Nämä ovat tärkeitä, perustavanlaatuisia lakeja, jotka muokkaavat kiinteistömarkkinoiden lainsäädäntöä. Tämän ohella hallitus on jatkuvasti pyrkinyt poistamaan esteitä ja tukemaan kiinteistömarkkinoita. Tukevien toimien lisäksi kiinteistömarkkinat kohtaavat kuitenkin myös makrotaloudellisten ja rahoitus-/rahamarkkinoiden vaihteluita sekä kotimaassa että kansainvälisesti, mikä luo uuden kontekstin kiinteistösijoitustoiminnalle.
 |
| Näkymä seminaarilta (Kuva: HNV) |
Näitä seikkoja selvennettiin TheLEADERin järjestämässä seminaarissa "Sijoituspainopiste: Kiinteistöt uudessa kontekstissa" Hanoissa 30. heinäkuuta iltapäivällä.
Seminaari houkutteli paikalle suuren määrän asiantuntijoita, lakimiehiä ja johtajia. Seminaarissa analysoitiin uusien säännösten vaikutusta kiinteistösijoitustoimintaan, keskusteltiin siitä, mitä yritysten on tehtävä sopeutuakseen uuteen lainsäädäntöön, ja analysoitiin mahdollisia sijoitusmahdollisuuksia ja strategisia sijoitusalueita uudessa kontekstissa.
Seminaarissa yritysjärjestöjen, kiinteistösijoitus- ja konsulttiyritysten edustajat sekä kiinteistöoikeudelliset asiantuntijat keskustelivat kolmen muutetun lain vaikutuksista kiinteistömarkkinoihin ja kiinteistöliiketoimintaan; poistetuista oikeudellisista esteistä; jäljellä olevista kysymyksistä; siitä, ovatko kiinteistömarkkinat aloittaneet uuden syklin; kiinteistöjen hintakehityksestä; potentiaalisista sijoitusalueista; eri kiinteistösegmenttien houkuttelevuudesta sijoituspääomalle; liiketoimintastrategioista sopeutua uusiin oikeudellisiin määräyksiin, markkinamuutoksiin ja asiakkaiden mieltymyksiin; kiinteistöihin suuntautuvista luottovirroista ja kiinteistöobligaatioihin kohdistuvasta paineesta.
 |
CBRE Vietnamin vanhempi johtaja Nguyen Hoai An esitteli näkemyksiään seminaarissa (Kuva: PV) |
Positiiviset näkymät kiinteistömarkkinoilla
Seminaarissa puhunut CBRE Vietnamin vanhempi johtaja Nguyen Hoai An vahvisti, että Vietnamin talouskasvun ajureihin viime aikoina kuuluu ulkomaisten suorien sijoitusten vahvana jatkuva kasvu. Vuoden 2024 ensimmäisten kuuden kuukauden aikana Vietnam oli edelleen yksi alueen johtavista maista ulkomaisten suorien sijoitusten (sekä rekisteröityjen että maksettujen) houkuttelemisessa. Tämä pääoma edisti yleistä talouskasvua ja vauhditti kiinteistökehitystä, erityisesti teollisuuskiinteistöjä. Anin mukaan toinen kasvun ajuri oli viennin ja tuonnin elpyminen vuoden 2024 ensimmäisten kuuden kuukauden aikana, jolloin se saavutti 14,5 prosenttia ja vaikutti merkittävästi maan bruttokansantuotteen elpymiseen. Kauppataseen elpyminen johtui globaalin kysynnän elpymisestä. Lisäksi on mainittava Vietnamiin palaavien kansainvälisten turistien määrän kasvu pitkän COVID-19-pandemian aiheuttaman ajanjakson jälkeen. Vietnamiin vierailevien kansainvälisten turistien määrän ennustetaan nousevan 18–19 miljoonaan. Lisäksi kotimaisten turistien määrä on ollut ja on edelleen myönteinen liikkeellepaneva voima matkailualalle yleensä ja erityisesti matkailuun liittyvälle kiinteistöalalle. Vietnam kohtaa myös lukuisia haasteita. Esimerkiksi inflaatio voi vaikuttaa kiinteistöjen hintoihin, kiristää kulutusmenoja ja erityisesti vaikuttaa korkoihin. Aiemmin korot olivat suhteellisen maltillisia tai matalia, mikä oli talouden ja kiinteistömarkkinoiden kasvun liikkeellepaneva voima.
 |
Hanoin asianajajaliiton asianajaja Pham Thanh Tuan esitteli näkemyksiään seminaarissa (Kuva: PV) |
Hanoin asianajajaliiton lakimies ja oikeustieteen maisteri Pham Thanh Tuan, joka on kiinteistöoikeuden asiantuntija ja jakaa näkemyksiään siitä, miten kiinteistöalan yrityksille voidaan hyödyntää mahdollisuuksia ja voittaa haasteita uusien lakien voimaantulon yhteydessä. Hän totesi, että vuoden 2023 asuntolaki, vuoden 2023 kiinteistöliiketoimintalaki ja vuoden 2024 maankäyttölaki tulevat voimaan 1. elokuuta 2024. Näiden kolmen lain samanaikaisesti voimaan tulevat uudet säännökset auttavat ratkaisemaan joitakin esteitä ja päällekkäisyyksiä, jotka ovat aiheuttaneet monia vaikeuksia kiinteistöalalla toimiville yrityksille. Yrityksille myönteisesti vaikuttavien uusien kohtien lisäksi näissä kolmessa laissa on vielä joitakin ongelmia, joita ei ole käsitelty tai jotka vaativat lisätutkimusta parannusten tekemiseksi. Näitä ovat: Tarjouskilpailujen voittaneiden yritysten sopimukset voidaan perua, jos ne maksavat korvauksia ja uudelleenasuttamistukea hitaasti. "Maankäyttöhankkeisiin sijoittavien yritysten on ennakoitava (uusia) oikeudellisia tilanteita, jotka liittyvät korvausten ja uudelleensijoittumistuen varojen myöntämisen viivästymisen oikeudellisiin seurauksiin, ja siksi on varauduttava huolellisesti taloudellisten resurssien osalta välttääkseen tarjouksen peruuntumisen riskin", asianajaja Pham Thanh Tuan suositteli.
