درآمد و قیمت مسکن در هانوی همچنان در معرض شکاف‌های قیمتی فزاینده‌ای قرار دارد.

Báo Tài nguyên Môi trường•27/07/2023

قیمت‌ها همچنان در سطوح بالا «لنگر» خورده باقی مانده‌اند.

طبق گزارش بازار نیمه اول سال ۲۰۲۳ ساویلز ویتنام، عرضه جدید در بازار آپارتمان نسبت به سه ماهه قبل ۷۶ درصد و نسبت به سال قبل ۱۲۵ درصد افزایش یافته و به ۳۵۹۶ واحد رسیده است. از این تعداد، بازار اولیه پذیرای ۲۰۴۱۲ واحد بوده است که نسبت به سه ماهه قبل ۵ درصد و نسبت به سال قبل ۱۴ درصد افزایش داشته است.

در مقابل، بازار ویلا و خانه‌های شهری در طول این سه‌ماهه هیچ پروژه جدیدی راه‌اندازی نکرد؛ تمام عرضه جدید از ۱۲۶ واحد از پروژه‌های موجود حاصل شد که نسبت به سه‌ماهه قبل ۳۳۴ درصد افزایش اما نسبت به سال گذشته ۱۴ درصد کاهش نشان می‌دهد. عرضه اولیه شامل ۷۹۷ واحد از ۱۴ پروژه بود که نسبت به سه‌ماهه قبل ۵ درصد افزایش اما نسبت به سال گذشته ۲۰ درصد کاهش نشان می‌دهد.

۲-۱-.jpg — امروزه آپارتمان‌ها همچنان پرطرفدارترین ملک در بین مصرف‌کنندگان هستند، با این حال، قیمت‌های فروش هنوز در سطوح بالا "ثابت" مانده است.

در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۳، میانگین قیمت فروش اولیه آپارتمان‌ها در بازار هانوی به ۵۳ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر ^مربع رسید که نسبت به سه‌ماهه قبل ۱ درصد و نسبت به سال قبل ۱۷ درصد افزایش داشته است. این قیمت برای ۱۸ سه‌ماهه متوالی افزایش یافته و ۷۳ درصد بیشتر از سه‌ماهه اول سال ۲۰۱۹ است. خانم دو تو هانگ، مدیر ارشد دپارتمان مشاوره و تحقیقات ساویلز هانوی، اظهار داشت: این به دلیل افزایش بالای قیمت زمین و هزینه‌های ساخت‌وساز است. علاوه بر این، نیاز به سرمایه‌گذاری در بهبود کیفیت محصول و زیرساخت‌ها و امکانات رفاهی اطراف پروژه نیز منجر به این می‌شود که قیمت‌های بازار اولیه یا قیمت پروژه‌های تازه راه‌اندازی شده، همیشه بالاتر از میانگین عمومی بازار برای آپارتمان‌های فروشی باشد.

خانم هوانگ تان نهان، ساکن منطقه کائو گیای، اظهار داشت: «خانواده من نیاز به خرید آپارتمانی برای زندگی مستقل فرزندمان دارند، اما قیمت‌ها در مرکز شهر بسیار بالاست، در حالی که قیمت‌ها در پروژه‌های حومه شهر همچنان بالاست. ما ۶-۷ پروژه را بررسی کرده‌ایم اما هنوز تصمیمی نگرفته‌ایم زیرا خرید مستلزم قرض گرفتن پول اضافی از بانک است و با درآمد کم ما، فشار پرداخت بهره در حال حاضر بزرگترین نگرانی ماست.»

