«زمین بازی» میلیون دلاری هنوز هدر رفته است

درس اول: واقعیت تلخ

بازار املاک و مستغلات هرگز به اندازه الان تاریک نبوده است. پروژه‌های جدید املاک و مستغلات در حال شروع به کار هستند، در حالی که پروژه‌های قدیمی تقریباً "غیرفعال" هستند، بسیاری از طبقات املاک و مستغلات فقط در سطح پایینی فعالیت می‌کنند و گاهی اوقات مجبور به تعطیلی می‌شوند که منجر به ترک شغل هزاران کارمند می‌شود. در کنار آن، بدهی شرکت‌ها و بدهی اوراق قرضه روز به روز در حال افزایش است و هر لحظه در معرض خطر "انفجار" قرار دارد.

جاذبه "جادویی" خنک شده است

تجارت املاک و مستغلات به طور کلی و بازار املاک و مستغلات لوکس به طور خاص یکی از بخش‌های کلیدی اقتصادی است که سهم بسزایی در رشد و تولید ناخالص داخلی کل کشور دارد. علاوه بر این، املاک و مستغلات به میلیون‌ها کارگر کمک می‌کند تا شغل و درآمد داشته باشند و ارتباط نزدیکی با بسیاری از صنایع دارد: تولید مصالح ساختمانی، گردشگری - استراحتگاه‌ها، امور مالی و بانکی، ساخت و ساز... با این حال، در زمینه اعتبار شدیداً کنترل شده، همراه با تعدادی از مشکلات قانونی که حل نشده‌اند، سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات از نظر مالی به اندازه کافی قوی نیستند و اسناد قانونی کامل نیستند، بنابراین "مشتریان" به سرعت و به راحتی قبل پرداخت نمی‌کنند. این امر منجر به کندی فروش می‌شود، بازار املاک و مستغلات تقریباً در حال سقوط آزاد است و صحنه‌ای تاریک و بی‌سابقه ایجاد می‌کند.

اخیراً، به دلیل تأثیر بیماری همه‌گیر کووید-۱۹، اقتصاد جهان با مشکلاتی مواجه شده است، تورم و افزایش نرخ بهره بانکی، بازار املاک و مستغلات، به ویژه بخش املاک و مستغلات لوکس را به شدت تحت تأثیر قرار داده است. بسیاری از پروژه‌های جدید املاک و مستغلات مجوز نگرفته‌اند، پروژه‌های قدیمی از برنامه عقب مانده‌اند و عرضه را به طور فزاینده‌ای کمیاب کرده‌اند. در همین حال، بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات فروخته شده‌اند، اما سرمایه‌گذاران آنها را طبق برنامه برای استفاده تکمیل نکرده‌اند و این منجر به مجموعه‌ای از ویلاهای متروکه شده است که پوشیده از چمن هستند و باعث ایجاد زباله می‌شوند.

ویلای متروکه، پوشیده از علف، هدر دهنده منابع

بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی معتقدند که بازار املاک و مستغلات در ویتنام جمعیت زیادی دارد و تقاضای بالایی برای املاک و مستغلات وجود دارد که همیشه دلیل جذابی برای سرمایه‌گذاری آنهاست. ویتنام در حال ترویج شهرنشینی است، در حالی که دولت مصمم است صنعتی بدون دود را به عنوان پیشگام توسعه ایجاد کند. علاوه بر این، تعداد مشتریان سطح بالا در حال افزایش است و آنها این را به عنوان یک کانال سرمایه‌گذاری با سودآوری بالا می‌بینند، اگرچه مشخص شده است که خطرات زیادی دارد.

«

طبق داده‌های وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری، اگر در سال ۲۰۲۱، سرمایه ثبت‌شده سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در املاک و مستغلات تنها به ۲.۶ میلیارد دلار رسید، تا سال ۲۰۲۲ به ۴.۵ میلیارد دلار افزایش یافته و سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۳ همچنان نشانه‌های مثبتی داشته است. املاک و مستغلات پس از صنعت فرآوری و تولید، دومین بخش بزرگ جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی است.

آقای لی مین هیپ، یک تاجر املاک سطح بالا در منطقه نام تو لیم، گفت: «من و دو دوستم با هم سرمایه‌گذاری کردیم. چند سال پیش، سود خوبی به دست آوردیم و نقدینگی سریعی داشتیم، اما از سال ۲۰۲۱ تاکنون، تقریباً دیگر ویلا نخریده‌ایم، در حالی که برخی از ویلاهایی که قبلاً "نگه داشته بودیم" هنوز فروخته نشده‌اند. اگرچه برخی از مردم درخواست خرید داشتند، اما قیمت بسیار پایینی پیشنهاد دادند.» آقای هیپ افزود: «خوشبختانه، وقتی خریدیم، از بانک پول قرض نگرفتیم. اگر تا الان قرض گرفته بودیم و سود پرداخت می‌کردیم، مجبور بودیم فوراً بفروشیم.»

مشاهده می شود که در این زمان، املاک و مستغلات دیگر مانند سال های پیش در اوج خود نیست.

