از سرمایه‌گذاری در مغازه‌هاوس‌ها در بلوک پایه ناامید شده‌ام

خوی-ده.jpg — یک مغازه در یک آپارتمان در منطقه گو واپ مدت زیادی است که خالی مانده است.

زمانی در بازار مورد توجه بود و برای سرمایه‌گذاران یک "غاز طلایی" محسوب می‌شد، اما تاکنون، مغازه‌ها در بسیاری از ساختمان‌های آپارتمانی دچار رکود شده‌اند، با قیمت پایین اجاره داده می‌شوند یا برای فروش گذاشته می‌شوند. این وضعیت باعث شده است که بسیاری از صاحبان مغازه‌ها دچار مشکل شوند، سرمایه‌گذاران سرمایه خود را دفن کنند زیرا قیمت اجاره ارزان فعلی در مقایسه با سرمایه‌گذاری اولیه چند میلیارد تا چند ده میلیارد دانگ ویتنام، فقط یک دانه شن است. این وضعیت در شهر هوشی مین اتفاق می‌افتد، جایی که تراکم جمعیت بالا است و مصرف کالاهای مصرفی مردم در صدر کشور قرار دارد.

بیش از ۳ ماه است که آقای دانگ - مالک یک مغازه در منطقه گو واپ، شهر هوشی مین - یک مغازه ۵۰ متری را با ضرر بیش از ۵۰۰ میلیون دانگ فروخته است، اما هنوز کسی درخواستی نداده است. این مغازه در سال ۲۰۱۹ توسط آقای دانگ با قیمتی نزدیک به ۳.۸ میلیارد دانگ خریداری شد و در ابتدا با قیمت ۱۵ میلیون دانگ در ماه اجاره داده شد. با این حال، به دلیل کسادی کسب و کار، مستاجر پس از ۶ ماه اجاره، خانه را پس داد. پس از آن، آقای دانگ همچنان تابلویی برای اجاره نصب می‌کرد، اما تعداد کمی از مردم درخواست کردند، بنابراین او به طور فعال آن را به ۱۳ میلیون دانگ در ماه کاهش داد. تاکنون، از طریق بسیاری از مستاجران، قیمت به ۱۰ میلیون دانگ در ماه کاهش یافته است، اما این محل هنوز خالی است.

آقای دانگ گفت: «من هر ماه هنوز باید بیش از 20 میلیون دونگ ویتنامی بابت وام 2 میلیارد دونگ ویتنامی، بهره بانکی و اصل پول را بپردازم. اجاره بها ناچیز است، فشار نرخ بهره سنگین است، بنابراین مجبور شدم مغازه را با ضرر بفروشم، اما پس از بیش از 3 ماه آگهی، هنوز خریداری پیدا نکرده‌ام.»

در همین شرایط، آقای هین - یک سرمایه‌گذار املاک و مستغلات - گفت: «در سال ۲۰۱۸، من در یک پروژه در منطقه قدیمی ۲ (که اکنون شهر تو دوک نام دارد) با بیش از ۵ میلیارد دانگ ویتنامی، واقع در حاشیه خیابان اصلی و با ترافیک سنگین، در یک مغازه سرمایه‌گذاری کردم، بنابراین در آن زمان مطمئن بودم که با گذشت زمان قیمت خانه‌ام افزایش می‌یابد یا با قیمت بالایی اجاره داده می‌شود. طبق برنامه، در ابتدا آن را به مشتریان اجاره دادم تا یک کافی‌شاپ با قیمت ۳۰ میلیون دانگ ویتنامی در ماه افتتاح کنم. با این حال، از پایان سال ۲۰۲۰، به دلیل مشکلات تجاری، مغازه من و مجموعه‌ای از خانه‌های مجاور در همان منطقه تعطیل شده‌اند و هیچ مستاجری ندارند.»

آقای هین گفت: «فکر می‌کردم وقتی همه‌گیری تمام شود، بازار به سرعت تثبیت می‌شود، اما بعد از ۲ سال آپارتمان من هنوز خالی است. اخیراً، یک مشتری می‌خواست آن را برای افتتاح یک سوپرمارکت کوچک اجاره کند و ماهی ۱۵ میلیون بپردازد، اما من هنوز موافقت نکرده‌ام و قصد دارم آن را بفروشم زیرا سرمایه‌گذاری مؤثر نیست.»