در همین حال، برای ویلاها و خانه‌های شهری، قیمت‌ها در سه‌ماهه دوم 2023، در مقایسه با سه‌ماهه‌های قبلی، تعدیل‌های نزولی را برای برخی از محصولات ویلا و خانه‌های شهری نشان داد. محصولات خانه‌های شهری هیچ کاهش قیمتی را ثبت نکردند. به طور خاص، قیمت ویلاهای اصلی نسبت به سه‌ماهه قبل 10 درصد کاهش یافت و به 100 میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} از زمین‌های فروخته نشده در منطقه Me Linh رسید، همراه با عرضه اولیه اضافی، که وضعیت عرضه بیش از حد را ایجاد کرد در حالی که تقاضای مشتری واقعاً افزایش نیافته است. قیمت خانه‌های تجاری نسبت به سه‌ماهه قبل 7 درصد کاهش یافت. در مقابل، قیمت خانه‌های شهری نسبت به سه‌ماهه قبل 4 درصد افزایش یافت و به 173 میلیون دونگ ویتنامی ^{در هر متر مربع} رسید.

با زیرساخت‌های یکپارچه، فضاهای سبز و قیمت‌های مناسب، بخش املاک و مستغلات لوکس هنوز بسیاری از خریداران علاقه‌مند را به خود جذب می‌کند؛ با این حال، معاملات کند و بی‌رونق است.

خانم دو تو هانگ با اشاره به روندهای متضاد قیمت املاک و آپارتمان‌های کم ارتفاع، افزود: «باید توجه داشت که کاهش قیمت در بازار ویلا و خانه‌های شهری به دلیل پروژه‌هایی است که دور از مرکز شهر با قیمت‌های معقول راه‌اندازی شده‌اند و باعث کاهش سطح کلی بازار شده‌اند. در واقع، قیمت‌ها در بخش خانه‌های کم ارتفاع، به ویژه در مناطق نزدیک به جاده کمربندی ۲ و جاده کمربندی ۳ هانوی، و در مناطق توسعه‌یافته با برنامه‌ریزی پایدار زیرساخت‌های اجتماعی و حمل و نقل و مناطقی با تراکم جمعیت بالا، همچنان بالا است.»

رشد درآمد همچنان مطابق با نرخ افزایش قیمت‌ها در حال افزایش است.

تقاضای بلندمدت مسکن به دلیل نرخ خالص مهاجرت مثبت، رشد جمعیت و نرخ بالای شهرنشینی همچنان بالاست. علاوه بر این، پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که هانوی بین سال‌های ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۵، ۱۵۷۰۰۰ خانوار دیگر خواهد داشت. با این حال، عرضه آتی تنها شامل ۵۹۰۰۰ آپارتمان از همه دسته‌ها، ۹۰۰۰ خانه کم ارتفاع و ۱۸۷۰۰ واحد مسکن اجتماعی است که انتظار می‌رود برای فروش عرضه شوند. کمبود مسکن ۷۰۳۰۰ واحد همچنان پابرجاست.

با توجه به تقاضای بالای مسکن، این سوال مطرح می‌شود که آیا میانگین درآمد ساکنان هانوی توانایی خرید خانه را دارد یا خیر. گزارشی از Savills Vietnam نیز نشان می‌دهد که هانوی در تلاش است تا سال 2023 به میانگین درآمد سرانه 150 میلیون دونگ ویتنامی برای هر نفر در سال دست یابد. در مقایسه با سال 2019، میانگین نرخ رشد درآمد 6 درصد در سال است. در همین حال، نرخ رشد قیمت آپارتمان از سال 2019 تا نیمه اول سال 2023، 13 درصد در سال است.

آنه-مین-هوآ.jpg — هانوی باید توجه بیشتری به بخش مسکن اجتماعی (افراد کم‌درآمد) داشته باشد تا افراد شاغل بتوانند به مسکن دسترسی پیدا کنند و زندگی خود را تثبیت کنند.

خانم هانگ اظهار داشت: «واضح است که رشد درآمد سرانه در هانوی کمتر از رشد قیمت آپارتمان است. این مثالی است که نشان می‌دهد اگر این شکاف بیشتر شود، مالکیت خانه برای مردم طولانی‌تر خواهد شد. اگر این دو رقم به هم نزدیک نشوند، مالکیت خانه برای مردم به طور کلی، چه کسانی که در هانوی زندگی می‌کنند و چه کسانی که از استان‌های دیگر می‌خواهند برای کار یا فرزندان خود در هانوی خانه داشته باشند، طولانی‌تر و دشوارتر خواهد شد. گذشته از محصولات مسکن کم ارتفاع، وقتی قیمت‌ها بالا هستند، خریداران منطقی بودن قیمت و اینکه آیا با ارزش واقعی محصول مطابقت دارد را نیز در نظر می‌گیرند. این منجر به تصمیم‌گیری کندتر و طولانی‌تر برای خریداران می‌شود.»

