On välttämätöntä yhdenmukaistaa kaikkien osapuolten edut.

Rakennuttajat kamppailevat kustannusten ja lainakorkojen maksamisen kanssa.

Toimittaja (NĐT): Tällä hetkellä, kun miljoonat pienituloiset ja keskituloiset ihmiset kaipaavat omistusasuntoa, kohtuuhintaisten asuntojen ja sosiaalisten asuntojen tarjonta on lähes loppunut. Mitkä mielestäsi ovat tämän tilanteen syyt?

Herra Vo Hong Thang - konsultointipalveluiden ja projektikehityksen johtaja, DKRA Group: Kohtuuhintaisten asuntojen ja sosiaalisten asuntojen riittämätön tarjonta on ollut ongelma, joka on jatkunut jo vuosia.

Myötävaikuttavia tekijöitä on monia, mutta kaksi pääasiallista vaikuttavat suoraan tarjontaan tässä segmentissä.

Ensinnäkin tuotantokustannukset ovat nousseet. Vaikka kiinteistöjen hinnat ovat osoittaneet laskun merkkejä kahden viime vuoden aikana, on myönnettävä, että edellinen kiinteistökehityssykli noin vuosina 2014–2020 piti kiinteistöjen hinnat korkeina.

Tämä johtaa erittäin korkeisiin investointi- ja rakennuskustannuksiin kiinteistökehittäjille. Maan oston, raaka-aineiden, työvoimakustannusten jne. noustessa dramaattisesti, valmiiden kiinteistöjen hinnan alentaminen on erittäin vaikeaa.

Vo Hong Thang - konsultointipalveluiden ja projektikehityksen johtaja, DKRA Group.

Toiseksi, kiinteistöhankkeiden oikeudellisen aseman selvittäminen on usein pitkä prosessi, jonka aikana selviäminen kestää hyvin kauan. Maanomistusvaiheesta lähtien kehittäjien on vielä saatava hyväksynnät eri hallinnon tasoilta, puhumattakaan korvaus- ja uudelleensijoittamissuunnitelmien laatimisesta… mikä aiheuttaa hankkeen oikeudellisten menettelyjen loppuun saattamisen pitkittymistä useiden vuosien ajan.

Erityisesti erikoistuneille yrityksille, kuten kiinteistöalalle, jotka enimmäkseen käyttävät suurta velkaantumista, lainanotto joukkovelkakirjoista ja pankkikanavista on huomattavaa. Vaikka projektit viivästyvät keskeneräisten oikeudellisten menettelyjen vuoksi, yritysten on silti kannettava näiden lainojen valtavat korkomaksut. Kaikki nämä liitännäiskustannukset sisällytetään lopulta tuotteen lopulliseen hintaan valmistuttua.

Siksi yritysten on erittäin vaikeaa alentaa tuotteiden hintoja tasolle, joka on "kohtuullinen" enemmistön ihmisten toiveiden mukaisesti, varsinkin nykytilanteessa, jossa kustannukset ovat jo valmiiksi erittäin korkeat.

Sijoittaja: Tämä havainnollistaa, miten kiinteistökehittäjät kamppailevat kustannusongelman kanssa. Voisitko kertoa tarkemmin joistakin kustannuksista, joita kiinteistöalan yritykset tällä hetkellä kantavat, ja miten tämä vaikuttaa asuntojen hintojen laskuun?

Herra Vo Hong Thang: Panoskustannukset, kuten maankäyttömaksut, korvaukset maan raivauksesta, pankkilainojen korot, työvoimakustannukset ja rakennusmateriaalien ostot... ovat kaikki nousseet jyrkästi, jopa moninkertaisiksi viime aikoina.

Projektin odotetaan kestävän keskimäärin vain noin 3 vuotta alkuperäisestä suunnitteluvaiheesta oikeudellisten menettelyjen loppuun saattamiseen. Todellisuudessa yritykset saattavat kuitenkin käyttää jopa vuosikymmenen tai enemmän paperityöhön rakentamisen virallisen aloittamiseksi, mikä johtaa resurssien hukkaan heitettyyn summaan.

