«زمین بازی» چند میلیون دلاری هنوز در حال هدر رفتن است.

درس ۱: یک واقعیت غم‌انگیز…

بازار املاک و مستغلات هرگز به اندازه الان کساد نبوده است. تعداد کمی از پروژه‌های جدید املاک و مستغلات شروع به کار می‌کنند، در حالی که پروژه‌های قدیمی‌تر تقریباً به طور کامل متوقف شده‌اند. بسیاری از آژانس‌های املاک و مستغلات در سطح حداقلی فعالیت می‌کنند یا حتی تعطیل می‌شوند که منجر به از دست رفتن هزاران شغل می‌شود. همزمان، بدهی شرکت‌ها و تعهدات اوراق قرضه در حال افزایش است و هر لحظه خطر انفجار را ایجاد می‌کند.

جذابیت «جادویی» آن از بین رفته است.

تجارت املاک و مستغلات به طور کلی، و بازار املاک و مستغلات لوکس به طور خاص، یکی از بخش‌های کلیدی اقتصادی است که سهم قابل توجهی در رشد و تولید ناخالص داخلی کشور دارد. علاوه بر این، املاک و مستغلات برای میلیون‌ها کارگر اشتغال و درآمد ایجاد می‌کند و با بسیاری از صنایع دیگر ارتباط نزدیکی دارد: تولید مصالح ساختمانی، گردشگری و استراحتگاه‌ها، امور مالی و بانکی، ساخت و ساز و غیره. با این حال، در زمینه اعتبار به شدت کنترل شده و مسائل حقوقی حل نشده، توسعه‌دهندگان پروژه‌های املاک و مستغلات فاقد قدرت مالی کافی و اسناد قانونی کامل هستند و سرمایه‌گذاری سریع و آسان مانند گذشته را برای خریداران دشوار می‌کند. این امر منجر به کندی فروش، سقوط تقریباً آزاد بازار املاک و مستغلات و چشم‌اندازی بی‌سابقه و تاریک شده است.

اخیراً، به دلیل تأثیر بیماری همه‌گیر کووید-۱۹، اقتصاد جهانی با مشکلاتی روبرو شده است، تورم افزایش یافته و افزایش نرخ بهره بانکی، بازار املاک و مستغلات، به ویژه بخش لوکس و گران‌قیمت را به شدت تحت تأثیر قرار داده است. بسیاری از پروژه‌های جدید املاک و مستغلات هنوز مجوز نگرفته‌اند و پروژه‌های قدیمی‌تر از برنامه عقب مانده‌اند که منجر به کمبود فزاینده عرضه می‌شود. در همین حال، بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات به فروش رسیده‌اند، اما توسعه‌دهندگان آنها را طبق برنامه تکمیل نکرده‌اند و در نتیجه ویلاهای متروکه متعددی با علف‌های هرز پوشانده شده‌اند که باعث ایجاد زباله می‌شود.

ویلاهای متروکه که پوشیده از علف‌های هرز هستند، هدر دادن منابع را نشان می‌دهند.

بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی معتقدند که بازار املاک و مستغلات ویتنام به دلیل جمعیت زیاد و تقاضای بالا برای املاک، جذاب است. ویتنام در حال شتاب گرفتن شهرنشینی است، در حالی که دولت مصمم است صنعت گردشگری را به عنوان یک بخش کلیدی برای رشد توسعه دهد. علاوه بر این، تعداد فزاینده مشتریان ثروتمند، این صنعت را به عنوان یک کانال سرمایه‌گذاری با بازده بالقوه بالا می‌بینند، با وجود اینکه خطرات ذاتی آن را تصدیق می‌کنند.

«

طبق داده‌های وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری، در حالی که سرمایه ثبت‌شده FDI در بخش املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۱ تنها به ۲.۶ میلیارد دلار آمریکا رسید، این رقم در سال ۲۰۲۲ به ۴.۵ میلیارد دلار آمریکا افزایش یافت و سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۳ همچنان نشانه‌های مثبتی را نشان می‌دهد. املاک و مستغلات، پس از صنعت فرآوری و تولید، دومین بخش بزرگ جذب‌کننده سرمایه FDI است.

آقای لی مین هیپ، متخصص املاک و مستغلات لوکس در منطقه نام تو لیم، گفت: «من و دو دوستم با هم سرمایه‌گذاری کردیم. چند سال پیش، سود خوبی به دست آوردیم و نقدینگی سریعی داشتیم، اما از سال ۲۰۲۱ تاکنون، به ندرت ویلای دیگری خریده‌ایم، در حالی که برخی از ویلاهایی که قبلاً خریداری کرده‌ایم، هنوز فروخته نشده‌اند. اگرچه افرادی هستند که در مورد خرید سوال می‌کنند، اما قیمت بسیار پایینی ارائه می‌دهند.» آقای هیپ افزود: «خوشبختانه، ما هنگام خرید آنها از بانک وام نگرفتیم. اگر تا الان مجبور به پرداخت بهره بودیم، چاره‌ای جز فروش سریع آنها نداشتیم.»

واضح است که بازار املاک و مستغلات دیگر مانند سال‌های پیش در اوج خود نیست.

