بازار املاک و مستغلات هرگز به اندازه الان تاریک نبوده است. پروژه‌های جدید املاک و مستغلات در حال شروع به کار هستند، در حالی که پروژه‌های قدیمی تقریباً "غیرفعال" هستند، بسیاری از طبقات املاک و مستغلات فقط در سطح پایینی فعالیت می‌کنند و گاهی اوقات مجبور به تعطیلی می‌شوند که منجر به ترک شغل هزاران کارمند می‌شود. در کنار آن، بدهی شرکت‌ها و بدهی اوراق قرضه در حال افزایش است و هر لحظه در معرض خطر "انفجار" قرار دارد.
جاذبه "جادویی" خنک شده است
تجارت املاک و مستغلات به طور کلی و بازار املاک و مستغلات لوکس به طور خاص یکی از بخش‌های کلیدی اقتصادی هستند که سهم بسزایی در رشد و تولید ناخالص داخلی کل کشور دارند. علاوه بر این، املاک و مستغلات به میلیون‌ها کارگر کمک می‌کند تا شغل و درآمد داشته باشند و ارتباط نزدیکی با بسیاری از صنایع دارد: تولید مصالح ساختمانی، گردشگری - استراحتگاه‌ها، بانکداری و امور مالی، ساخت و ساز... با این حال، در زمینه اعتبار کنترل‌شده شدید، همراه با تعدادی از مشکلات قانونی که حل نشده‌اند، سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات از نظر مالی به اندازه کافی قوی نیستند و اسناد قانونی کامل نیستند، بنابراین "مشتریان" به سرعت و به راحتی قبل پرداخت نمی‌کنند. این امر منجر به کندی فروش می‌شود، بازار املاک و مستغلات تقریباً در حال سقوط آزاد است و صحنه‌ای تاریک و بی‌سابقه ایجاد می‌کند.
اخیراً، به دلیل تأثیر بیماری همه‌گیر کووید-۱۹، اقتصاد جهان با مشکلاتی مواجه شده است، تورم و افزایش نرخ بهره بانکی، بازار املاک و مستغلات، به ویژه بخش املاک و مستغلات لوکس را به شدت تحت تأثیر قرار داده است. بسیاری از پروژه‌های جدید املاک و مستغلات مجوز نگرفته‌اند، پروژه‌های قدیمی از برنامه عقب مانده‌اند و عرضه را به طور فزاینده‌ای کمیاب کرده‌اند. در همین حال، بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات فروخته شده‌اند، اما سرمایه‌گذاران آنها را طبق برنامه برای استفاده تکمیل نکرده‌اند و این منجر به مجموعه‌ای از ویلاهای متروکه شده است که پوشیده از چمن هستند و باعث ایجاد زباله می‌شوند.
ویلای متروکه، پوشیده از علف، هدر دهنده منابع
بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی معتقدند که بازار املاک و مستغلات در ویتنام دارای ویژگی‌های جمعیت زیاد و تقاضای بالا برای املاک و مستغلات است که همیشه دلیل جذابی برای سرمایه‌گذاری آنهاست. ویتنام در حال ترویج شهرنشینی است، در حالی که دولت مصمم است صنعتی بدون دود را به عنوان پیشگام توسعه ایجاد کند. علاوه بر این، تعداد مشتریان طبقه بالا در حال افزایش است و آنها این را به عنوان یک کانال سرمایه‌گذاری با سودآوری بالا می‌بینند، اگرچه مشخص شده است که خطرات زیادی دارد.
«
طبق داده‌های وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری، اگر در سال ۲۰۲۱، سرمایه ثبت‌شده سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در املاک و مستغلات تنها به ۲.۶ میلیارد دلار رسید، تا سال ۲۰۲۲ به ۴.۵ میلیارد دلار افزایش یافته و سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۳ همچنان نشانه‌های مثبتی داشته است. املاک و مستغلات، پس از صنعت فرآوری و تولید، دومین بخش جذب‌کننده سرمایه مستقیم خارجی است.
آقای لی مین هیپ، یک تاجر املاک سطح بالا در منطقه نام تو لیم، گفت: «من و دو دوستم با هم سرمایه‌گذاری کردیم. چند سال پیش، سود خوبی به دست آوردیم و نقدینگی سریعی داشتیم، اما از سال ۲۰۲۱ تاکنون، تقریباً دیگر ویلا نخریده‌ایم، در حالی که برخی از ویلاهایی که قبلاً "نگه داشته بودیم" هنوز فروخته نشده‌اند. اگرچه برخی از مردم درخواست خرید داشتند، اما قیمت بسیار پایینی پیشنهاد دادند.» آقای هیپ افزود: «خوشبختانه، وقتی خریدیم، از بانک پول قرض نگرفتیم. اگر تا الان قرض گرفته بودیم و سود پرداخت می‌کردیم، مجبور بودیم فوراً بفروشیم.»
مشاهده می شود که در این زمان، املاک و مستغلات دیگر مانند سال های پیش در اوج خود نیست.
آیا عرضه و تقاضا مجازی است؟
کارشناسان املاک و مستغلات می‌گویند که موجودی بخش املاک و مستغلات لوکس (به‌ویژه ویلاها) بسیار زیاد است. با این حال، عرضه جدید به طور فزاینده‌ای کمیاب خواهد شد زیرا تعداد بسیار کمی از پروژه‌های معتبر املاک و مستغلات لوکس با پتانسیل مالی کافی در حال اجرا هستند. در همین حال، عرضه ویلاها و خانه‌های ویلایی (یک مدل مسکن همراه با تجارت تجاری) در هانوی و استان‌های شمالی به شدت کاهش یافته است. در حال حاضر، عرضه عمدتاً در پروژه‌های املاک و مستغلات اجرا شده قبل از سال 2020 است. از سال 2021 تا سه ماهه اول سال 2023، تنها تعداد انگشت‌شماری از پروژه‌های املاک و مستغلات مربوط به بخش املاک و مستغلات لوکس اجرا شده‌اند، در حالی که این بخش عمدتاً برای طبقه مرفه است، نه برای افراد کم‌درآمد. بنابراین، بازاری که از قبل هم تاریک بود، اکنون حتی تاریک‌تر هم شده است.
