آیا حذف روش مازاد، روند ارزش‌گذاری زمین را کند خواهد کرد؟

مشکلات مربوط به ارزش‌گذاری زمین، پیشرفت پروژه را با مشکل مواجه کرده است.

طبق نظرسنجی وزارت ساخت و ساز ، بیش از ۵۰ درصد از پروژه‌های املاک و مستغلات با مشکلات و موانعی روبرو هستند و به دلیل دشواری در تعیین روش‌های ارزش‌گذاری زمین برای تعیین قیمت‌های بازار، با تأخیر در اجرا مواجه هستند. علاوه بر این، مشکلاتی در رابطه با امور حقوقی، برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری وجود دارد... به طور خاص، زمان لازم برای تعیین هزینه‌های استفاده از زمین به تنهایی ۱-۲ سال طول می‌کشد. اینها دلایلی هستند که منجر به کاهش شدید عرضه در سال ۲۰۲۲ در مقایسه با مدت مشابه سال قبل شده‌اند.

نکته قابل توجه این است که پس از بازرسی پروژه‌های متعدد، ارزش‌گذاری زمین در بسیاری از پروژه‌ها حتی بیشتر از قبل کند شده است. برخی از پروژه‌ها بدون تعیین قیمت زمین، ۲-۳ سال یا حتی ۱۰ سال به تعویق افتاده‌اند. در سال‌های اخیر، بسیاری از پروژه‌های سرمایه‌گذاری به دلیل این مسائل موفق به تأیید نشده‌اند.

نظرات متفاوت و متعدد در مورد ارزش‌گذاری زمین، فرآیند تعیین قیمت‌های «بازار» زمین را پیچیده‌تر می‌کند. در همین حال، پروژه‌ها هنوز منتظر پرداخت به مقامات قبل از شروع تحویل زمین هستند. این فرآیند ارزش‌گذاری زمین همچنین نگرانی بسیاری از مشاغل و مناطق محلی است زیرا مانع پیشرفت پروژه‌های سرمایه‌گذاری، به ویژه پروژه‌های املاک و مستغلات می‌شود.

تأخیر در ارزیابی زمین باعث شده است که بسیاری از پروژه‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات سال‌ها به تعویق بیفتند.

فقدان اجماع در مورد ارزش‌گذاری زمین همچنین در بسیاری از نظرات ابراز شده اخیر، به ویژه در مورد لغو یا حفظ روش مازاد در ارزش‌گذاری زمین، منعکس شده است، با توجه به اینکه این روش دیگر در پیش‌نویس فرمان اصلاح و تکمیل فرمان 44/2014/ND-CP در مورد قیمت زمین ذکر نشده است.

بر این اساس، بسیاری از نظرات حاکی از آن است که روش‌های مقایسه مستقیم، کسر و درآمد، به ویژه برای پروژه‌های املاک و مستغلات، به سختی می‌توانند جایگزین کاملی برای روش مازاد باشند. بنابراین، حذف این روش از پیش‌نویس می‌تواند مشکلات بیشتری در رابطه با ارزش‌گذاری ایجاد کند و منجر به تأخیر در اجرای پروژه شود. علاوه بر این، تغییر روش ارزش‌گذاری، بی‌ثباتی این سیاست را بیشتر نشان می‌دهد و بر پروژه‌های سرمایه‌گذاری که در حال حاضر با استفاده از روش مازاد ارزش‌گذاری می‌شوند، تأثیر می‌گذارد و در نتیجه بر نتایج تجاری شرکت‌ها تأثیر می‌گذارد.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، با بیان این دیدگاه، اظهار داشت که شهر هوشی مین در هشت سال گذشته عمدتاً از روش مازاد برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های اجاره زمین برای پروژه‌ها استفاده کرده است. 280 پروژه از 320 پروژه مسکن تجاری و توسعه شهری در این شهر از این روش استفاده می‌کنند که 87.5٪ را تشکیل می‌دهد. بنابراین، لازم است روش مازاد، همراه با اصلاحیه بخشنامه 36/2014/TT-BTNMT که جزئیات روش‌های ارزیابی زمین را شرح می‌دهد، حفظ شود تا راهنمایی دقیق‌تری در مورد تخمین هزینه کل و درآمد کل فرضی پروژه‌ها ارائه شود.