آیا عرضه و تقاضا مجازی است؟

کارشناسان املاک و مستغلات می‌گویند که موجودی بخش املاک و مستغلات لوکس (به‌ویژه ویلاها) بسیار زیاد است. با این حال، عرضه جدید به طور فزاینده‌ای کمیاب خواهد شد زیرا تعداد بسیار کمی از پروژه‌های معتبر املاک و مستغلات لوکس با پتانسیل مالی کافی در حال اجرا هستند. در همین حال، عرضه ویلاها و خانه‌های ویلایی (یک مدل مسکن همراه با تجارت تجاری) در هانوی و استان‌های شمالی به شدت کاهش یافته است. در حال حاضر، عرضه عمدتاً در پروژه‌های املاک و مستغلات اجرا شده قبل از سال 2020 است. از سال 2021 تا سه ماهه اول سال 2023، تنها تعداد انگشت‌شماری از پروژه‌های املاک و مستغلات مربوط به بخش املاک و مستغلات لوکس اجرا شده‌اند، در حالی که این بخش عمدتاً برای طبقه مرفه است، نه برای افراد کم‌درآمد. بنابراین، بازاری که از قبل هم تاریک بود، اکنون حتی تاریک‌تر هم شده است.

آقای دین ون تروی - مدیر فروش شرکت سهامی عام سرمایه‌گذاری ساخت و ساز املاک دای فونگ - اظهار داشت: عرضه ویلا و خانه‌های شهری در هانوی مدت زیادی است که به طور مداوم با کمبود مواجه بوده است، در حالی که عرضه جدید در سال 2022 و اوایل 2023 عمدتاً از پروژه‌های در حال انجام ناشی می‌شود و در حومه هانوی متمرکز است. از برخی جهات، این امر محصولات بیشتری را به بازار ارائه می‌دهد، اما نه به طور قابل توجهی برای انتخاب.

پروژه منطقه ویلایی توی سان هیل در بخش بای چای، شهر هالونگ (کوانگ نین) کارهای ناتمام زیادی دارد.

طبق نظرسنجی خبرنگاران در استان کوانگ نین، عرضه ویلا و مغازه هنوز فراوان است، اما عمدتاً از پروژه‌های قدیمی املاک و مستغلات مانند: گروه BIM، گروه Geleximco، گروه Tuan Chau... و تقریباً هیچ پروژه جدید املاک و مستغلاتی در حال اجرا نیست، عرضه جدید به پایین‌ترین حد خود رسیده است.

در همین حال، وضعیت عرضه در مناطق ها نام، باک نین، فو تو، های فونگ، هوا بین و... نیز چندان امیدوارکننده نیست. در این استان‌ها و شهرها، پروژه‌های املاک و مستغلات لوکس کمی وجود دارد، حجم معاملات محدود است و در سال‌های اخیر، تعداد بسیار کمی از پروژه‌های املاک و مستغلات لوکس اجرا شده‌اند. در حالی که پروژه‌های قدیمی در حال کار هستند، بسیاری از ویلاها و مغازه‌ها، اگرچه مالک دارند، مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و منجر به رها شدن، ایجاد زباله و به طور بالقوه ایجاد مشکلات اجتماعی می‌شوند.

این عرضه است و از نظر تقاضا، کارشناسان می‌گویند که روند ویلاها و مغازه‌های مرتبط با فضای سبز، خدمات رفاهی بهینه، واقع در مناطق پیچیده و ارتباطات ترافیکی مناسب، انتخاب برتر مشتریان خواهد بود. علاوه بر این، نرخ شهرنشینی، نرخ رشد طبیعی جمعیت و افزایش طبقه متوسط ​​و بالا نیز از نیروهای محرک اصلی برای افزایش تقاضا برای مصرف ویلا در آینده هستند.

در واقع، به محض اینکه اقتصاد پس از همه‌گیری کووید-۱۹ به طور جدی بهبود یابد، سیاست‌های دولت برای رفع موانع و مشکلات بازار املاک و مستغلات به طور جدی توسط شهرداری‌ها اجرا شود، به علاوه «اتاق اعتباری» سست شود، اوراق قرضه شرکت‌ها تضمین شود، سپس شرکت‌ها، شرکت‌ها و افراد به زودی به سرمایه لازم دسترسی پیدا خواهند کرد، از آنجا، پروژه‌های املاک و مستغلات مستقر می‌شوند و انواع محصولات املاک و مستغلات سطح بالا را ارائه می‌دهند: املاک و مستغلات ویلایی، مغازه، تفرجگاه، مراقبت‌های بهداشتی... به بازار، قدرت خرید و فروش بازار املاک و مستغلات دوباره پر جنب و جوش خواهد شد.

ادغام‌ها و اکتساب‌ها پدیدار می‌شوند

این یک قانون طبیعی است که قوی بر ضعیف غلبه می‌کند، ضعیف‌ها تصاحب می‌شوند و در قوی‌ها ادغام می‌شوند، این یک چیز عادی در صنعت املاک و مستغلات در دوران اخیر است. با این حال، اخیراً "کوسه‌هایی" در داخل و خارج از کشور وجود داشته‌اند، آنها از طریق بسیاری از صندوق‌های سرمایه‌گذاری یا صرف پول نقد برای خرید مجدد پروژه‌های املاک و مستغلات سطح بالا، پروژه‌هایی با اسناد قانونی شفاف برای توسعه، اقدام می‌کنند.

می‌توان مشاهده کرد که از ابتدای سال ۲۰۲۳ تاکنون، شرکت‌های املاک و مستغلات ویتنامی به ۴ گروه معمول تقسیم شده‌اند: ریسک‌پذیر، متعادل، بالقوه و «بازیگران جدید». که در آن، گروه «بازیگران جدید» شامل شرکت‌ها، صندوق‌های سرمایه‌گذاری... می‌شود که به دنبال فرصت‌هایی برای نفوذ به بازار املاک و مستغلات از طریق ادغام و تملک هستند.