آقای دین ون تروی - مدیر فروش شرکت سرمایه‌گذاری ساختمانی دای فونگ - سهامی خاص املاک و مستغلات اظهار داشت: عرضه ویلا و خانه‌های شهری در هانوی برای مدت طولانی به طور مداوم با کمبود مواجه بوده است، در حالی که عرضه جدید در سال 2022 و اوایل 2023 عمدتاً از پروژه‌های در حال انجام ناشی می‌شود و در حومه هانوی متمرکز است. از برخی جهات، این امر محصولات بیشتری را به بازار ارائه می‌دهد، اما نه به طور قابل توجهی برای انتخاب.
پروژه منطقه ویلایی توی سان هیل در بخش بای چای، شهر هالونگ (کوانگ نین) کارهای ناتمام زیادی دارد.
طبق نظرسنجی خبرنگاران در استان کوانگ نین، عرضه ویلا و مغازه هنوز فراوان است، اما عمدتاً از پروژه‌های قدیمی املاک و مستغلات مانند: گروه BIM، گروه Geleximco، گروه Tuan Chau... و تقریباً هیچ پروژه جدید املاک و مستغلاتی در حال اجرا نیست، عرضه جدید به پایین‌ترین حد خود رسیده است.
در همین حال، وضعیت عرضه در مناطق ها نام، باک نین، فو تو، های فونگ، هوا بین و غیره نیز چندان امیدوارکننده نیست. در این استان‌ها و شهرها، پروژه‌های املاک و مستغلات لوکس کمی وجود دارد، معاملات محدود است و در سال‌های اخیر، تعداد بسیار کمی از پروژه‌های املاک و مستغلات لوکس اجرا شده‌اند. در حالی که پروژه‌های قدیمی در حال کار هستند، بسیاری از ویلاها و مغازه‌ها، اگرچه تحت مالکیت هستند، اما مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و منجر به رها شدن، ایجاد زباله و به طور بالقوه ایجاد مشکلات اجتماعی می‌شوند.
این عرضه است و از نظر تقاضا، کارشناسان می‌گویند که روند ویلاها و مغازه‌های مسکونی مرتبط با فضای سبز، خدمات رفاهی بهینه، واقع در یک مسیر حمل و نقل پیچیده و راحت، انتخاب برتر مشتریان خواهد بود. علاوه بر این، نرخ شهرنشینی، نرخ رشد طبیعی جمعیت و افزایش طبقه متوسط و بالا نیز از عوامل اصلی افزایش تقاضا برای مصرف ویلا در آینده هستند.
در واقع، به محض اینکه اقتصاد پس از همه‌گیری کووید-۱۹ به طور جدی بهبود یابد، سیاست‌های دولت برای رفع موانع و مشکلات بازار املاک و مستغلات به طور جدی توسط شهرداری‌ها اجرا شود، به علاوه «اتاق اعتباری» سست شود، اوراق قرضه شرکت‌ها تضمین شود، سپس شرکت‌ها، شرکت‌ها و افراد به زودی به سرمایه لازم دسترسی پیدا خواهند کرد، از آنجا، پروژه‌های املاک و مستغلات مستقر می‌شوند و انواع محصولات املاک و مستغلات سطح بالا را ارائه می‌دهند: املاک و مستغلات ویلایی، مغازه، تفرجگاه، مراقبت‌های بهداشتی... به بازار، قدرت خرید و فروش بازار املاک و مستغلات دوباره پر جنب و جوش خواهد شد.
ادغام‌ها و اکتساب‌ها پدیدار می‌شوند
این یک قانون طبیعی است که قوی بر ضعیف غلبه می‌کند، ضعیف‌ها تصاحب می‌شوند و در قوی‌ها ادغام می‌شوند، این یک چیز عادی در صنعت املاک و مستغلات در دوران اخیر است. با این حال، اخیراً "کوسه‌هایی" از داخل و خارج از کشور وجود داشته‌اند، آنها از صندوق‌های سرمایه‌گذاری زیادی استفاده می‌کنند یا پول نقد خرج می‌کنند تا پروژه‌های املاک و مستغلات سطح بالا، پروژه‌هایی با اسناد قانونی شفاف برای توسعه، را بازخرید کنند.
می‌توان مشاهده کرد که از ابتدای سال ۲۰۲۳ تاکنون، شرکت‌های املاک و مستغلات ویتنامی به ۴ گروه معمول تقسیم شده‌اند: ریسک‌پذیر، متعادل، بالقوه و «بازیگران جدید». که در آن، گروه «بازیگران جدید» شامل شرکت‌ها، صندوق‌های سرمایه‌گذاری... می‌شود که به دنبال فرصت‌هایی برای نفوذ به بازار املاک و مستغلات از طریق ادغام و تملک هستند.
نمونه‌های بارز شامل گروه FLC، تان هوانگ مین... پس از اینکه رهبر گروه درگیر مشکلات قانونی شد، مجموعه‌ای از "افراد بزرگ" می‌خواستند وارد پروژه‌های بالقوه این گروه‌ها شوند. بامبو ایرویز رسماً از گروه FLC جدا شده است و این منجر به آن شده است که بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات این گروه در کوانگ نین، تان هوا، تای نگوین، وین فوک، فو تو... در معرض خطر توقف اجرا یا انتقال به شرکای دیگر برای ادامه تحقیق و اجرای پروژه قرار گیرند.
بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات داخلی سطح بالا در حال حاضر سرمایه‌گذاران خارجی را جذب می‌کنند.
علاوه بر این، بسیاری از خریدهای دیگر در مرحله مذاکره هستند. به گفته بسیاری از کارشناسان اقتصادی و املاک و مستغلات، با توجه به بازار راکد فعلی املاک و مستغلات، همراه با وضعیت دشوار مالی، اگر این وضعیت ادامه یابد، بسیاری از سرمایه‌گذاران پروژه دیگر پولی برای بازگشت نخواهند داشت و ممکن است مجبور شوند به انتقال یا فروش پروژه‌های املاک و مستغلات فکر کنند. ناگفته نماند که بسیاری از شرکت‌ها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری خارجی در حال آماده‌سازی پول هستند و منتظر فرصتی برای خرید پروژه‌های املاک و مستغلات داخلی هستند، زمانی که کسب‌وکارها با مشکلاتی مواجه می‌شوند و مجبور به فروش می‌شوند.
آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، پیشنهاد داد: دولت و کمیته دائمی مجلس ملی، واگذاری پروژه‌های املاک و مستغلات را از طریق توافق‌نامه طبق سازوکار آزمایشی مندرج در مصوبه شماره 42/2017/QH14 مورخ 21 ژوئن 2017 مجلس ملی، بررسی می‌کنند. به گفته آقای چائو، در صورت اجرا، این طرح مشکلات جریان نقدی و نقدینگی را برای شرکت‌های املاک و مستغلات، از جمله شرکت‌هایی که اوراق قرضه منتشر می‌کنند و در شرف سررسید هستند، برطرف خواهد کرد. با اجازه دادن به شرکت‌ها برای واگذاری پروژه‌ها از طریق توافق‌نامه، طبق تقاضا، دولت هم مالیات‌ها را جمع‌آوری می‌کند و هم اثربخشی و کارایی مدیریت دولتی بازار املاک و مستغلات را تقویت می‌کند، شفافیت را افزایش می‌دهد و بر وضعیت واگذاری‌های «زیرزمینی» پروژه‌ها که در پوشش واگذاری سهام انجام می‌شود و باعث ضرر و زیان به بودجه دولت می‌شود، غلبه می‌کند.
خانم دو تو هانگ - مدیر ارشد بخش تحقیق و مشاوره، ساویلز هانوی، گفت: عرضه‌ای که مستقیماً از سرمایه‌گذاران در پروژه‌های فعلی در این بخش فروخته می‌شود، بسیار محدود است که ناشی از تعداد کم واحدهای جدید وارد شده به بازار است. با این حال، خانه‌های شهری هنوز خط تولید اصلی هستند و پس از آن ویلاها و سپس مغازه‌ها قرار دارند که تنها بخش کوچکی از کل عرضه فعلی را تشکیل می‌دهند.
درس ۲: مسابقه برای «تمام کردن» آهسته
دلایل زیادی توسط سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات ارائه شده است، اما بیشتر آنها به دلیل کندی روند پاکسازی محل، تغییرات در سازوکارهای قانونی و سیاست‌های مالیاتی، به علاوه ظرفیت مالی ضعیف بسیاری از مشاغل ... است که منجر به کندی تکمیل پروژه می‌شود.
پروژه‌های املاک و مستغلات با پیشرفت کند، به طور گسترده "پوشش" می‌دهند
بیشتر ۶۳ استان و شهر، پروژه‌های املاک و مستغلات عقب‌مانده از برنامه دارند، با این حال، بخش املاک و مستغلات لوکس عمدتاً در استان‌ها و شهرهای بزرگی با موقعیت جغرافیایی مطلوب، پتانسیل بهره‌برداری از گردشگری، حمل و نقل و توسعه زیرساخت‌ها واقع شده است.
هانوی شهری است که بیشترین تأخیر در پروژه‌های املاک و مستغلات را دارد. طبق آمار ناقص، هانوی در حال حاضر چند صد پروژه دارد که از برنامه عقب مانده‌اند، معادل منطقه‌ای به مساحت بیش از ۵۰۰۰ هکتار که مورد بهره‌برداری قرار نگرفته و باعث هدررفت زیادی شده است.
برخی از پروژه‌های املاک و مستغلات تا ده سال به تأخیر افتاده‌اند، مانند: منطقه شهری کیم چانگ - دی تراچ (که اکنون به منطقه شهری پارک سلطنتی هینود - PV تغییر نام داده است)، در منطقه هوآی دوک. یا منطقه شهری نام آن خان از شرکت سهامی سرمایه‌گذاری توسعه پارک شهری و صنعتی سونگ دا (سودیکو)، که زمانی به عنوان بهشت زندگی تبلیغ می‌شد. با این حال، کار پاکسازی محل تکمیل نشده است، بسیاری از ویلاها و خانه‌های شهری هنوز متروکه هستند و باعث اتلاف منابع می‌شوند. نماینده رسانه‌ای سودیکو گفت: با توجه به بازار املاک و مستغلات راکد اخیر، بسیاری از مشتریانی که در ویلاها سرمایه‌گذاری می‌کنند، فقط زمین را نگه می‌دارند و منتظر تغییرات مثبت در بازار هستند. این منجر به وضعیتی می‌شود که برخی از ویلاها متروکه می‌شوند و باعث از بین رفتن زیبایی کلی پروژه می‌شوند.
در فو تو، پروژه تفرجگاه آب معدنی گرم تان توی، که توسط شرکت سونگ تائو لیمیتد سرمایه‌گذاری شده است، بیش از ۸۷ هکتار وسعت دارد، بیش از ۲ دهه از برنامه عقب است و تخلفات زیادی دارد... این پروژه در حال حاضر متروکه شده و توسط مردم به عنوان مکانی برای چرای دام استفاده می‌شود.
آقای تران ون کین - نایب رئیس کمیته مردمی شهر تان توی - رک و پوست کنده گفت: «مشکل پروژه چشمه آب گرم تان توی اکنون در ظرفیت سرمایه‌گذار نهفته است. این پروژه در حال حاضر دارای یک مکان تمیز و اسناد قانونی کامل است، اما به دلیل ظرفیت ضعیف سرمایه‌گذار، قابل اجرا نیست. مردم محلی ما نیز بسیار بی‌صبر هستند، زیرا رأی‌دهندگان نظرات زیادی دارند، اما اختیار رسیدگی به آن متعلق به استان فو تو است.»
پروژه تفریحی آب معدنی گرم Thanh Thuy در حال حاضر متروکه شده و توسط مردم محلی به عنوان چراگاه دام مورد استفاده قرار می‌گیرد.
استان ها نام یک پروژه املاک و مستغلات دارد که به همان اندازه هیجان‌انگیز است، یعنی تبدیل زمین‌های عمومی و خدماتی به مسکن تجاری (مغازه) و سپس رها کردن آن به حال خود. این مجتمع تجاری و مسکونی شرکت تانگ لوی تان لیم لیمیتد است. تاکنون، این پروژه مراحل اولیه ساخت را به پایان رسانده، برخی از خانوارها خانه خریده‌اند و به آنجا نقل مکان کرده‌اند، بسیاری از اقلام در برنامه‌ریزی ساخته نشده‌اند، در حالی که برخی از پروژه‌ها نشانه‌هایی از فرسودگی و رها شدن را نشان می‌دهند.
