درآمد و قیمت مسکن در هانوی همچنان «افزایش یافته» است

قیمت‌ها همچنان در سطوح بالا «لنگر» شده‌اند

طبق گزارش بازار نیمه اول سال ۲۰۲۳ ساویلز ویتنام، در بازار آپارتمان، عرضه جدید نسبت به سه ماهه قبل ۷۶ درصد و نسبت به سال قبل ۱۲۵ درصد افزایش یافته و به ۳۵۹۶ واحد رسیده است. از این تعداد، بازار اصلی پذیرای ۲۰۴۱۲ واحد بوده است که نسبت به سه ماهه قبل ۵ درصد و نسبت به سال قبل ۱۴ درصد افزایش داشته است.

در مقابل، بازار ویلا و خانه‌های شهری در این سه‌ماهه هیچ پروژه جدیدی نداشت و تمام عرضه جدید از ۱۲۶ واحد از پروژه‌های موجود بود که نسبت به سه‌ماهه قبل ۳۳۴ درصد افزایش اما نسبت به سال گذشته ۱۴ درصد کاهش یافته است. عرضه اولیه شامل ۷۹۷ واحد از ۱۴ پروژه بود که نسبت به سه‌ماهه قبل ۵ درصد افزایش اما نسبت به سال گذشته ۲۰ درصد کاهش یافته است.

۲-۱-.jpg — آپارتمان‌ها هنوز هم محصولی هستند که مردم امروزه بیشتر به آن علاقه دارند، با این حال قیمت فروش آنها هنوز در سطح بالایی "گیر" کرده است.

از سه ماهه دوم سال 2023، میانگین قیمت فروش اولیه آپارتمان در بازار هانوی به 53 میلیون دونگ ویتنام در ^{هر متر مربع} رسید که نسبت به سه ماهه اول 1 درصد و سالانه 17 درصد افزایش داشته است. این قیمت برای 18 سه ماهه متوالی افزایش یافته و 73 درصد بیشتر از سه ماهه اول سال 2019 است. خانم دو تو هانگ، مدیر ارشد دپارتمان مشاوره و تحقیقات ساویلز هانوی، اظهار داشت: با توجه به افزایش قیمت زمین و هزینه‌های ساخت و ساز. علاوه بر این، نیاز به سرمایه‌گذاری در بهبود کیفیت محصولات و زیرساخت‌ها و خدمات رفاهی اطراف، پروژه‌های داخلی نیز منجر به افزایش قیمت‌های بازار اولیه یا قیمت پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده می‌شود که همیشه بالاتر از سطح عمومی بازار آپارتمان‌های فروشی است.

خانم هوانگ تان نهان، در منطقه کائو گیای، گفت: خانواده من می‌خواهند برای فرزندانشان آپارتمانی بخرند تا جداگانه زندگی کنند، اما قیمت در مرکز شهر خیلی بالاست در حالی که قیمت پروژه‌ها در حومه شهر هنوز بالاست. ما 6-7 پروژه را بررسی کرده‌ایم اما هنوز تصمیم نگرفته‌ایم، زیرا اگر بخریم، باید پول بیشتری از بانک قرض بگیریم، در حالی که درآمد ما زیاد نیست، فشار پرداخت بهره در حال حاضر بزرگترین نگرانی است.

در همین حال، برای ویلاها و خانه‌های شهری، قیمت‌ها در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۳ در مقایسه با سه‌ماهه قبل، تعدیل‌های نزولی در برخی از محصولات ویلا یا خانه‌های شهری داشته است. محصولات خانه‌های شهری هیچ کاهش قیمتی را ثبت نکرده‌اند. به طور خاص، قیمت اولیه ویلاها نسبت به سه‌ماهه قبل ۱۰ درصد کاهش یافته و به ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} از زمین‌های موجود در منطقه می لینه رسیده است، همراه با عرضه اولیه اضافی، که باعث عرضه بیش از حد شده است در حالی که تقاضای مشتری واقعاً افزایش نیافته است. قیمت خانه‌های تجاری نسبت به سه‌ماهه قبل ۷ درصد کاهش یافته است. در مقابل، قیمت خانه‌های شهری نسبت به سه‌ماهه قبل ۴ درصد افزایش یافته و به ۱۷۳ میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} رسیده است.