آیا عرضه و تقاضا یک خیال واهی است؟

کارشناسان املاک و مستغلات معتقدند که موجودی املاک و مستغلات لوکس (به ویژه ویلاها) بسیار زیاد است. با این حال، به دلیل تعداد بسیار کمی از پروژه‌های معتبر املاک و مستغلات لوکس با منابع مالی کافی که در حال اجرا هستند، عرضه جدید به طور فزاینده‌ای کمیاب خواهد شد. در همین حال، عرضه ویلاها و مغازه‌ها (مدلی از مسکن همراه با تجارت تجاری) در هانوی و استان‌های شمالی به شدت کاهش یافته است. در حال حاضر، عرضه عمدتاً از پروژه‌های املاک و مستغلاتی ناشی می‌شود که قبل از سال 2020 راه‌اندازی شده‌اند. از سال 2021 تا سه ماهه اول سال 2023، تنها تعداد انگشت‌شماری از پروژه‌های املاک و مستغلات لوکس راه‌اندازی شده‌اند، در حالی که این بخش عمدتاً برای طبقه مرفه است و نه برای افراد کم‌درآمد. بنابراین، بازار از قبل راکد، حتی راکدتر می‌شود.

آقای دین ون تروی - مدیر فروش شرکت سهامی املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز دای فونگ، اظهار داشت: عرضه ویلا و خانه‌های شهری در هانوی برای مدت طولانی به طور مداوم ناکافی بوده است، در حالی که عرضه جدید در سال 2022 و اوایل 2023 عمدتاً از پروژه‌های در حال توسعه و متمرکز در حومه هانوی حاصل می‌شود. اگرچه این امر برخی محصولات اضافی را به بازار ارائه می‌دهد، اما این مقدار برای انتخاب ناچیز است.

پروژه ویلاهای توی سان هیل در بخش بای چای، شهر هالونگ (استان کوانگ نین) دارای سازه‌های ناتمام زیادی است.

طبق نظرسنجی انجام شده توسط خبرنگاران در استان کوانگ نین، عرضه ویلا و مغازه هنوز فراوان است، اما عمدتاً از پروژه‌های املاک و مستغلات قدیمی‌تر مانند گروه BIM، گروه Geleximco، گروه Tuan Chau و غیره، و تقریباً هیچ پروژه املاک و مستغلات جدیدی در حال اجرا نیست؛ عرضه جدید به پایین‌ترین حد خود رسیده است.

در همین حال، وضعیت عرضه در استان‌هایی مانند ها نام، باک نین، فو تو، های فونگ و هوا بین نیز چندان امیدوارکننده نیست. در این استان‌ها و شهرها، پروژه‌های املاک و مستغلات لوکس کمی وجود دارد، حجم معاملات محدود است و در سال‌های اخیر، تعداد بسیار کمی از پروژه‌های املاک و مستغلات لوکس اجرا شده‌اند. در حالی که پروژه‌های قدیمی‌تر با سرعت کمی در حال اجرا هستند، بسیاری از ویلاها و مغازه‌ها، اگرچه متعلق به مالکان هستند، اما مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و منجر به رها شدن، هدر رفتن و مشکلات اجتماعی بالقوه می‌شوند.

این بخش عرضه است. در مورد تقاضا، کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که ویلاها و مغازه‌های دارای فضای سبز، امکانات رفاهی مطلوب، واقع در مجتمع‌های یکپارچه و با ارتباطات حمل و نقل مناسب، انتخاب برتر مشتریان خواهند بود. علاوه بر این، نرخ شهرنشینی، نرخ رشد طبیعی جمعیت و ظهور طبقات متوسط ​​و بالا نیز از عوامل کلیدی افزایش تقاضا برای ویلاها در دوره آینده هستند.

در واقع، به محض اینکه اقتصاد پس از همه‌گیری کووید-۱۹ به طور جدی بهبود یابد، سیاست‌های دولت برای رفع موانع و مشکلات بازار املاک و مستغلات به طور جدی توسط شهرداری‌ها اجرا شود، همراه با کاهش محدودیت‌های اعتباری و تضمین اوراق قرضه شرکتی، شرکت‌ها، شرکت‌ها و افراد به زودی به سرمایه لازم دسترسی خواهند داشت. از آنجا، پروژه‌های املاک و مستغلات اجرا می‌شوند و طیف متنوعی از محصولات املاک و مستغلات لوکس به بازار عرضه می‌شود: ویلاها، خانه‌های ویلایی، استراحتگاه‌ها، مراکز درمانی و غیره، و فعالیت خرید و فروش بازار املاک و مستغلات دوباره پر جنب و جوش خواهد شد.

ادغام‌ها و اکتساب‌ها در حال ظهور هستند.

این یک قانون طبیعی است: قوی بر ضعیف غلبه می‌کند، و ضعیف اغلب تصاحب شده و در قوی ادغام می‌شود - این امر اخیراً در صنعت املاک و مستغلات طبیعی بوده است. با این حال، اخیراً، "کوسه‌هایی" از منابع داخلی و بین‌المللی ظهور کرده‌اند که با استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مختلف یا پول نقد، پروژه‌های املاک و مستغلات لوکس و پروژه‌هایی با وضعیت قانونی مناسب برای توسعه را تصاحب می‌کنند.

می‌توان مشاهده کرد که از ابتدای سال ۲۰۲۳ تا به امروز، شرکت‌های املاک و مستغلات ویتنامی را می‌توان به چهار گروه معمول تقسیم کرد: پرخطر، متعادل، قوی و "بازیگران جدید". در میان این گروه‌ها، گروه "بازیگران جدید" شامل شرکت‌ها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری می‌شود... که به دنبال فرصت‌هایی برای ورود به بازار املاک و مستغلات از طریق ادغام و تملک هستند.