در اطلاعیه نتیجه‌گیری بازرسی شماره ۱۶۱/TB-TTCP مورخ ۱۷ ژانویه ۲۰۲۳ اداره بازرسی دولت در مورد پروژه مرکز تجاری مجتمع شرکت تانگ لوی تان لیم، استان ها نام، زمینی اختصاص داده شده اما از طریق مزایده حقوق کاربری زمین انجام نشده است که این امر نقض ماده ۱۱۸ قانون زمین ۲۰۱۳ است. به طور جدی‌تر، این منطقه از زمین به عنوان زمین‌های عمومی، خدماتی و تجاری برنامه‌ریزی شده است و کاربری مسکونی ندارد که این امر نقض ماده ۲۶ قانون برنامه‌ریزی شهری ۲۰۰۹ و ماده ۱۴ فرمان ۳۷/۲۰۱۰/ND-CP مورخ ۷ آوریل ۲۰۱۰ دولت است.
برداشتن «تومور»
مناطقی که پروژه‌های املاک و مستغلات آنها از برنامه عقب مانده و حتی سال‌هاست که راکد مانده‌اند عبارتند از: هانوی، کوانگ نین، فو تو، هوا بین... تنها در هانوی، در حال حاضر صدها پروژه املاک و مستغلات وجود دارد که از برنامه عقب مانده و اجرا نشده‌اند، که از این تعداد، بسیاری از پروژه‌ها در وضعیت هشدار قرمز قرار گرفته‌اند و چند پروژه توسط کمیته مردم هانوی لغو شده‌اند.
یک نمونه بارز، پروژه مسکن لوکس فوونگ وین در منطقه می لین است که توسط شرکت سهامی خدمات تجاری و گردشگری فوونگ وین سرمایه‌گذاری شده است. زمین به این پروژه در سال ۲۰۰۸ اختصاص داده شد، اما اجرای آن کند بود، بنابراین کمیته خلق هانوی تصمیم شماره ۴۰۵۸/QD-UBND را در مورد احیای زمین صادر کرد و تصمیم تخصیص زمین برای پروژه فوق را لغو کرد. علاوه بر این، پروژه‌هایی وجود دارد: شرکت ساختمانی ترونگ گیانگ با پروژه ساخت ویلاهای باغ؛ شرکت سهامی آن دونگ با پروژه ساخت زیرساخت‌های فنی برای منطقه ویلای سانی لایت؛ شرکت سهامی املاک و مستغلات وینالینز وین فوک با پروژه منطقه شهری جدید وینالینز... کمیته خلق هانوی تصمیمی برای بازپس‌گیری زمین صادر کرده است.
ویلاها و خانه‌های شهری پروژه منطقه شهری تان ویت، ناحیه هوای دوک هنوز کم جمعیت هستند.
در خصوص پروژه تفرجگاه آب معدنی گرم Thanh Thuy که توسط شرکت Song Thao Limited سرمایه‌گذاری شده است، آقای ها مین دوک - معاون رئیس اداره مدیریت اراضی، اداره منابع طبیعی و محیط زیست استان Phu Tho - گفت: «در سند 2308/UBND-KGVX مورخ 21 ژوئن 2022، کمیته مردمی استان Phu Tho به اداره مالیات استان دستور داد تا اجاره زمین‌هایی را که شرکت Song Thao بدهکار است، جمع‌آوری کند و همزمان، به اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری استان، کمیته مردمی منطقه Thanh Thuy و سازمان‌های مربوطه دستور داد تا مساحتی حدود 37 هکتار از کل مساحت پروژه را برای اجرای شرکت بررسی و تفکیک کنند.» آقای دوک افزود: در حال حاضر، سرمایه‌گذار هنوز مراحل تصویب برنامه‌ریزی تفصیلی 1/500 را انجام نداده است، بنابراین هیچ مبنایی برای اندازه‌گیری و تفکیک منطقه طبق دستورالعمل کمیته مردمی استان Phu Tho وجود ندارد. در 25 مارس 2022، کمیته مردمی استان فو تو تصمیمی مبنی بر لغو گواهی تشویق سرمایه‌گذاری پروژه فوق صادر کرد.
آقای تران نهو لانگ - مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست استان کوانگ نین - گفت: در آینده، کوانگ نین به بررسی، بازرسی و بررسی کاربری زمین پروژه‌هایی که از برنامه عقب هستند، تمدید تکمیل زیرساخت‌های فنی، رسیدگی قاطع و بازیابی مطابق با قانون، جلوگیری از تکرار وضعیت برنامه‌ریزی "معلق" و پروژه‌های "معلق" و جلوگیری و مبارزه با منافع گروهی، منفی‌نگری، از دست دادن بودجه، اتلاف منابع زمین و کمک به سلامت بازار املاک و مستغلات ادامه خواهد داد.
اینها برخی از پروژه‌های معمولی هستند که توسط مقامات محلی قاطعانه لغو و طبق قانون اجرا شده‌اند. با این حال، هنوز پروژه‌های زیادی وجود دارند که از برنامه عقب هستند، بارها تمدید شده‌اند و علف‌های هرز در آنها رشد کرده‌اند، اما به آنها رسیدگی نشده است. به عنوان مثال، در کوانگ نین، پروژه‌های زیادی مانند: منطقه شهری جدید کائو زان - ها خان؛ پروژه خدمات تجاری و آپارتمانی چند منظوره برج خلیج ویو (شهر ها لونگ) ... وجود دارند که از برنامه عقب هستند. علاوه بر این، بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات به بهره‌برداری رسیده‌اند اما نرخ اشغال آنها بالا نیست، بسیاری از ویلاها و مغازه‌ها صاحب دارند اما به سکونت در آنها اقدام نشده است و نشانه‌هایی از فرسودگی، اتلاف منابع و از بین رفتن زیبایی شهری را نشان می‌دهند.
آقای نگوین هو نها - نایب رئیس کمیته مردمی شهر هالونگ - گفت: اخیراً، این شهر قاطعانه بررسی، گزارش و پیشنهاد بررسی، رسیدگی و لغو ده‌ها پروژه عقب‌مانده از برنامه و ناقض قانون را به استان ارائه کرده است تا از وضعیت "نگه‌داشتن زمین" برای مدت طولانی به منظور رشد علف‌های هرز، اتلاف منابع زمین، تأثیرگذاری بر بهداشت محیط و چشم‌انداز شهری جلوگیری شود.