Maan omistamiseksi yritysten on maksettava useita korvauksiin ja maanraivaukseen liittyviä kustannuksia siirtämällä maankäyttöoikeuksia, maksamalla maankäyttömaksuja, maanvuokraa ja riisipeltojen suojelumaksuja valtiolle.

Seuraavaksi rakennuskustannukset, mukaan lukien työ ja materiaalit, nousevat tasaisesti ajan myötä. Kerrostalohankkeissa rakennuskustannukset muodostavat noin 50 %, rivitalojen noin 30 % ja huviloiden 20 %.

Puhumattakaan taloudellisesta taakasta, joka syntyy, kun yritysten on maksettava takaisin lainojen pääomaa ja korkoja. Mitä kauemmin projektin valmistuminen kestää, sitä suuremmiksi nämä taloudelliset kustannukset kasaantuvat. Ja lopulta kaikki nämä kustannukset sisällytetään myyntihintaan, jonka asiakkaiden on maksettava ostaessaan talon.

Saatat myös pitää tästä

Kuinka vahva on Cosmos Initia – japanilainen yritys, joka tuli hiljattain Vietnamin kiinteistömarkkinoille?

Poista esteitä päättäväisesti ja käsittele tiukasti aikataulusta jäljessä olevia kaupunki- ja sosiaalisen asuntotuotannon hankkeita.Kesäkuun 19. päivänä maakunnan puoluekomitean pysyvän komitean jäsen ja maakunnan kansankomitean varapuheenjohtaja Vu Viet Van tarkasti useiden keskeisten kaupunkikehitys- ja sosiaalisen asuntotuotannon hankkeiden edistymistä maakunnassa. Hänen mukanaan olivat edustajia maakunnan kansankomitean toimistosta, erikoisosastoista ja virastoista sekä paikallisista puoluekomiteoista ja viranomaisista.

Pohjois-Vietnamissa on ukkosmyrskyjä; varaudu vaarallisiin sääolosuhteisiin.Kesäkuun 25. päivän illasta lähtien Hanoissa ja monissa pohjoisen maakunnissa ja kaupungeissa esiintyi ukkosmyrskyjä, joihin liittyi erilaisia ​​vaarallisia sääilmiöitä, mikä merkitsi helleaallon loppua.

On mahdotonta odottaa yritysten hyväksyvän tappioita vain päästäkseen eroon varastoista.

Kahden viime vuoden kaltaisen hitaan kiinteistömarkkinan tilanteessa monet rakennuttajat yrittävät tarjota houkuttelevia kannustimia asunnonostajille ja pidentää maksuehtoja kysynnän elvyttämiseksi.

Todellisuudessa se on käytäntö, joka vahingoittaa sijoittajan voittoja, mutta he silti hyväksyvät sen pyrkiessään luomaan likviditeettiä. Nyt kun kustannukset ovat liian korkeat, yritykset voivat vain alentaa tuotteiden hintoja tasapainottaakseen kohtuullisessa määrin sekä ostajien että myyjien etuja.

Kiinteistönvälitysyrityksiä on erittäin vaikea pakottaa alentamaan asuntojen hintoja "kohtuulliselle" tasolle, koska liiketoiminnan on oltava kannattavaa, eikä ole mahdollista odottaa niiden hyväksyvän tappioita vain myydäkseen varastojaan.

Aiemmin monet kiinteistökehittäjät tavoittelivat kymmenien prosenttien voittoja ennen minkään projektin aloittamista. Nyt he kuitenkin pyrkivät saavuttamaan nollatuloksen tai jopa kärsimään tappioita joissakin alkuvaiheissa. Kiinteistökehittäjien tärkein tavoite tänä päivänä on tarjota mahdollisimman alhainen myyntihinta ja kerätä maksut mahdollisimman nopeasti kassavirran tuottamiseksi, mikä on jo nyt paras vaihtoehto asiakkaille, jotka haluavat omistaa kiinteistön.

