساساً بهره‌ای است که در دوره‌ای که دولت هنوز محاسبه تعهدات مالی را تکمیل نکرده است، بر مبلغ پرداخت نشده اعمال می‌شود. با فرض اینکه دولت محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین را تکمیل کرده باشد و شرکت به دلیل عدم پرداخت مقصر باشد، یا اگر شرکت به نحوی در این تأخیر سود ببرد، این هزینه اضافی باید وصول شود زیرا از پرداخت تأخیر سود ایجاد می‌کند.

با این حال، طبق قانون جدید، تا زمانی که هزینه‌های زمین به طور کامل پرداخت نشود، مشاغل واجد شرایط راه‌اندازی پروژه‌هایی برای فروش به مشتریان نیستند و نمی‌توانند سرمایه جذب کنند، بنابراین هیچ سودی به دست نمی‌آورند.

برخی نرخ مالیات ۴٪ را پیشنهاد داده‌اند، اما من رک و پوست‌کنده می‌گویم: این هم کاملاً غیرمنطقی است زیرا در اصل، کسب‌وکارها از آن سودی نمی‌برند، بنابراین چه ۴٪ باشد و چه ۵.۴٪، باز هم غیرمنطقی است. امیدوارم سازمان تدوین‌کننده‌ی پیش‌نویس، مسئله‌ی واقعی را ببیند و با کسب‌وکارها همدلی کند.

مجبور شدن با اکراه ده‌ها میلیارد دانگ ویتنام را به عنوان هزینه‌های اضافی پرداخت کند.

پروژه شهر لیک ویو نوالند (شهر هوشی مین) پس از سال‌ها هنوز هزینه استفاده از زمین را نهایی نکرده است و این امر مانع از دریافت گواهی مالکیت زمین توسط ساکنان می‌شود - عکس: NGOC HIEN

* آیا خود شرکت شما نیز باید این هزینه اضافی را پرداخت کند؟

- درست است. پروژه ما در فو تو در ماه مه 2024 تصمیم تخصیص زمین را دریافت کرد، اما ارزیابی رسمی تا یک سال بعد، با وجود اصرار مکرر ما، تکمیل نشد. طبق مقررات، شرکت موظف است علاوه بر کل هزینه زمین قابل پرداخت، سالانه 5.4٪ هزینه زمین اضافی بپردازد، به این معنی که 27 میلیارد دانگ ویتنامی اضافی علاوه بر نزدیک به 500 میلیارد دانگ ویتنامی که قبلاً پرداخت شده است.

با وجود اینکه این کار را بسیار غیرمنطقی می‌دانستیم، مجبور به رعایت آن بودیم، در غیر این صورت اجازه فروش ملک یا دریافت گواهی مالکیت زمین را نداشتیم. در مورد ما، بارها از آنها خواستیم که هزینه را بپردازند و حتی حاضر بودیم هزینه‌های زمین را بپردازیم، اما دولت و شرکت مشاوره هنوز قیمت زمین را نهایی نکرده بودند، نه به این دلیل که شرکت از پرداخت خودداری کرد. ما حتی متحمل ضرر شدیم زیرا روند فروش پروژه به مدت یک سال کامل به تعویق افتاد.

در جریان بحث‌ها، مقامات محلی نیز دریافت عوارض اضافی زمین را غیرمنطقی دانستند، اما نتوانستند نظراتی مغایر با مقررات قانونی مانند فرمان ۱۰۳ ابراز کنند.

«نرخ بهره» ۵.۴ درصدی بی‌اساس است. ما بسیار ناراحت هستیم اما همچنان باید این مبلغ را پرداخت کنیم. امیدواریم وقتی مصوبه ۱۰۳ اصلاح شود، این الزام پرداخت اضافی حذف شود. امیدواریم پولی که قبلاً پرداخت کرده‌ایم کسر یا به شرکت مسترد شود.

آقای نگوین کوک هیپ

کسب و کارها با بن بست قیمت گذاری مواجه هستند.

* وزارت دارایی استدلال می‌کند که هزینه اضافی ۵.۴٪ در سال، عامل «تقسیم مسئولیت» را در نظر گرفته است و این هزینه معادل ۵۰٪ جریمه دیرکرد برای عوارض استفاده از زمین است؟

- شرکت به طور کامل از فرآیند ارزیابی کنار گذاشته شد. اگر شرکت مسئولیتی در قبال شرکت در بحث‌ها یا ارائه دیرهنگام اسناد داشت، تقسیم مسئولیت منطقی بود و شرکت به راحتی موافقت می‌کرد. با این حال، در این مورد، شرکت مقصر نیست.

شورای ارزیابی و مشاوره توسط یک آژانس دولتی تأسیس می‌شود و قیمتی را تعیین می‌کند که خریدار باید بدون مذاکره آن را بپذیرد. ما پیشنهاد داده‌ایم که فرمان ۷۱ اصلاح شود تا به سرمایه‌گذار اجازه مشارکت، ارائه استدلال‌های خود و ارائه استدلال‌های مخالف داده شود.