به گفته بسیاری از کارشناسان املاک و مستغلات، در دوران اخیر، تجارت الکترونیک بیش از پیش رشد کرده است، بسیاری از شرکت‌ها اکنون فقط به انبار نیاز دارند، نه فروشگاه، و انبارها اکنون انبارهای خدماتی هوشمند نیز هستند که به صورت آنلاین مدیریت و اداره می‌شوند، هم ارزان و هم ایمن، در حالی که اجاره مغازه به عنوان انبار هم گران است و هم ناامن.

به گفته کارشناسان، مدل خانه‌های ویلایی زمانی که برای اولین بار در دهه ۲۰۰۰ در ویتنام ظاهر شد، واقعاً ارزشمند بود. در مناطق مرکزی شهر هوشی مین، مجموعه‌ای از خانه‌های ویلایی زمانی "غاز طلایی" جذب سرمایه‌گذاران بودند. به دلیل موفقیت آن، مشاغل املاک و مستغلات به طور مداوم عرضه‌های جدیدی را به بازار عرضه می‌کردند که منجر به مازاد می‌شد.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) گفت که یک پروژه فروشگاه‌های زنجیره‌ای باید عوامل زیادی را در نظر بگیرد، به خصوص با در نظر گرفتن مسائل جمعیتی، محاسبه دقیق رفتار کاربران، تعداد افرادی که برای فعالیت‌های تجاری و خرید از آنجا عبور می‌کنند تا جریان نقدی روزانه برای پروژه ایجاد شود. تنها در این صورت است که فروشگاه‌های زنجیره‌ای می‌توانند کارایی تجاری را به ارمغان بیاورند. علاوه بر این، لازم است تغییرات عمده در روش‌های خرید و سرگرمی مردم به دقت مطالعه شود. در حال حاضر، مصرف‌کنندگان بیشتر از خرید آنلاین استفاده می‌کنند و مهاجرت به مناطق شهری اقماری، باعث می‌شود تجارت متمرکز دیگر مانند قبل مؤثر نباشد و در نتیجه ارزش فروشگاه‌های زنجیره‌ای به طور قابل توجهی کاهش یابد.

کارشناسان CBRE ویتنام نیز با همین دیدگاه اظهار داشتند که اگرچه این بخش از نظر کارشناسان سودآور است، اما اگر تقاضای بالقوه از سوی مناطق مرکزی شهر و ساکنان اطراف به دقت محاسبه نشود، سرمایه‌گذاری در فروشگاه‌های زنجیره‌ای برای افتتاح فروشگاه می‌تواند به راحتی ناامیدکننده باشد. در روند اجتناب‌ناپذیر توسعه بازار املاک و مستغلات فعلی، هر پروژه آپارتمانی باید فضایی را برای مناطق تجاری اختصاص دهد. با این حال، بسته به موقعیت مکانی، هر پروژه نیازهای متفاوتی خواهد داشت. بنابراین، توسعه و بهبود فروشگاه‌های زنجیره‌ای به موقعیت مکانی و مقیاس پروژه بستگی دارد.

در گزارش اخیر بازار توسط JLL ویتنام، این واحد همچنین به سرمایه‌گذاران هنگام انتخاب این بخش از مغازه‌ها توصیه‌هایی ارائه داد، اگر جریان نقدی آزاد وجود نداشته باشد، سرمایه‌گذاران باید هنگام سرمایه‌گذاری در مغازه‌ها این نکته را در نظر بگیرند، زیرا "خروج از معامله" بسیار آسان خواهد بود. برای حفظ مستاجران فعلی، صاحبان مغازه‌ها باید قیمت اجاره را کاهش دهند. در همین حال، با ارائه ملک برای اجاره، اگرچه مالکان با درخواست کاهش قیمت اجاره فعلی به میزان 20 تا 40 درصد مواجه هستند. مدت قرارداد همچنان 3 تا 5 سال است، با این حال، مستاجران پیشنهاد می‌کنند که قیمت اجاره در کل مدت اجاره افزایش نیابد...

منبع