نمونه‌های بارز شامل گروه FLC، تان هوانگ مین... پس از اینکه رهبر درگیر مشکلات قانونی شد، مجموعه‌ای از "افراد بزرگ" می‌خواستند وارد پروژه‌های بالقوه این گروه‌ها شوند. بامبو ایرویز رسماً از گروه FLC جدا شده است، که منجر به این شده است که بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات این گروه در کوانگ نین، تان هوا، تای نگوین، وین فوک، فو تو... در معرض خطر توقف اجرا یا انتقال اجباری به شرکای دیگر برای ادامه تحقیق و اجرای پروژه قرار گیرند.

بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات داخلی سطح بالا در حال حاضر توجه سرمایه‌گذاران خارجی را به خود جلب کرده‌اند.

علاوه بر این، بسیاری از خریدهای دیگر در مرحله مذاکره هستند. به گفته بسیاری از کارشناسان اقتصادی و املاک و مستغلات، با توجه به بازار راکد فعلی املاک و مستغلات، همراه با وضعیت دشوار مالی، اگر این وضعیت ادامه یابد، بسیاری از سرمایه‌گذاران پروژه دیگر پول نقد برای گردش نخواهند داشت و ممکن است مجبور شوند به انتقال یا فروش پروژه‌های املاک و مستغلات فکر کنند. ناگفته نماند که بسیاری از شرکت‌ها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری خارجی در حال آماده‌سازی پول هستند تا منتظر فرصتی برای خرید پروژه‌های املاک و مستغلات داخلی باشند، زمانی که کسب‌وکار با مشکلاتی مواجه شود و مجبور به فروش شود.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، پیشنهاد داد: دولت و کمیته دائمی مجلس ملی، واگذاری پروژه‌های املاک و مستغلات را از طریق توافق‌نامه طبق سازوکار آزمایشی مندرج در مصوبه شماره 42/2017/QH14 مورخ 21 ژوئن 2017 مجلس ملی، بررسی می‌کنند. به گفته آقای چائو، در صورت اجرا، این طرح مشکلات جریان نقدی و نقدینگی شرکت‌های املاک و مستغلات، از جمله شرکت‌هایی که اوراق قرضه منتشر می‌کنند و در شرف سررسید هستند، را حل خواهد کرد. با اجازه دادن به شرکت‌ها برای واگذاری پروژه‌ها از طریق توافق‌نامه، طبق تقاضا، دولت هم مالیات‌ها را جمع‌آوری می‌کند و هم اثربخشی و کارایی مدیریت دولتی بازار املاک و مستغلات را تقویت می‌کند، شفافیت را افزایش می‌دهد و بر وضعیت واگذاری‌های «غیرقانونی» پروژه‌ها که در پوشش واگذاری سهام صورت می‌گیرد و باعث ضرر و زیان به بودجه دولت می‌شود، غلبه می‌کند.

خانم دو تو هانگ - مدیر ارشد بخش تحقیق و مشاوره، ساویلز هانوی، گفت: عرضه‌ای که مستقیماً از سرمایه‌گذاران در پروژه‌های فعلی در این بخش فروخته می‌شود، بسیار محدود است که ناشی از تعداد کم واحدهای جدید وارد شده به بازار است. با این حال، خانه‌های شهری هنوز خط تولید اصلی هستند و پس از آن ویلاها و سپس مغازه‌ها قرار دارند که تنها بخش کوچکی از کل عرضه فعلی را تشکیل می‌دهند.

درس ۲: مسابقه برای «تمام کردن» آهسته

دلایل زیادی توسط سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات ارائه شده است، اما بیشتر آنها به دلیل کندی روند پاکسازی محل، تغییرات در سازوکارهای قانونی و سیاست‌های مالیاتی، به علاوه ظرفیت مالی ضعیف بسیاری از مشاغل ... است که منجر به کندی تکمیل پروژه می‌شود.

پروژه‌های املاک و مستغلات با پیشرفت کند، به طور گسترده "پوشش" می‌دهند

بیشتر ۶۳ استان و شهر، پروژه‌های املاک و مستغلات با پیشرفت کندی دارند. با این حال، بخش املاک و مستغلات لوکس عمدتاً در استان‌ها و شهرهای بزرگی با موقعیت جغرافیایی مطلوب، پتانسیل بهره‌برداری از گردشگری، حمل و نقل و توسعه زیرساخت‌ها واقع شده است.

هانوی شهری است که بیشترین تأخیر در پروژه‌های املاک و مستغلات را دارد. طبق آمار ناقص، هانوی در حال حاضر چند صد پروژه دارد که از برنامه عقب مانده‌اند، معادل منطقه‌ای به مساحت بیش از ۵۰۰۰ هکتار که مورد بهره‌برداری قرار نگرفته و باعث هدررفت زیادی شده است.

برخی از پروژه‌های املاک و مستغلات تا ده سال به تأخیر افتاده‌اند، مانند: منطقه شهری کیم چانگ - دی تراچ (که اکنون به منطقه شهری پارک سلطنتی هینود - PV تغییر نام داده است)، در منطقه هوآی دوک. یا منطقه شهری نام آن خان از شرکت سهامی سرمایه‌گذاری توسعه پارک شهری و صنعتی سونگ دا (سودیکو)، که زمانی به عنوان بهشت ​​زندگی تبلیغ می‌شد. با این حال، کار پاکسازی محل تکمیل نشده است، بسیاری از ویلاها و خانه‌های شهری هنوز متروکه هستند و باعث اتلاف منابع می‌شوند. نماینده رسانه‌ای سودیکو گفت: با توجه به بازار املاک و مستغلات راکد اخیر، بسیاری از مشتریانی که در ویلاها سرمایه‌گذاری می‌کنند، فقط زمین را نگه می‌دارند و منتظر تغییرات مثبت در بازار هستند. این منجر به وضعیتی می‌شود که برخی از ویلاها متروکه می‌شوند و باعث از بین رفتن زیبایی کلی پروژه می‌شوند.

