آیا حذف روش باقیمانده، ارزش‌گذاری زمین را کند خواهد کرد؟

مشکلات در ارزیابی زمین، پیشرفت پروژه را «به تعویق انداخته است».

طبق نظرسنجی وزارت ساخت و ساز ، بیش از ۵۰ درصد از پروژه‌های املاک و مستغلات به دلیل دشواری در تعیین روش‌های ارزش‌گذاری زمین برای اطلاع از قیمت بازار، با مشکلات، موانع و کندی در اجرا مواجه هستند. علاوه بر این، مشکلاتی در رابطه با قانونی بودن، برنامه‌ریزی، سرمایه‌گذاری و غیره وجود دارد. به طور خاص، زمان تعیین هزینه‌های استفاده از زمین به تنهایی ۱ تا ۲ سال طول می‌کشد. اینها دلایلی هستند که چرا عرضه در سال ۲۰۲۲ نشانه‌هایی از کاهش شدید در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته را نشان می‌دهد.

شایان ذکر است که پس از بازرسی بسیاری از پروژه‌ها، روند ارزش‌گذاری زمین در بسیاری از پروژه‌ها حتی کندتر از قبل بود. پروژه‌هایی بودند که بدون تعیین قیمت زمین، ۲-۳ سال یا حتی ۱۰ سال معطل ماندند. در سال‌های اخیر، بسیاری از پروژه‌های سرمایه‌گذاری به دلیل همین مشکلات تأیید نشدند.

نظرات مختلف در تعیین قیمت زمین، تعیین قیمت «بازار» را دشوارتر می‌کند. در همین حال، پروژه‌ها هنوز منتظر پرداخت پول به مقامات برای شروع واگذاری زمین هستند. این ارزیابی زمین همچنین موضوعی است که بسیاری از مشاغل و مناطق از آن شکایت کرده‌اند زیرا پیشرفت بهره‌برداری از پروژه‌های سرمایه‌گذاری، به ویژه پروژه‌های املاک و مستغلات را «به تأخیر می‌اندازد».

آیا روش مبتنی بر داده واقعاً ارزش‌گذاری زمین را کند می‌کند؟ — تأخیر در ارزیابی زمین باعث شده است که بسیاری از پروژه‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات برای سال‌های زیادی به تعویق بیفتند.

فقدان اجماع در دیدگاه‌ها در مورد ارزش‌گذاری زمین، در بسیاری از نظرات اخیر نیز منعکس شده است، به ویژه در مورد دیدگاه مربوط به کنار گذاشتن یا حفظ روش مازاد در ارزش‌گذاری زمین، زمانی که این روش دیگر در پیش‌نویس فرمان اصلاح و تکمیل فرمان ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP تنظیم‌کننده قیمت زمین ذکر نشده است.

بر این اساس، بسیاری از نظرات معتقدند که روش‌های مقایسه مستقیم، کسر و درآمد، به ویژه برای پروژه‌های املاک و مستغلات، به سختی می‌توانند جایگزین کاملی برای روش مازاد باشند. بنابراین، حذف این روش در پیش‌نویس ممکن است علاوه بر مشکلات مربوط به ارزش‌گذاری، مشکلاتی را نیز ایجاد کند و منجر به تأخیر در اجرای پروژه شود. علاوه بر این، تغییر روش ارزش‌گذاری، بی‌ثباتی سیاست را بیشتر نشان می‌دهد و بر پروژه‌های سرمایه‌گذاری که با روش مازاد ارزش‌گذاری می‌شوند، تأثیر می‌گذارد و در نتیجه بر نتایج تجاری شرکت‌ها تأثیر می‌گذارد.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین - با بیان این دیدگاه، گفت که شهر هوشی مین در 8 سال گذشته عمدتاً از روش مازاد برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین برای پروژه‌ها استفاده کرده است. 280/320 پروژه مسکونی تجاری و مناطق شهری در این منطقه از این روش استفاده می‌کنند که 87.5٪ را تشکیل می‌دهد. بنابراین، لازم است که روش مازاد به همراه اصلاح بخشنامه 36/2014/TT-BTNMT که روش ارزیابی زمین را به تفصیل شرح می‌دهد، حفظ شود تا محاسبه تخمین هزینه‌های کل و درآمد فرضی کل پروژه دقیق‌تر و دقیق‌تر شود.

