Attention à ne pas « saisir la hausse » des prix des terrains résidentiels à Dong Anh

Les terrains offrant une vue directe sur le projet Vinhomes Co Loa sont proposés à plus de 180 millions de VND/m², soit le double du prix pratiqué à la fin de l'année dernière.

Le district de Dong Anh se transforme progressivement grâce à une série de projets et de constructions d'envergure. Photo : Thanh Vu

Le prix des terrains dans les ruelles peut également atteindre 90 millions de VND/m2.

Avec la construction du projet Loa de Vinhomes Co dans le district de Dong Anh, le nord de Hanoï est devenu un pôle d'attraction pour les investisseurs. Ce vaste projet de Vinhomes s'étend sur les communes de Dong Hoi, Xuan Trach, Xuan Canh et Mai Lam, dans le district de Dong Anh. Il couvre une superficie totale d'environ 387 hectares et représente un investissement de plus de 42 000 milliards de dongs.

Outre Vinhomes Co Loa, le district de Dong Anh abrite également un autre « mégaprojet » dans les communes de Hai Boi et Vinh Ngoc, baptisé « ville intelligente », dont les investisseurs sont BRG et Sumitomo. Cette « ville » s’étend sur 272 hectares et représente un investissement de 4,2 milliards de dollars américains.

Avec l'émergence de ces deux projets, les terrains résidentiels dans les environs sont de plus en plus recherchés. Selon l'agent immobilier Phan Thai, dans la commune de Xuan Canh, les terrains donnant sur la route principale et offrant une vue directe sur le complexe Vinhomes Co Loa sont proposés à la vente autour de 160 à 180 millions de VND/m².

Pour les terrains situés dans des ruelles où le stationnement est aisé, le prix atteint 90 millions de VND/m². Même pour les terrains avec des ruelles de seulement 2 à 2,5 mètres de large, le prix de vente s'élève à 70 millions de VND/m². « Quant aux terrains résidentiels proches du projet de ville intelligente de BRG, le prix des parcelles en bordure de route principale est de 120 millions de VND/m². Les terrains en ruelle ont également atteint 90 millions de VND/m² », a déclaré M. Thai.

Outre les retombées des projets immobiliers, les prix des terrains dans le district de Dong Anh augmentent également grâce aux ponts enjambant le fleuve Rouge, notamment le pont Tu Lien. Ce projet reliera la rive ouest du fleuve Rouge, le long de la route Au Co - Nghi Tam dans le district de Tay Ho, à la rive est du fleuve Rouge dans le district de Dong Anh.

D'après M. Thai, dans la zone où le pont de Tu Lien doit être construit, le prix des terrains résidentiels atteint actuellement 185 millions de VND/m². Lorsque le projet débutera officiellement, les prix devraient s'envoler pour atteindre 200 à 250 millions de VND/m².

Les agents immobiliers reconnaissent que les prix des terrains à Dong Anh sont actuellement très élevés et ont doublé par rapport à la fin de l'année dernière. Cela s'explique par le fait que la plupart des propriétaires fonciers utilisent les prix des propriétés situées dans les projets de développement comme référence.

« En moyenne, les terrains résidentiels sont proposés à un prix représentant seulement un tiers de celui des maisons de ville du projet. Si l'on calcule de cette manière, le prix du terrain a peu de chances de descendre en dessous de 100 millions de VND/m², car le prix d'une maison de ville avoisine déjà les 300 millions de VND/m² », a déclaré M. Thai.

D'après notre enquête, même les terrains situés loin du centre du district de Dong Anh se vendent jusqu'à 30 millions de VND/m². Avec un budget de 2 milliards de VND ou moins, les investisseurs peuvent difficilement trouver des terrains bénéficiant d'une bonne façade et d'un accès par de larges routes.

Des agents immobiliers locaux ont révélé aux journalistes que 70 % des propriétés résidentielles à vendre dans le secteur appartiennent à des investisseurs de premier et deuxième rang (F1 et F2). Pratiquement aucun terrain n'est acquis à des fins résidentielles. À chaque changement de propriétaire, le prix d'un terrain augmente de plusieurs milliards de dongs, et cette tendance à la hausse ne semble pas près de s'inverser.

Une stratégie est nécessaire lors de l'achat de terrains à Dong Anh.

Hai Trieu, investisseur fort d'une longue expérience de terrain dans le district de Dong Anh, affirme que la réussite d'une transaction immobilière se joue dès le départ. « Je recherche des terrains revendus par des particuliers. Leurs prix sont généralement bien inférieurs à ceux proposés par les investisseurs. En achetant ces terrains, ma marge bénéficiaire est plus importante », explique-t-il.

Citant un exemple concret, cet investisseur a indiqué qu'à la fin de l'année dernière, un terrain près du pont Tu Lien avait été mis en vente par des habitants à environ 90 millions de VND/m². Très rapidement après, ce terrain a été racheté par un investisseur et revendu au double du prix, soit environ 180 millions de VND/m². « Ils vendent à un prix anticipé. Avec une telle somme, il est très difficile de revendre le terrain à court terme. Actuellement, la plupart des investisseurs envisagent de le conserver pendant 3 à 5 ans », a commenté M. Trieu.

Lors de la mise en œuvre du projet Vinhomes Ocean Park dans le district de Gia Lam ( Hanoï ) et la province de Hung Yen, le marché immobilier de l'est de Hanoï a connu un essor considérable. De même, la construction du complexe urbain Vinhomes Smart City, avec plus de 56 immeubles d'appartements, dans le district de Nam Tu Liem, a dynamisé le marché immobilier de l'ouest de la ville.

D'après les prévisions de cet investisseur, les prix des terrains dans le district de Dong Anh ne devraient pas augmenter significativement d'ici la fin de l'année. Le niveau actuel des prix peut être considéré comme un pic. Par conséquent, les investisseurs spéculatifs prendraient un risque considérable en investissant à ce stade.

M. Nguyen The Diep, vice-président du Club immobilier de Hanoï, estime que le district de Dong Anh possède un fort potentiel pour devenir un nouveau pôle d'attraction du marché immobilier de la capitale. Son élévation au rang de district, conjuguée à la présence de nombreux projets d'envergure tels que le pont Tu Lien, le Centre national des expositions et la tour financière de 108 étages, en est un parfait exemple.

« L’infrastructure technique est prête pour que le district de Dong Anh prenne son essor. De plus, les capitaux se dirigent vers les investissements plutôt que d’être immobilisés dans les banques. Je suis convaincu que le marché immobilier local deviendra bientôt dynamique », a déclaré M. Diep.

D'après l'expert, la flambée des prix des terrains résidentiels à Dong Anh n'est pas surprenante, étant donné que les projets environnants ont déjà atteint des prix de plusieurs centaines de millions de VND le mètre carré. Cependant, le véritable enjeu pour les investisseurs réside dans la liquidité et les caractéristiques de ce segment.

« Les terrains à Dong Anh conviennent aux investisseurs ayant une vision à long terme, qui privilégient la vente à prix élevé et la conservation à prix bas. En revanche, pour ceux qui ont recours à l'effet de levier financier, il s'agit d'une opération très risquée. En effet, la liquidité y est limitée et les terrains eux-mêmes ne génèrent pas de revenus », a commenté M. Diep.

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