در مورد پروژه‌های املاک و مستغلات، به ویژه املاک و مستغلات گران‌قیمت، مقامات محلی باید اقدامات جدی برای بازرسی و رسیدگی کامل به پروژه‌هایی که تخلفات جدی، پیشرفت کند، سال‌های طولانی طول کشیده، پروژه‌هایی که برنامه‌ریزی ضعیف، پتانسیل مالی محدود و «نگه‌داشتن عمدی زمین» بدون اجرا دارند، انجام دهند.
ما باید این طرز فکر را از بین ببریم که اگر این استان یک پروژه املاک و مستغلات سطح بالا دارد، استان ما هم باید یکی داشته باشد.
درس سوم: اقامت در یک عمارت میلیون دلاری
افراد کم‌درآمد در ویلاهای میلیون دلاری زندگی می‌کنند، آنها ویلا اجاره می‌کنند، مغازه‌هایی برای زندگی دارند، فروشگاه‌های مواد غذایی باز می‌کنند، سبزیجات می‌فروشند، بارهای آبجو... برای کسب و کار و امرار معاش، شبیه یک شوخی به نظر می‌رسد اما در اکثر مناطق شهری (KDT) که انتظار می‌رود قابل سکونت، متمدن و مدرن باشند، وجود دارد.
تبدیل ویلاها و مغازه‌ها به ... «بازار»
به راحتی می‌توان دید که بسیاری از ویلاها و مغازه‌ها با نماهای وسیع، در کنار مناطق مسکونی یا در پایین ساختمان‌های آپارتمانی در هانوی، اغلب برای اجاره به کافه‌ها، رستوران‌ها، فروشگاه‌های مواد غذایی، فروشگاه‌های فست فود، فروشگاه‌های مواد غذایی تازه و غیره استفاده می‌شوند. این امر از نظر قانونی ممنوع نیست، اما ناخواسته ظاهری نازیبا برای مناطق شهری که متمدن و مدرن تلقی می‌شوند، ایجاد کرده است.
در مجاورت آن، مغازه‌ها و خانه‌های مسکونی توسط مردم برای باز کردن مغازه‌ها، فروشگاه‌ها و ... برای کسب و کار اجاره داده می‌شوند.
آقای نگوین کوانگ ترونگ، ساکن منطقه هوآی دوک، یک مغازه در منطقه شهری جدید تان تای دو، منطقه دن فونگ اجاره کرده است. او می‌گوید: «من و دو دوستم مغازه را برای فروش فست فود، قهوه و... اجاره کردیم. در ابتدا، آن را برای فروش کالا به قیمت ۵ میلیون دانگ ویتنامی در ماه (از صاحبخانه اجاره کرده بودیم - PV). بعداً، چون تمام شب را می‌فروختیم، مجبور شدیم ۲ میلیون دانگ ویتنامی در ماه برای اقامت شبانه بپردازیم.»
یک «کارگزار خدماتی» متخصص در اجاره مغازه‌های اینجا گفت: مستاجران عمدتاً کارگرانی از شهرستان‌ها هستند، آنها با قیمت ارزان مغازه‌های صبحانه، سبزیجات، بارهای آبجو اجاره می‌دهند... اجاره الزام‌آور نیست، نیازی به سپرده‌گذاری زیاد نیست، وقتی صاحبخانه آن را می‌گیرد، باید آن را برگرداند.
این واقعیت که تاجران کوچک برای سازماندهی کسب و کار خود بر اجاره مغازه‌ها تمرکز کرده‌اند، این مکان را به یک بازار دستفروشی خودجوش تبدیل کرده است. یکی از ساکنان ساختمان آپارتمان HHA در منطقه شهری تان تای دو، گفت: خرید و فروش راحت است، اما هر روز صبح و آخر هفته‌ها، خریداران و فروشندگان زیادی وجود دارند، وسایل نقلیه زیادی به منطقه شهری رفت و آمد می‌کنند و به طور بالقوه باعث مشکلات ایمنی ترافیکی می‌شوند. تازه مغازه‌هایی که فاضلاب و زباله تخلیه می‌کنند... که بسیار کثیف است.
خبرنگاران به برخی از مناطق شهری در شهرستان‌های هوآی دوک، گیا لام، نام تو لیم، باک تو لیم، هوآنگ مای... رفتند و متوجه شدند که وضعیت اجاره ویلاها و مغازه‌ها توسط مالکان... در همه جا دیده می‌شود، هر مکان ویژگی‌های متفاوت و قیمت اجاره متفاوتی دارد. اما همه آنها یک چیز مشترک داشتند: کمک به فرسوده شدن منطقه شهری متمدن و مدرن.
در استان‌ها و شهرهای های فونگ، فو تو، ها نام، هونگ ین، تان هوآ و غیره، وضعیت خیلی خوش‌بینانه نیست. اگرچه مستاجران کمتری وجود دارند و قیمت‌ها ارزان‌تر هستند، اما هنوز هم بسیار نامرتب است. در همین حال، خانه‌های متروکه پوشیده از علف هستند و نشانه‌هایی از فرسودگی را نشان می‌دهند.
بسیاری از "نه" ها در ویلای میلیون دلاری
در نقش فردی که برای اقامت موقت، ویلایی اجاره کرده بود، به سرپرستی خانم نگوین تی بیچ، گشتی در منطقه شهری نام آن خان، ناحیه هوآی دوک، شهر هانوی زدیم. در اینجا، چند ویلا و مغازه با افرادی که در آنجا زندگی می‌کردند را دیدیم. اگرچه نمای بیرونی ویلا هنوز تکمیل نشده بود، اما درها به طور موقت با پنل‌های پلاستیکی نصب شده بودند، برخی از درها از ورق‌های آهنی نازک موجدار ساخته شده بودند... در داخل، لباس‌ها به طور نامنظم آویزان شده بودند، محل خواب موقتاً توسط کارگران از تخته‌های چوبی ساخته شده بود، در برخی جاها حصیرهایی مستقیماً روی کف بتنی پهن شده بود، آشپزخانه به طور موقت برپا شده بود و به طور خاص، اینجا توالت مناسبی وجود نداشت.