نمونه‌های بارز شامل گروه FLC و گروه Tan Hoang Minh است... پس از اینکه رهبران آنها درگیر مشکلات قانونی شدند، مجموعه‌ای از شرکت‌های بزرگ خواستند به پروژه‌های نویدبخش این گروه‌ها بپیوندند. Bamboo Airways رسماً از گروه FLC جدا شد و در نتیجه، بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات این گروه در Quang Ninh، Thanh Hoa، Thai Nguyen، Vinh Phuc، Phu Tho... در معرض خطر توقف یا انتقال اجباری به شرکای دیگر برای تحقیق و توسعه بیشتر هستند.

بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات سطح بالا در این کشور در حال حاضر مورد توجه سرمایه‌گذاران خارجی قرار گرفته‌اند.

علاوه بر این، بسیاری از معاملات خرید دیگر در حال حاضر در دست مذاکره هستند. به گفته بسیاری از کارشناسان اقتصادی و املاک و مستغلات، با توجه به رکود فعلی بازار املاک و مستغلات و شرایط مالی دشوار، اگر این وضعیت ادامه یابد، بسیاری از توسعه‌دهندگان پروژه با کمبود سرمایه در گردش مواجه خواهند شد و ممکن است مجبور شوند انتقال یا فروش کامل پروژه‌های املاک و مستغلات خود را در نظر بگیرند. ناگفته نماند که بسیاری از شرکت‌ها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری خارجی در حال آماده‌سازی بودجه هستند و منتظر فرصت‌هایی برای خرید پروژه‌های املاک و مستغلات داخلی هستند، زمانی که کسب‌وکارها با مشکلاتی مواجه شوند و مجبور به فروش شوند.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، پیشنهاد داد که دولت و کمیته دائمی مجلس ملی، اجازه دادن به کسب و کارها برای انتقال پروژه‌های املاک و مستغلات از طریق توافق‌نامه‌های مذاکره‌ای تحت مکانیسم آزمایشی مندرج در قطعنامه شماره 42/2017/QH14 مورخ 21 ژوئن 2017 مجلس ملی را بررسی کنند. به گفته آقای چائو، در صورت اجرا، این امر مشکلات جریان نقدی و نقدینگی را برای کسب و کارهای املاک و مستغلات، از جمله آنهایی که اوراق قرضه نزدیک به سررسید دارند، کاهش می‌دهد. اجازه دادن به کسب و کارها برای انتقال پروژه‌ها از طریق توافق‌نامه‌های مذاکره‌ای، بر اساس تقاضا، هم درآمد مالیاتی دولت را افزایش می‌دهد و هم اثربخشی و کارایی مدیریت دولتی بازار املاک و مستغلات را افزایش می‌دهد. همچنین شفافیت را افزایش می‌دهد و بر مشکل انتقال پروژه‌های "زیرزمینی" که در پوشش انتقال سهام انجام می‌شود و منجر به ضرر و زیان درآمدی برای بودجه دولت می‌شود، غلبه می‌کند.

خانم دو تو هانگ، مدیر ارشد دپارتمان تحقیق و مشاوره ساویلز هانوی، اظهار داشت: «عرضه املاکی که در حال حاضر مستقیماً توسط توسعه‌دهندگان در این بخش فروخته می‌شوند، بسیار محدود است که ناشی از تعداد کم واحدهای جدید وارد شده به بازار است. با این حال، خانه‌های شهری همچنان خط تولید اصلی هستند و پس از آن ویلاها و سپس مغازه‌ها قرار دارند که تنها درصد کمی از کل عرضه فعلی را تشکیل می‌دهند.»

درس ۲: آهسته به سمت خط پایان دویدن

توسعه‌دهندگان پروژه‌های املاک و مستغلات دلایل بی‌شماری را برای تأخیر ارائه می‌دهند، اما اکثر آنها به کندی روند آزادسازی زمین، تغییرات در سازوکارهای قانونی و سیاست‌های مالیاتی و ظرفیت مالی ضعیف بسیاری از مشاغل نسبت داده می‌شوند که همگی در تأخیر در تکمیل پروژه نقش دارند.

پروژه‌های املاک و مستغلات با پیشرفت تأخیری گسترده هستند.

بیشتر ۶۳ استان و شهر، پروژه‌های املاک و مستغلاتی دارند که از برنامه عقب هستند؛ با این حال، بخش املاک و مستغلات لوکس عمدتاً در استان‌ها و شهرهای بزرگی با موقعیت جغرافیایی مطلوب، پتانسیل توسعه گردشگری و حمل و نقل و زیرساخت‌های توسعه‌یافته قرار دارد.

هانوی شهری است که بیشترین تأخیر در پروژه‌های املاک و مستغلات را دارد. طبق آمار ناقص، هانوی در حال حاضر چند صد پروژه معوق دارد که معادل مساحتی بالغ بر ۵۰۰۰ هکتار است که توسعه نیافته باقی مانده و باعث اتلاف قابل توجهی می‌شود.

برخی از پروژه‌های املاک و مستغلات تا یک دهه به تعویق افتاده‌اند، مانند منطقه شهری کیم چونگ - دی تراچ (که اکنون به منطقه شهری پارک سلطنتی هینود تغییر نام داده است) در منطقه هوآی دوک. نمونه دیگر، منطقه شهری نام آن خان است که توسط شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری توسعه منطقه شهری و صنعتی سونگ دا (سودیکو) توسعه یافته است، که زمانی به عنوان بهشتی برای زندگی تبلیغ می‌شد. با این حال، پاکسازی زمین همچنان ناقص است و بسیاری از ویلاها و خانه‌های شهری متروکه مانده‌اند که منجر به اتلاف منابع می‌شود. نماینده‌ای از تیم رسانه‌ای سودیکو اظهار داشت که به دلیل رکود اخیر در بازار املاک و مستغلات، بسیاری از سرمایه‌گذاران ویلا زمین خود را نگه داشته‌اند و منتظر یک چرخش مثبت در بازار هستند. این امر منجر به متروکه شدن برخی از ویلاها شده است که از زیبایی‌شناسی کلی پروژه می‌کاهد.