با زیرساخت‌های هماهنگ، محوطه سبز و قیمت‌های معقول، بخش املاک و مستغلات لوکس هنوز توجه بسیاری از مردم را به خود جلب می‌کند، اما معاملات کند و ناامیدکننده است.

خانم دو تو هانگ با اشاره به تحولات مختلف در قیمت محصولات و آپارتمان‌های کم ارتفاع، افزود: «باید توجه داشت که کاهش قیمت بازار ویلا و خانه‌های شهری به دلیل پروژه‌هایی است که با قیمت‌های مناسب و دور از مرکز شهر راه‌اندازی می‌شوند و باعث کاهش سطح بازار می‌شوند. در واقع، قیمت بخش خانه‌های کم ارتفاع هنوز بالاست، به خصوص در مناطق مجاور جاده کمربندی ۲ و جاده کمربندی ۳ هانوی و مناطق توسعه‌یافته با برنامه‌هایی برای زیرساخت‌های اجتماعی، زیرساخت‌های ترافیکی پایدار و مناطقی با تراکم جمعیت بالا.»

رشد درآمد با رشد قیمت‌ها «ادامه‌دار» باقی می‌ماند

تقاضای بلندمدت مسکن به دلیل مهاجرت خالص مثبت، رشد جمعیت و نرخ بالای شهرنشینی همچنان بالاست. علاوه بر این، پیش‌بینی می‌شود که از سال ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۵، هانوی ۱۵۷۰۰۰ خانوار بیشتر داشته باشد. با این حال، عرضه آینده فقط شامل ۵۹۰۰۰ آپارتمان از انواع مختلف، ۹۰۰۰ خانه کم ارتفاع و ۱۸۷۰۰ خانه اجتماعی است که انتظار می‌رود برای فروش عرضه شوند. ۷۰۳۰۰ خانه کمبود وجود دارد.

در مواجهه با تقاضای بالای مسکن، این سوال مطرح است که آیا میانگین درآمد مردم می‌تواند از پسِ خرید خانه در هانوی برآید یا خیر. گزارش Savills Vietnam همچنین اشاره کرد که هانوی در تلاش است تا سال ۲۰۲۳ به میانگین درآمد سرانه ۱۵۰ میلیون دونگ ویتنامی به ازای هر نفر در سال برسد. در مقایسه با سال ۲۰۱۹، میانگین نرخ رشد درآمد ۶ درصد در سال است. در همین حال، نرخ رشد قیمت آپارتمان از سال ۲۰۱۹ تا نیمه اول ۲۰۲۳، ۱۳ درصد در سال است.

آنه-مین-هوآ.jpg — هانوی باید توجه بیشتری به بخش مسکن اجتماعی (کم‌درآمد) داشته باشد تا افراد شاغل بتوانند به مسکن دسترسی پیدا کنند و زندگی خود را تثبیت کنند.

خانم هانگ اظهار داشت: «واضح است که واقعیت این است که رشد درآمد سرانه در هانوی کمتر از رشد قیمت آپارتمان است. این مثالی است که نشان می‌دهد اگر این شکاف همچنان رو به افزایش باشد، مردم برای صاحب خانه شدن به زمان بیشتری نیاز خواهند داشت. اگر این دو عدد به هم نزدیک نشوند، این امر برای مردم به طور کلی، چه کسانی که در هانوی زندگی می‌کنند و چه کسانی که از استان‌های دیگر می‌خواهند برای کار یا فرزندانشان در هانوی خانه داشته باشند، طولانی‌تر و دشوارتر خواهد شد. گذشته از محصولات مسکن کم ارتفاع، وقتی قیمت بالا است، خریداران منطقی بودن قیمت را نیز در نظر می‌گیرند و همچنین بررسی می‌کنند که آیا برای ارزش واقعی محصول مناسب است یا خیر. از اینجا به بعد، فرآیند تصمیم‌گیری خریداران کندتر و طولانی‌تر خواهد شد.»

