Maaoikeuteen liittyvien esteiden poistaminen.

Äskettäin edustajille lähetetyssä yhteenvetoraportissa kansalliskokouksen pääsihteeri Bui Van Cuongin esiin nostamista kysymyksistä arvioidaan, että hallitus on ryhtynyt moniin toimiin ja antanut lukuisia asiakirjoja markkinoiden vaikeuksien ratkaisemiseksi, kuten pääministerin sähkeitä ja ohjeita, joissa ministeriöitä ja paikallisviranomaisia ​​kehotetaan uudistamaan kiinteistömarkkinoita. Näillä markkinoilla, myös asuntomarkkinoilla, on kuitenkin edelleen vaikeuksia ja pullonkauloja, jotka johtuvat oikeudellisista menettelyistä, maan saatavuudesta ja sijoituspääomasta.

Hakemus hylättiin "asuntomaan" puutteen vuoksi.

Jotkin investointeihin liittyvät hallinnolliset menettelyt ovat hankalia ja luovat esteitä; markkinasegmentit ovat edelleen epätasapainossa; ja investointiluottoihin näillä markkinoilla liittyy edelleen monia riskejä. Näiden vaikeuksien vuoksi kiinteistöalan yritysten on keskeytettävä investointi- ja rakennushankkeet, mikä aiheuttaa vaikeuksia myös urakoitsijoille, materiaalitoimittajille ja monille muille toimialoille. "Maanhankintaan liittyvät oikeudelliset esteet, kuten maan hintojen määrittäminen, maankäyttömaksut, maan raivaus tai sijoittajien valintaa koskevat määräykset, jotka ovat päällekkäisiä investointeja, tarjouskilpailua ja maata koskevien määräysten kanssa... ovat merkittäviä esteitä asuntomarkkinoiden elpymiselle ja kehitykselle", arvioi tarkastusvirasto.

Ho Chi Minh Cityssä yli 100 kiinteistöhankkeen lisäksi, joilla on parhaillaan ratkaisua etsiviä esteitä, suunnittelu- ja investointiosasto raportoi äskettäin kaupungin kansankomitealle alueen kiinteistöhankkeiden investointipolitiikkojen hyväksymistilanteesta.

Näin ollen viraston käsittelemistä 117 investointipolitiikan hyväksyntää pyytävästä hankeasiakirjasta 62 hanketta ei täytä kaupallisen asuntohankkeen sijoittajan edellytyksiä, koska ne eivät omista asuinmaata tai eivät ole hankkineet koko asuinmaata vuoden 2014 asuntolain mukaisesti.

Siksi suunnittelu- ja investointiosasto suositteli, että Ho Chi Minh Cityn kansankomitea ei hyväksyisi investointisuunnitelmaa, koska se ei täytä investointilain ja asuntolain määräyksiä. Tämä on aiheuttanut huolta kiinteistöalan yritysten keskuudessa, sillä se voisi pysäyttää hankkeen toteutusprosessin.

Oikeudellisten esteiden poistaminen helpottaa kiinteistöhankkeiden toteuttamista ja vauhdittaa markkinoiden kehitystä. (Kuva: HOANG TRIEU)

Vietnamin kansallisen yliopiston (Ho Chi Minh City) oikeustieteellisen tiedekunnan lehtorin, maisterin tutkinnon suorittaneen Nguyen Nhat Khanhin mukaan näiden 62 hankkeen sijoituspolitiikan hyväksymättä jättäminen on oikeudellisesta näkökulmasta täysin asianmukaista. Taloudellinen näkökulma ja kiinteistömarkkinoiden kehitys huomioon ottaen tässä päätöksessä on kuitenkin useita näkökohtia, jotka eivät ole täysin asianmukaisia.

Koska kaupallisen asuntohankkeen toteuttaminen edellyttää yrityksiltä riittävän suurta tonttiomaisuutta, mutta todellisuudessa 100-prosenttisesti tai osittain asuntotontilla varustettujen hankkeiden määrä on enintään 5 % markkinoilla olevien kaupallisten asuntohankkeiden kokonaismäärästä.

Siksi edellä mainitut maankäyttötyyppejä koskevat tiukat määräykset aiheuttavat monia vaikeuksia sosiaalisen asuntotuotannon hankkeita suunnitteleville yrityksille. Jos näitä esteitä ei poisteta, näihin hankkeisiin investoidut sadat tuhannet miljardit dongit voivat "jumiutua", mikä johtaa investointipääoman hukkaan heittämiseen ja asuntotarjontaongelman ratkaisematta jäämiseen.

Saatat myös pitää tästä

TT Capital perustaa yhteisyrityksen TT Genesis ja valmistautuu käynnistämään uuden projektin.TT Capital Investment Joint Stock Company järjesti 4. kesäkuuta allekirjoitustilaisuuden yhteisyrityksestä, joka kehittää TT Genesis -projektia viiden strategisen yhteisyrityksen kanssa Japanista, Singaporesta ja Vietnamista.