با این حال، این متخصص گفت که اعمال روش مازاد، برخی خطرات قانونی را نیز برای کارمندان دولت و افراد مرتبط ایجاد می‌کند. به عنوان مثال، مشکل خطاهای بزرگ به این دلیل است که روش مازاد، تخمینی است که در آن کل هزینه سرمایه‌گذاری و کل درآمد پروژه هر دو فرض می‌شوند، در حالی که مهمترین مبنا این است که پایگاه داده ورودی دقیق نیست، به صورت بلادرنگ به‌روزرسانی نمی‌شود... بنابراین شاخص قیمت متوسط یافت نشده است.

به همین دلیل، بسیاری از نظرات پیشنهاد می‌کنند که به جای حذف روش مازاد، باید اقداماتی برای حذف و بهبود دقت در جمع‌آوری اطلاعات هنگام استفاده از این روش انجام شود.

چرا روش مازاد امروزه هنوز کند است؟

در پاسخ به نظرات فوق، در «کارگاه آموزشی ارزیابی مناسب زمین برای رفع موانع پروژه‌ها» که اخیراً برگزار شد، آقای دائو ترونگ چین - مدیر دپارتمان برنامه‌ریزی و توسعه منابع زمین، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و رئیس تیم تحریریه قانون زمین (اصلاح‌شده) - تأکید کرد که پیش‌نویس قانون نمی‌گوید که آن را لغو کنید، اما فعلاً روش مازاد اعمال نخواهد شد.

آیا روش مبتنی بر داده واقعاً ارزش‌گذاری زمین را کند می‌کند؟ شکل 2 — حذف روش مازاد از پیش‌نویس جدید منجر به اختلاف نظرهای زیادی شده است.

طبق توضیحات، در قطعنامه 18-NQ/TW کمیته مرکزی مدیریت کاربری زمین، لازم است که هنگام تعیین قیمت زمین، از نزدیک بازار را دنبال کرد. در همین حال، روش مازاد، تعیین قیمت‌ها را بر اساس هزینه‌ها و درآمدهای فرضی تصریح می‌کند. در گذشته، اطلاعات مربوط به قیمت زمین در قراردادهای انتقال کمتر از قیمت واقعی بود. اگر بر اساس این قیمت تعیین می‌شد، ارزش‌گذار را تضمین می‌کرد اما به طور دقیق منعکس کننده بازار نبود.

علاوه بر این، روش مازاد وقتی در عمل اجرا می‌شود، عوامل فرضی زیادی دارد. اگر فقط یک شاخص تغییر کند، قیمت زمین تعیین‌شده با روش مازاد بسیار اشتباه خواهد بود. ناگفته نماند که با این روش، اگر افراد مختلفی آن را انجام دهند، افراد مختلفی اطلاعات را جمع‌آوری کنند، پارامترهای مختلف نیز قیمت‌های متفاوتی خواهند داد.

آقای چین به طور خاص این موضوع را نیز مطرح کرد: «مردم محلی و سرمایه‌گذاران نگرانند که کنار گذاشتن روش مازاد، ارزیابی زمین را به تأخیر بیندازد. سوال این است که چرا روش مازاد هنوز کند است؟»

به گفته وی، پایگاه داده فعلی بازار ناقص، غیراستاندارد و به طور دقیق ارزش بازار را منعکس نمی‌کند، بنابراین در آینده نزدیک، ارزیابی زمین با استفاده از روش مازاد اعمال نخواهد شد. بنابراین، در پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده)، هنگام ارزیابی یک قطعه زمین، حداقل از دو روش استفاده خواهد شد. در صورتی که این دو روش ارزش‌های متفاوتی داشته باشند، از ارزش بالاتر استفاده خواهد شد.

قانون فعلی ۵ روش برای ارزش‌گذاری زمین تصریح می‌کند، از جمله روش مقایسه مستقیم؛ روش کسر؛ روش درآمد؛ روش مازاد؛ روش ضریب تعدیل. پیش‌نویس اصلاحیه فرمان شماره ۴۴/۲۰۱۴/ND-CP و بخشنامه شماره ۳۶/۲۰۱۴/TT-BTNMT که توسط وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در حال بررسی است، تنها ۳ روش را تصریح می‌کند: روش مقایسه، روش درآمد و روش ضریب تعدیل قیمت زمین.
با این گزینه، پیش‌نویس نظرات زیادی پیرامون روش‌های فعلی ارزش‌گذاری زمین که آژانس تدوین‌کننده پیشنهاد اصلاح آنها را داده بود، دریافت کرده است که در این میان، حذف روش مازاد بیشترین بحث را ایجاد می‌کند.

منبع