نمی‌توان بانک را بی‌تقصیر دانست.

آیا توسعه‌دهنده با بانک همکاری می‌کند؟

در واقعیت، بسیاری از پروژه‌ها، قبل از فروش خانه به مشتریان، کل پروژه را در رهن بانک گذاشته‌اند. سازنده به جای آزاد کردن وام مسکن قبل از فروش به مشتریان، این کار را نکرده و تا به امروز بدهی را بازپرداخت نکرده است، که منجر به سلب مالکیت خانه‌های ساکنان توسط بانک شده است. حتی در بسیاری از ساختمان‌های بلند، پس از فروش خانه‌ها به مشتریان، سازنده همچنان آن خانه‌ها را در رهن بانک نگه می‌دارد تا برای اهداف دیگر پول قرض بگیرد. ساکنان تنها زمانی متوجه حقیقت می‌شوند که قادر به بازپرداخت بدهی نباشند و بانک برای بازیابی اصل و فرع، ملک را سلب مالکیت کند. بنابراین، گواهی مالکیت انفرادی برای هر آپارتمان قابل صدور نیست.

یک آپارتمان در شهر هوشی مین از گواهی مالکیت ساکنان به عنوان وثیقه برای وام‌های بانکی استفاده می‌کند.

یکی از ساکنین که خانه‌اش ناگهان توقیف شده بود، پرسید: «وقتی افراد پول قرض می‌گیرند، بانک‌ها دارایی‌های وثیقه‌ای را با دقت بررسی می‌کنند و وضعیت قانونی، ارزش و اسناد آنها را بررسی می‌کنند... من نمی‌فهمم چرا توسعه‌دهندگان می‌توانند به راحتی از آپارتمان‌های از قبل فروخته شده به عنوان وثیقه استفاده کنند و همچنان از رویه‌های بانک عبور کنند؟» این همچنین سوالی است که بسیاری از مردم هنگام مشاهده این وضعیت متناقض دارند.

در واقع، طبق مقررات، هنگام امضای قرارداد خرید املاک و مستغلات با مشتری، اگر ملک در رهن بانک باشد، سازنده باید وام مسکن را آزاد کند. هنگام تحویل خانه به مشتری برای سکونت، خانه باید بازرسی شود و تمام الزامات آن رعایت شود. پس از یک دوره مشخص، سازنده مسئول دریافت گواهی مالکیت (کتاب صورتی) برای مشتری است. این مقررات است، اما در واقعیت، بسیاری از ساختمان‌های آپارتمانی، حتی آن‌هایی که هنوز بازرسی نشده‌اند و تمام الزامات سکونت برای آن‌ها رعایت نشده است، یا حتی آن‌هایی که فاقد گواهینامه ایمنی در برابر آتش هستند، یا پروژه‌هایی که به طور غیرقانونی ساخته شده‌اند، هنوز فروخته و به مشتریان تحویل داده می‌شوند. به طور خاص، رویه "فروش زودهنگام آپارتمان‌ها" یکی از دلایلی است که منجر به خطر از دست دادن خانه‌های ساکنان می‌شود. به طور خاص، حتی قبل از اتمام پروژه و حتی قبل از نهایی شدن مراحل، با وجود زمین موجود، بسیاری از توسعه‌دهندگان شروع به فروش می‌کنند. خریداران می‌توانند مبلغ را به صورت یکجا یا اقساطی با توجه به پیشرفت پروژه پرداخت کنند. بنابراین، در حالی که پروژه رسماً به نام توسعه‌دهنده ثبت شده است، ملک در واقع متعلق به مشتری است. در بسیاری از موارد، بانک‌ها می‌دانند که سازنده قبلاً خانه‌ها را به مشتریان فروخته است، اما همچنان چشم خود را می‌بندند و به سازنده اجازه می‌دهند که ملک را برای قرض گرفتن وام رهن کند.