در استان فو تو، پروژه تفرجگاه چشمه آب گرم تان توی، که توسط شرکت سونگ تائو سرمایه‌گذاری شده است، مساحتی بیش از ۸۷ هکتار را پوشش می‌دهد، بیش از دو دهه به تعویق افتاده و با تخلفات متعددی مواجه است... این پروژه در حال حاضر رها شده است و مردم محلی از آن به عنوان چراگاه دام استفاده می‌کنند.

آقای تران ون کین، نایب رئیس کمیته مردمی شهر تان توی، رک و پوست کنده اظهار داشت: «مشکل پروژه چشمه آب گرم تان توی در حال حاضر به ظرفیت سرمایه‌گذار مربوط می‌شود. این پروژه دارای یک مکان تمیز و اسناد قانونی کامل است، اما به دلیل توانایی‌های ضعیف سرمایه‌گذار، قابل اجرا نیست. مردم محلی ما نیز بسیار نگران هستند زیرا رأی‌دهندگان نگرانی‌های زیادی را مطرح کرده‌اند، اما اختیار رسیدگی به این موضوع متعلق به استان فو تو است.»

پروژه‌ی چشمه‌های آب گرم تان توی در حال حاضر رها شده است و مردم محلی از آن به عنوان چراگاه دام‌های خود استفاده می‌کنند.

استان ها نام یک پروژه املاک و مستغلات به همان اندازه عجیب و غریب دارد: تبدیل زمین‌های تعیین شده برای کارهای عمومی و خدمات به مسکن تجاری (مغازه‌ها) که سپس رها می‌شوند. این پروژه مجتمع تجاری و مسکونی تانگ لوی تان لیم است. تا به امروز، سازه پروژه تکمیل شده است، برخی از ساکنان به آنجا نقل مکان کرده‌اند، بسیاری از اجزای برنامه‌ریزی شده هنوز ساخته نشده‌اند و برخی از سازه‌ها نشانه‌هایی از فرسودگی و متروکه شدن را نشان می‌دهند.

طبق اطلاعیه نتیجه‌گیری بازرسی شماره ۱۶۱/TB-TTCP مورخ ۱۷ ژانویه ۲۰۲۳، که توسط اداره بازرسی دولت در مورد پروژه جامع مرکز تجاری شرکت Thang Loi Thanh Liem در استان ها نام صادر شده است، زمین بدون حراج حقوق کاربری زمین واگذار شده است که این امر نقض ماده ۱۱۸ قانون زمین سال ۲۰۱۳ است. به طور جدی‌تر، این منطقه از زمین برای کارهای عمومی، خدمات و اهداف تجاری برنامه‌ریزی شده بود، نه برای استفاده مسکونی، که نقض ماده ۲۶ قانون برنامه‌ریزی شهری سال ۲۰۰۹ و ماده ۱۴ فرمان دولتی ۳۷/۲۰۱۰/ND-CP مورخ ۷ آوریل ۲۰۱۰ است.

برداشتن "تومور"

بسیاری از مناطق، از جمله هانوی، کوانگ نین، فو تو و هوا بین، پروژه‌های املاک و مستغلاتی دارند که از برنامه عقب مانده‌اند یا حتی سال‌هاست که متوقف شده‌اند. تنها در هانوی، صدها پروژه املاک و مستغلات وجود دارد که از برنامه عقب مانده‌اند یا هنوز اجرا نشده‌اند. بسیاری از این پروژه‌ها هشدار قرمز دریافت کرده‌اند و برخی از آنها توسط کمیته مردم هانوی به طور قطعی لغو شده‌اند.

یک نمونه بارز، پروژه مسکن لوکس Phuong Vien در منطقه Me Linh است که توسط شرکت سهامی خدمات بازرگانی و گردشگری Phuong Vien سرمایه‌گذاری شده است. این پروژه در سال ۲۰۰۸ زمین اختصاص داده شد، اما توسعه آن کند بود. بنابراین، کمیته خلق هانوی تصمیم شماره ۴۰۵۸/QD-UBND را برای لغو تصمیم تخصیص زمین برای این پروژه صادر کرد. علاوه بر این، پروژه‌های دیگری مانند: شرکت ساختمانی Truong Giang با ساخت ویلاهای باغ؛ شرکت سهامی Anh Duong با ساخت زیرساخت‌های فنی برای منطقه ویلاهای Sunny Light؛ شرکت سهامی املاک Vinalines Vinh Phuc با پروژه منطقه شهری جدید Vinalines ... کمیته خلق هانوی تصمیماتی را برای لغو تخصیص زمین برای این پروژه‌ها صادر کرده است.

ویلاها و خانه‌های شهری در پروژه منطقه شهری تان ویت، منطقه هوای دوک، هنوز کم جمعیت هستند.