با این حال، این متخصص اظهار داشت که اعمال روش مازاد، برخی خطرات قانونی را نیز برای کارمندان دولت و افراد درگیر ایجاد می‌کند. به عنوان مثال، مسئله خطای قابل توجه وجود دارد زیرا روش مازاد، تخمینی مبتنی بر فرضیاتی در مورد کل هزینه سرمایه‌گذاری و کل درآمد پروژه است، در حالی که مهمترین مبنا - پایگاه داده ورودی - نادرست است و به صورت بلادرنگ به‌روزرسانی نمی‌شود... بنابراین، شاخص میانگین قیمت را نمی‌توان تعیین کرد.

به همین دلیل، بسیاری معتقدند که به جای حذف روش ارزش اضافی، باید اقداماتی برای بهبود دقت جمع‌آوری داده‌ها هنگام استفاده از این روش انجام شود.

چرا روش مازاد با وجود اینکه امروزه وجود دارد، هنوز هم اینقدر کند است؟

در پاسخ به نظرات فوق‌الذکر، آقای دائو ترونگ چین - مدیر دپارتمان برنامه‌ریزی و توسعه زمین، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست ، و رئیس تیم تهیه پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده زمین - در «کارگاه آموزشی اخیر در مورد ارزش‌گذاری مناسب زمین برای تسهیل پروژه‌ها» تأکید کرد که پیش‌نویس قانون نمی‌گوید که این روش را لغو خواهد کرد، اما فعلاً روش مازاد را اعمال نخواهد کرد.

حذف روش مازاد از پیش‌نویس جدید منجر به اختلاف نظرهای زیادی شده است.

طبق توضیحات، قطعنامه 18-NQ/TW کمیته مرکزی مدیریت و استفاده از زمین مقرر می‌دارد که هنگام تعیین قیمت زمین، این روش باید از نزدیک شرایط بازار را دنبال کند. در همین حال، روش مازاد تصریح می‌کند که قیمت‌ها بر اساس هزینه‌ها و درآمدهای فرضی تعیین می‌شوند. در گذشته، از آنجا که قیمت زمین در قراردادهای انتقال اغلب کمتر از قیمت‌های واقعی بود، تعیین قیمت با استفاده از این روش به نفع ارزیاب بود اما به طور دقیق منعکس کننده بازار نبود.

علاوه بر این، روش باقیمانده، هنگامی که در عمل اجرا می‌شود، شامل فرضیات زیادی است. اگر حتی یک شاخص تغییر کند، قیمت زمین تعیین شده توسط روش باقیمانده به طور قابل توجهی نادرست خواهد بود. ناگفته نماند که با این روش، افراد مختلف با استفاده از روش‌های مختلف و جمع‌آوری اطلاعات و پارامترهای مختلف، به قیمت‌های متفاوتی خواهند رسید.

آقای چین به طور خاص این موضوع را نیز مطرح کرد: «مقامات محلی و سرمایه‌گذاران نگرانند که کنار گذاشتن روش مازاد، مانع ارزش‌گذاری زمین شود. سوال این است که چرا حتی با وجود روش مازاد، این روند هنوز کند است؟»

به گفته وی، پایگاه داده فعلی بازار ناقص، غیراستاندارد و به طور دقیق ارزش بازار را منعکس نمی‌کند، بنابراین روش مازاد ارزش‌گذاری زمین در آینده نزدیک اعمال نخواهد شد. بنابراین، در پیش‌نویس اصلاح‌شده قانون زمین، حداقل از دو روش برای ارزش‌گذاری یک قطعه زمین استفاده خواهد شد. در صورتی که این دو روش ارزش‌های متفاوتی داشته باشند، از ارزش بالاتر استفاده خواهد شد.

قانون فعلی پنج روش برای ارزش‌گذاری زمین تعیین کرده است: روش مقایسه مستقیم؛ روش کسر؛ روش درآمد؛ روش مازاد؛ و روش ضریب تعدیل. پیش‌نویس اصلاحیه فرمان شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP و بخشنامه شماره ۳۶/۲۰۱۴/TT-BTNMT که در حال حاضر توسط وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در دست بررسی است، تنها سه روش را مشخص می‌کند: روش مقایسه، روش درآمد و روش ضریب تعدیل ارزش‌گذاری زمین.

با این رویکرد، این پیش‌نویس نظرات زیادی در مورد روش‌های فعلی ارزش‌گذاری زمین که سازمان تدوین‌کننده پیشنهاد اصلاح آنها را دارد، دریافت کرده است که حذف روش مازاد، بیشترین بحث را به خود اختصاص داده است.

منبع: https://www.congluan.vn/loai-bo-phuong-phap-thang-du-lieu-co-thuc-su-lam-cham-tien-do-dinh-gia-dat-post258486.html