وکیل نگوین مائو تونگ، معاون مدیر شرکت حقوقی هوآنگ تو، گفت: «مواردی وجود دارد که سازنده، ملک را از قبل رهن کرده و سپس بدون اطلاع مشتریان، آن را به مشتریان فروخته است. همچنین مواردی وجود دارد که سازنده قبلاً خانه‌ها را به مشتریان فروخته و سپس پروژه را برای وام گرفتن در رهن بانک قرار داده است. از آنجا که قراردادهای فروش در هیچ آژانسی ثبت نشده‌اند و فقط در شرکت نگهداری می‌شوند، بانک از فروش واقعی ملک توسط سازنده بی‌اطلاع است. همچنین ممکن است که سازنده عمداً این موضوع را پنهان کرده باشد، همراه با ارزیابی ناکافی بانک، که منجر به اعطای وام به سازنده شده است، حتی اگر این آپارتمان‌ها واقعاً فروخته شده باشند.»

وکیل نگوین مائو تونگ تحلیل کرد: «در طول ساخت و ساز، توسعه‌دهنده فاقد سرمایه بود و حقوق استفاده از زمین و دارایی‌های آینده (خانه‌ها) را در رهن بانک گذاشت. خریداران هیچ راهی برای اطلاع از اینکه آپارتمان‌هایی که خریداری کرده‌اند در رهن هستند، نداشتند. در حالت ایده‌آل، بانکی که وام مسکن را در اختیار دارد باید این اطلاعات را به طور عمومی اعلام می‌کرد تا مردم بدانند. خریداران تنها پس از اینکه توسعه‌دهنده وام مسکن را آزاد کرد، باید قرارداد فروش را امضا می‌کردند. اما در اینجا، توسعه‌دهنده قانون را دور زد و به طور مبهم قراردادهای همکاری یا قراردادهایی را که وعده خرید و فروش می‌دادند، امضا کرد. اکنون که این موضوع آشکار شده است، خریداران متحمل تمام ضررها می‌شوند. واضح است که این واقعیت که املاک و مستغلات در رهن بانک بوده و توسعه‌دهنده هنوز آن را به مشتریان فروخته است، ثابت می‌کند که توسعه‌دهنده از مشتریان کلاهبرداری کرده است. توسعه‌دهنده باید از نظر کیفری مسئول شناخته شود. حتی بانک نیز در این مورد مسئول است؛ نمی‌توان آن را تبرئه کرد.»

اگر سازنده کاملاً فاش کرده باشد که پروژه در رهن است و مشتری همچنان آن را خریداری کند، مشتری مسئول است. برعکس، اگر سازنده این واقعیت را که پروژه در رهن است پنهان کند و همچنان آن را به مشتریان بفروشد، مشتری قربانی است. اگر آپارتمانی قبلاً به مشتری فروخته شده باشد اما در رهن باشد، سازنده مقصر است و بانک نیز به دلیل ارزیابی ناکافی مقصر است. در این صورت، مشتری بی‌گناه و تحت حمایت است. بنابراین، دولت باید گواهی مالکیت را برای مشتریان صادر کند. سازنده و بانک باید خودشان موضوع را حل کنند یا آن را به دادگاه ببرند.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین

برای صاحبان خانه باید گواهی مالکیت صادر شود.

آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، با تحلیل جنبه‌های قانونی اظهار داشت که قانون تجارت املاک و مستغلات سال ۲۰۰۶ به اندازه قانون تجارت املاک و مستغلات سال ۲۰۲۴ سختگیرانه نیست، زیرا این قانون فقط توسعه‌دهندگان را از جمع‌آوری غیرقانونی و اختلاس سرمایه از خریداران و مستاجران منع می‌کند. این قانون همچنین اجازه می‌دهد پروژه‌ها پس از تکمیل یا در آینده به بازار عرضه شوند.