با این حال، در بازار ویلا و خانه‌های شهری، محصولاتی با قیمت‌های مناسب و پروژه‌های برنامه‌ریزی‌شده هنوز خریداران را جذب می‌کنند. این امر با این واقعیت مشهود است که معاملات در بخش خانه‌های کم ارتفاع در هانوی پس از یک سه‌ماهه اول راکد، بهبود یافته است و 106 واحد فروخته شده است که نسبت به سه‌ماهه قبل 20 درصد افزایش داشته است.

«این یکی از نشانه‌های مثبت ثبت شده در پایان سه‌ماهه دوم ۲۰۲۳ است، زمانی که بازار شاهد پروژه‌های کم‌ارتفاع بود که واحدهایی با قیمت حدود ۱۰ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر واحد ارائه می‌دادند. طبق داده‌های سه‌ماهه دوم ۲۰۲۳ در هانوی، پروژه‌هایی با قیمت اولیه کمتر از ۱۰ میلیارد دونگ ویتنامی ۳۹ درصد از معاملات را تشکیل می‌دادند، پروژه‌هایی با قیمت بین ۱۰ تا ۲۰ میلیارد دونگ ویتنامی ۲۸ درصد و پروژه‌هایی با قیمت بالاتر از ۳۰ میلیارد دونگ ویتنامی تنها ۱۳ درصد را تشکیل می‌دادند. خانم هانگ اظهار داشت: «این داده‌ها نشان می‌دهد که هرچه قیمت یک محصول معقول‌تر باشد، نرخ فروش آن بهتر خواهد بود.»

به گفته آقای دین ون تروی، مدیر فروش شرکت سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز دای فونگ - شرکت سهامی املاک و مستغلات: در حالی که عرضه اولیه محدود است، نکته مطلوب برای خریداران خانه در بازار هانوی امروز، امکان انتخاب از بازار ثانویه است - با بسیاری از محصولاتی که قبلاً توسعه یافته‌اند، از نظر قانونی تضمین شده‌اند و قیمت‌های معقول‌تری دارند.

در حال حاضر، قیمت‌های بازار ثانویه در مقایسه با بازار اولیه رقابتی باقی مانده است. به عنوان مثال، طبق گفته Savills Vietnam، قیمت عرضه ثانویه املاک کم ارتفاع در سه ماهه دوم سال 2023، 20 درصد کمتر از واحدهای بازار اولیه بوده است. بازار اولیه انتخاب‌های محدودی ارائه می‌دهد، در حالی که بازار ثانویه از نظر قیمت گزینه‌های بیشتری را ارائه می‌دهد. اگرچه ممکن است این املاک جدید نباشند، اما خریداران می‌توانند به راحتی به آنها نقل مکان کنند یا بلافاصله از آنها استفاده کنند.

به طور خاص، هانوی اخیراً پرداخت سرمایه‌گذاری عمومی را تسریع کرده است. این عامل مساعدی برای تقویت فعالیت اقتصادی هانوی به طور کلی و سایر فعالیت‌ها، از جمله تجارت املاک و مستغلات، به طور خاص است. با شروع اخیر ساخت و ساز در جاده کمربندی ۴، انتظار می‌رود توسعه در مناطق حومه شهر مانند می لین، دن فونگ، هوای دوک، سوک سان، ها دونگ، تان اوآی و غیره افزایش یابد. پیش‌بینی می‌شود هنگامی که جاده کمربندی ۴ در سال ۲۰۲۷ برای تردد باز شود، عرضه مسکن در مناطق اطراف جاده کمربندی ۴ در مقایسه با زمان حال به طور قابل توجهی افزایش یابد.

منبع