با این حال، در بازار ویلاها و خانه‌های شهری، محصولاتی با قیمت‌های مناسب و پروژه‌های برنامه‌ریزی‌شده هنوز خریداران را جذب می‌کنند. این امر در این واقعیت منعکس می‌شود که معاملات در بخش خانه‌های کم ارتفاع در هانوی پس از یک سه‌ماهه اول ناامیدکننده، رو به بهبود بوده است و 106 واحد فروخته شده است که نسبت به سه‌ماهه قبل 20 درصد افزایش یافته است.

خانم هانگ اظهار داشت: «این یکی از نشانه‌های مثبت ثبت شده در پایان سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۳ است، زمانی که بازار شاهد پروژه‌های کم‌ارتفاع با قیمت‌های حدود ۱۰ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر واحد بود. طبق سوابق موجود در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۳ در هانوی، پروژه‌هایی با قیمت اولیه کمتر از ۱۰ میلیارد دونگ ویتنامی ۳۹ درصد از معاملات، آپارتمان‌های ۱۰ تا ۲۰ میلیارد دونگ ویتنامی ۲۸ درصد و آپارتمان‌های بالای ۳۰ میلیارد دونگ ویتنامی تنها ۱۳ درصد از معاملات را تشکیل می‌دادند. داده‌ها نشان می‌دهد که هرچه قیمت محصول معقول‌تر باشد، نرخ فروش بهتر است.»

آقای دین ون تروی، مدیر فروش شرکت سهامی عام سرمایه‌گذاری ساخت و ساز املاک دای فونگ، گفت: عرضه اولیه محدود است، اما مزیت خریداران خانه در بازار هانوی امروز این است که می‌توانند بازار ثانویه را انتخاب کنند - با بسیاری از محصولاتی که از قبل توسعه یافته‌اند، از نظر قانونی تضمین شده‌اند و قیمت‌های معقول‌تری دارند.

در شرایط فعلی، قیمت‌های بازار ثانویه هنوز در مقایسه با بازار اولیه رقابتی هستند. به طور معمول، محصولات کم ارتفاع، طبق گفته Savills Vietnam، در سه ماهه دوم سال 2023، عرضه ثانویه قیمتی 20٪ کمتر از واحدهای اولیه دارد. بازار اولیه انتخاب‌های زیادی ندارد در حالی که بازار ثانویه از نظر قیمت انتخاب‌های بیشتری دارد، اگرچه محصولات دیگر جدید نیستند، اما در عوض، خریداران می‌توانند آماده استفاده باشند یا می‌توانند بلافاصله از آنها استفاده کنند.

به طور خاص، اخیراً، هانوی سرمایه‌گذاری عمومی را ترویج داده است. این عامل مساعدی برای ارتقای فعالیت‌های اقتصادی هانوی به طور کلی و سایر فعالیت‌ها از جمله تجارت املاک و مستغلات به طور خاص است. با شروع ساخت جاده کمربندی ۴، انتظار می‌رود که توسعه در مناطق حومه شهر مانند می لین، دن فونگ، هوای دوک، سوک سان، ها دونگ، تان اوآی و... افزایش یابد. هنگامی که جاده کمربندی ۴ در سال ۲۰۲۷ برای ترافیک باز شود، پیش‌بینی می‌شود که عرضه مسکن در مناطق اطراف جاده کمربندی ۴ در مقایسه با زمان حال افزایش یابد.

منبع