خانم بیچ پرسید: «قصد دارید ویلا را برای چند نفر اجاره دهید؟ اگر تعداد افراد زیاد باشد، باید کل ویلا را اجاره کنید، مساحت آن بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ متر مربع است، قیمت آن فقط حدود ۶ تا ۸ میلیون دانگ ویتنام در ماه است، می‌توانید تعداد افرادی را که می‌خواهید در آن اقامت داشته باشید انتخاب کنید. اگر موافقید، به من بگویید تا با مالک تماس بگیرم.»
بیشتر کارگران از نِگه آن، تان هوآ، نام دین، وین فوک، تویِن کوانگ می‌آیند... آنها در ویلاها، مغازه‌ها زندگی می‌کنند، در طول روز به عنوان سرایدار، کارگر ساختمانی، مکانیک کار می‌کنند... شب‌ها در یک ویلای میلیون دلاری دور هم جمع می‌شوند اما «فاقد» همه چیز هستند: برق نیست، آب تمیز نیست، توالت‌ها کار نمی‌کنند...
زندگی موقت یک کارگر آزاد در ویلای یک میلیون دلاری - عکس از نگوک وو
لی خاک نام (اهل تان هوا) در حال حاضر به طور موقت در ویلایی در منطقه هوانگ مای زندگی می‌کند. او گفت: «من در کلاس نهم مدرسه را رها کردم و به دنبال همسایه‌ام به اینجا آمدم تا به عنوان کارگر ساختمانی کار کنم. اکنون من یک کارگر ساختمانی هستم. اگر حمایت و راهنمایی همه نبود، نمی‌دانم الان کجا بودم.»
این روزها دانش‌آموزان در تعطیلات تابستانی هستند، بسیاری از بچه‌ها توسط والدینشان به هانوی برده می‌شوند، برای اولین بار آنها در ویلای یک میلیون دلاری با والدینشان اقامت می‌کنند. خانم لی تی های (از نگ آن) گفت: فرزندم در تعطیلات تابستانی است، او گفت که دلش برای والدینش تنگ شده است، بنابراین برگشتم تا او را برای بازی به اینجا ببرم. تهویه مطبوع وجود ندارد، بعضی روزها آنقدر گرم است که تا دیروقت شب نمی‌توانم بخوابم، دلم برای فرزندم می‌سوزد اما راه دیگری وجود ندارد. من قصد دارم اجازه دهم فرزندم ۱-۲ هفته بماند و سپس او را به حومه شهر ببرم تا با پدربزرگ و مادربزرگش زندگی کند.
خانم هوانگ تی سی - سرآشپز اصلی که برای بیش از 30 کارگر آشپزی می‌کند، گفت: «این روزها، پانسیون بسیار شادتر است. 5 کودک هستند که والدینشان از آنها استقبال می‌کنند. در طول روز، من آشپزی می‌کنم و همچنین نقش پرستار بچه را بر عهده می‌گیرم. نکته خوب این است که هر یک از آنها از یک شهر متفاوت می‌آیند، اما آنها بسیار متحد با هم بازی می‌کنند و تسلیم یکدیگر می‌شوند.»
در برخی مناطق شهری در هوابین، ها نام، کوانگ نین... اینجا، کارگران کم‌درآمد به‌طور موقت در ویلاها زندگی می‌کنند،
مغازه‌ها هنوز وجود دارند، هرچند تعدادشان زیاد نیست. وقتی به عنوان خبرنگار به آنها مراجعه کردیم، از پاسخ دادن خودداری کردند یا در برخی موارد به طور جدی از ما خواستند که اطلاعات را فاش نکنیم یا عکس نگیریم... از ترس اینکه صاحبخانه یا سرمایه‌گذار به اجاره دادن آنها ادامه ندهد.
(توجه: نام‌های موجود در این مقاله برای حفظ حریم خصوصی تغییر داده شده‌اند.)
درس چهارم: تکمیل نهادها، رساندن املاک و مستغلات لوکس به ارزش واقعی خود
توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات باید منافع کوچک و کوتاه‌مدت را فدای منافع بلندمدت کنند، کسب‌وکارها را به‌طور فعال بازسازی کنند، روی پروژه‌های اصلی تمرکز کنند، بدهی را کاهش دهند، اوراق قرضه شرکتی را به‌خوبی کنترل کنند و اتکای بیش از حد به مؤسسات اعتباری را محدود کنند. در مورد سازمان‌های مدیریتی، دولت باید به‌زودی یک سیستم حقوقی شفاف از سطوح مرکزی تا محلی تکمیل کند و قدرت مدیریتی را به‌طور واضح تقسیم کند و از همپوشانی و عدم انسجام فعلی جلوگیری کند.
از مزایای کوچک صرف نظر کنید
برای کسب‌وکارها، منافع همیشه در اولویت اول قرار دارند، قربانی کردن منافع کوتاه‌مدت برای منافع کلی و بلندمدت، در واقع انتخاب بسیار دشواری است. با این حال، برای کسب‌وکاری که در املاک و مستغلات لوکس تخصص دارد، لازم است شجاعت، چشم‌انداز و درک خاصی داشته باشد تا با نیاز به قربانی کردن پروژه‌های غیرسودآور یا پروژه‌هایی با سودآوری کم، همزمان با بازسازی کسب‌وکار، کاهش بدهی، تمرکز بر کسب‌وکار اصلی، پروژه‌های اصلی و... روبرو شود. این تصمیم عاقلانه‌ای است.
آقای دین وان نگی - رئیس هیئت مدیره - مدیر کل شرکت سهامی ویناپول - واحدی با سال‌ها تجربه در توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات، رک و پوست کنده گفت: شرکت‌های املاک و مستغلات باید از این زمان برای نگاه به گذشته خود استفاده کنند، باید شرکت را بازسازی کنند، بدهی را کاهش دهند، وابستگی به مؤسسات اعتباری را کم کنند، جسورانه پروژه‌های پرخطر را قطع کنند، به صورت پراکنده و پراکنده سرمایه‌گذاری نکنند. از دنبال کردن کمیت و توسعه عجولانه خودداری کنید، زیرا پس از مواجهه با مشکلات، برای بازگشت خیلی دیر خواهد بود.