Asuntotarjonnan odotukset lisääntyvät poliittisten muutosten vuoksi.

Sijoittaja: Todellisuudessa jopa kiinteistömarkkinoiden yleisesti ottaen synkässä kontekstissa vuonna 2023 kohtuuhintainen asuminen on aina saanut asiakkailta erityistä huomiota, ja tämän segmentin hankkeet ovat jatkuvasti säilyttäneet vakaat transaktiovolyymit.

Sijoittajat tuntuvat kuitenkin olevan erityisen kiinnostuneita luksusrivitaloista ja luksusasuntoista. Miksi tämä paradoksi on olemassa?

Herra Vo Hong Thang: Tuhansien eri projektien samanaikaiset oikeudelliset pullonkaulat valtakunnallisesti ovat johtaneet siihen, että viime vuosina hyvin pieni määrä projekteja on ollut käynnistyskelpoisia ja keskittynyt vain muutamiin tiettyihin segmentteihin.

Rajallisen projektimäärän ja kohtuullisten hintojen vuoksi myynti on varmasti erittäin nopeaa, ja vilkas kauppa johtaa helposti virheellisesti uskomaan, että vain halvat projektit herättävät yleisön kiinnostusta.

On kuitenkin tärkeää tunnustaa myös se tosiasia, että Hanoin ja Ho Chi Minh Cityn kaltaisissa "kuumissa paikoissa" sijaitsevissa projekteissa ei juurikaan ole alle 50 miljoonan VND:n/m² hintaisia ​​asuntoja. Näiden projektien hinnat vaihtelevat tyypillisesti 70–80 miljoonan VND:n/m² tai jopa 100 miljoonan VND:n/m² välillä, ja niitä pidetään luksuskiinteistöinä.

Koska kaikki nämä projektit sijaitsevat näin erinomaisilla paikoilla, kehittäjien on erittäin vaikea alentaa tuotteiden hintoja. Lisäksi viime aikoina lanseerauskelpoisten luksusprojektien määrä on ollut hyvin niukka, mikä on myös johtanut alhaisiin transaktiovolyymeihin tässä segmentissä.

Siksi markkinoilla tehtyjen kauppojen lukumäärän perusteella on mahdotonta päätellä, että luksuskiinteistösegmentti olisi vähemmän suosittu kuin kohtuuhintaisten tai sosiaalisten asuntojen segmentti.

Jos kustannuksia voidaan alentaa, kiinteistötuotteiden hinta laskee välittömästi.

Lisäksi jotkut kehittäjät ovat alusta alkaen asemoineet itsensä kehittämään rivitaloja ja arvokiinteistöjä, ja niillä on pitkän aikavälin strategia tämän segmentin kehittämiseksi. Siksi, vaikka he haluaisivatkin kehittää alemman arvoluokan segmenttejä markkinoiden kysynnän tyydyttämiseksi, heidän on silti hyväksyttävä alkuperäisen suuntansa jatkaminen.

Lisäksi jotkut projektit ovat jääneet keskeneräisiksi erittäin suurilla pääomasijoituksilla, mikä on vaikeuttanut sijoittajien siirtymistä helposti muihin kiinteistösegmentteihin.

Saatat myös pitää tästä

Optimaalinen ratkaisu nuorille, jotka ostavat pienituloisten asuntoja.Liikepankit ovat parhaillaan alkaneet tarjota nuorille asunnon ostamiseen tarkoitettuja etuoikeutettuja lainapaketteja. Military Commercial Joint Stock Bank (MB) lanseerasi vuosi sitten nuorille asiakkaille suunnatun erityisen etuoikeutetun asuntolainatuotteen, MB Dream Homen, ja se on tuottanut monia positiivisia tuloksia. Keskustelimme tästä asiasta MB:n hallituksen jäsenen Vu Hong Phun kanssa.

