هزینه اضافی زمین: تقصیر شرکت نیست، اما باید بار آن را تحمل کند؟

شرکت‌ها معتقدند که قیمت زمین پروژه هنوز مشخص نشده است، اما همچنان باید هزینه‌های اضافی استفاده از زمین را با نرخ ۵.۴ درصد پرداخت کنند که غیرمنطقی است.

پیش‌نویس فرمان اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد فرمان شماره ۱۰۳ مورخ ۳۰ ژوئیه ۲۰۲۴ دولت در مورد تنظیم هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین و فرمان شماره ۱۰۴ در مورد صندوق توسعه زمین که توسط وزارت دارایی در حال بررسی است، توجه ویژه‌ای را از سوی مشاغل به خود جلب کرده است.

دلیل این امر این است که این پیش‌نویس هنوز مقررات مربوط به مواردی را که در مورد تخصیص زمین، اجاره زمین، اجازه تغییر هدف کاربری زمین، تغییر از اجاره سالانه زمین به اجاره یکباره زمین، تنظیم برنامه‌ریزی تفصیلی ... تصمیمی گرفته شده است، حفظ می‌کند، اما قیمت زمین هنوز تعیین نشده است، بنابراین باید برای مدت زمانی که هنوز برای هزینه استفاده از زمین محاسبه نشده است، پرداخت اضافی انجام شود، اجاره زمین با نرخ ۵.۴٪ در سال که بر اساس مبلغ قابل پرداخت محاسبه می‌شود.

غیرمنطقی، چه از نظر عقل و چه از نظر احساس

با علم به اینکه پرداخت هزینه اضافی زمین در صورت عدم محاسبه هزینه استفاده از زمین غیرمنطقی است، شرکت همچنان باید آن را پرداخت کند، زیرا تنها در این صورت زمین برای بهره‌برداری در پروژه قرار می‌گیرد و واجد شرایط فروش خواهد بود.

این مطلبی است که آقای نگوین کواک هیپ، رئیس GP.Invest و رئیس انجمن پیمانکاران ساختمانی ویتنام، با خبرنگار VietNamNet به اشتراک گذاشته است.

او گفت که علاوه بر هزینه استفاده از زمین که نزدیک به ۵۰۰ میلیارد دانگ ویتنام است، خود این شرکت حدود ۲۷ میلیارد دانگ ویتنام نیز به عنوان هزینه اضافی زمین برای یک پروژه در فو تو پرداخت کرده است.

با این حال، رئیس GP.Invest گفت که این مبلغ خیلی زیاد نیست، زیرا مشاغل دیگری وجود دارند که باید مبالغ اضافی بسیار بالاتری بپردازند، زیرا آنها تصمیم تخصیص زمین را در سال ۲۰۱۴ دریافت کردند و اکنون بیش از ۱۰ سال از آن زمان می‌گذرد.

آقای هیپ گفت: «این غیرمنطقی است. تأخیر در پرداخت عوارض زمین تقصیر شرکت نیست، اما شرکت باید بار اصلی آن را به دوش بکشد. ما توصیه‌های زیادی ارائه کرده‌ایم، اما وزارت دارایی هنوز موافقت نکرده است. در مناطقی که ما پروژه‌ها را انجام می‌دهیم، آنها نیز اذعان دارند که این جمع‌آوری غیرمنطقی است، اما نمی‌توانند توصیه‌ای ارائه دهند زیرا آنها سازمان‌های مجری قانون هستند.»

شرکت‌ها پیشنهاد حذف مقررات مربوط به هزینه‌های اضافی استفاده از زمین را دارند زیرا غیرمنطقی است. عکس: هوانگ ها

آقای فام دوک توان، مدیر کل شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات EZ (EZ Property)، اظهار داشت: اگر زمین پروژه هنوز ارزش‌گذاری نشده باشد، مجبور کردن کسب‌وکارها به پرداخت هزینه‌های اضافی استفاده از زمین، هم از نظر احساسی و هم از نظر منطقی، غیرمنطقی است.

آقای توان رک و پوست‌کنده گفت: «بعضی از مناطق، کسب‌وکارها را ملزم می‌کنند که قبل از اعطای مجوز ساخت‌وساز، به تعهد خود مبنی بر پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین عمل کنند. ارزیابی زمین بر عهده دولت است. جریمه کردن کسب‌وکارها به خاطر اشتباهاتی که به آنها تعلق ندارد، در حالی که آنها هیچ تخلفی نکرده‌اند، عملی «مجبور کردن» کسب‌وکارها است.»

در همین حال، تأخیر در محاسبه عوارض استفاده از زمین، ضررهای زیادی را به مشاغل وارد می‌کند. به این معنی که پیشرفت اجرای پروژه طولانی می‌شود و منجر به افزایش هزینه‌ها به دلیل افزایش سالانه قیمت زمین می‌شود.

او تحلیل کرد که ۵.۴٪ در سال محاسبه شده برای هزینه زمین قابل پرداخت برای مدت زمانی که هزینه استفاده از زمین محاسبه نشده است، جریمه نسبتاً زیادی است. به عنوان مثال، اگر یک پروژه هزینه استفاده از زمین ۱۰۰۰ میلیارد دانگ دانگ داشته باشد، اگر دولت فقط ۱ سال محاسبه هزینه استفاده از زمین را به تأخیر بیندازد، شرکت باید ۵۴ میلیارد دانگ دانگ اضافی بپردازد.

