Maankäyttölain muuttaminen: Onko keinottelun ja korvausten tavoittelemisen aika ohi?

Asiantuntijoiden mukaan maankäyttölain muuttaminen auttaa estämään spekulaatiota halvan maan ostamisesta korkeita korvaushintoja odotellessa.

Maa- ja ympäristöministeriön juuri hallitukselle toimittamassa lakiluonnoksessa, jolla muutetaan ja täydennetään useita maankäyttölain pykäliä, yksi julkista huomiota herättäneistä kohdista on ehdotus maankäyttäjien oikeuksien tarkistamisesta tilanteissa, joissa viranomaiset ovat ilmoittaneet maankäytön uudelleenjärjestelystä, mutta eivät ole vielä tehneet päätöstä.

Maankäyttökauppojen tiukentaminen maantäyttöä odotellessa.

Todellisuudessa maanomistajat voivat maan hankintaa odottaessaan edelleen siirtää, lahjoittaa tai sijoittaa maankäyttöoikeutensa (maanomistustodistuksen) pääomaksi. Tämä voi kuitenkin johtaa maan ostamiseen ja myymiseen korvausta odotettaessa, tarkoituksena hyödyntää käytäntöä henkilökohtaisen hyödyn tavoittelemiseksi.

Tämän ratkaisemiseksi ministeriö ehdottaa, että ne, jotka saavat maankäyttöoikeudet siirtona, lahjana tai pääomasijoituksena, olisivat oikeutettuja vain vastaavaan korvaukseen, tukeen ja uudelleenasuttamiseen kuin ne, joiden maa on aiemmin pakkolunastettu.

Maa- ja ympäristöministeriön mukaan maanomistusoikeuden tiukentaminen odotusaikana hillitsee spekulaatiota ja varmistaa korvaus- ja maanraivauspolitiikan oikeudenmukaisuuden.

On tilanne, jossa monet ihmiset keräävät maatalousmaata ja odottavat sen sisällyttämistä kaavasuunnitelmaan, jotta he voivat saada korvausta. (Havainnollistava kuva)

Viime aikoina, vuoden 2024 maankäyttölain voimaantulon jälkeen, markkinoilla on syntynyt tilanne, jossa monet ihmiset "hamstraavat maata korvausta odottaen", erityisesti infrastruktuuriin, teollisuusalueille, moottoriteille, kehäteille, lentokentille jne. suunniteltujen alueiden ympäristössä. Tämä johtuu siitä, että uusi laki muuttaa maan hintojen määrittämistapaa lähemmäksi markkinahintoja ja lisää myös monia säännöksiä uudelleensijoittumistuesta, kiinteistökorvauksista ja maahan tehtävistä investointikustannuksista.

EZ Property Companyn toimitusjohtaja Pham Duc Toan kommentoi, että jo ennen vuoden 2024 maalain voimaantuloa kiinteistömarkkinoilla oli nähty yksityishenkilöiden, ryhmien ja organisaatioiden ostavan maata ennakoiden uuden lain mukaisia ​​muutoksia.

Herra Toan mainitsi, että vuoden 2024 maalaki on täydellistänyt maatalousmaan hallintaan ja käyttöön liittyviä mekanismeja ja käytäntöjä laajentamalla maatalousmaan käyttöoikeuksien siirtojen enimmäismäärää enintään 15-kertaiseksi paikkakunnan maankäyttörajaan verrattuna.

Ja heti kun suurin osa esteistä oli poistettu, maatalousmaata alettiin jälleen etsiä. Tuli yleiseksi, että monet yritykset ostivat tämän tyyppistä maata paikkakunnilta rakentaakseen maatiloja, huipputeknologisia maatalousmalleja tai teollisuusmalleja. Vaihtoehtoisesti monet sijoittajat ostivat maatalousmaata odottaen maan raivausta ja korvauksia korkeilla hinnoilla.

