برای محافظت از مردم، سپرده‌ها را به روشنی تنظیم کنید

افزایش ارزش سپرده به میزان ۲۰ تا ۳۰ درصد

طبق ماده ۲۳ پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) که برای اظهار نظر به مجلس ملی ارائه می‌شود، سازمان تدوین‌کننده دو گزینه در مورد اصول تجارت در مسکن و کارهای ساختمانی که در آینده تشکیل می‌شوند، پیشنهاد داده است. گزینه ۱، سرمایه‌گذار پروژه املاک و مستغلات تنها زمانی مجاز به جمع‌آوری سپرده از مشتریان است که مسکن و کارهای ساختمانی تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب‌وکار را داشته باشند و معاملات را مطابق با مفاد این قانون انجام داده باشند. گزینه ۲، سرمایه‌گذار پروژه املاک و مستغلات تنها زمانی مجاز به جمع‌آوری سپرده طبق توافق با مشتریان است که پروژه دارای طرح اولیه ارزیابی‌شده توسط یک سازمان دولتی باشد و سرمایه‌گذار یکی از اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین را داشته باشد. حداکثر مبلغ سپرده از ۱۰٪ قیمت فروش یا قیمت اجاره-خرید تجاوز نمی‌کند.

Quy định rõ việc đặt cọc để bảo vệ người dân - Ảnh 1. — برای محافظت از افراد هنگام خرید املاک و مستغلات، سپرده‌ها باید به وضوح تنظیم شوند.

وکیل نگوین دانگ تو، از شرکت Trilaw LLC، تحلیل کرد که برای گزینه ۱، ماهیت سپرده طبق قانون مدنی، تضمین انجام تعهدات مدنی است. بر این اساس، یک طرف (سپرده‌گذار) مبلغی پول یا ملک را در مدت زمان مشخصی به طرف دیگر (سپرده‌گیرنده) منتقل می‌کند تا توافق طرفین را تأیید کند و از انعقاد یا اجرای یک قرارداد مدنی اطمینان حاصل کند. برای معاملات املاک و مستغلات، سپرده برای تضمین امضای قرارداد فروش و خرید املاک و مستغلات است. اگر مقررات مانند گزینه ۱ فوق باشد، دیگر لازم نیست، زیرا وقتی پروژه واجد شرایط راه‌اندازی تجاری شد، طرفین می‌توانند بلافاصله بدون نیاز به سپرده‌گذاری، قرارداد فروش و خرید املاک و مستغلات را امضا کنند. بنابراین، این گزینه ۱ با هدف محدود کردن ریسک برای مشتریان، افزایش مسئولیت سرمایه‌گذاران و حذف سرمایه‌گذارانی که ظرفیت مالی کافی ندارند، اعمال می‌شود، اما اعمال آن در مورد سپرده‌ها ضروری نیست. شرایط لازم برای واجد شرایط بودن یک پروژه برای بهره‌برداری تجاری فقط باید در مورد امضای قرارداد فروش اعمال شود.

گزینه ۲ تا حدودی «بازتر» برای سرمایه‌گذاران جهت انجام معاملات سپرده‌گذاری است. با این حال، برای محافظت از منافع مشتریان، پیش‌نویس باید محتوایی را اضافه کند تا سپرده‌ها را به سطح مناسبی (حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد) محدود کند. زیرا قانون مدنی فعلی حداقل یا حداکثر سپرده‌ای را برای معاملات املاک و مستغلات تعیین نکرده است. این امر منجر به هرج و مرج اخیر در بازار سپرده‌گذاری املاک و مستغلات شده است. برخی از سرمایه‌گذاران، از طریق سپرده‌گذاری، مشتریان را ملزم به سپرده‌گذاری تا ۹۵ درصد از ارزش املاک و مستغلات می‌کنند تا سرمایه را به صورت پنهانی بسیج کنند. با این حال، هنگامی که اختلافاتی ایجاد می‌شود، سرمایه‌گذاران قادر به پرداخت سپرده به مشتریان نیستند و در بازپرداخت پول به مشتریان تأخیر می‌کنند. بسیاری از مشتریان نیز برای پس گرفتن اصل سرمایه خود با مشکل مواجه هستند، و از سرمایه‌گذاران درخواست می‌کنند سپرده را پرداخت کنند. به طور معمول، در بسیاری از موارد بسیج برای خرید و فروش پروژه‌های زمین، مراحل قانونی تکمیل نشده است اما سپرده تا ۹۵ درصد از ارزش است، اما قرارداد به موقع امضا نمی‌شود و دیگر امکان بازپرداخت وجود ندارد، مردم شکایت می‌کنند، سرمایه‌گذار تحت پیگرد قانونی قرار می‌گیرد و مردم پول خود را از دست می‌دهند. همچنین موارد زیادی وجود دارد که سرمایه‌گذار 10٪ ودیعه را می‌پذیرد، اما وقتی قیمت زمین و مسکن افزایش می‌یابد، بسیاری از سرمایه‌گذاران حاضرند ودیعه را بدون ادامه امضای قرارداد فروش برگردانند. مواردی نیز وجود دارد که ودیعه کم است، وقتی قیمت املاک و مستغلات ثابت می‌ماند و کاهش می‌یابد، مشتریان نیز حاضر به از دست دادن ودیعه هستند. وکیل تو پیشنهاد داد: «در پیش‌نویس باید تصریح شود که برای امضای ودیعه، سرمایه‌گذار باید یک ضمانت‌نامه بانکی ارائه دهد که متعهد شود در صورت نقض توافق توسط سرمایه‌گذار، ودیعه را به مشتری بازپرداخت می‌کند. این پیشنهاد شرایط بیشتری را برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند تا سرمایه خود را بسیج کنند و همچنین حقوق مشتریان را در صورت نقض تعهدات توسط سرمایه‌گذار تضمین می‌کند.»

