از «عدم تطابق» اعتبار خودداری کنید.

اگرچه رهبری بانک دولتی ویتنام (SBV) تأیید می‌کند که وام‌دهی به بخش املاک و مستغلات هنوز هم نسبت‌های ایمنی را رعایت می‌کند، اما ساختار سرمایه در این بخش دارای عناصری است که خطرات بالقوه‌ای را برای بازار و کل سیستم بانکی ایجاد می‌کند.

یکی از واضح‌ترین شاخص‌ها این است که از ابتدای سال، اعتبار کسب و کار املاک و مستغلات با دو برابر نرخ رشد متوسط ​​اعتبار در کل سیستم افزایش یافته است. تنها در شش ماه اول، اعتبار در سراسر سیستم تقریباً 10 درصد افزایش یافته است، و تخمین زده می‌شود که اعتبار کسب و کار املاک و مستغلات 20 درصد افزایش یافته باشد.

گزارش‌های مالی سه‌ماهه دوم/2025 تعدادی از بانک‌ها مانند Techcombank، HDBank، SHB ، MB و ... همچنین نشان می‌دهد که وام‌های تجاری املاک و مستغلات توسط این بانک‌ها در مقایسه با پایان سال گذشته 20 تا 35 درصد افزایش یافته است.

تا به امروز، اعتبار املاک و مستغلات به رکورد بالایی رسیده است (تقریباً 3.2 تریلیون دانگ ویتنام). درک این موضوع که چرا بانک‌ها سرمایه خود را به سمت املاک و مستغلات سرازیر می‌کنند، دشوار نیست. همانطور که رئیس بانک مرکزی ویتنام اظهار داشت، افزایش شدید اعتبار املاک و مستغلات در نیمه اول امسال با جهت‌گیری حل مسائل در بازار املاک و مستغلات سازگار است. زیرا، هنگامی که موانع قانونی از سر راه پروژه‌ها برداشته شود، تقاضا برای سرمایه برای اجرای آنها ناگزیر افزایش خواهد یافت.

از یک دیدگاه مستقل، تحلیلگران معتقدند که در شرایط دشواری‌های تولید و مصرف، محرک‌های اصلی رشد، زیرساخت‌ها و املاک و مستغلات هستند. علاوه بر این، هنگام وام‌دهی برای املاک و مستغلات، نرخ ضرر واقعی بسیار پایین است (به دلیل نقدینگی بالای وثیقه). به همین دلیل است که این دو بخش به شدت سرمایه را جذب می‌کنند.

با وجود افزایش سریع اعتبار املاک و مستغلات، بانک دولتی ویتنام (SBV) با دلگرمی اعلام می‌کند که وام‌دهی در این بخش هنوز شاخص‌های ایمنی را برآورده می‌کند. این امر با این واقعیت که نسبت سرمایه کوتاه‌مدت مورد استفاده برای وام‌های میان‌مدت و بلندمدت همچنان زیر 30 درصد است، مشهود است. این نهاد نظارتی همچنین به طور مداوم به مؤسسات اعتباری دستور داده است تا سرمایه را بر اساس دوره‌های سررسید متوازن کنند و ایمنی سیستم را تضمین کنند.

با این حال، ساختار اعتبار املاک و مستغلات و ساختار سرمایه بازار املاک و مستغلات اخیراً برخی ناهماهنگی‌ها را نشان داده‌اند.

اولاً، در مورد ساختار اعتباری، وام‌های معوق برای کسب و کارهای املاک و مستغلات به طور قابل توجهی افزایش یافته است، در حالی که وام‌های خرید و بازسازی خانه‌ها به آرامی افزایش یافته است. این نشان می‌دهد که سرمایه بانکی عمدتاً به سمت توسعه‌دهندگان جریان دارد، در حالی که مردم هنوز اشتیاقی به خرید خانه برای استفاده شخصی ندارند. این امر همچنین ناشی از عدم تعادل بازار است، به طوری که عرضه مسکن مقرون به صرفه و میان‌رده به طور فزاینده‌ای کمیاب می‌شود. عرضه جدید در بازار عمدتاً آپارتمان‌های لوکس است، در حالی که مسکن مقرون به صرفه، میان‌رده و اجتماعی به شدت کم است. به همین دلیل است که بسته اعتباری ۱۴۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی برای مسکن اجتماعی و همچنین بسته‌های اعتباری برای افراد زیر ۳۵ سال بسیار کند پرداخت شده است.