ما به شدت می‌خواهیم هزینه‌های زمین را به سرعت پرداخت کنیم تا بتوانیم محصولاتی برای فروش و جریان نقدی برای بازگشت داشته باشیم، اما نمی‌توانیم. این وضعیت باعث ایجاد تنگناهایی برای درآمد دولت و مشاغل می‌شود و منجر به هدر رفتن دارایی‌های زمین می‌شود.

قطعنامه ۶۸ خواستار تغییر طرز فکر از «مدیریت کسب‌وکارها» به «خدمت‌رسانی به کسب‌وکارها» شده است. این رویکرد جدید و مناسب برای حل مشکلات و ارتقای توسعه بخش خصوصی بسیار مهم است. برای دستیابی به این هدف، سیاست‌گذاران باید خود را جای کسب‌وکارها قرار دهند تا مقررات و رویه‌های مناسب و مؤثری ایجاد کنند.

نایب رئیس یک گروه املاک و مستغلات با پروژه‌هایی در شهر هوشی مین:

این می‌تواند کسب و کار را از پا درآورد.

من با تصمیم دولت برای اضافه کردن ۵.۴ درصد بهره سالانه به کل قیمت پرداخت نشده زمین مخالفم، زیرا دولت هنوز قیمت را تصویب نکرده است، بنابراین این پول از کجا باید تأمین شود؟ چنین جریمه بهره بزرگی، کسب‌وکارها را فلج خواهد کرد، به‌ویژه آن‌هایی که پروژه‌های بزرگ دارند و آن‌هایی که دوره‌های انتظار طولانی قبل از نهایی شدن قیمت زمین دارند.

برای مثال، پروژه ما در ناحیه ۱، شهر هوشی مین، تکمیل شده است، اما محاسبه هزینه استفاده از زمین هنوز در حال بررسی است. در فوریه ۲۰۲۰، واحد ارزیابی منصوب شده توسط وزارت منابع طبیعی و محیط زیست، هزینه زمین قابل پرداخت را ۱,۵۱۹ میلیارد دانگ ویتنامی محاسبه کرد، اما شهر این قیمت را تأیید نکرد. در چهارمین تلاش، شرکت دیگری آن را ۳,۲۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی ارزش‌گذاری کرد و قیمت را بر اساس تاریخ ارزیابی محاسبه کرد، اگرچه تصمیم تخصیص زمین در سال ۲۰۱۸ گرفته شده بود، و عوامل تورم را نیز به آن اضافه کرد. هزینه زمین باید بر اساس سال تخصیص زمین محاسبه می‌شد، نه سال ارزیابی.

با فرض اینکه ارزش زمین در سال ۲۰۲۵، ۳۴۰۰ میلیارد دانگ ویتنام باشد و این رقم تایید شود، سالانه ۵.۴ درصد هزینه اضافی از ما دریافت خواهد شد، به این معنی که این مبلغ در حال حاضر ۴۰ درصد افزایش یافته است که معادل تقریباً ۱۳۶۰ میلیارد دانگ ویتنام است. کل هزینه زمین قابل پرداخت ۴۷۶۰ میلیارد دانگ ویتنام خواهد بود. این رقم سرسام‌آوری است که می‌تواند این کسب و کار را تا آستانه ورشکستگی پیش ببرد.

بیشتر کسب‌وکارها از ارزش‌گذاری اولیه برای تأمین سرمایه در گردش استفاده می‌کردند، اما اکنون قیمت زمین به شدت افزایش یافته است. خود واحد ارزیابی قبلاً تورم را در نظر گرفته است و اکنون دولت نرخ بهره ۵.۴٪ را اضافه می‌کند که اساساً دو بار تورم را در نظر می‌گیرد.

تأخیرها موجه هستند زیرا مقامات از پذیرفتن مسئولیت می‌ترسند.

سرعت پایین فعلی ارزیابی زمین به دلیل تعداد محدود شرکت‌های ارزیابی زمین است، در حالی که هزینه‌های ارزیابی پایین است، تنها چند صد میلیون دانگ ویتنام، اما به سطح بالایی از مسئولیت‌پذیری نیاز دارد. مقامات محلی باید برای انتخاب شرکت‌های مشاوره ارزیابی با هزینه‌های پایین، مناقصه برگزار کنند.

اخیراً، چندین شرکت ارزیابی جریمه شده‌اند. این امر باعث شده است که هم شرکت‌های ارزیابی و هم سازمان‌های دولتی از پذیرفتن مسئولیت بترسند.

پیش از این، شوراهای ارزش‌گذاری تصمیماتی می‌گرفتند و توصیه‌هایی ارائه می‌دادند که صرفاً جنبه‌ی مشورتی داشت. اما اکنون، سازمان‌های دولتی تمایل زیادی به تغییر ارقام ارائه شده توسط مشاوران، به ویژه کاهش آنها، ندارند.

در همین حال، از آنجا که شرکت‌های مشاوره‌ای مسئول نتایج ارزیابی هستند، اغلب برای اطمینان از ایمنی، ارقام اغراق‌آمیزی ارائه می‌دهند که منجر به ارزیابی‌های نادرست می‌شود. همه این عوامل روند ارزیابی را طولانی می‌کنند و در بسیاری از موارد ۲-۳ سال یا حتی بیشتر طول می‌کشد.

سازمان مردم نهاد هاین

منبع: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm