قیمت زمین روند نزولی دارد.
قانون اصلاحشدهی تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳، که از اول ژانویه ۲۰۲۵ لازمالاجرا است، در ۲۸ نوامبر توسط مجلس ملی تصویب شد. بر این اساس، قانون اصلاحشدهی تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳، با ممنوعیت انتقال حقوق کاربری زمین به افراد برای ساخت خانههای شخصی در بخشها، مناطق و شهرهای مناطق شهری ویژه، نوع اول، نوع دوم و نوع سوم، مقررات مربوط به تقسیم و فروش زمین را تشدید میکند.
این آییننامه سختگیرانهتر از آییننامه فعلی است که فقط تفکیک و فروش قطعات زمین در بخشهای شهرهای ویژه و شهرهای کلاس I با مدیریت مرکزی؛ مناطقی با الزامات بالای منظر معماری؛ مناطق مرکزی و مناطق اطراف بناهای معماری در شهر؛ و حاشیه جادههای سطح منطقهای و بالاتر، و همچنین جادههای اصلی خوشمنظره در شهر را ممنوع میکند. انتظار میرود آییننامه جدید که تحت قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ صادر شده است، تأثیر قابل توجهی بر بازار زمین داشته باشد.
آقای نگوین چی تان، مدیر کل شرکت ساختمانی تان بین، اظهار داشت که در دوره ۲۰۱۰-۲۰۱۵، به دلیل بحران نقدینگی بازار املاک و مستغلات، وزارت ساخت و ساز به پروژهها اجازه داد تا زمین را تقسیم کرده و قطعات را بفروشند (بدون نیاز به ساخت خانه). به لطف این آییننامه، بازار مشکل نقدینگی خود را حل کرد. با این حال، از آن زمان، بسیاری از مناطق از این آییننامه "سوءاستفاده" کردهاند و اجازه تقسیم و فروش گسترده زمین را دادهاند و این امر باعث اختلال در برنامهریزی شهری شده است. بنابراین، قانون تجارت املاک و مستغلات آییننامهای را وضع کرد که پروژهها را از تقسیم زمین و فروش قطعات منع میکند. این بدان معناست که سرمایهگذاران باید سازه اولیه را برای مشتریان بسازند. در نتیجه، ارزش قطعه زمین به دلیل هزینههای ساخت و ساز افزایش مییابد. این امر سفتهبازی زمین را محدود میکند. بازار زمین نوسانات قابل توجهی را تجربه میکند. با این حال، این نیز یک روند اجتنابناپذیر است، مشابه سایر کشورهای جهان.
آقای تان ارزیابی کرد: «بازار املاک و مستغلات در حال حرفهایتر شدن است و کسبوکارها به جای سرمایهگذاری صرف در زیرساختها و «فروش املاک قبل از تکمیل»، بر سرمایهگذاری و توسعه مسکن و ساختوساز روی زمین تمرکز میکنند. در عین حال، این امر به استفاده کارآمدتر و مؤثرتر از زمین کمک میکند؛ بر وضعیت «سفتهبازی زمین، استفاده کند از زمین و زمینهای رها شده» غلبه میکند. همچنین انتظار میرود این سیاست به «فیلتر کردن» سرمایهگذاران کمک کند و پس از حذف افراد با تواناییهای مالی و فنی محدود توسط بازار، کسبوکارهای املاک و مستغلات حرفهایتر و توانمندتری را تشکیل دهد.»
ترویج توسعه سالم بازار املاک و مستغلات.
تشدید مقررات مربوط به تفکیک و فروش زمین در شهرهای بزرگ، یک راه حل پایدار برای منظمتر و زیباتر کردن شهرهای ویتنام است که از نظر برنامهریزی، معماری، زیباییشناسی و تضمین بهتر رفاه اجتماعی در درازمدت، ارزشمند باشند.
این آییننامه همچنین یکی از مهمترین تغییرات در قانون تجارت املاک و مستغلات است که اخیراً تصویب شده است. به ویژه، برای پروژههای املاک و مستغلاتی که مجوز دریافت کردهاند اما هنوز تکمیل نشدهاند، سرمایهگذاران باید به دقت راهحلهای کوتاهمدت و بلندمدت را برای آینده در نظر بگیرند.
بنابراین، کمی بیش از یک سال دیگر، مشاغل املاک و مستغلات شروع به اعمال این آییننامه خواهند کرد. بنابراین، بازار با کاهش شدید قیمت مواجه خواهد شد زیرا توسعهدهندگان برای بازیابی سرمایه و جلوگیری از داشتن املاک فروخته نشده، فروش را تسریع میکنند. با این حال، در بازار راکد فعلی، نقدینگی آسان نخواهد بود. فقط مشاغلی که اعتماد مالی کافی دارند، املاک خود را برای رعایت طرح جدید حفظ خواهند کرد.
آقای نگوین مان ها، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، اظهار داشت: «در سال ۲۰۲۵، ما مقررات مربوط به تقسیم و فروش زمین در شهرهای بزرگ را تشدید خواهیم کرد. این امر تأثیر بسیار زیادی بر بازار خواهد داشت. اولاً، عرضه و تقاضا برای قطعات زمین تنوع کمتری خواهد داشت. پیش از این، مردم میتوانستند صرف نظر از توان مالی خود، قطعات زمین بخرند، اما اکنون مشتریان باید آماده باشند که ۱ تا ۳ میلیارد دانگ ویتنامی اضافی برای ساخت خانه هزینه کنند. در درازمدت، قطعات زمین دیگر برای بسیاری از افراد بازار «آسانی» نخواهد بود. این بازار مستلزم آن است که هم فروشندگان و هم خریداران سرمایه قابل توجهی برای مشارکت داشته باشند. مقررات مربوط به تشدید تقسیم زمین، اقدامی قاطع و مثبت برای ایجاد توسعه سالم در بازار املاک و مستغلات است. مشاغل املاک و مستغلات باید یاد بگیرند که برای سازگاری و بقا، از قوانین جدید بازی پیروی کنند.»
از نظر تاریخی، سرمایهگذاران املاک و مستغلات به دلیل هزینههای مالی پایین، مدل تقسیم زمین به قطعات کوچک برای فروش را ترجیح دادهاند. با این حال، تشدید مقررات مربوط به تقسیم زمین، این مدل را از بین خواهد برد و در نتیجه تنوع کمتری در محصولات املاک و مستغلات ایجاد خواهد شد. به گفته خانم نگوین تو هانگ، مدیر تحقیقات Savills Vietnam، تعداد زیادی از سرمایهگذاران با اجرایی شدن رسمی قانون جدید، از بازار خارج خواهند شد.
در کوتاهمدت، بازار به دلیل نگرانی خریداران در مورد مسائل حقوقی، کاهش شدیدی در معاملات را تجربه خواهد کرد. بازار قطعاً دستخوش تعدیل قیمت خواهد شد. ممکن است ۲ تا ۳ سال طول بکشد تا با کاهش عرضه، قیمت املاک و مستغلات دوباره افزایش یابد. بازار زمانی پایدارتر توسعه خواهد یافت که محصولات املاک و مستغلات به سمت نیازهای واقعی هدایت شوند.
منبع
نظر (0)