آقای چائو تحلیل کرد: «با این حال، قانون مدنی تصریح می‌کند که یک دارایی را نمی‌توان دو بار معامله کرد. اگر کل ساختمان در رهن بانک باشد، نمی‌توان آن را به مشتریان فروخت. اگر سازنده به فروش ملک رهنی به مشتریان ادامه دهد، قانون را نقض می‌کند. بانک نیز مقصر است زیرا هنگام پذیرش وام، باید دارایی رهنی را مدیریت کند؛ نمی‌تواند ادعا کند که از فروش آن به مشتریان توسط سازنده بی‌اطلاع بوده است. به خصوص اگر دارایی رهنی یک ملک مسکونی آینده باشد، باید به دقت نظارت شود تا اطمینان حاصل شود که وجوه وام برای هدف مورد نظر استفاده و پرداخت می‌شود. بنابراین، بانک مقصر و مسئول است؛ در حالی که خریدار یک طرف بی‌گناه و یک قربانی است.» او افزود: «اگر سازنده کاملاً فاش کرده باشد که پروژه رهنی است و مشتری همچنان آن را خریداری کرده است، مشتری مسئول است. برعکس، اگر سازنده وام را پنهان کرده باشد و همچنان پروژه را به مشتریان فروخته باشد، مشتری قربانی است. در موردی که یک آپارتمان به مشتری فروخته شده اما سپس رهن داده شده است، سازنده مقصر است و بانک نیز مقصر است.» همچنین به دلیل ارزیابی ناکافی، تقصیری وجود داشت. در آن صورت، مشتری بی‌گناه و تحت حمایت است. بنابراین، دولت باید گواهی مالکیت زمین را برای مشتریان صادر کند؛ توسعه‌دهنده و بانک باید خودشان به این موضوع رسیدگی کنند یا یکدیگر را به دادگاه بکشانند.

آقای لو هونگ چائو تأکید کرد: «ما از سال ۲۰۱۳ چنین توصیه‌هایی را ارائه کرده‌ایم، اما تا به امروز، مردم هنوز از حقوق مشروع خود محافظت نکرده‌اند.»

وکیل وو آنه توآن (کانون وکلای شهر هوشی مین) نیز تأیید کرد: فروش املاک و مستغلات به افراد توسط یک توسعه‌دهنده در حالی که از ملک به عنوان وثیقه برای وام بانکی استفاده می‌کند، کلاهبرداری است. بانک‌ها و خریداران باید برای محافظت از مشتریان خود، شکایتی علیه توسعه‌دهنده به پلیس ارائه دهند و در دادگاه علیه توسعه‌دهنده اقامه دعوی مدنی کنند. هنگامی که بانکی از یک توسعه‌دهنده شکایت می‌کند، حقوق خریداران خانه، به عنوان طرفین دارای حقوق و تعهدات مرتبط، توسط دادگاه بررسی و حل و فصل خواهد شد. علاوه بر این، اگر توسعه‌دهنده در یک پرونده کیفری مورد تحقیق و پیگرد قانونی قرار گیرد، جنبه‌های مدنی مربوط به بانک و خریداران خانه نیز مورد بررسی قرار خواهد گرفت. هیچ گونه توقیفی از املاک مشتریان صورت نخواهد گرفت.

مشخص است که تا به امروز، تقریباً ۶۰،۰۰۰ خانه در شهر هوشی مین وجود دارد که هنوز گواهی مالکیت برای آنها صادر نشده است. بسیاری از این پروژه‌ها شامل توسعه‌دهندگانی است که خانه‌های ساکنان را برای وام گرفتن از بانک‌ها رهن کرده‌اند، اما نتوانسته‌اند وام‌ها را بازپرداخت کنند و در نتیجه بانک‌ها گواهی مالکیت را از آنها دریغ کرده‌اند. اخیراً، شورای مردمی شهر هوشی مین نیز جلسه‌ای برای پرسش از کمیته مردمی در مورد مسئولیت آن در مدیریت ساختمان‌های آپارتمانی و صدور گواهی مالکیت برگزار کرد. بر این اساس، علاوه بر تخلفات توسعه‌دهندگان و بانک‌ها، درجه‌ای از مسئولیت از سوی مقامات نیز به دلیل مدیریت و اجرای سهل‌انگارانه آنها وجود دارد، که حتی نشانه‌هایی از لاپوشانی و چشم‌پوشی از تخلفات را نشان می‌دهد. بنابراین، لازم است رسیدگی به تخلفات توسعه‌دهندگان و بانک‌ها از صدور گواهی مالکیت به خریداران خانه جدا شود.

منبع: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-ngan-hang-khong-the-vo-can-185240624210628743.htm