سرخوردگی از سرمایه‌گذاری در مغازه‌های طبقه همکف.

خوی-ده.jpg — یک مغازه در یک آپارتمان در منطقه گو واپ مدت زیادی خالی مانده است.

مغازه‌های طبقه همکف در بسیاری از آپارتمان‌ها که زمانی بسیار مورد توجه بودند و برای سرمایه‌گذاران حکم «غاز طلایی» را داشتند، اکنون با تقاضای کم، نرخ اجاره پایین یا فروش مواجه شده‌اند. این وضعیت بسیاری از صاحبان مغازه‌ها را در تنگنا قرار داده و سرمایه‌گذاران را با سرمایه‌هایشان درگیر کرده است، زیرا نرخ‌های پایین اجاره فعلی در مقایسه با سرمایه‌گذاری اولیه میلیاردها تا ده‌ها میلیارد دونگ ناچیز است. این اتفاق در شهر هوشی مین، شهری پرجمعیت با بالاترین میزان هزینه‌های مصرفی در کشور، در حال رخ دادن است.

بیش از سه ماه است که آقای دانگ، مالک یک مغازه در منطقه گو واپ، شهر هوشی مین، سعی دارد مغازه ۵۰ متری خود را با ضرر بیش از ۵۰۰ میلیون دونگ بفروشد، اما هنوز کسی درخواستی نداده است. آقای دانگ این مغازه را در سال ۲۰۱۹ با قیمتی نزدیک به ۳.۸ میلیارد دونگ خریداری کرد و در ابتدا آن را با قیمت ۱۵ میلیون دونگ در ماه اجاره داد. با این حال، به دلیل کسب و کار ضعیف، مستاجر پس از شش ماه ملک را تخلیه کرد. پس از آن، آقای دانگ دوباره تابلوی "برای اجاره" را نصب کرد، اما با کمی پرس و جو، اجاره را به ۱۳ میلیون دونگ در ماه کاهش داد. اکنون، پس از چندین تلاش برای اجاره، قیمت به ۱۰ میلیون دونگ در ماه کاهش یافته است، اما این فضا همچنان خالی است.

آقای دانگ گفت: «من هر ماه باید بیش از 20 میلیون دانگ ویتنامی بابت بهره و اصل وام 2 میلیارد دانگ ویتنامی‌ام بپردازم. درآمد اجاره ناچیز است و فشار پرداخت بهره‌ها طاقت‌فرسا است، بنابراین مجبور شدم مغازه را با ضرر بفروشم، اما بیش از 3 ماه است که آن را آگهی کرده‌ام و هنوز خریداری پیدا نکرده‌ام.»

آقای هین، یک سرمایه‌گذار املاک و مستغلات، با به اشتراک گذاشتن تجربه‌ای مشابه، گفت: «در سال ۲۰۱۸، من در یک پروژه در منطقه ۲ سابق (که اکنون شهر تو دوک نام دارد) با بیش از ۵ میلیارد دانگ ویتنامی در یک مغازه سرمایه‌گذاری کردم. با توجه به اینکه ملک من در یک جاده اصلی با ترافیک سنگین واقع شده است، مطمئن بودم که با گذشت زمان ارزش ملک من افزایش می‌یابد یا با قیمت بالایی اجاره داده می‌شود. طبق برنامه، در ابتدا آن را به مستاجری که یک کافی‌شاپ با قیمت ۳۰ میلیون دانگ ویتنامی در ماه افتتاح کرده بود، اجاره دادم. با این حال، از پایان سال ۲۰۲۰، به دلیل مشکلات تجاری، مغازه من به همراه چندین ملک همسایه در همان منطقه، تعطیل و بدون اجاره مانده است.»

آقای هین گفت: «وقتی همه‌گیری تمام شد، فکر می‌کردم بازار به سرعت تثبیت می‌شود، اما دو سال گذشته و آپارتمان من هنوز خالی است. اخیراً، یک مستاجر بالقوه ماهی ۱۵ میلیون دانگ ویتنام برای اجاره آن برای یک سوپرمارکت کوچک پیشنهاد داده است، اما من هنوز موافقت نکرده‌ام. من قصد دارم آن را بفروشم زیرا سرمایه‌گذاری سودآوری نیست.»