Saatat myös pitää tästä

Kun terveydestä tulee kriteeri kiinteistön valinnassa.Mitä arvoja kiinteistöjen on oltava, jotta ne tuottaisivat kestävää kannattavuutta ajan myötä kukoistavilla ja kilpailluilla markkinoilla?

Samaa mieltä oleva Nguyen Quang Huy, Nguyen Trai -yliopiston rahoitus- ja pankkitieteiden tiedekunnan toimitusjohtaja, arvioi myös, että todellisuudessa markkinoilla on vuosien varrella usein nähty lyhytaikaisen maan hamstraamisen aalto aina, kun tietoa kaavoituksesta tai suurista infrastruktuurihankkeista tulee esiin, jotta voidaan hyötyä korvauseroista. Tämä ei ainoastaan ​​nosta maan hintoja nopeasti niiden todelliseen arvoon verrattuna, vaan myös lisää maanraivauskustannuksia, mikä vaikuttaa suoraan julkisten investointien tehokkuuteen ja hankkeiden edistymiseen.

Vielä tärkeämpää on, että jos suunnittelutietoon perustuvan spekulaation annetaan jatkua, markkinoille kehittyy vähitellen ajattelutapa, jossa investoidaan poliittisten odotusten perusteella sen sijaan, että investoidaan todellisten maankäyttötarpeiden ja maan todellisen hyödyntämisarvon perusteella. Tämä on haitallista talouden vakaalle kehitykselle.

" Maalain muuttaminen, mukaan lukien maankäyttäjien oikeuksien mukauttaminen, auttaa hillitsemään tätä tilannetta ", Huy ennusti.

Korvauksen tulisi perustua maan hintaan kaavoituksen julkistamishetkellä.

Jos kaavoitustietoihin perustuvan spekulaation annetaan jatkua, markkinoille kehittyy vähitellen ajattelutapa, jossa investoidaan poliittisten odotusten perusteella sen sijaan, että investoidaan todellisten maankäyttötarpeiden ja maan todellisen hyödyntämisarvon perusteella. Tämä on haitallista talouden vakaalle kehitykselle.

Nguyễn Quang Huy - Rahoitus- ja pankkitieteellisen tiedekunnan toimitusjohtaja (Nguyễn Trai University)

Asiantuntijat kommentoivat ehdotettuja maankäyttölain muutoksia ja uskovat, että kiinteistömarkkinoiden siirtyessä uudelleenjärjestelyvaiheeseen kohti suurempaa läpinäkyvyyttä ja kestävää kehitystä suunnitellut maankäyttölain muutokset, erityisesti maanomistusoikeuden valvontaa maanhankintaa odotettaessa koskeva sisältö "korvausta odottavien ostojen ja myyntien" rajoittamiseksi, osoittavat hallinnointiviraston kiitettävän pyrkimyksen parantaa institutionaalista kehystä ja vähentää markkinoiden vääristymiä.

Nguyễn Quang Huyn mukaan "korvauksia ennakoivien" spekulaatioiden hillitsemiseksi lähestymistavan tulisi kuitenkin keskittyä maanomistusilmoituksen jälkeen syntyvien hyötyjen hallintaan sen sijaan, että liiketoimet kiellettäisiin kokonaan.

Ensinnäkin on tarpeen määrittää selkeästi "lakisääteinen aikaraja" maan hankinnan virallisen ilmoituksen tai kaavoituksen julkistamisen päivästä lukien. Tämän ajan jälkeen liiketoimia voidaan edelleen suorittaa, mutta oikeus korvaukseen, tukeen tai uudelleensijoittamiskäytäntöihin tulisi määräytyä alkuperäisen maankäyttäjän mukaan. Tämä lähestymistapa sekä ylläpitää markkinoiden läpinäkyvyyttä että vähentää lyhyen aikavälin spekulatiivisia kannustimia.