در فو تو، پروژه تفرجگاه آب معدنی گرم تان توی، که توسط شرکت سونگ تائو لیمیتد سرمایه‌گذاری شده است، بیش از ۸۷ هکتار وسعت دارد، بیش از ۲ دهه از برنامه عقب مانده و تخلفات زیادی دارد... این پروژه در حال حاضر متروکه است و توسط مردم به عنوان مکانی برای چرای دام استفاده می‌شود.

آقای تران ون کین - نایب رئیس کمیته مردمی شهر تان توی - رک و پوست کنده گفت: «مشکل پروژه چشمه آب گرم تان توی اکنون در ظرفیت سرمایه‌گذار نهفته است. این پروژه در حال حاضر دارای یک مکان تمیز و اسناد قانونی کامل است، اما به دلیل ظرفیت ضعیف سرمایه‌گذار، قابل اجرا نیست. مردم محلی ما نیز بسیار بی‌صبر هستند، زیرا رأی‌دهندگان نظرات زیادی دارند، اما اختیار رسیدگی به آن متعلق به استان فو تو است.»

پروژه تفریحی آب معدنی گرم Thanh Thuy در حال حاضر متروکه است و توسط مردم محلی به عنوان چراگاه دام مورد استفاده قرار می‌گیرد.

استان ها نام یک پروژه املاک و مستغلات دارد که به همان اندازه هیجان‌انگیز است، یعنی تبدیل زمین‌های عمومی و خدماتی به مسکن تجاری (مغازه) و سپس رها کردن آن. این مجتمع تجاری و مسکونی شرکت تانگ لوی تان لیم لیمیتد است. تاکنون، این پروژه ساخت و ساز اولیه را به پایان رسانده است، برخی از خانوارها خانه خریده‌اند و به آنجا نقل مکان کرده‌اند، بسیاری از اقلام در برنامه‌ریزی ساخته نشده‌اند، در حالی که برخی از پروژه‌ها نشانه‌هایی از فرسودگی و رها شدن را نشان می‌دهند.

در اطلاعیه نتیجه‌گیری بازرسی شماره ۱۶۱/TB-TTCP مورخ ۱۷ ژانویه ۲۰۲۳ اداره بازرسی دولت در مورد پروژه مجتمع مرکز تجاری شرکت Thang Loi Thanh Liem، استان ها نام، زمینی اختصاص داده شده اما از طریق مزایده حقوق کاربری زمین انجام نشده است که این امر نقض ماده ۱۱۸ قانون زمین ۲۰۱۳ است. به طور جدی‌تر، این منطقه از زمین به عنوان زمین‌های عمومی، خدماتی و تجاری برنامه‌ریزی شده است و کاربری مسکونی ندارد که این امر نقض ماده ۲۶ قانون برنامه‌ریزی شهری ۲۰۰۹ و ماده ۱۴ فرمان ۳۷/۲۰۱۰/ND-CP مورخ ۷ آوریل ۲۰۱۰ دولت است.

برداشتن "تومور"

مناطقی که پروژه‌های املاک و مستغلات آنها از برنامه عقب مانده و حتی سال‌هاست که راکد مانده‌اند عبارتند از: هانوی، کوانگ نین، فو تو، هوا بین... تنها در هانوی، در حال حاضر صدها پروژه املاک و مستغلات وجود دارد که از برنامه عقب مانده و اجرا نشده‌اند، که از این تعداد، به بسیاری از پروژه‌ها هشدار قرمز داده شده و چند پروژه بلافاصله توسط کمیته مردم هانوی لغو شده‌اند.

یک نمونه بارز، پروژه مسکن لوکس فوونگ وین در منطقه می لین است که توسط شرکت سهامی خدمات تجاری و گردشگری فوونگ وین سرمایه‌گذاری شده است. زمین به این پروژه در سال ۲۰۰۸ اختصاص داده شد، اما اجرای آن کند بود، بنابراین کمیته خلق هانوی تصمیم شماره ۴۰۵۸/QD-UBND را در مورد احیای زمین صادر کرد و تصمیم تخصیص زمین برای پروژه فوق را لغو کرد. علاوه بر این، پروژه‌هایی وجود دارد: شرکت ساختمانی ترونگ گیانگ با پروژه ساخت ویلاهای باغ؛ شرکت سهامی آن دونگ با پروژه ساخت زیرساخت‌های فنی برای منطقه ویلای سانی لایت؛ شرکت سهامی املاک و مستغلات وینالینز وین فوک با پروژه منطقه شهری جدید وینالینز... کمیته خلق هانوی تصمیمی برای بازپس‌گیری زمین صادر کرد.

منطقه ویلایی و خانه‌های شهری پروژه منطقه شهری تان ویت، ناحیه هوای دوک، هنوز کم جمعیت است.