Ho Chi Minh Cityssä sosiaalisten asuntojen hinta laskee pian alle 500 miljoonan Vietnamin dongin.Ho Chi Minh Cityn asuntojen hintojen noustessa pilviin, uutiset tulevasta sosiaalisen asuntotuotannon hankkeesta, jonka asuntohinta on noin 400–500 miljoonaa Vietnamin dongia, herättävät merkittävää huomiota.

Monet pohjois-etelä-suuntaisen suurnopeusradan uudelleensijoitushankkeet pyrkivät valmistumaan.Helpottaakseen maakunnan läpi kulkevan pohjois-eteläsuuntaisen suurnopeusradan maanrajausta Thanh Hoa on suunnitellut ja rakentanut 39 uudelleensijoitusaluetta 14 kunnassa ja vaalipiirissä, joihin rautatie vaikuttaa. Tähän mennessä 20:llä 39 alueesta on käynnissä infrastruktuurirakentaminen, ja monet niistä ovat yli 70-prosenttisesti valmiita. Nämä uudelleensijoitusalueet keskittyvät edistymisen nopeuttamiseen ja pyrkivät luovuttamaan maan sijoittajalle mahdollisimman pian.

Sijoittaja: Mitä ratkaisuja mielestänne tarvitaan kohtuuhintaisten asuntojen pulaan puuttumiseksi? Muutettu maankäyttölaki on hyväksytty ja se pannaan pian täytäntöön. Miten arvioitte tämän vaikutusta kiinteistömarkkinoiden tarjontaan?

Herra Vo Hong Thang: Valtion pääpolitiikan perusteella voimme täysin odottaa, että seuraavien 3–5 vuoden aikana sosiaalisten ja kohtuuhintaisten asuntojen tarjonta kasvaa dramaattisesti ja kompensoi asuntopulaa, jota valtaosa väestöstä on viime aikoina kohdannut.

Tämän saavuttamiseksi valtiolla on edelleen ensiarvoisen tärkeä rooli, ja sillä on johtava vastuu markkinoiden kehityksen hallinnasta ja ohjaamisesta politiikkojen, instituutioiden ja sääntelyn avulla.

Tärkeintä on ratkaista kaikki hankkeen oikeudelliset kysymykset ja lyhentää hallinnollisia menettelyjä, jotta yritykset voivat aloittaa rakentamisen nopeasti. Erityisesti äskettäin muutetut ja täydennettyt lait vaikuttavat varmasti välittömästi myönteisesti markkinoiden tarjontaan sen jälkeen, kun ne on virallisesti pantu täytäntöön.

Toiseksi, maankäyttökustannuksia on tarkistettava, ja kohtuuhintaisia ​​asuntoja ja sosiaalista asuntotuotantoa kehittäville yrityksille tulisi tarjota enemmän verotuksellisia tukiohjelmia.

Kolmanneksi Vietnamin tulisi harkita uusien asuntorakentamiseen tarkoitettujen rahastojen perustamista ensiasunnon ostajille Singaporen tavoin.

Lopuksi, meidän maassamme pitäisi luoda lisää puhtaan maan rahastoja ja huutokauppata ne, jotta yritykset saisivat helposti maata.

Liiketoiminnan näkökulmasta perussuhde on edelleen kysynnän ja tarjonnan suhde. Jos tuotantopanosten kustannukset nousevat, myyntihinnat nousevat, ja päinvastoin, jos kustannukset laskevat, kiinteistötuotteiden hinta laskee välittömästi. Näiden kustannusten hallitsemiseksi valtiolla on edelleen ratkaiseva rooli kiinteistömarkkinoiden nousu- ja laskutrendien määrittämisessä .

Lähde: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html