مقررات با واقعیتها همخوانی ندارند.
بند ج، بند ۵، ماده ۱۵۹ پیشنویس قانون زمین (اصلاحشده) اصل تعیین قیمت زمین با استفاده از روش مازاد را به شرح زیر تصریح میکند: «روش مازاد برای ارزیابی قطعات زمین غیرکشاورزی و مناطقی که هنوز زیرساختهای فنی در آنها سرمایهگذاری نشده یا کارهای ساختمانی طبق طرح تفصیلی ساختمانی انجام نشده است، به جز مواردی که در بند د این بند مشخص شده است، اعمال میشود.»
لازم است روش باقیماندهای که باید در ارزشگذاری قطعه زمین با پتانسیل توسعه اعمال شود، تعیین شود.
اخیراً، پیشنویس اصلاحیه فرمان دولتی شماره ۴۴/۲۰۱۴ در مورد قیمتگذاری زمین، دامنه شمول آن را مشابه مفاد پیشنویس قانون زمین (اصلاحشده) محدود کرد. با این حال، به دلیل اعتراضات متعدد از سوی عموم و کارشناسان، کمیته تدوین پیشنویس فرمان اصلاحشده شماره ۴۴/۲۰۱۴ متعاقباً این محتوا را پذیرفت و اصلاح کرد و مقررات فعلی را حفظ نمود. این بدان معناست که روش مازاد برای ارزشگذاری قطعات زمین با پتانسیل توسعه به دلیل تغییرات در برنامهریزی یا تبدیل کاربری زمین، زمانی که کل درآمد فرضی توسعه و کل هزینههای تخمینی قابل تعیین باشند، اعمال میشود.
در واقع، روش مازاد، روشی برای تعیین ارزش زمین بر اساس کاربری بالقوه توسعه آتی آن است، نه کاربری فعلی آن، همانطور که در روشهای مقایسهای یا درآمدی وجود دارد. روش مازاد، ارزش بازار زمین مورد ارزیابی را منعکس میکند، از جمله عواملی مانند: هدف استفاده از زمین؛ مدت استفاده از زمین؛ تراکم ساختمان؛ ارتفاع ساختمان؛ ضریب استفاده از زمین؛ و ارزش عملی جریانهای نقدی در سرمایهگذاری، تولید و تجارت را منعکس میکند. بنابراین، به گفته بسیاری از مشاغل، این روش همچنین یک روش مدرن ارزیابی املاک و مستغلات است که مطابق با رویههای بینالمللی است، زیرا میتواند به وضوح ماهیت مالی یک پروژه املاک و مستغلات، از جمله هزینهها، درآمدها و سود را منعکس کند.
رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، لو هوانگ چائو، ارزیابی کرد که آییننامهای که روش مازاد را برای تعیین قیمت زمین در پیشنویس اصلاحشده قانون زمین به کار میبرد، یک مقوله بسیار مهم را نادیده میگیرد: زمین کشاورزی. آقای لو هوانگ چائو با اشاره به پروژه منطقه ویژه اقتصادی که گروه سما دبی (امارات متحده عربی) قبلاً برای سرمایهگذاری در استان فو ین با سرمایهگذاری کل تا ۲۵۰ میلیارد دلار ثبت کرده بود، تحلیل کرد: در زمینی به مساحت حداکثر ۳۰۰۰۰۰ هکتار، زمین کشاورزی وجود دارد. اگر این نوع زمین ذکر نشود، محاسبه هزینههای استفاده از زمین غیرممکن است. هیچ پروژه توسعه شهری صرفاً از زمین غیرکشاورزی تشکیل نشده است. این زمینها همیشه کاربری مختلط دارند.
بنابراین، مقررات فوق بسیار دور از واقعیت است و منجر به این نتیجه میشود که فقط پروژههای املاک و مستغلات کوچکمقیاس و مجتمعهای مسکونی کوچک میتوانند توسعه یابند. مناطق شهری بزرگ قابل ساخت نیستند. علاوه بر این، هنگامی که زمین کشاورزی به یک منطقه شهری، صنعتی یا مسکونی تبدیل میشود، طبیعتاً توسط مرجع ذیصلاح تأیید شده است، بنابراین مبنای محکمی برای اعمال روش مازاد هنگام محاسبه هزینههای استفاده از زمین فراهم میکند.