در خصوص پروژه تفرجگاه آب معدنی گرم Thanh Thuy که توسط شرکت Song Thao Limited سرمایه‌گذاری شده است، آقای ها مین دوک - معاون رئیس اداره مدیریت اراضی، اداره منابع طبیعی و محیط زیست استان Phu Tho - گفت: «در سند 2308/UBND-KGVX مورخ 21 ژوئن 2022، کمیته مردمی استان Phu Tho به اداره مالیات استان دستور داد تا اجاره زمین‌هایی را که شرکت Song Thao بدهکار است، جمع‌آوری کند و همزمان، به اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری استان، کمیته مردمی منطقه Thanh Thuy و سازمان‌های مربوطه دستور داد تا مساحتی حدود 37 هکتار از کل مساحت پروژه را برای اجرای شرکت بررسی و تفکیک کنند.» آقای دوک افزود: در حال حاضر، سرمایه‌گذار هنوز مراحل تصویب برنامه‌ریزی تفصیلی 1/500 را انجام نداده است، بنابراین هیچ مبنایی برای اندازه‌گیری و تفکیک منطقه طبق دستورالعمل کمیته مردمی استان Phu Tho وجود ندارد. در 25 مارس 2022، کمیته مردمی استان فو تو تصمیمی مبنی بر لغو گواهی تشویق سرمایه‌گذاری پروژه فوق صادر کرد.

آقای تران نهو لانگ - مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست استان کوانگ نین - گفت: در آینده، کوانگ نین به بررسی، بازرسی و بررسی کاربری زمین پروژه‌هایی که از برنامه عقب هستند، تمدید تکمیل زیرساخت‌های فنی، رسیدگی قاطع و بازیابی مطابق با قانون، جلوگیری از تکرار وضعیت برنامه‌ریزی "معلق" و پروژه‌های "معلق" و جلوگیری و مبارزه با منافع گروهی، منفی‌نگری، از دست دادن بودجه، اتلاف منابع زمین و کمک به سلامت بازار املاک و مستغلات ادامه خواهد داد.

اینها برخی از پروژه‌های معمولی هستند که قاطعانه توسط مقامات محلی لغو و طبق قانون اجرا شده‌اند. با این حال، هنوز پروژه‌های زیادی وجود دارند که از برنامه عقب هستند، بارها تمدید شده‌اند و با علف‌های هرز پوشیده شده‌اند، اما به آنها رسیدگی نشده است. به عنوان مثال، در کوانگ نین، پروژه‌های زیادی مانند: منطقه شهری جدید کائو زان - ها خان؛ پروژه خدمات تجاری و آپارتمانی چند منظوره برج خلیج ویو (شهر ها لونگ) ... وجود دارند که از برنامه عقب هستند. علاوه بر این، بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات به بهره‌برداری رسیده‌اند اما نرخ اشغال آنها بالا نیست، بسیاری از ویلاها و مغازه‌ها صاحب دارند اما به سکونت در آنها منجر نشده است و نشانه‌هایی از فرسودگی، اتلاف منابع و از بین رفتن زیبایی شهری را نشان می‌دهند.

آقای نگوین هو نها - نایب رئیس کمیته مردمی شهر هالونگ - گفت: اخیراً، این شهر قاطعانه یک بررسی را اجرا کرده، گزارش داده و به استان پیشنهاد داده است که ده‌ها پروژه عقب‌مانده از برنامه و ناقض قانون را بررسی، رسیدگی و لغو کند تا از وضعیت "نگه‌داشتن زمین" برای مدت طولانی، رشد علف‌های هرز، اتلاف منابع زمین، تأثیرگذاری بر بهداشت محیط و چشم‌انداز شهری جلوگیری شود.

در مورد پروژه‌های املاک و مستغلات، به ویژه املاک و مستغلات گران‌قیمت، مقامات محلی باید اقدامات جدی برای بازرسی و رسیدگی کامل به پروژه‌هایی که تخلفات جدی، پیشرفت کند، سال‌های طولانی طول کشیده، پروژه‌هایی که برنامه‌ریزی ضعیف، پتانسیل مالی محدود و «نگه‌داشتن عمدی زمین» بدون اجرا دارند، انجام دهند.

ما باید این طرز فکر را از بین ببریم که اگر این استان یک پروژه املاک و مستغلات سطح بالا دارد، استان ما هم باید یکی داشته باشد.

درس سوم: اقامت موقت در یک ویلای میلیون دلاری

افراد کم‌درآمد در ویلاهای میلیون دلاری زندگی می‌کنند، آنها ویلا اجاره می‌کنند، مغازه‌هایی برای زندگی دارند، فروشگاه‌های مواد غذایی باز می‌کنند، سبزیجات می‌فروشند، بارهای آبجو... برای کسب و کار و امرار معاش، این یک شوخی است اما در اکثر مناطق شهری (KDT) که انتظار می‌رود قابل سکونت، متمدن و مدرن باشند، وجود دارد.

تبدیل ویلاها و مغازه‌ها به ... «بازار»

به راحتی می‌توان دید که بسیاری از ویلاها و مغازه‌ها با نماهای وسیع، در کنار مناطق مسکونی یا در پایین ساختمان‌های آپارتمانی در هانوی، اغلب برای اجاره به کافه‌ها، رستوران‌ها، فروشگاه‌های مواد غذایی، فروشگاه‌های فست فود، فروشگاه‌های مواد غذایی تازه و غیره استفاده می‌شوند. این امر از نظر قانونی ممنوع نیست، اما ناخواسته ظاهری نازیبا برای مناطق شهری که متمدن و مدرن تلقی می‌شوند، ایجاد کرده است.

در مجاورت آن، مغازه‌ها و خانه‌های مسکونی توسط مردم برای باز کردن مغازه‌ها، فروشگاه‌ها و ... برای کسب و کار اجاره داده می‌شوند.