سپرده‌ها فقط در صورتی پذیرفته می‌شوند که پروژه واجد شرایط تجاری باشد.

به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، در گزینه ۱، هدف از سپرده‌گذاری تضمین اجرای قرارداد است، اما در واقعیت، پس از امضای قرارداد، به ندرت مواردی وجود دارد که سپرده‌گذار توسط دریافت‌کننده سپرده فریب داده شود. دلیل این امر این است که قرارداد اغلب توسط طرفین به دقت بررسی و مطابق با مفاد قانون اجرا می‌شود. هنگام اجرای قرارداد، سپرده اغلب از پرداخت اولیه معامله کسر می‌شود. گزینه ۲ به منظور تضمین امضای قرارداد است. در واقعیت، قبل از امضای قرارداد، اغلب مواردی وجود دارد که سپرده‌گذار توسط دریافت‌کننده سپرده فریب می‌خورد و قرارداد را اجرا نمی‌کند و باعث خسارت به سپرده‌گذار می‌شود. در حال حاضر، هر دو گزینه ۱ و ۲ صحیح هستند، بنابراین لازم است هر دو گزینه در یک آیین‌نامه مربوط به سپرده‌گذاری ادغام شوند تا امضای قرارداد یا سپرده‌گذاری برای تضمین اجرای قرارداد تضمین شود، تا از حقوق و منافع مشروع مشتریانی که املاک و مستغلات، مسکن موجود یا مسکنی که در آینده تشکیل می‌شود را خریداری، اجاره-خرید می‌کنند، محافظت شود.

بر این اساس، آقای چاو پیشنهاد داد که دو گزینه در یک مسیر به شرح زیر ترکیب شوند: «سرمایه‌گذاران پروژه مجاز به جمع‌آوری سپرده از مشتریان هستند، زمانی که خانه‌ها و کارهای ساختمانی شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب و کار را داشته باشند و معاملات را مطابق با مقررات انجام داده باشند تا از اجرای قرارداد اطمینان حاصل شود، یا سرمایه‌گذاران پروژه املاک و مستغلات فقط زمانی مجاز به جمع‌آوری سپرده برای اطمینان از امضای قرارداد طبق توافق با مشتریان هستند که پروژه دارای طرح اولیه ارزیابی شده توسط یک آژانس دولتی باشد و سرمایه‌گذار یکی از اسناد مربوط به حقوق استفاده از زمین مشخص شده در بند 2، ماده 24 این قانون را داشته باشد. قرارداد سپرده باید به وضوح قیمت فروش یا قیمت اجاره-خرید خانه یا کارهای ساختمانی را بیان کند. حداکثر مبلغ سپرده طبق مقررات دولتی است اما از 10٪ ارزش املاک و مستغلات تجاوز نمی‌کند.»

آقای لی هوآنگ چائو گفت: «قوانین تجارت املاک و مستغلات سال‌های ۲۰۰۶ و ۲۰۱۴، سپرده‌هایی را که قبل از زمان واجد شرایط بودن پروژه املاک و مستغلات برای انعقاد قرارداد یا بسیج سرمایه برای فروش مسکن آینده، به ویژه زمین، اتفاق می‌افتند، تنظیم نمی‌کنند. بنابراین، شرایطی پیش آمده است که سفته‌بازان، دلالان زمین و مشاغل نادرست از بند ۱، ماده ۳۲۸ قانون مدنی سال ۲۰۱۵ که ارزش و نرخ سپرده‌ها را تنظیم نمی‌کند، سوءاستفاده کرده‌اند و سپرده‌هایی با ارزش‌های بالا از مشتریان دریافت کرده‌اند، که در برخی موارد تا ۹۰ تا ۹۵ درصد از ارزش ملک مورد معامله می‌رسد. سفته‌بازان، دلالان زمین و مشاغل نادرست حتی پروژه‌های «شبح» را بدون مبنای قانونی برای هدف کلاهبرداری راه‌اندازی کرده‌اند که باعث خسارات هنگفتی به مشتریان و اخلال در نظم اجتماعی شده است، نمونه بارز آن پرونده کلاهبرداری است که در شرکت علی‌بابا رخ داده است.»

دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، گفت که پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده در مورد تجارت املاک و مستغلات باید مقررات واضح‌تری در مورد سپرده‌ها، به ویژه زمان سپرده‌گذاری، داشته باشد تا از سوءاستفاده سرمایه‌گذاران از این خلأ برای جمع‌آوری غیرقانونی پول جلوگیری شود. آقای دین گفت: «ما سپرده‌ها را در بازار املاک و مستغلات در بسیاری از کشورهای جهان بررسی کرده‌ایم، همه کشورها سپرده‌گذاری را مجاز می‌دانند. اما سپرده به یک حساب مشترک برای شخص ثالث مانند بانک منتقل می‌شود تا مدیریت و نظارت شود. اگر سرمایه‌گذار به تعهدات خود مانند عدم ساخت و ساز عمل نکند یا نتواند طبق قانون قرارداد امضا کند، مشتری می‌تواند پول خود را به طور کامل پس بگیرد.»

مشتریان می‌توانند در طول مدت سپرده‌گذاری در بانک، از سود مبلغ سپرده بهره‌مند شوند، مشتریان نگران از دست دادن پول خود نباشند. مبلغ سپرده از 20٪ ارزش قرارداد تجاوز نمی‌کند. این امر وضعیتی را محدود می‌کند که در آن سرمایه‌گذاران هیچ کاری نکرده‌اند، اما پول زیادی از مشتریان به سبک "گرفتن دزد با دست خالی" جمع‌آوری کرده‌اند.

دکتر نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام

لینک منبع