Lisäksi tiedon läpinäkyvyys on ratkaisevan tärkeää. Kun kaavoitustietoa ei ole julkisesti ja johdonmukaisesti saatavilla, tiedon saatavuudessa esiintyy usein eroja, mikä antaa tietylle spekulanttiryhmälle etulyöntiaseman markkinoihin nähden. Siksi on tarpeen edistää maanomistustietojen digitalisointia, julkistaa kaavoitustiedot reaaliajassa ja varmistaa, että kansalaisilla on yhtäläinen pääsy tietoon.

Hallinnollisten työkalujen lisäksi tulisi tehdä lisätutkimusta taloudellisista työkaluista, kuten lyhytaikaisten liiketoimien korkeista veroista tai suunnittelumuutoksista saatavasta lisäarvosta. Tämä on pehmeä ratkaisu, mutta pitkällä aikavälillä tehokas ja myös monien maiden nykyaikaisten hallintotrendien mukainen.

Herra Huyn mukaan valvontatoimenpiteet on kuitenkin suunniteltava harmonisesti, koska oikeus siirtää maata on edelleen kansan laillinen omistusoikeus. Tavoitteena tulisi olla politiikan hyväksikäytön rajoittaminen henkilökohtaisen hyödyn tavoittelemiseksi, ei laillisten siviilioikeudellisten toimien häiritseminen.

Lisäksi ehdotus, jonka mukaan ne, jotka saavat maankäyttöoikeuden siirtona, lahjana tai pääomasijoituksena, ovat oikeutettuja vain vastaavaan korvaukseen, tukeen ja uudelleenasuttamiseen kuin ne, joiden maa on aiemmin pakkolunastettu, on varsin järkevä ja toteuttamiskelpoinen lähestymistapa.

Asiantuntijat ennustavat, että maankäyttölain muuttaminen hillitsee maankäytöllä keinottelua ja korvauksia odottavaa hamstrausta.

Saatat myös pitää tästä

Phu Thon maakunta keskittyy ratkaisemaan lähes 80 projektin jäljellä olevia ongelmia.Maavarojen vapauttamiseen, julkisten varojen käytön tehostamiseen, suotuisan investointiympäristön luomiseen ja sosioekonomisen kehityksen edistämiseen Phu Thon maakunnassa tähtäävien hankkeiden päättäväinen käsittely tulevana aikana on ratkaisevan tärkeää.

Myönteinen puoli on, että tämä ehdotus vaikuttaa suoraan spekulatiivisiin kannustimiin. Kun korvaushyödyt eivät enää lisäänny maan jälleenmyynnin myötä ennen maan uudelleenkäyttöä, "korvausta odottaen ostamisen" houkuttelevuus vähenee merkittävästi.

Jotta käytäntö olisi täysin tehokas, se edellyttää yhteenliitettyä maanomistustietojärjestelmää, selkeitä määräyksiä "oikeuksien viimeistelyn" määräajoista sekä lisääntynyttä läpinäkyvyyttä ja epätavallisten liiketoimien valvontaa alueilla, joilla maata valmistellaan hankintaa varten.

" Kokonaisvaltaisesti toteutettuna tämä ei ainoastaan ​​ratkaise lyhyen aikavälin markkinailmiötä, vaan myös edistää läpinäkyvämmän kiinteistömarkkinaympäristön rakentamista, vähentää spekulaatiota ja ohjaa maavaroja kohti merkityksellisempää ja kestävämpää taloudellista kehitystä pitkällä aikavälillä ", Huy korosti.

Hanoilaisen kiinteistöyhtiön johtaja ehdotti myös, että korvauksia odottavien maankäytön spekuloinnin hillitsemiseksi maan lain tulisi tarjota korvauksia vain kaavoituksen julkistamishetkellä vallitsevan maankäytön perusteella eikä sisältää epätavallisia hinnankorotuksia hanketietojen julkistamisen jälkeen. Samalla niiden, jotka ostavat maata kaavoituksen julkistamisen jälkeen, korvausoikeuksia tulisi rajoittaa.

Chau Anh

Lähde: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html