در مورد پروژه تفرجگاه چشمه آب گرم Thanh Thuy که توسط شرکت Song Thao Co., Ltd. سرمایه‌گذاری شده است، آقای ها مین دوک، معاون رئیس اداره مدیریت زمین، اداره منابع طبیعی و محیط زیست استان Phu Tho، اظهار داشت: «در سند 2308/UBND-KGVX مورخ 21 ژوئن 2022، کمیته مردمی استان Phu Tho به اداره مالیات استان دستور داد تا هزینه‌های اجاره زمین معوقه را از شرکت Song Thao وصول کند. همزمان، اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری استان، کمیته مردمی منطقه Thanh Thuy و سایر سازمان‌های مربوطه موظف شدند تا تقریباً 37 هکتار از کل مساحت پروژه را برای ادامه اجرای شرکت بررسی و تفکیک کنند. آقای دوک افزود: در حال حاضر، سرمایه‌گذار هنوز مراحل تأیید برنامه‌ریزی تفصیلی 1/500 را تکمیل نکرده است، بنابراین هیچ مبنایی برای بررسی و تفکیک منطقه طبق دستور کمیته مردمی استان Phu Tho وجود ندارد. در 25 مارس 2022، کمیته مردمی استان Phu Tho تصمیمی مبنی بر لغو این تصمیم صادر کرد.» گواهی تشویق سرمایه‌گذاری برای پروژه.

آقای تران نهو لانگ، مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست استان کوانگ نین، گفت: در آینده، کوانگ نین به بررسی، بازرسی و ممیزی کاربری زمین پروژه‌هایی که از برنامه عقب مانده‌اند و تکمیل زیرساخت‌های فنی را طولانی کرده‌اند، ادامه خواهد داد. این استان قاطعانه مطابق قانون به رسیدگی و بازپس‌گیری زمین‌ها خواهد پرداخت و از تکرار برنامه‌ریزی‌های «معلق» و پروژه‌های «معلق» جلوگیری کرده و با منافع شخصی و فساد که منجر به اتلاف بودجه و هدر رفتن منابع زمین می‌شود، مبارزه خواهد کرد و به توسعه سالم بازار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.

اینها برخی از پروژه‌های معمولی هستند که توسط مقامات محلی قاطعانه لغو و اجرا شده‌اند. با این حال، هنوز پروژه‌های زیادی وجود دارند که از برنامه عقب هستند، چندین بار تمدید شده‌اند و با علف‌های هرز پوشیده شده‌اند، اما هنوز به آنها رسیدگی نشده است. به عنوان مثال، در کوانگ نین، بسیاری از پروژه‌ها مانند منطقه شهری جدید کائو زان - ها خان؛ پروژه تجاری و آپارتمانی چند منظوره برج بی ویو (شهر ها لونگ)... از برنامه عقب هستند. علاوه بر این، بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات به بهره‌برداری رسیده‌اند اما نرخ اشغال پایینی دارند. بسیاری از ویلاها و مغازه‌ها، اگرچه متعلق به شهروندان هستند، اما مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و نشانه‌هایی از فرسودگی را نشان می‌دهند که باعث اتلاف منابع و کاهش زیبایی‌شناسی شهری می‌شود.

آقای نگوین هو نها، نایب رئیس کمیته مردمی شهر هالونگ، گفت: در سال‌های اخیر، این شهر با قاطعیت بررسی‌هایی را انجام داده و پیشنهادهایی را برای بررسی و رسیدگی به ده‌ها پروژه که از برنامه عقب مانده‌اند یا قانون را نقض می‌کنند، به استان ارائه کرده است تا از وضعیت «احتکار زمین» برای مدت طولانی، رشد علف‌های هرز، اتلاف منابع زمین و تأثیر بر بهداشت محیط و چشم‌انداز شهری جلوگیری شود.

برای پروژه‌های املاک و مستغلات، به ویژه پروژه‌های گران‌قیمت، مقامات محلی باید اقدامات جدی برای بازرسی و برخورد قاطع با پروژه‌هایی که تخلفات جدی، تأخیر و مدت زمان طولانی دارند، انجام دهند. آنها همچنین باید پروژه‌هایی را که از نظر برنامه‌ریزی ضعیف هستند، منابع مالی محدودی دارند یا عمداً زمین را بدون اجرا احتکار می‌کنند، به طور جدی حذف کنند.

ما باید این طرز فکر را از بین ببریم که اگر یک استان پروژه‌های املاک و مستغلات لوکس دارد، پس استان ما نیز باید آنها را داشته باشد.

درس سوم: اقامت موقت در یک ویلای میلیون دلاری

افراد کم‌درآمدی که در ویلاهای میلیون دلاری زندگی می‌کنند، ویلاها و مغازه‌هایی را برای زندگی اجاره می‌کنند، فروشگاه‌های مواد غذایی باز می‌کنند، سبزیجات می‌فروشند یا دکه‌های آبجو فروشی را اداره می‌کنند تا امرار معاش کنند. باورنکردنی به نظر می‌رسد، اما در بیشتر مناطق شهری که قرار است قابل سکونت، متمدن و مدرن باشند، وجود دارد.

تبدیل ویلاها و مغازه‌ها به ... «بازار»

به راحتی می‌توان دید که بسیاری از ویلاها و مغازه‌ها با نماهای عریض، که در کنار مناطق مسکونی یا در پایین ساختمان‌های آپارتمانی در هانوی واقع شده‌اند، اغلب برای کافه‌ها، رستوران‌ها، فروشگاه‌های مواد غذایی، فست فودها، فروشگاه‌های محصولات تازه و غیره اجاره داده می‌شوند. اگرچه این امر طبق قانون ممنوع نیست، اما ناخواسته ظاهری نامرتب برای مناطق شهری که متمدن و مدرن تلقی می‌شوند، ایجاد می‌کند.

