این آیین‌نامه به وضوح الزام سپرده‌گذاری را برای محافظت از شهروندان تصریح می‌کند.

افزایش ارزش سپرده به میزان ۲۰ تا ۳۰ درصد

طبق ماده ۲۳ پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده)، که در حال حاضر توسط مجلس ملی در حال بررسی است، سازمان تدوین‌کننده دو گزینه در مورد اصول تجارت در پروژه‌های مسکن و ساختمانی در حال ساخت پیشنهاد داده است. گزینه ۱: توسعه‌دهندگان پروژه‌های املاک و مستغلات تنها زمانی مجاز به جمع‌آوری سپرده از مشتریان هستند که پروژه مسکن یا ساختمانی تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی را داشته باشد و معامله مطابق با مفاد این قانون انجام شده باشد. گزینه ۲: توسعه‌دهندگان پروژه‌های املاک و مستغلات تنها زمانی مجاز به جمع‌آوری سپرده طبق توافق با مشتریان هستند که طرح اولیه پروژه توسط یک سازمان دولتی ارزیابی شده باشد و توسعه‌دهنده یکی از اسناد اثبات‌کننده حقوق استفاده از زمین را داشته باشد. حداکثر مبلغ سپرده نباید از ۱۰٪ قیمت فروش یا اجاره-خرید تجاوز کند.

مقررات مربوط به سپرده‌ها برای محافظت از افراد هنگام خرید املاک و مستغلات ضروری است.

وکیل نگوین دانگ تو، از شرکت حقوقی تریلاو، گزینه ۱ را تحلیل کرد و اظهار داشت که ماهیت سپرده طبق قانون مدنی، تضمین انجام تعهدات مدنی است. بر این اساس، یک طرف (سپرده‌گذار) مبلغی پول یا ملک را در مدت معینی به طرف دیگر (گیرنده سپرده) می‌دهد تا توافق بین طرفین را تأیید کند و از انعقاد یا اجرای یک قرارداد مدنی اطمینان حاصل کند. برای معاملات املاک و مستغلات، سپرده برای تضمین امضای قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات در نظر گرفته شده است. اگر مقررات مطابق گزینه ۱ باشد، دیگر نیازی به آن نیست، زیرا به محض آماده شدن یک پروژه برای تجارت، طرفین می‌توانند بدون نیاز به سپرده، قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات را امضا کنند. بنابراین، گزینه ۱ با هدف محدود کردن خطرات برای مشتریان، افزایش مسئولیت سرمایه‌گذار و فیلتر کردن سرمایه‌گذاران فاقد صلاحیت مالی است، اما اعمال آن در مورد سپرده‌ها ضروری نیست. شرایط لازم برای واجد شرایط بودن یک پروژه برای عملیات تجاری فقط باید در مورد امضای قراردادهای فروش اعمال شود.

گزینه ۲ تا حدودی «بازتر» برای توسعه‌دهندگان جهت انجام معاملات سپرده‌گذاری است. با این حال، برای محافظت از حقوق مشتری، پیش‌نویس باید ماده‌ای را اضافه کند که سپرده‌گذاری را به سطح مناسبی (حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد) محدود کند. در حال حاضر، قانون مدنی حداقل یا حداکثر مبلغ سپرده‌گذاری برای معاملات املاک و مستغلات را تعیین نمی‌کند. این امر اخیراً منجر به وضعیت آشفته‌ای در مورد سپرده‌گذاری املاک و مستغلات در بازار شده است. برخی از توسعه‌دهندگان از مشتریان خواسته‌اند تا ۹۵ درصد از ارزش ملک را برای افزایش سرمایه تحت پوشش سیستم سپرده‌گذاری، سپرده‌گذاری کنند. با این حال، هنگامی که اختلافاتی ایجاد می‌شود، توسعه‌دهندگان قادر به جبران سپرده‌گذاری مشتریان نیستند و بازپرداخت پول را به تأخیر می‌اندازند. بسیاری از مشتریان در تلاش برای بازیابی اصل پول خود، چه رسد به درخواست غرامت از توسعه‌دهنده، متحمل رنج زیادی شده‌اند. به عنوان مثال، در بسیاری از موارد، توسعه‌دهندگان برای فروش قطعات زمین، وجوهی را برای سپرده‌گذاری بسیج می‌کنند و سپرده‌هایی تا ۹۵ درصد از ارزش را حتی قبل از اتمام مراحل قانونی می‌پذیرند. با این حال، آنها در امضای به موقع قراردادها کوتاهی می‌کنند و قادر به بازگرداندن پول نیستند که منجر به شکایت ساکنان، پیگرد قانونی توسعه‌دهندگان و از دست دادن سرمایه برای خریداران می‌شود. همچنین موارد زیادی وجود دارد که توسعه‌دهندگان ۱۰٪ پیش‌پرداخت را می‌پذیرند، اما وقتی قیمت زمین و خانه افزایش می‌یابد، بسیاری از توسعه‌دهندگان حاضرند بدون ادامه قرارداد خرید، پیش‌پرداخت را از دست بدهند. مواردی نیز وجود دارد که پیش‌پرداخت‌های کم پذیرفته می‌شوند و وقتی بازار املاک و مستغلات دچار رکود می‌شود و قیمت‌ها کاهش می‌یابد، مشتریان حاضر به رها کردن سپرده‌های خود می‌شوند. وکیل Tư پیشنهاد داد: «این پیش‌نویس باید شامل بندی باشد که توسعه‌دهندگان را ملزم به ارائه ضمانت‌نامه بانکی مبنی بر بازگرداندن سپرده به مشتریان در صورت نقض توافق توسط توسعه‌دهنده کند. این پیشنهاد، جمع‌آوری سرمایه را برای توسعه‌دهندگان آسان‌تر می‌کند و همچنین از حقوق مشتریان در صورت نقض تعهدات توسط توسعه‌دهندگان محافظت می‌کند.»

