پیشنهادهایی برای رفع مشکلات اجرای قانون زمین.

تقریباً دو سال پس از اجرای قانون زمین ۲۰۲۴، بسیاری از مناطق، به ویژه شهرهای بزرگی مانند شهر هوشی مین، از طریق مجموعه‌ای از قطعنامه‌ها، تصمیمات و سازوکارهای اجرایی، به طور فعال این مقررات را تثبیت کرده‌اند. با این حال، روند عملیاتی نشان داده است که اجرای بسیاری از مقررات دشوار است، همپوشانی دارند یا با واقعیت همگام نبوده‌اند.

بر اساس گزارش ارزیابی اجرای قانون زمین و اصلاحات پیشنهادی ارائه شده توسط کمیته مردم شهر هوشی مین به وزارت کشاورزی و محیط زیست ، این شهر 2 قطعنامه و 23 تصمیم برای تثبیت مفاد تعیین شده تحت قانون زمین 2024 و احکام اجرایی آن صادر کرده است. این شهر همچنین دیجیتالی کردن داده‌های زمین را تسریع کرده است و هدف آن تکمیل همگام‌سازی 100٪ داده‌های زمین با پایگاه داده ملی تا ژانویه 2026 است. همزمان، تا پایان سه ماهه اول سال 2026، تعداد کل رویه‌های اداری مربوط به زمین‌های دریافتی به بیش از 226200 مورد رسید که تقریباً 180000 مورد آن حل و فصل شده است.

یکی از اولین کاستی‌ها، حوزه جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد در هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت است. طبق گفته کمیته مردمی شهر هوشی مین ، در حال حاضر بین قانون زمین ۲۰۲۴ و قانون جاده ۲۰۲۴ در مورد جبران خسارت و جابجایی کارهای زیربنایی فنی واقع در منطقه حفاظت‌شده زیرساخت‌های حمل و نقل، ناسازگاری وجود دارد.

مجموعه‌ای از مسکن‌های اسکان مجدد در بخش لینه شوان، شهر هوشی مین (تصویر تزئینی)

در واقع، بسیاری از پروژه‌های برق، مخابرات، فناوری اطلاعات و آبرسانی و زهکشی بسیار تخصصی هستند. وقتی این پروژه‌ها در طرح جبران خسارت عمومی فعلی گنجانده می‌شوند، واحد جبران خسارت فاقد تخصص لازم برای رسیدگی به آنها است که منجر به فرآیندهای طولانی و رویه‌های اضافی متعدد می‌شود.

مانع دیگر، تعریف «افرادی که مستقیماً در تولید محصولات کشاورزی مشغول هستند» است. طبق مقررات فعلی، افراد واجد شرایط دریافت آموزش حرفه‌ای و پشتیبانی بازآموزی شغلی پس از سلب مالکیت زمین باید از تولید محصولات کشاورزی درآمد داشته باشند. با این حال، معیارهای «داشتن درآمد» در حال حاضر فاقد دستورالعمل‌های مشخصی در مورد نحوه تعیین، اینکه کدام نهاد مسئول تأیید است یا روش ارزیابی هستند. این امر منجر به سردرگمی در کاربرد در بسیاری از مناطق می‌شود که به طور بالقوه منجر به شکایات و اختلافات می‌شود.

در زمینه تملک زمین، یک وضعیت حقوقی پیچیده ایجاد شده است: کاربران زمین حتی پس از صدور اطلاعیه تملک زمین اما قبل از اتخاذ تصمیم رسمی در مورد تملک، همچنان می‌توانند از حقوق خود برای انتقال، اهدا یا به ارث بردن زمین استفاده کنند. این امر منجر به مشکلات و سردرگمی در فرآیند اجرا می‌شود؛ همچنین خطر بالقوه شکایات و اختلافات را در عمل ایجاد می‌کند که نیازمند تحقیق و راهنمایی یکپارچه است.

