«قمار» جدید برای غول‌های املاک و مستغلات.

پس از سال‌ها رشد آهسته، بازار مسکن اجتماعی در حال ورود به دوره‌ای از توسعه سریع است، زیرا تعدادی از شرکت‌های بزرگ در حال سرمایه‌گذاری در این نوع املاک و مستغلات هستند.

پس از سال‌ها که به دلیل حاشیه سود پایین و رویه‌های پیچیده، مسکن اجتماعی به عنوان یک بخش «دشوار» در نظر گرفته می‌شد، اکنون به یک «نقطه داغ» جدید در بازار املاک و مستغلات تبدیل شده است. نه تنها شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات، بلکه بسیاری از توسعه‌دهندگان شهرک‌های صنعتی، شرکت‌های ساختمانی و تأمین‌کنندگان مصالح ساختمانی نیز همزمان در حال گسترش حضور خود در این بخش هستند.

این تحولات در حالی رخ می‌دهد که دولت به طور مداوم طرح توسعه حداقل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی را در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ ترویج می‌دهد، در حالی که از مقامات محلی نیز می‌خواهد که رویه‌های سرمایه‌گذاری را تسریع کنند، بودجه زمین اختصاص دهند و موانع قانونی را برای مشاغل برطرف کنند.

حجم بازار به طور قابل توجهی افزایش یافته است، اما هنوز کمبود زیادی وجود دارد.

توسعه مسکن اجتماعی از پایان سال ۲۰۲۴ شتاب گرفته و بارها به عنوان یک وظیفه کلیدی مورد تأکید قرار گرفته است. در اواسط سال گذشته، مجلس ملی قطعنامه آزمایشی را در مورد تعدادی از سازوکارها و سیاست‌های خاص برای توسعه مسکن اجتماعی تصویب کرد که به ویژه بر کاهش و اصلاح رویه‌های اداری برای کوتاه کردن زمان اجرای پروژه تمرکز داشت.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز ، در حال حاضر ۷۸۱ پروژه مسکن اجتماعی در سراسر کشور در حال انجام است که تقریباً ۷۲۰،۰۵۵ واحد را شامل می‌شود. دولت تخمین می‌زند که اگر سرعت فعلی حفظ شود، هدف تکمیل ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی می‌تواند در سال ۲۰۲۸، حدود دو سال زودتر از برنامه‌ریزی اولیه، محقق شود.

تنها در سال ۲۰۲۶، به مناطق مختلف هدف تکمیل ۱۵۸۷۲۳ واحد مسکونی اختصاص داده شد. شهر هوشی مین با تقریباً ۲۸۵۰۰ واحد در صدر قرار گرفت و پس از آن هانوی و بسیاری از استان‌ها و شهرهای صنعتی مانند باک نین، دونگ نای، های فونگ و غیره قرار گرفتند. همه اینها مناطقی هستند که به دلیل تمرکز کارگران مهاجر و افزایش مداوم قیمت مسکن تجاری، تقاضای مسکن بالایی دارند.

نکته قابل توجه این است که بسیاری از پروژه‌های مسکن اجتماعی اکنون در مکان‌های درجه یک سرمایه‌گذاری می‌شوند، برخلاف دیدگاه قبلی که این بخش فقط در مناطقی دور از مرکز شهر و فاقد امکانات رفاهی ظاهر می‌شود. در هانوی، بسیاری از پروژه‌های مسکن اجتماعی در مناطق شهری مانند سیپوترا، استارلیک یا اطراف جاده‌های اصلی مانند نگوین ترای و تران تای تونگ تأیید شده‌اند...

اگرچه عرضه و کیفیت محصول رو به بهبود است، اما شکاف بین تقاضای واقعی و عرضه مسکن موجود همچنان بسیار زیاد است.

شکاف بین عرضه و تقاضا برای مسکن اجتماعی هنوز بسیار زیاد تلقی می‌شود. عکس: توآن آن.

پیش‌بینی می‌شود در شهر هوشی مین، تقاضا برای مسکن اجتماعی تا سال ۲۰۳۰ نزدیک به ۱ میلیون واحد باشد، در حالی که عرضه از پروژه‌های شناسایی شده تنها به بیش از ۲۲۹۰۰۰ واحد می‌رسد که معادل کمتر از یک چهارم تقاضا است.

در هانوی، افزایش شدید قیمت مسکن تجاری در چهار سال گذشته منجر به افزایش تقاضا برای مسکن اجتماعی و خانه‌های مقرون به صرفه شده است. بسیاری از پروژه‌ها شاهد تعداد زیادی درخواست بوده‌اند، به طوری که مردم برای ارائه درخواست‌های خود برای خرید خانه، یک شب در صف می‌ایستند.

نکته قابل توجه دیگر این است که سهم مسکن اجاره‌ای - که فوری‌ترین بخش در نظر گرفته می‌شود - در عرضه فعلی مسکن اجتماعی بسیار پایین است. طبق داده‌های وزارت ساخت و ساز، تا به امروز تقریباً 42275 واحد مسکن اجتماعی برای اجاره در سراسر کشور وجود دارد که کمتر از 6 درصد از کل محصولات این بخش را تشکیل می‌دهد.

غول‌های املاک و مستغلات در حال پیوستن به این رقابت هستند.

پتانسیل بالای بازار، همراه با مجموعه‌ای از سازوکارهای تسهیل قانونی، مسکن اجتماعی را به بخشی جذاب برای کسب‌وکارها تبدیل می‌کند. در حالی که پیش از این بازار عمدتاً توسط چند شرکت تخصصی توسعه می‌یافت، روند فعلی گسترش یافته و هم شرکت‌های دولتی و هم شرکت‌های خصوصی بزرگ را در بر می‌گیرد.

در میان شرکت‌های دولتی، نام‌های آشنا در بازار مسکن شامل شرکت سرمایه‌گذاری مسکن و توسعه شهری (HUD)، شرکت ساختمانی هانوی (Hancorp)، شرکت Becamex IDC و غیره هستند.

شاید برایتان جالب باشد

این تصمیم، بازارهای سهام اندونزی و کره جنوبی را دچار آشفتگی کرد.هشدار MSCI در مورد کاهش رتبه اعتباری اندونزی، در حالی که کره جنوبی را در دسته بازارهای نوظهور نگه می‌دارد، هر دو کشور را مجبور به اجرای تغییرات جدید می‌کند.

به طور خاص، HUD پروژه‌های مسکن اجتماعی زیادی را در ها نام، بین دونگ و غیره اجرا کرده است. تنها در سال ۲۰۲۵، این شرکت ساخت ۷ پروژه را با مقیاس کلی نزدیک به ۱۹۰۰ آپارتمان و مساحت کل نزدیک به ۲۰۰۰۰۰ متر مربع، در بسیاری از مناطق آغاز کرد. هدف این است که تا سال ۲۰۳۰ تقریباً ۹۰۰۰ واحد مسکن اجتماعی به بازار عرضه شود.

شرکت Becamex IDC همچنان به توسعه پروژه‌های مسکن اجتماعی مرتبط با پارک‌های صنعتی و مناطق شهری در استان سابق بین دونگ ادامه می‌دهد. تا پایان سال ۲۰۲۴، این شرکت نزدیک به ۹۰۰۰ واحد را برای فروش و اجاره تحویل داده است. در مرحله بعدی، Becamex IDC قصد دارد بیش از ۴۰۰۰۰ واحد دیگر را نیز توسعه دهد.

در همین حال، شرکت هانکورپ پیش از این هدف خود را برای توسعه 10،000 واحد مسکن اجتماعی در هانوی، نین بین و دونگ نای اعلام کرده بود.

در بخش خصوصی، وین‌گروپ با برند «خانه شاد» و طرح خود برای توسعه ۵۰۰۰۰۰ واحد مسکن اجتماعی در های فونگ، هونگ ین، تان هوآ، کوانگ تری، خان هوآ، هوشی مین سیتی و تای نین توجه‌ها را به خود جلب کرده است. در صورت تکمیل، این تعداد معادل نیمی از هدف ملی مسکن اجتماعی برای دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ خواهد بود.

ویگلاسرا همچنان یکی از بزرگترین توسعه‌دهندگان مسکن اجتماعی در بازار، به ویژه در بخش مسکن کارگری در باک نین، ها نام، کوانگ نین و هانوی است. این شرکت اعلام کرد که امسال زمین را برای سرمایه‌گذاری در تقریباً 10،000 واحد آماده کرده است. سال گذشته، ویگلاسرا حدود 8000 واحد مسکن اجتماعی را تکمیل کرد که معادل 8٪ از کل واحدهای تکمیل شده در سراسر کشور است.

یک پروژه مسکن اجتماعی که توسط Viglacera در Bac Ninh سرمایه‌گذاری شده است. عکس: VGC.

گروه هوآ فات، متعلق به میلیاردر تران دین لانگ، نیز به طور فعال در حال توسعه مسکن اجتماعی و مسکن کارگری در ارتباط با پارک‌های صنعتی است. اخیراً، این گروه ساخت یک مجتمع مسکن کارگری و مسکن اجتماعی را در پارک صنعتی ین می ۲ با سرمایه‌گذاری کل نزدیک به ۵۰۰۰ میلیارد دونگ آغاز کرده است. این پروژه قرار است نیازهای اقامتی ده‌ها هزار کارگر را در منطقه صنعتی شمال تأمین کند.