سپرده‌ها فقط زمانی پذیرفته می‌شوند که پروژه الزامات واجد شرایط بودن کسب و کار را برآورده کند.

به گفته آقای لی هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین، طبق گزینه ۱، هدف از سپرده‌گذاری تضمین اجرای قرارداد است. در واقع، پس از انعقاد قرارداد، موارد کلاهبرداری از سپرده‌گذار توسط گیرنده به ندرت رخ می‌دهد. دلیل آن این است که انعقاد قرارداد معمولاً توسط هر دو طرف به دقت بررسی و مطابق قانون انجام می‌شود. هنگام اجرای قرارداد، سپرده معمولاً از اولین پرداخت معامله کسر می‌شود. گزینه ۲ با هدف تضمین انعقاد قرارداد است. در واقع، قبل از انعقاد قرارداد است که سپرده‌گذار اغلب توسط گیرنده فریب می‌خورد و قرارداد اجرا نمی‌شود و باعث ضرر سپرده‌گذار می‌شود. در حال حاضر، هر دو گزینه ۱ و ۲ صحیح هستند، بنابراین لازم است هر دو گزینه در یک آیین‌نامه واحد در مورد سپرده‌گذاری‌ها ادغام شوند تا انعقاد قرارداد یا سپرده‌گذاری برای تضمین اجرای قرارداد تضمین شود، تا از حقوق و منافع مشروع مشتریانی که املاک و مستغلات، مسکن، چه موجود و چه در حال ساخت را خریداری یا اجاره می‌کنند، محافظت شود.

بر این اساس، آقای چاو پیشنهاد داد که دو گزینه به صورت زیر ترکیب شوند: «سرمایه‌گذار پروژه می‌تواند زمانی که پروژه مسکن یا ساخت‌وساز شرایط لازم برای فعالیت تجاری را دارد و معامله مطابق با مقررات انجام شده است، به منظور تضمین اجرای قرارداد، از مشتریان ودیعه دریافت کند؛ یا سرمایه‌گذار پروژه املاک و مستغلات تنها زمانی می‌تواند ودیعه را برای تضمین انعقاد قرارداد طبق توافق با مشتری دریافت کند که پروژه دارای طرح اولیه تأیید شده توسط یک سازمان دولتی باشد و سرمایه‌گذار یکی از اسناد حق استفاده از زمین مشخص شده در بند 2، ماده 24 این قانون را داشته باشد. قرارداد ودیعه باید به وضوح قیمت فروش یا قیمت اجاره-خرید پروژه مسکن یا ساخت‌وساز را بیان کند. حداکثر مبلغ ودیعه طبق مصوبه دولت است، اما نباید از 10٪ ارزش املاک و مستغلات تجاوز کند.»

آقای لی هوآنگ چائو گفت: «قوانین تجارت املاک و مستغلات سال‌های ۲۰۰۶ و ۲۰۱۴ تصریح نمی‌کنند که قبل از اینکه یک پروژه املاک و مستغلات شرایط انعقاد قرارداد یا افزایش سرمایه از طریق فروش مسکن آینده، به ویژه قطعات زمین، را داشته باشد، باید سپرده‌گذاری انجام شود. بنابراین، دلالان، دلالان و مشاغل بی‌وجدان زمین از بند ۱ ماده ۳۲۸ قانون مدنی سال ۲۰۱۵ که ارزش یا درصد سپرده را مشخص نمی‌کند، برای پذیرش سپرده‌های کلان از مشتریان، در برخی موارد تا ۹۰ تا ۹۵ درصد از ارزش معامله، سوءاستفاده کرده‌اند. علاوه بر این، این دلالان، دلالان و مشاغل بی‌وجدان زمین حتی پروژه‌های «شبح» را بدون مبنای قانونی به منظور کلاهبرداری ایجاد کرده‌اند که باعث خسارات قابل توجهی به مشتریان و اخلال در نظم اجتماعی شده است، که نمونه بارز آن پرونده کلاهبرداری در شرکت علی‌بابا است.»

دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، معتقد است که پیش‌نویس قانون اصلاح‌شده در مورد تجارت املاک و مستغلات، به مقررات واضح‌تری در مورد سپرده‌ها، به ویژه زمان سپرده‌ها، نیاز دارد تا مانع از سوءاستفاده توسعه‌دهندگان از نقاط ضعف برای جمع‌آوری غیرقانونی سرمایه شود. آقای دین گفت: «ما شیوه‌های سپرده‌گذاری در بازار املاک و مستغلات در بسیاری از کشورهای جهان را مطالعه کرده‌ایم و همه کشورها سپرده‌گذاری را مجاز می‌دانند. با این حال، پول سپرده به یک حساب مشترک که توسط شخص ثالثی مانند بانک مدیریت و نظارت می‌شود، منتقل می‌شود. اگر توسعه‌دهنده نتواند به تعهدات خود عمل کند، مانند عدم ساخت پروژه یا عدم توانایی در امضای قرارداد طبق قانون، مشتری حق دارد پول خود را پس بگیرد.»

مشتریان می‌توانند در مدت زمانی که سپرده‌شان در بانک است، از آن سود دریافت کنند، بنابراین لازم نیست نگران از دست دادن پولشان باشند. مبلغ سپرده نمی‌تواند از 20٪ ارزش قرارداد بیشتر شود. این امر وضعیتی را که توسعه‌دهندگان بدون هیچ کار قبلی مبالغ هنگفتی از مشتریان جمع‌آوری می‌کنند و اساساً «ثروتمند می‌شوند» محدود می‌کند.

دکتر نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام

لینک منبع: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm