بانک مرکزی ویتنام باید بخشنامه را اصلاح کند.

انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) سندی را در مورد تأیید بانک دولتی ویتنام (SBV) مبنی بر عدم محدود کردن حقوق سازمان‌ها و افراد برای خرید مسکن در حال ساخت در بخشنامه شماره 22/2023/TT-NHNN (اصلاح و تکمیل برخی از مواد بخشنامه شماره 41/2016/TT-NHNN) منتشر کرده است.

هنوز بسیاری از سوءتفاهم‌ها پابرجاست.

بر این اساس، HoREA معتقد است که اگرچه بخشنامه ۲۲ در ابتدا به اطمینان خاطر خریداران املاک خارج از طرح کمک کرده است، اما «موانع قانونی» آن هنوز پابرجاست.

به طور خاص: بند الف، بند ۱۱، ماده ۲ بخشنامه ۴۱/۲۰۱۶/TT-NHNN (اصلاح و تکمیل شده توسط بند ۱، ماده ۱ بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳/TT-NHNN) فقط تصریح می‌کند که این قانون در مورد مسکن تجاری که «برای تحویل تکمیل شده است»، یعنی مسکن تجاری که «آماده ساخت» است، اعمال می‌شود، اما شامل موارد وام گرفتن اعتبار برای خرید مسکن تجاری که «هنوز برای تحویل تکمیل نشده است»، یعنی مسکن تجاری که «در دست ساخت» است، نمی‌شود.

طبق HoREA، مفهوم «خانه‌های تکمیل‌شده آماده تحویل» را نمی‌توان به گونه‌ای تفسیر کرد که شامل «خانه‌های در حال ساخت» شود که بانک‌های تجاری به عنوان وثیقه برای وام خرید آن خانه‌ها می‌پذیرند.

علاوه بر این، اطلاعیه بانک دولتی ویتنام تأیید می‌کند که «بخشنامه ۴۱/۲۰۱۶/TT-NHNN که نسبت کفایت سرمایه بانک‌های تجاری و شعب بانک دولتی ویتنام را تنظیم می‌کند، سندی برای هدایت عملیات اعطای اعتبار مؤسسات اعتباری نیست.»

با این حال، در واقع، بخشنامه ۴۱ (اصلاح و تکمیل‌شده توسط بند ۱، ماده ۱ بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳/TT-NHNN) شامل مقررات قانونی است که به «مقررات مربوط به نسبت‌های کفایت سرمایه بانک‌های تجاری و شعب بانک دولتی ویتنام» مربوط نمی‌شود، بلکه بیشتر به «عملیات اعطای اعتبار مؤسسات اعتباری» مربوط می‌شود.

به طور خاص، بند ۱۱ ماده ۲ تصریح می‌کند که «وام‌های تضمین‌شده توسط املاک و مستغلات برای افراد جهت خرید خانه‌هایی که شرایط را دارند»، مشابه مقررات موجود در بخشنامه‌های بانک دولتی ویتنام «هدایت عملیات اعطای اعتبار مؤسسات اعتباری».

در سند HoREA آمده است: « انجمن معتقد است که اگر بخشنامه ۴۱ فقط «نسبت کفایت سرمایه بانک‌های تجاری و شعب بانک دولتی ویتنام» را تصریح کند، دیگر نیازی به مقررات قانونی که «شرایط» «وام‌های رهنی تضمین‌شده توسط املاک و مستغلات برای افراد جهت خرید خانه» را در بند ۱۱، ماده ۲ مشخص کند، نیست، زیرا در حال حاضر بخشنامه‌هایی از بانک دولتی ویتنام وجود دارد که عملیات اعطای اعتبار مؤسسات اعتباری را هدایت می‌کند .»

علاوه بر این، طبق گفته HoREA، سند اخیر «برخی اطلاعات مربوط به مقررات مربوط به نسبت‌های کفایت سرمایه برای بانک‌ها و شعب بانک‌های خارجی» که توسط بانک دولتی ویتنام صادر شده است، مانند بخشنامه‌ها یک «سند هنجاری قانونی» نیست و بنابراین فقط در ارائه اطلاعات ارزش دارد.

در همین حال، بانک‌ها و شعب بانک‌های خارجی باید عملیات اعطای اعتبار خود را بر اساس قانون مؤسسات اعتباری و بخشنامه‌های بانک دولتی ویتنام انجام دهند.

وام‌های رهنی که توسط املاک در حال ساخت تضمین شده‌اند با مشکل مواجه هستند. (تصویر تزئینی: Cong Hieu)

بخشنامه نیاز به اصلاح و تکمیل واضح دارد.