یکی از نام‌های جدیدی که در این نوع املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری می‌کند، گروه هوآ سن، متعلق به آقای لو فوک وو، است. اخیراً، این شرکت اعلام کرده است که قصد دارد بین سال‌های ۲۰۲۶ تا ۲۰۳۰، تقریباً ۲۰،۰۰۰ واحد مسکن اجتماعی برای کارگران و زحمتکشان در شهر هوشی مین بسازد. این یک بازگشت قابل توجه برای "پادشاه فولاد" پس از سال‌ها کناره‌گیری از بخش املاک و مستغلات محسوب می‌شود. هوآ سن با پیروی از مسیر جدید خود، به جای توسعه پراکنده قبلی، بر مسکن اجتماعی، مسکن کارگری و پروژه‌های مرتبط با زیرساخت‌های صنعتی تمرکز می‌کند.

در همین حال، گروه سان - یکی از بزرگترین شرکت‌های املاک و مستغلات خصوصی - نیز از طریق پروژه‌هایی در نین بین (که قبلاً استان ها نام نام بود) شروع به گسترش به بخش مسکن اجتماعی کرده است. این شرکت قصد دارد به جای مدل مسکن کاملاً کم‌هزینه مانند گذشته، مجتمع‌های مسکن اجتماعی با امکانات رفاهی یکپارچه را در چندین شهر بزرگ و مناطق صنعتی توسعه دهد.

چندین شرکت املاک و مستغلات دیگر مانند Hoang Quan، Le Thanh، Nam Long، Taseco Land، Ha Do، Hai Phat Invest و ... نیز برنامه‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن اجتماعی را اعلام کرده‌اند یا در حال اعلام آن هستند.

آقای نگوین ون فونگ، نایب رئیس هیئت مدیره شرکت های فات اینوست، گفت که این شرکت به دلیل تقاضای بالای بازار و نقدینگی تصمیم به ورود به این بخش گرفته است، اگرچه حاشیه سود آن به اندازه مسکن تجاری جذاب نیست.

او گفت: «در آینده نزدیک، این شرکت انتظار دارد تأییدیه اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی در مقیاس متوسط ​​در هانوی و استان‌های اطراف را دریافت کند.»

هنوز تنگناهای زیادی وجود دارد.

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، در گفتگو با Tri Thức - Znews گفت که بازار در حال ورود به مرحله‌ای از تغییر قابل توجه در ساختار عرضه و تقاضا است. در حالی که پیش از این، مشاغل عمدتاً به دلیل حاشیه سود بهتر بر بخش‌های مسکن میان‌رده و لوکس متمرکز بودند، مسکن اجتماعی اکنون به عنوان بازاری با تقاضای واقعی قابل توجه و وابستگی کمتر به چرخه‌های سوداگرانه در حال شناخته شدن است.

با این حال، این بخش هنوز با تنگناهای بسیاری روبرو است. مراحل طولانی سرمایه‌گذاری، دسترسی محدود به زمین‌های پاک و حاشیه سود محدود، عواملی هستند که بسیاری از کسب‌وکارها را از سرمایه‌گذاری‌های سنگین باز می‌دارند.

علاوه بر این، تخصیص ۲۰٪ زمین برای مسکن اجتماعی در پروژه‌های تجاری همچنان در مناطق مختلف ناهموار است. مسئله اعتبار نیز به طور کامل حل نشده است، زیرا دسترسی به بسته‌های وام ترجیحی هم برای توسعه‌دهندگان و هم برای خریداران خانه محدود است.

به گفته آقای دین، ورود بسیاری از شرکت‌های بزرگ می‌تواند تغییرات قابل توجهی در بازار مسکن اجتماعی ایجاد کند، نه تنها از نظر مقیاس عرضه، بلکه از نظر کیفیت محصول. برخلاف گذشته، بسیاری از پروژه‌های مسکن اجتماعی اکنون به طور سیستماتیک‌تری در زیرساخت‌ها، امکانات رفاهی و طراحی سرمایه‌گذاری می‌شوند و حتی به استانداردهای آپارتمان‌های تجاری معمولی نزدیک می‌شوند.

با این وجود، برای دستیابی به هدف ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی در دوره ۲۰۲۸-۲۰۳۰، بازار هنوز به تغییرات قابل توجه در سیاست‌ها، به ویژه کوتاه کردن فرآیند تصویب، ایجاد صندوق‌های زمین پاک، تثبیت منابع سرمایه اعتباری و افزایش حاشیه سود معقول برای مشاغل نیاز دارد.

آقای دین گفت: «تقاضای بازار تقریباً مطمئناً واقعی و بسیار زیاد است. مسئله فعلی مربوط به تولید نیست، بلکه مربوط به سرعت اجرای پروژه است.»

منبع: https://znews.vn/van-bai-moi-cua-cac-dai-gia-dia-oc-post1654385.html