بانک مرکزی باید بخشنامه را اصلاح کند.

انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) به تازگی سندی را در مورد بانک دولتی ویتنام (SBV) منتشر کرده است که تأیید می‌کند که حقوق سازمان‌ها و افراد را برای خرید مسکن در آینده در بخشنامه شماره 22/2023/TT-NHNN (اصلاح و تکمیل تعدادی از بندهای بخشنامه شماره 41/2016/TT-NHNN) محدود نخواهد کرد.

هنوز سوءتفاهم‌های زیادی وجود دارد

بر این اساس، HoREA معتقد است که اگرچه گام‌های اولیه به خریداران خانه در آینده کمک کرده است تا احساس امنیت بیشتری داشته باشند، اما «مشکلات قانونی» بخشنامه ۲۲ همچنان پابرجاست.

به طور خاص: بند الف، بند 11، ماده 2 بخشنامه 41/2016/TT-NHNN (اصلاح و تکمیل شده در بند 1، ماده 1 بخشنامه 22/2023/TT-NHNN) فقط مقرراتی را ارائه می‌دهد که در مورد مسکن تجاری "تکمیل شده برای تحویل"، یعنی مسکن تجاری "موجود"، قابل اجرا است، اما شامل موارد وام اعتباری برای خرید مسکن تجاری "تکمیل نشده برای تحویل"، یعنی مسکن تجاری "در حال شکل‌گیری در آینده" نمی‌شود.

طبق HoREA، مفهوم «خانه تکمیل‌شده برای تحویل» را نمی‌توان به گونه‌ای تفسیر کرد که شامل «مسکن‌های آینده» که توسط بانک‌های تجاری به عنوان وثیقه برای وام خرید آن خانه پذیرفته می‌شوند، نیز بشود.

علاوه بر این، اطلاعیه بانک دولتی تأیید کرد که «بخشنامه ۴۱/۲۰۱۶/TT-NHNN که نسبت ایمنی سرمایه بانک‌های تجاری و شعب بانک‌های خارجی را تنظیم می‌کند، سندی برای هدایت عملیات اعطای اعتبار مؤسسات اعتباری نیست».

اما در واقع، بخشنامه ۴۱ (اصلاح و تکمیل‌شده در بند ۱، ماده ۱ بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳/TT-NHNN) شامل مقررات قانونی است که مربوط به «مقررات مربوط به نسبت ایمنی سرمایه بانک‌های تجاری و شعب بانک‌های خارجی» نیست، بلکه مربوط به «عملیات اعطای اعتبار مؤسسات اعتباری» است.

به طور خاص، بند ۱۱، ماده ۲ تصریح می‌کند که «وام‌های تضمین‌شده توسط املاک و مستغلات برای افراد جهت خرید خانه‌هایی که شرایط لازم را دارند»، مشابه مفاد بخشنامه‌های بانک دولتی «راهنمای عملیات اعطای اعتبار مؤسسات اعتباری».

« انجمن معتقد است که اگر بخشنامه ۴۱ فقط «نسبت ایمنی سرمایه بانک‌های تجاری و شعب بانک‌های خارجی» را تنظیم می‌کند، نیازی به مقررات قانونی برای تنظیم «شرایط» «وام‌های رهنی مسکن، وام‌هایی هستند که توسط املاک و مستغلات برای خرید خانه توسط افراد تضمین می‌شوند» در بند ۱۱، ماده ۲ نیست، زیرا بخشنامه‌های بانک دولتی وجود دارد که عملیات اعطای اعتبار مؤسسات اعتباری را هدایت می‌کند. » این موضوع در سند HoREA مطرح شده است.

علاوه بر این، طبق گفته HoREA، سند «برخی اطلاعات مربوط به مقررات مربوط به نسبت ایمنی سرمایه برای بانک‌ها و شعب بانک‌های خارجی» که اخیراً توسط بانک دولتی صادر شده است، مانند بخشنامه‌ها یک «سند قانونی» نیست، بنابراین فقط برای ارائه اطلاعات ارزشمند است.

ضمناً بانک‌ها و شعب بانک‌های خارجی باید برای انجام عملیات اعطای اعتبار، قانون مؤسسات اعتباری و بخشنامه‌های بانک مرکزی را مبنا قرار دهند.

وام‌های مسکنی که توسط املاک و مستغلات آینده تضمین شده‌اند با مشکلاتی روبرو هستند. (تصویر: کنگ هیو)

بخشنامه‌ها باید به طور واضح اصلاح و تکمیل شوند.