آقای نگوین کوانگ ترونگ، ساکن منطقه هوای دوک، یک مغازه در منطقه شهری جدید تان تای دو، منطقه دن فونگ اجاره کرده است. او گفت: «من و دو دوستم مغازه را برای فروش فست فود، قهوه و... اجاره کردیم. در ابتدا، ما آن را برای فروش کالا به قیمت ۵ میلیون دونگ ویتنامی در ماه (از صاحبخانه اجاره کرده بودیم - PV). بعداً، چون شب‌ها مغازه می‌فروختیم، مجبور شدیم ۲ میلیون دونگ ویتنامی در ماه برای اقامت شبانه بپردازیم.»

یک «کارگزار خدماتی» متخصص در اجاره مغازه‌های اینجا گفت: مستاجران عمدتاً کارگرانی از شهرستان‌ها هستند، آنها با قیمت‌های ارزان برای باز کردن مغازه‌های صبحانه، فروش سبزیجات، بارهای آبجو اجاره می‌کنند... اجاره الزام‌آور نیست، نیازی به سپرده‌گذاری زیاد نیست، وقتی صاحبخانه آن را می‌گیرد، باید آن را برگرداند.

این واقعیت که تاجران کوچک برای سازماندهی کسب و کار خود بر اجاره مغازه‌ها تمرکز کرده‌اند، این مکان را به یک بازار دستفروشی خودجوش تبدیل کرده است. یکی از ساکنان آپارتمان HHA در منطقه شهری تان تای دو گفت: خرید و فروش راحت است، اما هر روز صبح و آخر هفته‌ها، خریداران و فروشندگان زیادی وجود دارند، وسایل نقلیه زیادی به منطقه شهری رفت و آمد می‌کنند و به طور بالقوه باعث مشکلات ایمنی ترافیکی می‌شوند. تازه این را هم بگوییم که مغازه‌ها فاضلاب، زباله و... بسیار کثیف پخش می‌کنند.

خبرنگاران به برخی از مناطق شهری در شهرستان‌های هوآی دوک، گیا لام، نام تو لیم، باک تو لیم، هوآنگ مای... رفتند و متوجه شدند که وضعیت اجاره ویلاها و مغازه‌ها توسط مالکان... در همه جا دیده می‌شود، هر مکان ویژگی‌های متفاوت و قیمت اجاره متفاوتی دارد. اما وجه مشترک همه آنها این است که به فرسوده‌تر نشان دادن ظاهر یک منطقه شهری متمدن و مدرن کمک می‌کنند.

در استان‌ها و شهرهای های فونگ، فو تو، ها نام، هونگ ین، تان هوآ... وضعیت خیلی خوش‌بینانه نیست. اگرچه مستاجران کمتری وجود دارند و قیمت‌ها ارزان‌تر هستند، اما هنوز هم بسیار نامرتب است. در همین حال، خانه‌های متروکه پوشیده از علف هستند و نشانه‌هایی از فرسودگی را نشان می‌دهند.

بسیاری از "نه" ها در ویلاهای میلیون دلاری

در نقش فردی که برای اقامت موقت، ویلایی اجاره کرده بود، به سرپرستی خانم نگوین تی بیچ، گشتی در منطقه شهری نام آن خان، منطقه هوآی دوک، شهر هانوی زدیم. در اینجا، چند ویلا و مغازه با افرادی که در آنجا زندگی می‌کردند، دیدیم. اگرچه نمای بیرونی ویلا هنوز تکمیل نشده بود، اما درها به طور موقت با پنل‌های پلاستیکی نصب شده بودند، برخی از درها از ورق‌های آهنی نازک موجدار ساخته شده بودند... در داخل، لباس‌ها به طور نامنظم آویزان شده بودند، محل خواب موقتاً توسط کارگران از تخته‌های چوبی ساخته شده بود، در برخی جاها، حصیرها مستقیماً روی کف بتنی پهن شده بودند، آشپزخانه به طور موقت برپا شده بود و به طور خاص، اینجا توالت مناسبی وجود نداشت.

خانم بیچ پرسید: «قصد دارید ویلا را برای چند نفر اجاره دهید؟ اگر تعداد افراد زیاد باشد، باید کل ویلا را اجاره کنید، مساحت آن بین ۲۰۰ تا ۳۰۰ متر مربع است، قیمت آن فقط حدود ۶ تا ۸ میلیون دانگ ویتنام در ماه است، می‌توانید هر چند نفر که دوست دارید اجاره کنید. اگر موافقید، به من بگویید تا با مالک تماس بگیرم.»

بیشتر کارگران از نِگه آن، تان هوآ، نام دین، وین فوک، تویِن کوانگ می‌آیند... آنها در ویلاها، مغازه‌ها زندگی می‌کنند، در طول روز به عنوان سرایدار، کارگر ساختمانی، مکانیک کار می‌کنند... شب‌ها در ویلاهای میلیون دلاری دور هم جمع می‌شوند اما «فاقد» همه چیز هستند: برق نیست، آب تمیز نیست، توالت‌ها کار نمی‌کنند...

زندگی موقت یک کارگر آزاد در ویلای یک میلیون دلاری - عکس از نگوک وو

لی خاک نام (اهل تان هوا) در حال حاضر به طور موقت در ویلایی در منطقه هوانگ مای زندگی می‌کند. او گفت: «من در کلاس نهم مدرسه را رها کردم و به دنبال همسایه‌ام به اینجا آمدم تا به عنوان کارگر ساختمانی کار کنم. اکنون من یک کارگر ساختمانی هستم. اگر حمایت و راهنمایی همه نبود، نمی‌دانم الان کجا بودم.»