با توجه به مشکلات فوق، HoREA معتقد است که قبل از لازم‌الاجرا شدن بخشنامه شماره 22/2023/TT-NHNN در اول ژوئیه 2024، باید به زودی اصلاح و تکمیل شود تا از بازار املاک و مستغلات در روند بهبود و توسعه خود به شیوه‌ای شفاف، ایمن، سالم و پایدار حمایت کند. در عین حال، باید شرایطی را برای مؤسسات اعتباری ایجاد کند تا وام‌هایی را برای افراد جهت خرید «مسکن تجاری در حال ساخت» که توسط خود خانه تضمین (رهن) شده است، تأیید کنند.

بسیاری از کارشناسان دیگر نیز موافقند که بانک دولتی ویتنام باید بخشنامه را اصلاح کند تا مبنای قانونی روشن و شفافی را تضمین کند، نه اینکه صرفاً به اعلام اطلاعات و پاسخگویی به افکار عمومی بسنده کند.

دکتر لی دانگ دوآن، مدیر سابق موسسه مرکزی تحقیقات مدیریت اقتصادی ، معتقد است که وام گرفتن و وام دادن باید مطابق با قوانین اعتباری باشد و بانک دولتی ویتنام باید دستورالعمل‌های کتبی روشنی ارائه دهد. قبل از صدور بخشنامه، این دستورالعمل‌ها باید منتشر شوند تا طرف‌های ذی‌ربط بتوانند بازخورد خود را ارائه دهند و از این طریق از سوءتفاهم‌ها و بحث‌های غیرضروری جلوگیری شود.

دکتر دین ترونگ تین، دانشیار، اظهار داشت که عدم ممنوعیت وام برای خرید خانه‌های در حال ساخت ضروری است. با این حال، از آنجایی که بانک دولتی ویتنام هنوز سند الزام‌آور قانونی در این مورد صادر نکرده است، بانک‌های تجاری باید قابلیت‌های ارزیابی و خودارزیابی خود را برای تصمیم‌گیری آگاهانه بهبود بخشند.

کارشناسان معتقدند که بخشنامه مربوط به وام خرید خانه‌های در حال ساخت نیاز به شفاف‌سازی دارد. (تصویر تزئینی)

یک کارشناس اقتصادی دیگر تحلیل کرد: « مؤسسات اعتباری معمولاً از احکام و بخشنامه‌های صادره از سوی بانک مرکزی ویتنام با ارزش قانونی روشن پیروی می‌کنند. اگر بخشنامه ۲۲ مفاهیم را روشن نکند، باعث سوءتفاهم، سردرگمی و تردید در بین مشاغل و افراد خواهد شد، در حالی که مؤسسات اعتباری مردد خواهند بود و حتی ممکن است تمایلی به وام دادن نداشته باشند.»

اگر بانک مرکزی ویتنام وام برای خرید خانه در آینده را ممنوع نکرده است، پس باید برای قانونی کردن این امر اقدام کند تا پس از لازم‌الاجرا شدن بخشنامه، مشکلات برای همه طرفین کاهش یابد .

نمایندگان بسیاری از مشاغل املاک و مستغلات نیز در مورد مقررات جدید ابراز سردرگمی کردند. رئیس یک شرکت مستقر در هانوی اظهار داشت: «اگر بانک دولتی ویتنام این مقررات را به وضوح تعریف نکند، ما هیچ مبنای قانونی برای انجام معاملات با بانک‌ها نداریم. در شرایط فعلی که دسترسی محدود به اعتبار وجود دارد، اصلاح و شفاف‌سازی بخشنامه برای محافظت از مشاغل ضروری است.»

بانک مرکزی ویتنام در بیانیه‌ای اخیر تأیید کرد که مقررات جدید، حقوق خریداران مسکن‌های آینده‌ساز را محدود نمی‌کند و مغایر با مقررات موجود نیست.
«شرط تکمیل خانه طبق قرارداد فروش خانه فقط در مورد وام‌های رهنی مسکن (که در مقایسه با سایر مطالبات تضمین‌شده با املاک و مستغلات، ریسک کمتری دارند) اعمال می‌شود.»
در مواردی که سازمان‌ها یا افراد نیاز به ساخت یا خرید مسکن در حال ساخت و رهن این مسکن در حال ساخت دارند، این وام تحت عنوان وام‌های تضمین‌شده توسط املاک و مستغلات، مطابق بند 10، ماده 2 بخشنامه 41، قرار می‌گیرد و ضریب ریسک مربوطه مطابق بند 10، ماده 9 بخشنامه 41 اعمال خواهد شد.
به طور خاص، سازمان‌ها و افرادی که مایل به خرید خانه و تضمین (وام مسکن) این خانه آینده‌ساز هستند، بسته به نسبت وام به ارزش (LTV)، که به عنوان نسبت مانده وام به ارزش وثیقه محاسبه می‌شود، وزن ریسک 30 تا 120 درصد را اعمال خواهند کرد. در مواردی که نسبت LTV در دسترس نباشد، وزن ریسک 150 درصد خواهد بود.

کنگ هیو

منبع