در پاسخ به مشکلات فوق، HoREA معتقد است که قبل از لازم‌الاجرا شدن بخشنامه شماره 22/2023/TT-NHNN از اول ژوئیه 2024، باید به زودی اصلاح و تکمیل شود تا از بازار املاک و مستغلات در روند بهبود و توسعه شفاف، ایمن، سالم و پایدار حمایت شود. در عین حال، شرایطی را برای مؤسسات اعتباری ایجاد می‌کند تا وام‌های اعتباری را برای افراد جهت خرید «مسکن تجاری آینده‌ساز» که توسط آن خانه تضمین (رهن) شده است، تأیید کنند.

بسیاری از کارشناسان دیگر نیز موافقند که بانک مرکزی باید بخشنامه را اصلاح کند تا از نظر قانونی شفاف و روشن باشد، نه اینکه صرفاً به اعلام اطلاعات و پاسخگویی به افکار عمومی بپردازد.

دکتر لی دانگ دوآن، مدیر سابق موسسه مرکزی مدیریت اقتصادی ، گفت که وام گرفتن و وام دادن باید با قانون اعتبار مطابقت داشته باشد و بانک مرکزی باید دستورالعمل‌های کتبی روشنی داشته باشد. قبل از صدور بخشنامه، چنین دستورالعمل‌هایی باید ارائه شود تا طرف‌های ذی‌ربط بتوانند در ارائه نظرات خود مشارکت کنند تا از سوءتفاهم‌ها و بحث‌های غیرضروری جلوگیری شود.

دکتر دین ترونگ تین، دانشیار، اظهار داشت که لازم است وام‌های خرید مسکن در آینده ممنوع نشوند. با این حال، بانک مرکزی هنوز سند قانونی در این مورد صادر نکرده است که بانک‌های تجاری را ملزم به بهبود ظرفیت ارزیابی و خودارزیابی برای تصمیم‌گیری کند.

کارشناسان توصیه می‌کنند که بخشنامه مربوط به وام گرفتن برای خرید خانه‌های آینده شفاف‌سازی شود. (عکس نمایشی)

یک کارشناس اقتصادی دیگر تحلیل کرد: « موسسات اعتباری اغلب از احکام و بخشنامه‌های صادره از سوی بانک مرکزی با ارزش قانونی روشن پیروی می‌کنند. اگر بخشنامه ۲۲ مفاهیم را روشن نکند، باعث سوءتفاهم، وحشت و تردید در کسب‌وکارها و مردم می‌شود و مؤسسات اعتباری گیج می‌شوند و حتی تمایلی به وام دادن نخواهند داشت.»

اگر بانک مرکزی در آینده وام مسکن را ممنوع نکرده باشد، باید برای قانونی کردن آن اقدام کند تا پس از لازم‌الاجرا شدن بخشنامه، مشکلات برای همه طرفین از بین برود .

نمایندگان بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات نیز در مورد مقررات جدید ابراز سردرگمی کردند. یکی از رهبران تجاری در هانوی گفت: «اگر بانک مرکزی به طور واضح مقررات را تنظیم نکند، ما هیچ مبنای قانونی برای معامله با بانک‌ها نخواهیم داشت. در شرایط فعلی که دسترسی به سرمایه اعتباری دشوار است، اصلاح و شفاف‌سازی بخشنامه برای محافظت از مشاغل بسیار ضروری است.»

در سندی که اخیراً منتشر شده، بانک مرکزی تأیید کرده است که آیین‌نامه جدید، حقوق خریداران آینده مسکن را محدود نمی‌کند و مغایر با مقررات فعلی نیست.
«شرط تکمیل خانه تحت قرارداد خرید خانه فقط در مورد وام‌های رهنی مسکن (که نسبت به سایر وام‌های تضمین‌شده با املاک و مستغلات، ریسک کمتری دارند) اعمال می‌شود.»
در صورتی که یک سازمان یا فرد نیاز به ساخت یا خرید مسکن در آینده داشته باشد و مسکن آینده را رهن کند، این مورد به منزله وامی خواهد بود که توسط املاک و مستغلات طبق بند 10، ماده 2 بخشنامه 41 تضمین شده و ضریب ریسک مربوطه طبق بند 10، ماده 9 بخشنامه 41 اعمال خواهد شد.
به طور خاص، سازمان‌ها و افرادی که نیاز به خرید خانه و تضمین (وام مسکن) این خانه آینده دارند، بسته به نسبت ضمانت (LTV) که با نسبت مانده وام به ارزش وثیقه محاسبه می‌شود، ضریب ریسک 30 تا 120 درصد را اعمال می‌کنند. در صورتی که هیچ اطلاعاتی در مورد نسبت LTV وجود نداشته باشد، ضریب ریسک 150 درصد است.

کنگ هیو

منبع