ثانیاً، در مورد ساختار سرمایه برای بازار املاک و مستغلات، پیش از این، ساختار تأمین مالی بدهی بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات به شدت به اوراق قرضه، حتی تا 50-60٪، متکی بود، اما اکنون این میزان به شدت به نصف کاهش یافته است. در هفت ماه اول امسال، انتشار اوراق قرضه در کل بازار در مقایسه با پایان سال گذشته 63 درصد افزایش یافته است، اما انتشار اوراق قرضه املاک و مستغلات به تنهایی کمی بیش از 13 درصد افزایش یافته است.

در واقعیت، وقتی اعتبارات سست می‌شوند، نرخ بهره وام به پایین‌ترین حد خود می‌رسد و بانک‌ها نسبت به وام‌های املاک و مستغلات رویکرد بازتری پیدا می‌کنند، بسیاری از توسعه‌دهندگان نه تنها از انتشار اوراق قرضه جدید خودداری می‌کنند، بلکه اوراق قرضه موجود را نیز به شدت و زودتر از موعد بازپرداخت می‌کنند و به وام‌های بانکی روی می‌آورند. این افزایش اتکا به اعتبار بانکی توسط کسب‌وکارها، به ویژه در بخش‌هایی که به سرمایه بلندمدت مانند املاک و مستغلات نیاز دارند، خطرات قابل توجهی را برای سیستم بانکی، به ویژه خطر عدم تطابق سررسید، ایجاد می‌کند.

اگرچه اعتبار املاک و مستغلات در حال حاضر ایمن است، اما اگر به افزایش شدید خود ادامه دهد و سرمایه‌ها مانند وضعیت فعلی عمدتاً به سمت پروژه‌های املاک و مستغلات لوکس سرازیر شوند، بازار ناگزیر با بی‌ثباتی مواجه خواهد شد.

برای اصلاح این وضعیت، نمی‌توانیم به تعدیل‌های بانک‌ها - که به شدت تحت تأثیر انگیزه‌های سود و منافع سهامداران هستند - تکیه کنیم، بلکه به اقدامات نظارتی دولت نیاز داریم. بر این اساس، بانک دولتی ویتنام، وزارت ساخت و ساز و سایر وزارتخانه‌ها و سازمان‌ها باید راه‌حل‌هایی برای افزایش عرضه مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه پیدا کنند و جریان اعتبار را به این بخش‌ها هدایت کنند. علاوه بر این، هنگامی که محدودیت‌های اعتباری در آینده برداشته شود، بانک دولتی ویتنام نیز باید ابزارهای مؤثرتری برای هدایت جریان سرمایه به بخش‌های اولویت‌دار داشته باشد.

همانطور که رئیس بانک مرکزی ویتنام اعلام کرده است، راه حل بلندمدت، توسعه قوی بازار سرمایه است که به طور مؤثر نیازهای سرمایه میان‌مدت و بلندمدت را برآورده می‌کند و در نتیجه فشار بر منابع سرمایه کوتاه‌مدت سیستم بانکی را کاهش می‌دهد. بخش‌هایی که به مقادیر زیادی سرمایه میان‌مدت و بلندمدت نیاز دارند، مانند املاک و مستغلات و زیرساخت‌ها، باید از طریق انتشار اوراق قرضه شرکتی، اوراق قرضه دولت محلی یا وام‌های بین‌المللی، وجوه خود را تأمین کنند... آنها نمی‌توانند صرفاً به اعتبار بانکی تکیه کنند.

منبع: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html