برای «خدایان»، علاوه بر داشتن پول، لازم است جنبه‌های قانونی پروژه ملکی که قصد سرمایه‌گذاری یا خرید آن را برای اقامت طولانی مدت دارید، به دقت مطالعه کنید. این کار دشوار نیست، اما مستلزم آن است که سرمایه‌گذاران به طور جدی آن را در نظر بگیرند و از «بستن درب طویله پس از گم شدن گاو» اجتناب کنند. در واقع، در حال حاضر بسیاری از پروژه‌های ملکی لوکس وجود دارند که اگرچه ساخته شده‌اند و حتی به مشتریان اجازه ورود داده‌اند، اما مراحل قانونی آنها تکمیل نشده و زیرساخت‌ها هنوز هماهنگ نشده‌اند. این امر منجر به وضعیتی می‌شود که ویلاها و مغازه‌ها صاحب دارند اما هیچ کس در آنجا زندگی نمی‌کند، متروکه، پوشیده از علف و منابع زائد رها می‌شوند.
کسب‌وکارهای املاک و مستغلات داخلی باید کمربندهای خود را محکم‌تر کنند، بدهی‌های خود را کاهش دهند، وابستگی به مؤسسات اعتباری را کم کنند و جسورانه پروژه‌های پرخطر را حذف کنند، نه اینکه به صورت پراکنده و پراکنده سرمایه‌گذاری کنند - عکس تزئینی.
شهرداری‌ها همچنین باید سرمایه‌گذارانی را که دارای اعتبار و پتانسیل مالی قوی هستند، با دقت انتخاب کنند، نباید از روندها پیروی کنند و از طرز فکر توسعه گسترده املاک و مستغلات لوکس و فاقد جهت‌گیری برنامه‌ریزی اجتناب کنند. این یک طرز فکر اشتباه است که می‌تواند بعداً عواقب زیادی داشته باشد. علاوه بر این، شهرداری‌ها باید بازرسی و نظارت را تقویت کنند، با سرمایه‌گذارانی که مقررات را نقض می‌کنند، پیشرفت را به تأخیر می‌اندازند، حتی پروژه‌ها را لغو می‌کنند، صادقانه برخورد کنند و از رها کردن پروژه‌ها که باعث اتلاف منابع می‌شوند در حالی که دولت درآمد مالیاتی و عوارض را از دست می‌دهد، جلوگیری کنند.
به «دست » دولت نیاز دارم
در واقع، بازار املاک و مستغلات به طور کلی و به ویژه املاک و مستغلات لوکس مدت‌هاست که از نظر قیمت‌ها "بی‌ثبات" بوده‌اند، در حالی که مالیات‌ها و هزینه‌های این بخش هنوز پایین است و با سرعت توسعه بازار متناسب نیست و منجر به سفته‌بازی گسترده و تورم قیمت می‌شود و دسترسی به مسکن را برای افرادی که نیاز واقعی به مسکن دارند، دشوار می‌کند. گذشته از تفاوت قیمت املاک و مستغلات بین مناطق شهری و روستایی، حتی در شهرهای بزرگی مانند هانوی، های فونگ، هوشی مین سیتی و غیره نیز تفاوت‌های آشکاری وجود دارد. بنابراین، بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات معتقدند که دولت باید مستقیماً در تنظیم بازار املاک و مستغلات مشارکت کند، زیرا در حال حاضر دولت ابزارهای قانونی کافی برای کنترل این امر را دارد.
به گفته بسیاری از کارشناسان، بازار املاک و مستغلات لوکس و گران‌قیمت متراکم است و منجر به عدم تعادل در عرضه و تقاضا می‌شود که به نوبه خود باعث کاهش شتاب رشد بسیاری از صنایع دیگر می‌شود. بنابراین، لازم است فوراً بازار املاک و مستغلات را آزاد کرد و از این طریق جریان پول از کشورهای داخلی و خارجی به سمت املاک و مستغلات افزایش یافته و خرید و فروش، ادغام شرکت‌ها و پروژه‌های املاک و مستغلات طبق قوانین بازار انجام خواهد شد... و در نتیجه به ارتقای رشد اقتصادی و ایجاد یک اثر سرریز برای توسعه سایر صنایع کمک می‌کند.
«
قطعنامه 18-NQ/TW مورخ 16 ژوئن 2022 کمیته مرکزی خاطرنشان کرد: «ادامه نوآوری و تکمیل نهادها و سیاست‌ها، بهبود اثربخشی و کارایی مدیریت و استفاده از زمین، ایجاد انگیزه برای تبدیل کشورمان به یک کشور توسعه‌یافته با درآمد بالا»، که انتظار می‌رود در آینده تأثیر زیادی بر بسیاری از جنبه‌های بازار املاک و مستغلات ویتنام داشته باشد.
از سوی دیگر، اگرچه رویه‌های اداری برای اجرای پروژه‌های زمین برای کسب‌وکارها حل شده است، اما هنوز هم پیچیده و طولانی هستند.
این چرخه معیوب بارها و بارها، از پروژه‌ای به پروژه دیگر، از شرکتی به شرکت دیگر، سال به سال تکرار می‌شود... به همین دلیل است که ضرب‌المثلی به نام «ترس از نداشتن مبنای قانونی کافی» یا «منتظر دستورالعمل از مافوق بودن» وجود دارد که باعث می‌شود پروژه‌های سرمایه‌گذاری متوقف شوند، نتوانند اجرا شوند و منابع اجتماعی به طور مؤثر مورد استفاده قرار نگیرند.
در مورد حمایت از سرمایه‌گذاری، یک شرکت متخصص در توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات (نام محفوظ) گفت: «در حال حاضر، مؤسسات اعتباری کار بسیار خوبی در به تعویق انداختن و تمدید بدهی مشاغل انجام می‌دهند: دولت دستور داده است که «فضای اعتباری» برای املاک و مستغلات را آزاد کنند، اما به نظر من، این کار باید با آزادسازی اوراق قرضه برای مشاغل همراه باشد. در حال حاضر، دسترسی به وام‌های بانکی برای ما بسیار دشوار است. ذهنیت ترس در همه جا گسترش یافته و در معرض خطر تبدیل شدن به یک «بیماری اجتماعی» است.»
بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات معتقدند که دولت باید مستقیماً در تنظیم بازار املاک و مستغلات مشارکت کند، زیرا در حال حاضر دولت ابزارهای قانونی کافی برای کنترل این امر را دارد.