در مجاورت مغازه‌ها، مردم آنها را برای باز کردن مغازه‌ها، رستوران‌ها و سایر مشاغل اجاره می‌دهند.

آقای نگوین کوانگ ترونگ، ساکن منطقه هوای دوک، که یک مغازه در منطقه شهری جدید تان تای دو در منطقه دن فونگ اجاره کرده است، گفت: «من و دو دوستم مغازه را برای فروش فست فود، قهوه و غیره اجاره کردیم. در ابتدا، آن را به قیمت ۵ میلیون دانگ ویتنامی در ماه (از صاحبخانه - PV) اجاره کردیم. بعداً، چون شب‌ها می‌فروشیم، مجبور شدیم ۲ میلیون دانگ ویتنامی در ماه اضافی بپردازیم تا اجازه خوابیدن در آنجا را داشته باشیم.»

یک «کارگزار خدماتی» که در زمینه اجاره مغازه‌های کوچک تخصص دارد، گفت: مستاجران عمدتاً کارگرانی از استان‌های دیگر هستند که با قیمت‌های پایین مغازه‌های صبحانه، دکه‌های سبزیجات، میخانه‌ها و غیره را اجاره می‌دهند. قرارداد اجاره الزام‌آور نیست، نیازی به ودیعه زیاد نیست و وقتی صاحبخانه پول را پس می‌گیرد، باید آن را برگرداند.

تمرکز تاجران کوچک که مغازه‌های کوچک را برای انجام تجارت اجاره می‌کنند، این منطقه را به یک بازار موقت و بی‌سابقه تبدیل کرده است. یکی از ساکنان آپارتمان HHA در منطقه شهری تان تای دو گفت: «اگرچه این منطقه برای خرید و فروش مناسب است، اما هر روز صبح و آخر هفته‌ها، خریداران و فروشندگان زیادی در آن حضور دارند و وسایل نقلیه زیادی وارد و خارج از منطقه شهری می‌شوند و خطرات بالقوه‌ای برای ایمنی ترافیک ایجاد می‌کنند. تازه مغازه‌هایی که فاضلاب و زباله تخلیه می‌کنند و باعث ایجاد آشفتگی بسیار ناخوشایندی می‌شوند.»

خبرنگارانی که در چندین منطقه شهری در مناطق هوآی دوک و گیا لام و مناطق نام تو لیم، باک تو لیم و هوآنگ مای مشغول انجام تحقیقات میدانی بودند، پدیده گسترده اجاره ویلاها و مغازه‌ها توسط مالکان آنها را مشاهده کردند. هر مکان ویژگی‌ها و قیمت‌های اجاره منحصر به فرد خود را دارد، اما همه آنها یک وجه مشترک دارند: آنها به ظاهر ناخوشایند آنچه زمانی یک منظره شهری متمدن و مدرن بود، کمک می‌کنند.

در استان‌ها و شهرهایی مانند های فونگ، فو تو، ها نام، هونگ ین و تان هوآ، وضعیت خیلی بهتر نیست. اگرچه مستاجران کمتری وجود دارند و قیمت‌ها پایین‌تر است، اما اوضاع همچنان آشفته است. در همین حال، املاک متروکه با علف‌های هرز پوشیده شده‌اند و نشانه‌هایی از فرسودگی را نشان می‌دهند.

بسیاری از "نه" ها در ویلاهای میلیون دلاری

خانم نگوین تی بیچ، خود را به عنوان مستاجران احتمالی که به دنبال اقامت موقت در یک ویلا هستند، معرفی کرد و ما را به بازدید از منطقه شهری نام آن خان در منطقه هوآی دوک، هانوی، برد. در اینجا، گهگاه ویلاها و مغازه‌هایی با ساکنین می‌دیدیم. اگرچه نمای بیرونی ویلاها هنوز ناتمام بود، با درهای موقت ساخته شده از پنل‌های پلاستیکی، برخی حتی با ورق‌های نازک آهن موجدار... در داخل، لباس‌ها به طور نامنظم آویزان بودند، کارگران با تخته‌های چوبی، محل خواب موقت درست کرده بودند، برخی با حصیرهای پهن شده روی کف بتنی، محل‌های پخت و پز به طور موقت برپا شده بودند و از همه مهمتر، توالت مناسبی وجود نداشت.

خانم بیچ پرسید: «قصد دارید ویلا را برای چند نفر اجاره دهید؟ اگر تعدادشان زیاد است، باید کل ویلا را با مساحت ۲۰۰ تا ۳۰۰ متر مربع اجاره کنید، قیمت فقط بین ۶ تا ۸ میلیون دانگ ویتنام در ماه است، می‌توانید هر تعداد نفری که دوست دارید اجاره دهید. اگر موافقید، به من اطلاع دهید تا با مالک تماس بگیرم.»

بیشتر کارگران از نِگه آن، تان هوآ، نام دین، وین فوک، توین کوانگ و غیره می‌آیند. آنها در ویلاها و مغازه‌ها متمرکز زندگی می‌کنند و در طول روز به عنوان نظافتچی، کارگر ساختمانی، مکانیک و غیره کار می‌کنند. آنها در ویلاهای میلیون دلاری خود دور هم جمع می‌شوند اما از بسیاری چیزها محرومند: برق، آب تمیز، توالت‌هایی که کار نمی‌کنند...

شرایط زندگی موقت در ویلای یک میلیون دلاری یک کارگر آزاد - عکس از نگوک وو

لی خاک نام (اهل استان تان هوآ) که در حال حاضر در ویلایی در منطقه هوانگ مای زندگی می‌کند، گفت: «من در کلاس نهم مدرسه را رها کردم و به دنبال همسایه‌ام به اینجا آمدم تا به عنوان کارگر ساختمانی کار کنم. اکنون من یک کارگر ساختمانی هستم. اگر حمایت و راهنمایی همه نبود، نمی‌دانم الان کجا بودم.»