به گفته بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات، تجارت الکترونیک در دوران اخیر رشد چشمگیری داشته است. بسیاری از شرکت‌ها اکنون فقط به انبار نیاز دارند، نه فروشگاه‌های فیزیکی، و این انبارها اکنون انبارهای خدماتی هوشمند هستند که به صورت آنلاین مدیریت و اداره می‌شوند، که هم ارزان‌تر است و هم ایمن‌تر. اجاره مغازه‌ها برای انبارداری هم گران است و هم ناامن.

به گفته کارشناسان، خانه‌های ویلایی زمانی که برای اولین بار در دهه ۲۰۰۰ در ویتنام ظاهر شدند، واقعاً ارزشمند بودند. در مناطق مرکزی شهر هوشی مین، مجموعه‌ای از خانه‌های ویلایی زمانی "غازهای طلایی" بودند که سرمایه‌گذاران را به خود جذب می‌کردند. به دلیل موفقیت آنها، مشاغل املاک و مستغلات به طور مداوم عرضه جدیدی را به بازار عرضه می‌کردند که منجر به عرضه بیش از حد شد.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، معتقد است که یک پروژه فروشگاه‌های زنجیره‌ای باید عوامل زیادی، به ویژه جمعیت‌شناسی، محاسبات دقیق رفتار کاربران و تعداد افرادی که از آن عبور می‌کنند را در نظر بگیرد تا اطمینان حاصل شود که فعالیت‌های تجاری و خرید می‌توانند جریان نقدی روزانه برای پروژه ایجاد کنند. تنها در این صورت است که یک فروشگاه زنجیره‌ای می‌تواند سودآور باشد. علاوه بر این، لازم است تغییرات قابل توجه در عادات خرید و سرگرمی مردم به دقت مطالعه شود. در حال حاضر، مصرف‌کنندگان بیشتر از خرید آنلاین استفاده می‌کنند و مهاجرت به مناطق شهری اقماری، تجارت متمرکز را کمتر از قبل مؤثر می‌کند و در نتیجه ارزش فروشگاه‌های زنجیره‌ای به طور قابل توجهی کاهش می‌یابد.

کارشناسان CBRE ویتنام نیز با همین دیدگاه معتقدند که اگرچه مغازه‌ها توسط متخصصان به عنوان یک بخش سودآور در نظر گرفته می‌شوند، اما سرمایه‌گذاری در آنها برای اهداف خرده‌فروشی می‌تواند به راحتی منجر به ناامیدی شود، اگر تقاضای بالقوه از داخل منطقه شهری و ساکنان اطراف به دقت در نظر گرفته نشود. در روند اجتناب‌ناپذیر توسعه بازار املاک و مستغلات فعلی، هر پروژه مجتمع آپارتمانی باید فضایی را برای مناطق تجاری اختصاص دهد. با این حال، بسته به موقعیت مکانی، هر پروژه نیازهای متفاوتی خواهد داشت. بنابراین، توسعه و بهبود مغازه‌ها به موقعیت مکانی و مقیاس پروژه بستگی دارد.

در گزارش اخیر بازار توسط JLL Vietnam، این شرکت همچنین به سرمایه‌گذارانی که این بخش از فروشگاه‌ها را در نظر می‌گیرند، توصیه کرد که اگر پول نقد کافی ندارند، قبل از سرمایه‌گذاری دو بار فکر کنند، زیرا "فروپاشی" بازار بسیار آسان است. برای حفظ مستاجران فعلی، صاحبان فروشگاه‌ها باید اجاره‌ها را کاهش دهند. در همین حال، برای املاکی که در حال حاضر برای اجاره ارائه می‌شوند، از مالکان خواسته می‌شود که اجاره‌های درخواستی فعلی را 20 تا 40 درصد کاهش دهند. مدت قرارداد همچنان 3 تا 5 سال است. با این حال، مستاجران پیشنهاد می‌کنند که اجاره‌ها در طول مدت اجاره افزایش نیابد...

منبع