از اعتبار «نامتناسب» اجتناب کنید

یکی از بارزترین نمودهای این موضوع این است که از ابتدای سال، اعتبار کسب و کار املاک و مستغلات دو برابر سریع‌تر از میانگین نرخ رشد اعتبار کل سیستم افزایش یافته است. تنها در 6 ماه اول سال، اعتبار کل سیستم حدود 10 درصد افزایش یافته است که از این میزان، اعتبار کسب و کار املاک و مستغلات 20 درصد افزایش خواهد یافت.

گزارش‌های مالی سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۵ مجموعه‌ای از بانک‌ها مانند Techcombank، HDBank، SHB ، MB و... همچنین نشان می‌دهد که وام‌های تجاری املاک و مستغلات این بانک‌ها در مقایسه با پایان سال گذشته ۲۰ تا ۳۵ درصد افزایش یافته است.

تا این لحظه، اعتبار املاک و مستغلات به سطح بی‌سابقه‌ای رسیده است (حدود ۳.۲ میلیون میلیارد دانگ). توضیح اینکه چرا بانک‌ها سرمایه را به سمت املاک و مستغلات سرازیر می‌کنند، دشوار نیست. همانطور که رئیس بانک مرکزی گفت، افزایش شدید اعتبار املاک و مستغلات در نیمه اول امسال در راستای رفع موانع بازار املاک و مستغلات است. زیرا، وقتی پروژه‌ها از موانع قانونی پاک شوند، نیاز به سرمایه برای اجرا ناگزیر افزایش می‌یابد.

از دیدگاه مستقل، تحلیلگران می‌گویند در شرایطی که تولید و مصرف با مشکلات زیادی روبرو هستند، محرک‌های اصلی رشد، زیرساخت‌ها و املاک و مستغلات هستند. علاوه بر این، هنگام وام‌دهی برای املاک و مستغلات، نرخ ضرر واقعی بسیار پایین است (به دلیل نقدینگی بالای وثیقه). به همین دلیل است که این دو بخش جریان‌های سرمایه قوی را جذب می‌کنند.

اگرچه اعتبار املاک و مستغلات به سرعت در حال افزایش است، خبر خوب این است که طبق اعلام بانک ایالتی، وام‌دهی به این بخش هنوز شاخص‌های ایمنی را تضمین می‌کند. گواه این ادعا این است که نسبت سرمایه کوتاه‌مدت مورد استفاده برای وام‌های میان‌مدت و بلندمدت هنوز زیر آستانه 30 درصد است. این اپراتور همچنین به طور مداوم موسسات اعتباری را به سمت تعادل سرمایه بر اساس مدت هدایت می‌کند و ایمنی سیستم را تضمین می‌کند.

با این حال، ساختار اعتباری املاک و مستغلات و ساختار سرمایه بازار املاک و مستغلات اخیراً دارای نکات غیرمنطقی است.

اولاً، از نظر ساختار اعتباری، وام‌های معوق برای کسب و کارهای املاک و مستغلات افزایش یافته در حالی که وام‌های خرید خانه و تعمیر خانه به آرامی افزایش یافته است، که نشان می‌دهد سرمایه بانکی عمدتاً به سمت سرمایه‌گذاران جریان دارد، در حالی که مردم علاقه‌ای به خرید خانه برای زندگی ندارند. این امر همچنین از عدم تعادل در بازار ناشی می‌شود، زمانی که عرضه مسکن مقرون به صرفه و میان‌رده به طور فزاینده‌ای کم است. عرضه جدید در بازار عمدتاً آپارتمان‌های لوکس است، در حالی که آپارتمان‌های مقرون به صرفه، میان‌رده و مسکن اجتماعی با کمبود زیادی مواجه هستند. به همین دلیل است که بسته اعتباری ۱۴۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برای وام‌های مسکن اجتماعی و همچنین بسته‌های اعتباری برای افراد زیر ۳۵ سال بسیار کند پرداخت می‌شود.

دوم، در مورد ساختار سرمایه برای بازار املاک و مستغلات، پیش از این، ساختار سرمایه بدهی بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات به شدت به اوراق قرضه متکی بود، حتی تا ۵۰-۶۰٪، اما اکنون این میزان به شدت کاهش یافته و به نصف رسیده است. در ۷ ماه اول امسال، انتشار اوراق قرضه در کل بازار در مقایسه با پایان سال گذشته ۶۳٪ افزایش یافته است، اما انتشار اوراق قرضه املاک و مستغلات به تنهایی تنها بیش از ۱۳٪ افزایش یافته است.

در واقع، وقتی اعتبار سست می‌شود، نرخ وام به پایین‌ترین حد خود می‌رسد و بانک‌ها نسبت به اعتبار املاک و مستغلات پذیراتر می‌شوند، بسیاری از سرمایه‌گذاران نه تنها اوراق قرضه جدید منتشر نمی‌کنند، بلکه برای بازپرداخت زودهنگام اوراق قرضه عجله می‌کنند و به وام‌های بانکی روی می‌آورند. وابستگی فزاینده کسب‌وکارها به اعتبار بانکی، به‌ویژه در حوزه‌هایی که به سرمایه بلندمدت مانند املاک و مستغلات نیاز دارند، خطرات زیادی را برای سیستم بانکی، به‌ویژه خطر عدم تعادل مدت، ایجاد می‌کند.

اگرچه اعتبار املاک و مستغلات در حال حاضر هنوز ایمن است، اما اگر به افزایش شدید خود ادامه دهد و سرمایه عمدتاً به سمت پروژه‌های املاک و مستغلات لوکس جریان یابد، همانطور که اکنون جریان دارد، بازار ناگزیر ناپایدار خواهد شد.

برای غلبه بر این وضعیت، نمی‌توانیم از بانک‌ها - که به شدت تحت تأثیر اهداف سود و منافع سهامداران هستند - انتظار تعدیل داشته باشیم، بلکه به دست نظارتی دولت نیاز داریم. بر این اساس، بانک دولتی، وزارت ساخت و ساز و سایر وزارتخانه‌ها و شعب باید راه‌حل‌هایی برای افزایش عرضه مسکن اجتماعی، مسکن مقرون به صرفه و هدایت جریان‌های اعتباری به این بخش‌ها داشته باشند. علاوه بر این، هنگام حذف اتاق اعتباری، بانک دولتی باید ابزارهای مؤثرتری برای هدایت جریان‌های سرمایه به حوزه‌های اولویت‌دار نیز داشته باشد.

همانطور که رئیس بانک مرکزی گفت، راه حل بلندمدت، توسعه قوی بازار سرمایه، پاسخگویی به تقاضا برای سرمایه میان‌مدت و بلندمدت و در نتیجه کاهش فشار بر منابع سرمایه کوتاه‌مدت سیستم بانکی است. بخش‌هایی که به منابع سرمایه‌ای میان‌مدت و بلندمدت زیادی نیاز دارند، مانند املاک و مستغلات و زیرساخت‌ها، باید از طریق انتشار اوراق قرضه شرکتی، اوراق قرضه محلی یا وام‌های بین‌المللی و غیره بسیج شوند و نمی‌توانند برای همیشه به اعتبار بانکی متکی باشند.

منبع: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html