تکمیل نهادها و سیاست‌های مدیریت و استفاده از زمین به شیوه‌ای همزمان و سازگار با نهادهای توسعه‌ای اقتصاد بازار سوسیالیستی، منابع زمین را باز می‌کند و به دولت در مدیریت، بهره‌برداری و استفاده از زمین برای تضمین اقتصادی‌ترین، پایدارترین و مؤثرترین استفاده از زمین کمک می‌کند. برای انجام این کار، تکمیل اصلاحات در قانون زمین، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و غیره باید هماهنگی و وحدت را تضمین کند که یک نیاز فوری است. علاوه بر این، لازم است سازماندهی دستگاه مدیریت زمین دولتی، اطمینان از کارآمدی و وحدت، حذف واسطه ها، ترویج تمرکززدایی و تفویض قدرت، همراه با مکانیزمی برای بازرسی، نظارت و کنترل قدرت، کامل شود.
نماینده دانگ بیچ نگوک - هیئت مجلس ملی استان هوآ بین
نیاز به حل مشکل پروژه های معلق و معوق
پیش نویس قانون زمین (اصلاح شده) ارائه شده به این جلسه پنجم بر اساس یک ترکیب پس از رایزنی گسترده عمومی است. من شخصا از تلاش‌های وزارت منابع طبیعی و محیط‌زیست در ترکیب و جمع‌آوری نظرات رای‌دهندگان و مردم سراسر کشور بر اساس غربالگری، ارزیابی و تنظیم پیش‌نویس قانون اراضی (اصلاح‌شده) ارائه‌شده به پانزدهمین دوره مجلس شورای ملی در این اجلاسیه پنجم بسیار قدردانی می‌کنم.
پیش نویس قانون باید به مشکل پروژه های معلق و معوق رسیدگی کند. به عنوان مثال در حال حاضر در بسیاری از استان ها و شهرستان ها پروژه های زیادی مجوز سرمایه گذاری داده شده است، اما به دلیل عوامل عینی فراوان، اجرای آنها به کندی صورت می گیرد یا تنها چند مرحله رویه ای انجام می شود، سپس به مدت 5 سال و حتی 10 سال اجرا نمی شود و باعث اتلاف منابع زمین و ناامیدی مردم می شود.
امیدوارم پیش نویس قانون زمین (اصلاح شده) این بار باید مقررات سختگیرانه و مشخصی داشته باشد تا به محلی ها در رسیدگی اساسی و کامل به این موضوع کمک کند. زیرا در گذشته بسیاری از پروژه‌ها متوقف یا به تعویق می‌افتادند، اما با بازرسی و بررسی، سرمایه‌گذاران هنوز دلایلی داشتند: اجرای جزئی یا به دلیل شرایط عینی.
در حال حاضر در شرایط اقتصادی کنونی، سرمایه گذاری در املاک همچنان مقصدی مطمئن برای سرمایه گذاران است. بنابراین پروژه های املاک و مستغلات توجه زیادی را به خود جلب می کنند. بنابراین، یادگیری دقیق پروژه های املاک، به ویژه املاک و مستغلات با کیفیت بالا، برای سرمایه گذاران بسیار ضروری و معنادار است.
با این حال، سرمایه گذاران املاک و مستغلات باید در هنگام "پایین گذاشتن پول" مراقب باشند. ابتدا باید قانونی بودن، نام تجاری و شهرت سرمایه گذار را به دقت مطالعه کنند. دوم، آنها باید پیشرفت پروژه را بدانند، بنابراین خریداران باید پیشرفت ساخت و ساز پروژه را نظارت و به روز کنند تا از خطراتی که ممکن است بر حقوق و منافع آنها تأثیر بگذارد جلوگیری کنند. ثالثاً قانونی بودن اسنادی مانند: پروانه سرمایه گذاری پروژه، پروانه ساخت ... لازم است خریداران به مدارک فوق توجه کنند، زیرا در هنگام اختلاف رسیدگی به حقوق آسانتر خواهد بود. چهارم، محتوای شرایط قرارداد و سایر هزینه ها. سرمایه گذاران پروژه املاک و مستغلات باید قبل از امضای قرارداد و تصمیم گیری برای "کم کردن پول" شرایط توافق مندرج در قرارداد را مطالعه کرده و به دقت درک کنند.
خانم Do Thu Hang - مدیر ارشد بخش تحقیقات و مشاوره، Savills Hanoi
به قانونی بودن پروژه توجه کنید
عرضه‌ای که مستقیماً از سرمایه‌گذاران در پروژه‌های فعلی در بخش پیشرفته به فروش می‌رسد بسیار محدود است، می‌توان گفت کمیاب است، در حالی که پروژه‌های جدید املاک و مستغلات که به‌تازگی ساخت و ساز را آغاز کرده‌اند، می‌توان روی انگشتان دست حساب کرد، بخشی به دلیل تأثیر بحران مالی جهانی، بخشی به دلیل تکمیل نشدن بسیاری از پروژه‌ها یا مشکل در تکمیل مراحل قانونی شروع ساخت و ساز...
با این حال، سرمایه گذاران باید خود را به واضح ترین اطلاعات در مورد پروژه مجهز کنند، و در عین حال، باید تعهدات خاصی وجود داشته باشد که بسیاری از طرف ها را به هم پیوند دهد. علاوه بر این، چارچوب قانونی باید جامع، کامل، روشن و ارائه دستورالعمل‌های دقیق باشد... برای کمک به پاکسازی سرمایه‌گذاران و ارتقای توسعه پایدار بازار، اجتناب از ایجاد نوسانات زیاد در قیمت‌ها و در عین حال تضمین منافع برای دولت.
![[عکس] دبیرکل تو لام در سمپوزیوم آموزش عمومی دیجیتال شرکت می‌کند - مجمع ملی دیجیتال](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/9/13/43ebd93f0f5e4d98a2749dab86def7cd)
![[عکس] بزرگراه وین هائو-فان تیت آرواره قورباغه دارد](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/9/13/a89ffa426f7a46ffb810cb1d7bdfb1b8)
![[مجموعه عکس] با ورود به اوت، بیایید "شکل" بزرگراه Bien Hoa - Vung Tau را از طریق Dong Nai ببینیم](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/8/5/7ed0d72355204aaeb52af9e9362fa2b9)
نظر (0)