اگر یک کسب و کار در پرداخت مالیات تأخیر داشته باشد، اگر پس از ۹۰ روز از تاریخ ابلاغ پرداخت هزینه استفاده از زمین، کسب و کار به طور کامل آن را پرداخت نکرده باشد، صنعت مالیات جریمه‌ای با نرخ بهره نسبتاً بالا ۰.۰۳٪ در روز را تعیین می‌کند.

آقای توان نگران است که در آن زمان، کسب‌وکارها در وضعیت مالیات مضاعف قرار گیرند.

آقای وو کونگ کوئیت، مدیر کل دات زان شمالی، با همین دیدگاه گفت که تعیین هزینه‌های استفاده از زمین بر عهده سازمان‌های دولتی است.

آقای کوئیت با خبرنگار VietNamNet در میان گذاشت: «بسیاری از پروژه‌ها به مدت ۳ تا ۵ سال قبل از تعیین هزینه‌های استفاده از زمین، «در وضعیت بلاتکلیفی» قرار می‌گیرند، سپس کسب‌وکارها در طول دوره انتظار برای محاسبه قیمت زمین، سالانه ۵.۴٪ از مبلغ پرداخت نشده جریمه می‌شوند - این آیین‌نامه‌ای است که به ضرر کسب‌وکارها است. زیرا تأخیر در پرداخت به دلیل تقصیر کسب‌وکار نیست، اما آنها همچنان جریمه می‌شوند. »

این رهبر گفت که قیمت زمین بر اساس قیمت‌های بازار تعیین و سالانه تعدیل می‌شود. قیمت‌های بازار هر ساله افزایش می‌یابد، بنابراین هر چه دولت تعیین هزینه‌های استفاده از زمین را بیشتر به تعویق بیندازد، هزینه‌های کسب‌وکارها بیشتر افزایش خواهد یافت.

آقای کوئیت خاطرنشان کرد: «قیمت زمین، به همراه جریمه و سایر هزینه‌ها، در قیمت فروش لحاظ خواهد شد و خریدار طرف نهایی خواهد بود که این هزینه‌ها را متحمل می‌شود.»

پیشنهاد حذف مقررات اضافی قیمت زمین

در مواجهه با واقعیت فوق، فام دوک توان، مدیر کل EZ Property، پیشنهاد داد که مقررات مربوط به هزینه‌های اضافی استفاده از زمین حذف شود.

«در صورت تأخیر در تعیین هزینه‌های استفاده از زمین، لازم است مسئولیت‌های واحدهای مربوطه به وضوح تعریف شود. هزینه‌ها فقط باید زمانی دریافت شوند که دولت قیمت‌های مشخص زمین را منتشر کرده باشد.»

آقای توان گفت: «برخی از مناطق از خطرات می‌ترسند، بنابراین جرات ارزیابی ندارند و این منجر به وضعیتی شده است که سال‌هاست هیچ پروژه‌ای تعهد مالی برای زمین ندارد. مشکل در سازوکار نهفته است؛ اگر این مشکل حل شود، مأموران اجرایی به جای اینکه مسئولیت را به شرکت‌ها واگذار کنند، با اطمینان خاطر به اجرای آن خواهند پرداخت.»

آقای نگوین کواک هیپ پیشنهاد داد که وزارت دارایی در این سیاست تجدیدنظر کند زیرا بیش از حد غیرمنطقی است.

به گفته وی، این بند در مورد اخذ عوارض اضافی زمین باید حذف شود. در صورت تأخیر در تصمیم‌گیری در مورد اخذ عوارض کاربری زمین، سازمان ارزیابی زمین باید مسئولیت را بر عهده بگیرد. در عین حال، شرایط انتقالی باید اصلاح شود و هر واحدی که به تعهد پرداخت عمل کرده است، باید اجازه داشته باشد که دوباره آن را کسر کند.

رهبر حزب دات زان شمالی پیشنهاد داد که علاوه بر این، اگر سازمان‌های دولتی در محاسبه مالیات زمین تأخیر داشته باشند، مشاغل باید از جریمه معاف شوند.

او گفت که دولت باید به وضوح تصریح کند که از زمان تصمیم به تخصیص یا اجاره زمین، حداکثر ظرف مدت ۳ تا ۹ ماه یا حداکثر ۱ سال، تعهدات مالی مربوط به زمین باید تعیین شود. در صورت تجاوز از مهلت مقرر، شرکت‌ها باید از جریمه‌های دیرکرد معاف شوند. این امر باعث ایجاد فشار می‌شود و مقامات را مجبور می‌کند تا فوراً قیمت زمین را تعیین کنند و از وضعیتی که پروژه‌ها برای سال‌های طولانی "معطل" می‌مانند، جلوگیری شود.

آقای کوئیت پیشنهاد داد: «رفع موانع قیمت‌گذاری زمین به تضمین عرضه فراوان کمک می‌کند و در نتیجه از افزایش قیمت املاک و مستغلات جلوگیری می‌کند.»

پیشنهاد اصلاح قانون برای هماهنگ‌سازی معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه‌های مسکن اجتماعیHoREA پیشنهاد اصلاح مقررات را برای هماهنگ‌سازی موضوع معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین برای پروژه‌های مسکن اجتماعی، مسکن عمومی، مسکن اسکان مجدد و بازسازی ساختمان‌های آپارتمانی ارائه می‌دهد...

منبع: https://vietnamnet.vn/tien-dat-bo-sung-loi-khong-do-doanh-nghiep-nhung-lai-phai-chiu-tran-2409793.html