این روزها دانش‌آموزان در تعطیلات تابستانی هستند، بسیاری از بچه‌ها توسط والدینشان به هانوی برده می‌شوند و برای اولین بار می‌توانند در یک ویلای میلیون دلاری با والدینشان اقامت کنند. خانم لی تی های (از نگ آن) گفت: فرزندم در تعطیلات تابستانی است و گفت که دلش برای والدینش تنگ شده است، بنابراین برگشتم تا او را برای بازی به اینجا ببرم. تهویه مطبوع وجود ندارد و بعضی روزها آنقدر گرم است که تا دیروقت شب نمی‌توانم بخوابم. دلم برای فرزندم می‌سوزد، اما چاره‌ای ندارم. قصد دارم بگذارم ۱-۲ هفته بماند و سپس او را به زادگاهش برگردانم تا با پدربزرگ و مادربزرگش زندگی کند.

خانم هوانگ تی سی - سرآشپز اصلی که برای بیش از 30 کارگر آشپزی می‌کند، گفت: «این روزها پانسیون بسیار شادتر است. 5 کودک هستند که والدینشان آنها را برای بازی به خانه می‌آورند. در طول روز، من آشپزی می‌کنم و همچنین نقش پرستار بچه را بر عهده می‌گیرم. نکته خوب این است که هر یک از آنها از شهر متفاوتی می‌آیند، اما آنها بسیار متحد با هم بازی می‌کنند و تسلیم یکدیگر می‌شوند.»

در برخی مناطق شهری در هوابین، ها نام، کوانگ نین... اینجا، کارگران کم‌درآمد به‌طور موقت در ویلاها زندگی می‌کنند،

مغازه‌ها هنوز وجود دارند، هرچند تعدادشان زیاد نیست. وقتی به عنوان خبرنگار به آنها مراجعه کردیم، از پاسخ دادن خودداری کردند یا در برخی موارد به طور جدی درخواست کردند که اطلاعات را فاش نکنند، عکس نگیرند... به این دلیل که می‌ترسیدند صاحبخانه یا سرمایه‌گذار به اجاره دادن آنها ادامه ندهد.

(توجه: نام شخصیت‌های این مقاله برای حفظ حریم خصوصی تغییر داده شده است.)

درس چهارم: تکمیل نهادها، رساندن املاک و مستغلات لوکس به ارزش واقعی خود

توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات باید منافع کوچک و کوتاه‌مدت را فدای منافع بلندمدت کنند، کسب‌وکارها را به‌طور فعال بازسازی کنند، بر پروژه‌های اصلی تمرکز کنند، بدهی را کاهش دهند، اوراق قرضه شرکتی را به‌خوبی کنترل کنند و وابستگی بیش از حد به مؤسسات اعتباری را محدود کنند. در مورد سازمان‌های مدیریتی، دولت باید به‌زودی یک سیستم حقوقی شفاف را از سطح مرکزی تا محلی تکمیل کند و قدرت مدیریتی را به‌طور واضح تقسیم کند و از همپوشانی و عدم انسجام فعلی جلوگیری کند.

از مزایای کوچک صرف نظر کنید

برای کسب‌وکارها، منافع همیشه در اولویت اول قرار دارند، قربانی کردن منافع کوتاه‌مدت برای منافع کلی و بلندمدت، در واقع انتخاب بسیار دشواری است. با این حال، برای کسب‌وکاری که در املاک و مستغلات لوکس تخصص دارد، داشتن شجاعت، چشم‌انداز و درک خاصی برای مواجهه با نیاز به قربانی کردن پروژه‌های غیرسودآور یا پروژه‌هایی با سودآوری کم، و در عین حال، تجدید ساختار کسب‌وکار، کاهش بدهی، تمرکز بر کسب‌وکار اصلی، پروژه‌های اصلی... تصمیم عاقلانه‌ای است.

آقای دین وان نگی - رئیس هیئت مدیره - مدیر کل شرکت سهامی ویناپول - واحدی با سال‌ها تجربه در توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات، رک و پوست کنده گفت: شرکت‌های املاک و مستغلات باید از این زمان برای نگاه به گذشته خود استفاده کنند، باید شرکت را بازسازی کنند، بدهی را کاهش دهند، وابستگی به مؤسسات اعتباری را کم کنند، جسورانه پروژه‌های پرخطر را قطع کنند، به صورت پراکنده و پراکنده سرمایه‌گذاری نکنند. از دنبال کردن کمیت و توسعه عجولانه خودداری کنید، زیرا پس از مواجهه با مشکلات، برای بازگشت خیلی دیر خواهد بود.

برای «خدایان»، علاوه بر داشتن پول، لازم است جنبه‌های قانونی پروژه املاک و مستغلاتی را که قصد سرمایه‌گذاری یا خرید آن را برای اقامت طولانی مدت دارید، به دقت مطالعه کنید. این کار دشوار نیست، اما مستلزم آن است که سرمایه‌گذاران به طور جدی آن را در نظر بگیرند تا از «صبر کردن تا زمان از دست رفتن گاو برای ساخت طویله» اجتناب کنند. در واقع، در حال حاضر بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات سطح بالا وجود دارند که اگرچه ساخته شده‌اند، حتی برای اسکان مشتریان، مراحل قانونی آنها تکمیل نشده است، زیرساخت‌ها هماهنگ نشده‌اند. این امر منجر به وضعیتی می‌شود که ویلاها و مغازه‌ها صاحب دارند اما هیچ کس در آنجا زندگی نمی‌کند، متروکه رها می‌شوند، پوشیده از علف می‌شوند و باعث اتلاف منابع می‌شوند.