آقای چائو اشاره کرد: «ضمناً در حال حاضر طبقهبندیای از زمینهای احیا شده از دریا وجود دارد، از جمله مواردی که دولت مستقیماً کار را انجام میدهد و مواردی که افراد خصوصی آن را انجام میدهند. بنابراین چه نوع زمینی از دریا احیا میشود؟ آیا زمین غیرکشاورزی است یا زمین کشاورزی با سطح آب؟ به عنوان مثال، تالابهایی که برای آبزیپروری استفاده میشوند، زمین ساحلی با سطح آب هستند. نامیدن این زمین غیرکشاورزی نادرست است؛ باید زمین کشاورزی باشد.» و پیشنهاد کرد که روش مازاد برای مناطق زمین کشاورزی نیز اعمال شود، احتمالاً آن را با پیشنویس اصلاحیه فعلی فرمان ۴۴ هماهنگ کند: «روش مازاد برای ارزشگذاری قطعات زمین با پتانسیل توسعه به دلیل تغییرات در برنامهریزی یا تبدیل کاربری زمین، زمانی که کل درآمد فرضی توسعه و کل هزینههای تخمینی تعیین میشوند، اعمال میشود.»
مطابق با رویه بینالمللی
آقای نگوین دِ فونگ، نایب رئیس انجمن ارزیابی ویتنام، معتقد است که استفاده از روش مازاد برای تعیین قیمت زمین با پتانسیل توسعه، از نظر علمی صحیح، مطابق با رویههای بینالمللی و برای تعیین قیمت زمین در ویتنام امروز ضروری است. این روش معمولاً برای ارزشگذاری قطعات زمین با پتانسیل توسعه استفاده میشود که در آن هیچ معاملهای برای قطعات مشابه وجود ندارد و استفاده از روشهای مقایسهای یا سایر روشها را غیرممکن میسازد. استفاده از روش محاسبه قیمت زمینهای مسکونی و سپس ضرب آنها در نسبت درصد بین قیمت زمینهای مسکونی و سایر انواع زمین در جدول قیمت زمین امکانپذیر نیست.
اخیراً، زمانی که وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در حال تهیه پیشنویس و درخواست نظر در مورد اصلاحات فرمان ۴۴ بود، پیشنهادات زیادی ارائه شد و او بسیار خوشحال بود که این سازمان آنها را گنجانده و روش مازاد فعلی را حفظ کرده است. بنابراین، پیشنویس قانون زمین (اصلاحشده)، که آن هم توسط این سازمان تهیه شده است، باید مقررات مربوط به روش مازاد را برای همسو شدن با مقررات فعلی مورد بازنگری قرار دهد. اعمال روش مازاد فقط برای زمینهای غیرکشاورزی دشوار خواهد بود، زیرا برای زمینهای با کاربری مختلط و ارزش بالا، اعمال روشهای دیگر بسیار دشوار خواهد بود.
برای مثال، روش مقایسهای فقط برای ساختمانهای کم ارتفاع قابل اجرا است و نمیتوان آن را برای ساختمانهای بلند، ساختمانهای چند منظوره یا املاک صنعتی به کار برد. در همین حال، روش درآمد فقط برای زمینهای کشاورزی، که مناسبترین زمین برای کشت محصولات سالانه هستند، قابل اجرا است... بنابراین، مقررات تدوین شده باعث میشود پروژههایی با ارزش بیش از 200 میلیارد دانگ ویتنام متوقف شوند. در حال حاضر، اکثر پروژههای املاک و مستغلات سرمایه گذاری بسیار زیادی دارند. علاوه بر این، این مقررات به دلیل گسترش مقیاس قطعات زمین مشمول روش ضریب تعدیل قیمت زمین، میتواند به طور بالقوه خسارات قابل توجهی به بودجه دولت وارد کند...
آقای لی هوانگ چائو همچنین پیشنهاد داد که دولت باید اصلاح روش مازاد را که روشی برای تعیین قیمت زمین با کم کردن کل هزینههای توسعه تخمینی یک قطعه زمین یا منطقه از کل درآمد توسعه تخمینی طبق طرح کاربری زمین و طرح ساخت و ساز تفصیلی مصوب سازمانهای دولتی ذیصلاح است، به جای «بر اساس کارآمدترین کاربری زمین (ضریب کاربری زمین، تراکم ساختمانی، حداکثر تعداد طبقات ساختمان)» که در پیشنویس تصریح شده است، در نظر بگیرد.
پروفسور دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، معتقد است که ارزیابی زمین یک حوزه بسیار تخصصی است. در حال حاضر، پیشنویس قانون فاقد روشهای ارزیابی زیادی است. بنابراین، قانون نباید روشهای دقیق ارزیابی زمین را مشخص کند، بلکه فقط تصریح کند که آنها باید طبق استانداردهای ارزیابی ویتنام که قبلاً صادر شده است، اجرا شوند. این استانداردها باید شامل روشهای مختلف ارزیابی باشند که هر کدام به تفصیل همراه با رویهها، فرآیندها و معیارهای همراه شرح داده شوند.
لینک منبع
نظر (0)