برای رفع این مشکلات، شهر هوشی مین چندین پیشنهاد اصلاحی قابل توجه ارائه داده است. این شهر پیشنهاد می‌کند که طرح جبران خسارت، پشتیبانی و جابجایی زیرساخت‌های فنی از طرح جبران خسارت عمومی جدا شود تا یک طرح جداگانه ایجاد شود. دلیل این امر این است که پروژه‌های زیرساخت فنی دارای ویژگی‌های تخصصی هستند و به واحدی با ظرفیت حرفه‌ای کافی برای شرکت در آماده‌سازی، ارزیابی و اجرا نیاز دارند.

جبران خسارت و جابجایی تأسیسات زیرساخت فنی با مشکلاتی روبرو است.

در مورد تعریف مقررات مربوط به «افرادی که مستقیماً در تولید محصولات کشاورزی مشغول هستند»، به جای الزام به ارائه مدرک درآمد از تولید محصولات کشاورزی، شهرداری پیشنهاد می‌کند که فقط گروه‌های خاصی مانند مقامات، کارمندان دولت، مستمری‌بگیران و کارمندانی که حقوق ثابتی دارند، از شمول قانون مستثنی شوند. اتخاذ این رویکرد، زمان تأیید را کاهش می‌دهد، اختلافات را محدود می‌کند و پرداخت غرامت و تسویه زمین را تسریع می‌بخشد.

نکته قابل توجه این است که شهر هوشی مین همچنین پیشنهاد داد که به شورای خلق شهر هوشی مین اختیار داده شود تا در مورد سیاست‌های خاص مربوط به جبران خسارت، حمایت و اسکان مجدد پروژه‌های بزرگ که بر جوامع محلی تأثیر می‌گذارند، تصمیم‌گیری کند.

یکی از مسائلی که توجه زیادی را به خود جلب کرده است، نحوه مدیریت زمین‌های متعلق به شرکت‌های دولتی پس از خصوصی‌سازی است. در واقع، طی سال‌ها، این موضوع به یک مشکل پیچیده و طولانی تبدیل شده است که تأثیر قابل توجهی بر بازار املاک و مستغلات و منابع زمین دارد.

طبق گزارشی از شهر هوشی مین، هزاران قطعه زمین در حال حاضر به دلیل فقدان طرح‌های کاربری زمین یا طرح‌هایی که با مقررات قانونی مطابقت ندارند، غیرقابل استفاده هستند. بسیاری از زمین‌هایی که زمانی برای کارخانه‌ها و انبارها استفاده می‌شدند، دیگر برای برنامه‌ریزی مناسب نیستند، اما نمی‌توان آنها را به کاربری‌های دیگر تبدیل کرد. در نتیجه، زمین "منجمد" شده است، مشاغل نمی‌توانند پروژه‌ها را اجرا کنند و دولت نمی‌تواند درآمد کسب کند.

زمین‌ها و املاک دولتی که رها شده‌اند، حجم زیادی از ضایعات را به خود اختصاص داده‌اند.

برای رسیدگی به این موضوع، شهرداری پیشنهاد داد که یک ماده جداگانه برای رسیدگی به شرکت‌های سهامی شده در طول دوره ۲۰۰۷-۲۰۲۱ که هنوز طرح کاربری زمین مصوبی ندارند، اضافه شود. بر این اساس، به شرکت‌ها اجازه داده می‌شود ظرف ۲۴ ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون اصلاح‌شده، طرح کاربری زمین جدیدی را بررسی، اعلام و پیشنهاد کنند.

برای زمینی که با مقررات برنامه‌ریزی مطابقت دارد، مشاغل می‌توانند زمین را به آنها اختصاص دهند یا اجاره کنند و تعهدات مالی خود را طبق مقررات انجام دهند. اگر زمین با مقررات برنامه‌ریزی مطابقت نداشته باشد یا دیگر نیازی به آن نباشد، دولت آن را پس خواهد گرفت. این امر اصل مدیریت دارایی‌های عمومی را تضمین می‌کند و در عین حال منابعی را که سال‌ها راکد بوده‌اند، آزاد می‌کند. زیرا اگر این گروه از زمین‌ها حل و فصل شوند، منابع زمین به چرخه توسعه بازگردانده می‌شوند و فضای قابل توجهی برای رشد اقتصاد شهری ایجاد می‌شود.

منبع: https://cand.com.vn/Xa-hoi/nhung-de-xuat-thao-go-kho-khan-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-i805115/