کسب‌وکارهای املاک و مستغلات داخلی باید کمربندهای خود را محکم‌تر کنند، بدهی‌های خود را کاهش دهند، وابستگی به مؤسسات اعتباری را کم کنند و جسورانه پروژه‌های پرخطر را حذف کنند، نه اینکه به صورت پراکنده و پراکنده سرمایه‌گذاری کنند - عکس تزئینی.

شهرداری‌ها همچنین باید سرمایه‌گذاران معتبر با پتانسیل مالی قوی را با دقت انتخاب کنند، نباید از روندها پیروی کنند، از طرز فکر توسعه بی‌هدف املاک و مستغلات لوکس و فاقد برنامه‌ریزی و جهت‌گیری پرهیز کنند. این یک طرز فکر اشتباه است که می‌تواند بعداً عواقب زیادی داشته باشد. علاوه بر این، شهرداری‌ها باید بازرسی و نظارت را تقویت کنند، با سرمایه‌گذارانی که مقررات را نقض می‌کنند، پیشرفت را به تأخیر می‌اندازند، حتی پروژه‌ها را لغو می‌کنند، با صراحت برخورد کنند، از رها کردن پروژه‌ها که باعث اتلاف منابع می‌شوند در حالی که دولت درآمد مالیاتی و عوارض را از دست می‌دهد، جلوگیری کنند.

به «دست » دولت نیاز دارم

در واقع، بازار املاک و مستغلات به طور کلی و به ویژه املاک و مستغلات لوکس مدت‌هاست که از نظر قیمت‌ها "بی‌ثبات" بوده‌اند، در حالی که مالیات‌ها و هزینه‌های این بخش هنوز پایین است و با سرعت توسعه بازار متناسب نیست و منجر به سفته‌بازی گسترده و تورم قیمت می‌شود و دسترسی به مسکن را برای افرادی که نیاز واقعی به مسکن دارند، دشوار می‌کند. گذشته از تفاوت قیمت املاک و مستغلات بین مناطق شهری و روستایی، حتی در شهرهای بزرگی مانند هانوی، های فونگ، هوشی مین سیتی و غیره نیز تفاوت‌های آشکاری وجود دارد. بنابراین، بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات معتقدند که دولت باید مستقیماً در تنظیم بازار املاک و مستغلات مشارکت کند، زیرا در حال حاضر دولت ابزارهای قانونی کافی برای کنترل این امر را دارد.

به گفته بسیاری از کارشناسان، بازار املاک و مستغلات لوکس در حال رکود است و این امر منجر به عدم تعادل در عرضه و تقاضا می‌شود که به نوبه خود باعث کاهش شتاب رشد بسیاری از صنایع دیگر می‌شود. بنابراین، لازم است فوراً بازار املاک و مستغلات را آزاد کرد و از این طریق جریان پول از کشورهای داخلی و خارجی به سمت املاک و مستغلات افزایش یافته و خرید، فروش، ادغام شرکت‌ها و پروژه‌های املاک و مستغلات طبق قوانین بازار انجام خواهد شد... و در نتیجه به ارتقای رشد اقتصادی و ایجاد یک اثر سرریز برای توسعه سایر صنایع کمک می‌کند.

«

قطعنامه 18-NQ/TW مورخ 16 ژوئن 2022 کمیته مرکزی خاطرنشان کرد: «ادامه نوآوری و تکمیل نهادها و سیاست‌ها، بهبود اثربخشی و کارایی مدیریت و استفاده از زمین، ایجاد انگیزه برای تبدیل کشورمان به یک کشور توسعه‌یافته با درآمد بالا»، که انتظار می‌رود در آینده تأثیر زیادی بر بسیاری از جنبه‌های بازار املاک و مستغلات ویتنام داشته باشد.

از سوی دیگر، اگرچه رویه‌های اداری برای اجرای پروژه‌های زمین برای کسب‌وکارها حل شده است، اما هنوز هم پیچیده و طولانی هستند.

این چرخه معیوب بارها و بارها، از پروژه‌ای به پروژه دیگر، از شرکتی به شرکت دیگر، سال به سال تکرار می‌شود... به همین دلیل است که ضرب‌المثلی به نام «ترس از نداشتن مبنای قانونی کافی» یا «منتظر دستورالعمل از مافوق بودن» وجود دارد که باعث می‌شود پروژه‌های سرمایه‌گذاری متوقف شوند، نتوانند اجرا شوند و منابع اجتماعی به طور مؤثر مورد استفاده قرار نگیرند.

در مورد حمایت از سرمایه‌گذاری، یک شرکت متخصص در توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات (نام محفوظ) گفت: «در حال حاضر، موسسات اعتباری کار بسیار خوبی در به تعویق انداختن و تمدید بدهی مشاغل انجام می‌دهند: دولت دستور داده است که فضای اعتباری برای املاک و مستغلات «کمتر» شود، اما به نظر من، این کار باید با رفع انسداد اوراق قرضه برای مشاغل همراه باشد. در حال حاضر، دسترسی به وام‌های بانکی برای ما بسیار دشوار است. ذهنیت ترس در همه جا گسترش یافته و در معرض خطر تبدیل شدن به یک «بیماری اجتماعی» است.»

بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات معتقدند که دولت باید مستقیماً در تنظیم بازار املاک و مستغلات مشارکت کند، زیرا در حال حاضر دولت ابزارهای قانونی کافی برای کنترل این امر را دارد.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

منبع: https://baotainguyenmoitruong.vn/bat-dong-san-cao-cap-san-choi-trieu-do-con-lang-phi-360958.html