این چند روز گذشته، با تعطیلات تابستانی دانش‌آموزان، والدین بسیاری از کودکان را از زادگاهشان برای بازدید از هانوی آورده‌اند. برای اولین بار، این کودکان در ویلاهای میلیون دلاری با والدینشان اقامت دارند. خانم لی تی های (از استان نگ آن) گفت: «فرزندم در تعطیلات تابستانی بود و گفت که دلش برای والدینش تنگ شده است، بنابراین او را برای بازی به اینجا آوردم. تهویه مطبوع وجود ندارد و بعضی شب‌ها آنقدر گرم است که تا دیروقت نمی‌توانیم بخوابیم. دلم برای فرزندم می‌سوزد، اما چاره دیگری ندارم. قصد دارم اجازه دهم یک یا دو هفته بماند و سپس او را به زادگاهمان ببرم تا با پدربزرگ و مادربزرگش زندگی کند.»

خانم هوانگ تی سی، سرآشپزی که برای بیش از 30 کارگر آشپزی می‌کند، گفت: «این چند روز گذشته، منطقه خوابگاه بسیار سرزنده‌تر شده است. پنج کودک توسط والدینشان برای بازی بزرگ شده‌اند. در طول روز، من آشپزی می‌کنم و همچنین به عنوان پرستار بچه فعالیت می‌کنم. نکته خوب این است که اگرچه همه آنها از جاهای مختلف هستند، اما بسیار هماهنگ با هم بازی می‌کنند و نسبت به یکدیگر ملاحظه‌کار هستند.»

در برخی مناطق شهری در هوابین، ها نام، کوانگ نین و غیره، شرایطی وجود دارد که کارگران کم‌درآمد به‌طور موقت در ویلاها ساکن می‌شوند.

مغازه‌ها هنوز وجود دارند، هرچند تعدادشان زیاد نیست. وقتی از منظر روزنامه‌نگاری با آنها صحبت کردیم، قاطعانه از پاسخ دادن خودداری کردند یا در برخی موارد، به طور پیشگیرانه درخواست کردند که ناشناس بمانند یا از ما عکس نگیرند، زیرا می‌ترسیدند که صاحبخانه یا توسعه‌دهنده به آنها اجازه ادامه اجاره را ندهد.

(توجه: نام شخصیت‌ها در این مقاله برای حفظ حریم خصوصی تغییر داده شده است.)

درس چهارم: بهبود چارچوب نهادی و بازگرداندن املاک و مستغلات گران‌قیمت به ارزش واقعی خود.

توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات باید سودهای کوچک و کوتاه‌مدت را فدای منافع بلندمدت کنند، کسب‌وکارهای خود را به‌طور فعال بازسازی کنند، روی پروژه‌های اصلی تمرکز کنند، بدهی را کاهش دهند، اوراق قرضه شرکتی را به‌طور مؤثر کنترل کنند و اتکای بیش از حد به مؤسسات اعتباری را محدود کنند. در مورد نهادهای نظارتی، دولت باید به‌سرعت یک چارچوب قانونی جامع را از سطح مرکزی تا محلی نهایی کند و تقسیم قدرت‌های مدیریتی را به‌طور واضح تعریف کند و از تداخل مسئولیت‌ها و عدم هماهنگی که در حال حاضر وجود دارد، اجتناب کند.

فدا کردن مزایای کوچک

برای کسب‌وکارها، سود همیشه اولویت اصلی است و فدا کردن منافع کوتاه‌مدت برای منافع کلی بلندمدت، در واقع انتخاب بسیار دشواری است. با این حال، برای شرکتی که در املاک و مستغلات لوکس تخصص دارد، مواجهه با نیاز به فدا کردن پروژه‌های غیرسودآور یا کم‌سود، در عین حال بازسازی کسب‌وکار، کاهش بدهی و تمرکز بر کسب‌وکار و پروژه‌های اصلی، نیازمند شجاعت، دوراندیشی و سطح مشخصی از درک است. تنها در این صورت می‌توان این تصمیم را عاقلانه دانست.

آقای دین وان نگی - رئیس هیئت مدیره و مدیر کل شرکت سهامی ویناپول - شرکتی با سابقه طولانی در توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات، رک و پوست کنده گفت: مشاغل املاک و مستغلات باید از این زمان برای ارزیابی مجدد خود، بازسازی کسب و کار خود، کاهش بدهی، کاهش وابستگی به موسسات اعتباری، قطع جسورانه پروژه‌های پرخطر و جلوگیری از سرمایه‌گذاری‌های پراکنده و متفرق استفاده کنند. آنها باید از دنبال کردن کمیت و توسعه سریع خودداری کنند، زیرا به محض بروز مشکلات، برای بازگشت خیلی دیر خواهد بود.

برای سرمایه‌گذاران، علاوه بر داشتن پول، بسیار مهم است که جنبه‌های قانونی پروژه املاک و مستغلاتی را که قصد سرمایه‌گذاری یا خرید آن را برای اقامت طولانی مدت دارند، به طور کامل بررسی کنند. این کار دشوار نیست، اما نیاز به توجه جدی دارد تا از وضعیت "قفل کردن در اصطبل پس از فرار اسب" جلوگیری شود. در واقع، بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات سطح بالا، با وجود اینکه در حال ساخت هستند و حتی ساکنانی دارند، هنوز فاقد رویه‌های قانونی کامل و زیرساخت‌های یکپارچه هستند. این امر منجر به شرایطی می‌شود که ویلاها و مغازه‌ها متعلق به مالک هستند اما خالی از سکنه، متروکه و پوشیده از علف‌های هرز هستند که منجر به اتلاف منابع می‌شود.