Edellä mainittujen hankkeiden ratkaisemiseksi tarvitaan sekä oikeudellisia että hallinnollisia ratkaisuja maisterin tutkinnon suorittaneen Nguyen Nhat Khanhin mukaan. Oikeudellisesta näkökulmasta kansalliskokouksen tulisi viipymättä tutkia ja muuttaa asuntolain sosiaalisen asuntotuotannon hankkeiden maankäyttömuotoja koskevia määräyksiä siten, että hankkeiden maankäyttömuotoja ei rajoiteta nykyisen asuinmaan sijaan, vaan varmistetaan paikallisten maankäyttö- ja rakennussuunnitelmien noudattaminen.

”Johdon näkökulmasta Ho Chi Minh Cityn kansankomitea voi aluksi tukea näiden 62 hankkeen sijoittajia järjestämällä maankäyttöhankkeiden tarjouskilpailuja valitakseen sijoittajat, jotka täyttävät sosiaalisen asuntotuotannon hankkeen toteuttamisen ehdot (jos he voittavat tarjouskilpailun, valtio osoittaa tai vuokraa heille maata sosiaalisen asuntotuotannon hankkeen toteuttamiseksi) tai muuttamalla käyttötarkoituksen sosiaalisesta asumisesta sosiaaliseksi asunnoksi, jotta he eivät ole sidottuja maankäyttömääräyksiin”, Khanh totesi.

Monia säännöksiä on muutettava.

Kansalliskokoukselle lähettämässään virallisessa kirjeessä "Ehdotus muutetun maankäyttölain luonnoksen 128 artiklan b kohdan 1 alakohdan a alakohdan 4 kohdan ja 6 kohdan muuttamiseksi, jotta sijoittajat voisivat sopia maankäyttöoikeuksien hankinnasta sosiaalisen asuntotuotannon hankkeiden kaavoituksen mukaisilla maa-alueilla" Ho Chi Minh Cityn kiinteistönvälitysyhdistyksen puheenjohtaja Le Hoang Chau ehdotti muutetun maankäyttölain luonnoksen 128 artiklan b kohdan 1 alakohdan a alakohdan 4 kohdan ja 6 kohdan muuttamista, jotta yritykset ja sijoittajat voisivat sopia maankäyttöoikeuksien tai olemassa olevien maankäyttöoikeuksien hankinnasta sosiaalisen asuntotuotannon hankkeiden kaavoituksen, kaupunkisuunnittelun ja rakennussuunnittelun mukaisilla maa-alueilla.

Herra Chau huomautti myös, että muutetun maankäyttölain luonnoksen 128 artiklan b alakohdan 1 momentin säännös sallii vain sopimukset maankäyttöoikeuksien saamisesta asuntokiinteistöille tai edellyttää olemassa olevia maankäyttöoikeuksia asuntokiinteistöille tai asuntokiinteistöille ja muille maille. Siksi sen soveltamisala on suppeampi kuin vuoden 2013 maankäyttölain nykyisten säännösten, mikä ei helpota sijoittajien pääsyä maahan eikä varmista nykyisten maankäyttäjien laillisia oikeuksia ja etuja.

Herra Chaun mukaan, jos tämä asetus hyväksytään, sijoittajat eivät seuraavien 10 vuoden aikana voi enää "neuvotella asuin- ja muun maankäyttöoikeuksien hankinnasta" sosiaalisten asuntohankkeiden toteuttamiseksi, eikä siksi yksikään sijoittaja voi täyttää muutetun maankäyttölain luonnoksen 128 §:n 6 momentissa säädettyä ehtoa "olemassa olevien asuin- ja muun maankäyttöoikeuksien hankkimisesta".

Rakenteilla olevien asuntohankkeiden vaikeuksien osalta Ho Chi Minh Cityn kansankomitean varapuheenjohtaja Bui Xuan Cuong totesi hiljattain kansalliskokouksen talousvaliokunnan ja rakennusministeriön järjestämässä työpajassa, jossa käsiteltiin kiinteistökauppalain muutosluonnoksia. Hän totesi, että kaupungissa on ilmennyt monia ongelmia rakenteilla olevien asuntohankkeiden käynnistämisessä. Viranomaisten on erityisesti myönnettävä kirjalliset hyväksynnät hankkeille, jotka täyttävät rakenteilla olevien asuntojen myyntiehdot, mikä on johtanut moniin komplikaatioihin, erityisesti omistustodistusten myöntämisessä kaupallisten asuntojen ostajille maanomistuslain säännösten mukaisesti.