Lakimies Tuanin mukaan muita puutteita ovat: sijoittajien hyväksynnän puute kaupunkien ja maaseudun asuinaluehankkeille; sijoituspolitiikan mukaisesti hyväksytyt kaupalliset asuntohankkeet, joihin ei liity "asuinmaata", ovat edelleen "jumissa"; ero hankkeen osan siirtämisen ja maankäyttöoikeuksien siirtämisen välillä olemassa olevan infrastruktuurin kanssa kiinteistöhankkeessa organisaatiolle; uudet maan arvostamista koskevat säännökset ovat edelleen "riskialtis tuntematon" yrityksille; ja kiinteistöihin liittyvät lait johtavat voimaan tultuaan muutoksiin markkinarakenteessa ja liiketoiminnan mittakaavassa.
 |
| Dr. Nguyen Van Dinh, Vietnamin kiinteistönvälitysalan yhdistyksen varapuheenjohtaja (Kuva: PV) |
Usko uuden lainsäädännön vaikutukseen kiinteistömarkkinoihin.
Seminaarissa käydyssä suorassa keskustelussa Vietnamin kiinteistönvälitysjärjestön varapuheenjohtaja, tohtori Nguyen Van Dinh, toi esiin useita kiinteistömarkkinoihin liittyvien lakien uusia näkökohtia. Esimerkiksi maan hintaluetteloita, joita aiemmin säänneltiin viiden vuoden välein ja joista päätti keskushallinto, päivitetään nyt vuosittain, mikä hajauttaa valtaa paikalliselle tasolle. Maan hintoja koskevat tiedot ovat nyt tarkempia ja selkeämpiä, mikä varmistaa oikeudenmukaisemmat ja tasa-arvoisemmat toimintaedellytykset. Lisäksi investointeja, sosiaalista asuntotuotantoa ja asuntojen myyntiä ulkomaalaisille koskevat säännökset ovat uusia säännöksiä, jotka luovat tulevaisuudessa mielenkiintoisemmat ja houkuttelevammat toimintaedellytykset.
Samaan aikaan G-Homen toimitusjohtaja Nguyen Hoang Nam sanoi toivovansa, että uusi kiertokirje auttaa poistamaan kaikki vaikeudet lakisääteisten rajoitusten merkittävän lieventämisen myötä, jotta sijoittajat voivat luottavaisin mielin rakentaa sosiaalista asuntotuotantoa.
Teollisuuskiinteistöjä korkeasti arvostava DTJ Groupin puheenjohtaja Nguyen Quoc Khanh totesi, että vaikka Vietnamin talouteen vaikuttavat maailmantalouden yleiset vaikeudet, Vietnamin teollisuustuotannon houkuttelevuus on erittäin hyvä ja sitä pidetään ulkomaisten investointien houkuttelemisen "kuumana pisteenä". Lisäksi Vietnamin infrastruktuuri ja satamat ovat parantuneet merkittävästi. Teollisuuskiinteistömarkkinoilla, kuten Hung Yenissä ja Ha Namissa, on suotuisa liikenneinfrastruktuuri, joka houkuttelee monia kotimaisia ja ulkomaisia sijoittajia. Lisäksi hallituksen viimeaikainen politiikka on antanut paljon tukea teollisuuskiinteistösektorille, erityisesti uusi laki, joka sallii teollisuuskiinteistöjen siirron ja on täydentänyt oikeudellisen kehyksen. Sijoittajat kohtaavat kuitenkin haasteita suurten pääomavaatimusten, pitkien takaisinmaksuaikojen, kohtuullisten voittojen ja hitaan likviditeetin lisäksi. Hallitus pyrkii kehittämään vihreää teollisuutta keskittyen vihreisiin elementteihin.
Kiinteistömarkkinoiden kokonaisarviossaan FiinRatingsin analyysi- ja luottoluokitusjohtaja Le Hong Khang uskoo, että markkinanäkymät seuraavan 1–2 vuoden aikana pysyvät hitaan elpymisen merkeissä. Lainsäädännön tai politiikan myönteisten kehityskulkujen vaikutukset näkyvät vasta ajan myötä.
 |
Herra Tran Quang Trung, One Housingin liiketoiminnan kehitysjohtaja (Kuva: PV) |
One Housingin liiketoiminnan kehitysjohtaja Tran Quang Trung ennustaa, että Hanoin markkinat jatkuvat nykytilassaan vuoden loppuun asti, ja asuntojen tarjonta paranee vasta vuoden 2025 jälkeen. Myös muut segmentit, kuten pientalot, kokevat merkittävän piristyksen tämän vuoden lopussa ja ensi vuoden alussa.
Lähde: https://dangcongsan.vn/kinh-te/bat-dong-san-trong-boi-canh-moi-673797.html