کسب‌وکارهای املاک و مستغلات داخلی مجبورند کمربندهای خود را محکم‌تر کنند، بدهی‌های خود را کاهش دهند، وابستگی خود را به مؤسسات اعتباری کم کنند و جسورانه پروژه‌های پرخطر را حذف کنند و از سرمایه‌گذاری‌های پراکنده و متفرق اجتناب کنند - عکس نمایشی.

مقامات محلی همچنین باید با دقت سرمایه‌گذاران معتبر با توانایی‌های مالی قوی را انتخاب کنند، از پیروی کورکورانه از روندها اجتناب کنند و از توسعه کنترل نشده و بدون برنامه ریزی املاک و مستغلات لوکس جلوگیری کنند. این یک رویکرد ناقص است که می‌تواند بعداً منجر به پیامدهای منفی زیادی شود. علاوه بر این، مقامات محلی باید بازرسی و نظارت را تقویت کنند و صادقانه به تخلفات سرمایه‌گذاران، تأخیرها و حتی لغو پروژه رسیدگی کنند و از پروژه‌های رها شده که منابع را هدر می‌دهند و منجر به ضررهای مالیاتی و هزینه‌ای برای دولت می‌شوند، جلوگیری کنند.

به «دست » دولت نیاز است.

در واقع، بازار املاک و مستغلات به طور کلی، و به ویژه بازار املاک و مستغلات لوکس، مدت‌هاست که در قیمت‌گذاری سهل‌انگار بوده است، در حالی که مالیات‌ها و هزینه‌های این بخش همچنان پایین و نامتناسب با سرعت توسعه بازار است. این امر منجر به سفته‌بازی گسترده و تورم قیمت شده است و دسترسی به مسکن را برای کسانی که نیاز واقعی به مسکن دارند، دشوار می‌کند. گذشته از اختلاف قیمت بین مناطق شهری و روستایی، حتی در شهرهای بزرگی مانند هانوی، های فونگ و هوشی مین سیتی، تفاوت‌های قیمتی قابل توجهی وجود دارد. بنابراین، بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات معتقدند که دولت باید مستقیماً در تنظیم بازار املاک و مستغلات مداخله کند، زیرا دولت در حال حاضر ابزارهای قانونی کافی برای کنترل این امر را در اختیار دارد.

به گفته بسیاری از کارشناسان، بازار املاک و مستغلات لوکس با تنگناهایی روبرو است که منجر به عدم تعادل بین عرضه و تقاضا می‌شود و به نوبه خود باعث کاهش شتاب رشد بسیاری از صنایع دیگر می‌شود. بنابراین، احیای فوری بازار املاک و مستغلات ضروری است. این امر جریان سرمایه داخلی و خارجی به املاک و مستغلات را افزایش می‌دهد و ادغام و تملک شرکت‌ها و پروژه‌های املاک و مستغلات طبق اصول بازار پیش خواهد رفت... و در نتیجه به رشد اقتصادی کمک کرده و تأثیر موجی بر توسعه سایر صنایع ایجاد می‌کند.

«

قطعنامه 18-NQ/TW مورخ 16 ژوئن 2022، کمیته مرکزی حزب کمونیست ویتنام بیان داشت: «ادامه نوآوری و بهبود نهادها و سیاست‌ها، افزایش اثربخشی و کارایی مدیریت و استفاده از زمین، ایجاد شتاب برای تبدیل کشورمان به یک کشور توسعه‌یافته با درآمد بالا»، که انتظار می‌رود تأثیر چندوجهی قوی بر بازار املاک و مستغلات ویتنام در دوره آینده داشته باشد.

از سوی دیگر، رویه‌های اداری برای حل مسائل مربوط به زمین برای کسب‌وکارهای مجری پروژه‌ها، اگرچه ساده‌سازی شده‌اند، اما هنوز با موانع و تأخیرهایی روبرو هستند.

این چرخه معیوب، از یک پروژه به پروژه دیگر، از یک بنگاه اقتصادی به بنگاه اقتصادی دیگر، سال به سال تکرار می‌شود... از این رو عباراتی مانند «ترس از مبنای قانونی ناکافی» یا «منتظر دستورالعمل از مافوق بودن» باعث می‌شود پروژه‌های سرمایه‌گذاری متوقف شوند و اجرا نشوند و در نتیجه، منابع اجتماعی به طور مؤثر مورد استفاده قرار نگیرند.

در مورد حمایت از سرمایه‌گذاری، یک شرکت توسعه املاک و مستغلات (که مایل به ناشناس ماندن بود) اظهار داشت: «در حال حاضر، مؤسسات اعتباری در به تعویق انداختن و تمدید بازپرداخت بدهی مشاغل بسیار خوب عمل می‌کنند: دولت دستور «کاهش» محدودیت‌های اعتباری برای املاک و مستغلات را داده است، اما به نظر من، این باید با تسهیل صدور اوراق قرضه برای مشاغل همراه باشد. در حال حاضر، دسترسی به وام‌های بانکی برای ما بسیار دشوار است. ترس به طور گسترده گسترش یافته و خطر تبدیل شدن به یک «بیماری اجتماعی» را به همراه دارد.»

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

منبع: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html