Herra Bui Xuan Cuongin mukaan kiinteistöliiketoimintaa koskevan lakiluonnoksen (muutettuna) 25 artiklan 2 momentissa määrätään edellytyksistä, joiden mukaan tulevilla asunto- ja rakennushankkeilla on oltava jokin seuraavista maankäyttöasiakirjoista (maankäyttöpäätös, maanvuokrasopimus; maanvuokrasopimus; maankäyttöoikeustodistus; asunnon omistuksesta ja maankäyttöoikeuksista kertova todistus; maankäyttöoikeustodistus, asunnon ja muun maahan liittyvän omaisuuden omistuksesta kertova todistus...).

Samaan aikaan nykyisen maankäyttölain mukaan maankäyttäjillä on oikeus siirtää, vuokrata, alivuokrata, lahjoittaa, kiinnittää ja sijoittaa maankäyttöoikeuksia pääomaksi, kun heillä on maankäyttötodistus.

Tapauksissa, joissa maankäyttäjille myönnetään lykkäystä taloudellisten velvoitteidensa täyttämiseen tai heidän taloudelliset velvoitteensa kirjataan velaksi, heidän on täytettävä nämä velvoitteet ennen oikeuksiensa käyttämistä. Tämä tarkoittaa, että jos sijoittajalle on myönnetty maata, mutta hän ei täytä maankäyttömaksuja koskevia taloudellisia velvoitteitaan, hän ei voi käyttää maalain mukaisia ​​maankäyttäjän oikeuksia, mukaan lukien oikeutta siirtää maankäyttöoikeuksia.

Siksi Ho Chi Minh Cityn kansankomitea ehdottaa, että valmistelukomitea tutkii ja mukauttaa liiketoimintatarkoituksiin rakenteilla olevien asunto- ja rakennushankkeiden hyväksymismenettelyn maankäyttöehtoja koskevaa sisältöä siten, että siinä todetaan, että "sijoittajan on täytettävä kaikki taloudelliset velvoitteet ja hänellä on oltava maankäyttöoikeustodistus". Tämän tarkoituksena on rajoittaa oikeudellisten ongelmien esiintymistä myöhemmissä vaiheissa, erityisesti asukkaille myönnettäessä todistuksia.

Saatat myös pitää tästä

Maakunnan kansankomitea kuunteli eri yksiköiden raportteja maanrajauksen edistymisestä ja julkisten investointivarojen maksamisesta useille hankkeille.Kesäkuun 4. päivän aamuna maakunnan kansankomitean varapuheenjohtaja Lai Van Hoan johti tiedotustilaisuutta, jossa kuultiin eri yksiköiden raportteja maanraivauksen edistymisestä ja julkisten investointivarojen maksamisesta liikenneinfrastruktuurin rakennushankkeisiin, joita hallinnoi projektijohtokunta nro 2. Kokoukseen osallistui useiden osastojen, virastojen, paikkakuntien ja niihin liittyvien yksiköiden johtajia.

Mahdollistaa suunnitelman muutokset omistusoikeuden siirron jälkeen.

Ho Chi Minh Cityn kansankomitean varapuheenjohtaja Bui Xuan Cuong totesi, että kiinteistöliiketoimintaa koskeva lakiluonnos, jossa määrätään, että kiinteistöhankkeiden siirron periaate – jonka mukaan koko hankkeen tai sen osan siirron on varmistettava hankkeen tavoitteiden ja suunnittelun pysyminen muuttumattomina – on "epäsuotuisa". Hän väitti, että monien sijoittajien on hankkeen hankittuaan tehtävä muutoksia suunnitteluun sen parantamiseksi. Bui Xuan Cuongin mukaan hankkeen muutosten tavoitteena on optimoida hanke, lopulta nostaa maankäyttökerrointa ja noudattaa kaupunkisuunnittelulakia. Sijoittajat tekevät muutoksia asetusten mukaisesti, mikä aiheuttaa lisää taloudellisia velvoitteita. Ho Chi Minh Cityn kansankomitea ehdotti tämän asetuksen muuttamista, jotta vältetään ristiriidat kaupunkisuunnittelulain kanssa täytäntöönpanon aikana, koska se vaikuttaisi kielteisesti hankkeen edistymiseen hankinnan jälkeen.

Seminaari "Kiinteistökaupan oikeudellisten esteiden poistaminen"

Nguoi Lao Dong -sanomalehti järjesti 9. marraskuuta seminaarin nimeltä "Kiinteistökaupan oikeudellisten esteiden poistaminen" kuunnellakseen ja kerätäkseen mielipiteitä vierailta ja löytääkseen ratkaisuja pullonkaulojen poistamiseksi, kiinteistömarkkinoiden virtauksen avaamiseksi sekä vakaan ja kestävän talouskasvun edistämiseksi.

(*) Katso Nguoi Lao Dong -sanomalehti, 8. marraskuuta päivätty numero.

Lähde: https://nld.com.vn/kinh-te/tap-trung-go-kho-cho-bat-dong-san-go-vuong-ve-phap-luat-dat-dai-20231108212955903.htm